Оценка компенсации за недвижимость, изымаемую при расширении Москвы

Объявленное политическое решение о расширении границ Москвы на 160 тыс. гектар требует для его реализации проработки целого ряда взаимосвязанных задач, одной из которых является урегулирование вопросов собственности на землю.

Столь масштабный проект, кроме политической, имеет весьма существенную экономическую составляющую. Рассматривая последнюю, можно обозначить два источника финансирования проекта: частные инвестиции и расходы государственного бюджета (федерального, городского и областного).

Освоение новых территорий потребует огромных финансовых затрат на развитие транспортной и инженерной инфраструктуры, однако еще большие затраты лягут на бюджет в связи с необходимостью выкупа частных земель в государственную собственность. Возможности максимизации компенсационных выплат у корпораций существенно выше, чем у маленьких землевладельцев и данный процесс в их отношении можно довольно легко спрогнозировать.

Что касается большого числа мелких собственников, то тут, напротив, предсказать добровольность отказа от своего имущества не представляется возможным, поэтому освобождение площадок потребует задействовать установленный законодательством механизм принудительного изъятия частного имущества для государственных нужд с выплатой компенсации на основе расчета рыночной стоимости, размера упущенной выгоды и размера убытков.

Оценка размера компенсации собственникам земельных участков при их изъятии

Следует отметить, что расчет рыночной стоимости, определение которой приведено в Законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей определения размера компенсации при изъятии не достаточен.

Рыночная стоимость земельных участков определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Определение размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Доходом обладателей прав на земельные участки является разница между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее – денежный поток) за определенный период восстановления нарушенного производства. Под таким периодом понимается срок, в течение которого обладатели прав на земельные участки смогут достичь таких условий землепользования, которые были бы идентичны условиям, существовавшим у них до нарушения их права.

Кроме того, открытым остается вопрос о том, кем именно «рекомендуется» итоговое значение. Вернувшись к определению трех ее слагаемых: размера реального ущерба, размера упущенной выгоды и размера убытков, которые несут обладатели прав, можно увидеть, что первое слагаемое является рыночной стоимостью и может быть определено оценщиком, в соответствии с его полномочиями, установленными Законе об оценочной деятельности. Определение второго и третьего слагаемых требует расчета и анализа определенной экономической информации, без уточнения ее источников. Полномочием оценщика указанный анализ не является.

Следует также отметить, что оценщик не заинтересован в «компромиссном» или «бесконфликтном» значении, поскольку дополнительные переоценки при изъятии являются фактически искусственным увеличением емкости рынка услуг, в чем он – оценщик прямо заинтересован, а отсутствие ответственности позволяет эту заинтересованность реализовывать на практике.

Значения стоимости, полученные затратным, доходным и рыночным методами

Определяя размер компенсации при изъятии со стороны государства казалось бы правильным вернуть собственнику изымаемого имущества размер понесенных им затрат на создание этого имущества, что должно обеспечить ему возможность создания аналогичного имущества на другом участке. Однако с точки зрения собственника такой подход не представляется справедливым. Он уже имел ранее денежные средства и мог, разместив их в банке, минимизировать возможные риски и получать доход.

Таким образом, использование в чистом виде затратного метода не представляется справедливым, однако и рыночный и доходный методы при изъятии также не решают всех проблем. Вкладывая средства в создание объекта недвижимости, инвестор рассчитывает на рост рыночной стоимости данного объекта по отношению к строительной стоимости с течением времени. Допустим, что действительно, вследствие правильного ведения бизнеса и развития территории в целом, рыночная стоимость созданной недвижимости существенно превысила ее строительную стоимость.

При изъятии собственники часто привлекают независимых оценщиков, которые, естественно, оценивают размер компенсации исходя из доходного метода. При этом при проверке часто оказывается что те доходы, с которых собственник платил налоги в бюджет, совершенно не соответствуют доходам, капитализированным в стоимость оценщиком. Приводимая аргументация строиться на том, что ведение бизнеса – это, в том числе, «оптимизация» налоговых выплат.

Урегулирование интересов общества и частного лица достаточно тонкое дело, не терпящее перекоса ни в одну, ни в другую сторону.

Согласование конечных результатов оценки изымаемой недвижимости

Как известно, оценщик должен для определения рыночной стоимости использовать три подхода к оценке и, если предположить, что все они использованы корректно, то встает вопрос о согласовании конечных результатов. Известный метод анализа иерархий в данной ситуации выглядит вполне приемлемым, однако диапазон полученных с его помощью значений итоговой стоимости может быть неприемлемо широк.

Основных причин этого две:

Во-первых, значения стоимости, полученные затратным, доходным и рыночным методом, могут существенно отличаться, причем намного существеннее, чем при «традиционной» оценке для целей совершения сделки с объектом недвижимости. Как правило, довольно типичной является ситуация, когда довольно старое здание, имеющее значительный износ и, следовательно, низкую стоимость с точки зрения затратного подхода, находиться в весьма привлекательном месте. Для реализации на данной площадке какого-либо градостроительного проекта возникает необходимость изъятия данного здания и его полследующего сноса.

В данном случае его оценка доходным методом значительно превысит оценку затратным методом по причине выгодного расположения здания.

Поскольку законодательство не запрещает оценщику делать допущения, корректность его вывода в данном случае не может быть подтверждена не только каким-либо превентивным анализом,

но и текущим и последующим. Результаты оценки, полученные доходным методом, могут не только существенно превосходить результаты, полученные с использование затратного метода, но и находиться в весьма широком диапазоне.

Применение сравнительного метода, если в данном конкретном случае это возможно, ситуацию не упрощает. Как известно основополагающим принципом сравнительного метода является допущение о том, что потенциальный покупатель сочтет подобранный оценщиком аналог разумной альтернативой оцениваемому. В случае, когда в отношении оцениваемого объекта принято решение о его принудительном изъятии, данный принцип также имеет не однозначную трактовку.

Если иметь в виду действия потенциального покупателя на открытом рынке, то есть там, где он может приобрести не «потенциально изымаемый», а обыкновенный объект недвижимости для его дальнейшей эксплуатации, то не вполне корректным выглядит определение объекта оценки как «разумная альтернатива». Если же точно придерживаться вышеприведенного определения, то объект-аналог надо искать на рынке объектов, по которым принято решение об изъятии Однако данный сегмент рынка существенно менее информативен и мало прозрачен. Более того, поиск аналогов на данном сегменте, возвращает задачу к начальной точке – определению размера компенсации при изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных целей, только уже применительно не к оцениваемому объекту, а к объекту-аналогу.

Во-вторых, использование метода анализа иерархий подразумевает определение критериев сравнения и их взаимных влияний для расчета весовой матрицы.

Тут также весьма сложно говорить об определенности, поскольку один и тот же факт может трактоваться оценщиком по-разному. Например, критерий оптимизации (минимизации) расходов бюджета, вполне объяснимый и, с точки зрения государственных органов, превалирующий, для лица, у которого изымается имущество, явно будет не превалирующим, если не вовсе отсутствующим.

Что касается критерия, характеризующего время, необходимое для изъятия, то его, в свою очередь, определяют ряд «подкритериев», различная трактовка которых приведет к различию параметров самого критерия.

Выбор аргументации влияет на оценку критерия и его влияния относительно иных критериев, что может привести к существенным отличиям в результатах использования метода анализа иерархий. Данное утверждение не позволяет трактовать абсолютно любой результат оценки стоимости недвижимого имущества, подлежащего изъятию, как объективный и не позволяющий одной из сторон оспорить его в суде.

Заключение

Сложность рассмотренных вопросов и отсутствие нормативного, процессуально точного механизма нахождения справедливого решения, в настоящее время является проблемой, а с учетом количества собственников земельных участков и иной недвижимости на присоединяемой территории – весьма серьезной проблемой, причем не только с финансовой, но и с юридической и организационной точек зрения.

Без проработки указанных вопросов реализация проекта расширения города может привести к непредсказуемым общественно-политическим по следствиям, а также к не покрываемым доходными источниками бюджетным расходам.