Активность профессиональных участников на рынке строительства индивидуальных домов

Исследование вопросов реализации государственной жилищной политики показало, что по мере увеличения экономического потенциала Российской Федерации поступательный рост демонстрируют и показатели финансирования бюджетных мероприятий. Тем не менее, в вопросах выполнения государством социальных функций до сих пор не определены стандарты предоставления услуг на рынке жилья.

В ходе исследования, подготовленного для разработки республиканской целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан в 2011–2015 годах», было выявлено, что в основном население предпочитает для проживания многоквартирные дома, и около трети респондентов хотели бы иметь индивидуальный дом [2].

Вместе с тем достаточно большая часть населения в качестве основного места проживания рассматривает индивидуальный дом. При этом для массового строительства организованных коттеджных поселков экспертами и участниками рынка жилой недвижимости отмечается необходимость наличия значительных финансовых ресурсов. Кроме указанных причин, к перечню проблем, препятствующих инвестиционной активности, отнесена невозможность в массовом порядке реализации крупных жилищных проектов индивидуального жилищного строительства.

Развитие малоэтажного жилищного строительства

В соответствии с планами Минрегиона России к 2020 году доля малоэтажного жилищного строительства должна достичь 60% от общего количества вводимого в нашей стране жилья.

Необходимость развития малоэтажного жилищного строительства эксперты связывают с высоким потенциалом снижения стоимости жилья, что позволит существенно повысить доступность его приобретения для широких слоев населения. К преимуществам малоэтажного строительства относят применение современных строительных технологий и материалов, инженерного оборудования, интеллектуальных систем управления зданием и современных энергосберегающих технологий.

Кроме того, общие затраты на строительство сокращаются благодаря снижению материалоемкости, уменьшению сроков строительства, отсутствия использования дорогостоящих подъемно-транспортных механизмов и комплектов съемной опалубки.

В целом, современные технологии предоставляют большие возможности. В частности, застройщику обеспечивается снижение объемов инвестиций, подрядчику повышается производительность труда, сокращаются сроки строительства, снижается стоимость строительно-монтажных работ. В результате потребитель получает возможность сэкономить денежные средства и получить качественное капитальное жилье, а государство – эффективный инструмент решения жилищной проблемы для широких слоев населения.

Рынок строительства малоэтажного жилья начал активное развитие в 2003–2004 гг. До этого периода развитие малоэтажного строительства осуществлялось бессистемно, когда обладающие доходом граждане размещали заказы на строительство у индивидуальных застройщиков. В дальнейшем, по мере повышения благосостояния и улучшения конъюнктуры на рынке недвижимости, появились застройщики, начавшие реализацию проектов организованных коттеджных поселков.

Перспективы строительства загородного жилья

Оценивая уровень загородного жилья, необходимо отметить, что в настоящее время индивидуальное жилье по-прежнему остается малодоступным для большей части даже столичных жителей. Причиной сложившейся ситуации является совокупность факторов. Среди главных следует отметить применяемые проекты домов, используемые технологии строительства, неприемлемые условия кредитования.

Анализ рынка организованных коттеджных поселков показывает, что большинство проектов относятся к категории бизнес- и элит-класса. В соответствии с принадлежностью к классу это предопределяет индивидуальность проектов, что априори увеличивает стоимость проектных работ.

Применяются наиболее качественные и дорогие материалы, строительство ведется с чрезмерно высоким запасом прочности, что характеризуют жилые дома как строящиеся по затратной технологии. Естественно, заказчики подобных коттеджей предпочитают жилье больших площадей – не менее 200–250 кв. м. При этом стоимость 1 кв. м. общей площади зачастую ниже стоимости жилья в многоквартирных домах и составляет 30–35 тыс. руб. за 1 кв. м. В этих условиях даже призывы Правительства РФ развивать строительство жилья эконом-класса стоимостью не выше этих самых 30 тыс. руб. за 1 кв. м. сами по себе являются недостаточными для повышения доступности индивидуального жилья. В итоге, средняя стоимость жилого дома достигает 5 млн руб. Понятно, что такой уровень цен никак не может быть приемлемым для широких слоев населения.

Существенным препятствием для более активного переселения граждан в загородное жилье также является неразвитость ипотечного кредитования строительства загородного жилья [3].

В настоящее время большинство программ кредитования покупки загородного жилья характеризуются тем, что в качестве залогового обеспечения принимается не строящаяся недвижимость и земельный участок, а имеющаяся у семьи квартира в городе. При этом у банков присутствуют программы кредитования покупки земельных участков со следующим их залогом. Таким образом, подобные программы ипотечного кредитования предназначены для покупателей второго для семьи объекта недвижимости, у которых имеется в собственности жилое помещение, а не для тех, кто хочет видеть загородный дом единственным жильем.

Быстровозводимое жилье и альтернативные банковским кредитам займы

Учитывая изложенное, считаем, что для повышения доступности индивидуального жилья для массового потребителя, необходимо создание условий для предложения жилья, возводимого с использованием современных, быстровозводимых технологий.

С целью их активного освоения должны быть соответствующие механизмы стимулирования, вплоть до ужесточения требований к жилью по энергоэффективности, энергосбережению и экологичности. К примеру, одним из вариантов регулирования может стать предоставление налоговых льгот для жилья, отвечающего повышенным нормативам вышеуказанных требований.

Внедрение быстровозводимых технологий обладает еще одним существенным положительным свойством – возможность снижения себестоимости по мере увеличения масштабов жилищного строительства. Дело в том, что индустриализация домопроизводства (подготовка домокомплектов и модулей) позволяет обеспечить большие объемы производства, а благодаря типовым проектам сокращаются расходы на проектные работы.

Вместе с этим оценка предложений о строительстве индивидуальных домов на рынке недвижимости Республики Татарстан привела нас к выводам, свидетельствующим о позитивных тенденциях в вопросе развития быстровозводимых технологий в малоэтажном строительстве. В частности, к настоящему времени в республике насчитывается более 30 организаций, занимающихся строительством индивидуальных домов по современным технологиям. При этом только часть из них обладает своей собственной производственной базой, на которой осуществляется промышленная подготовка домокомплектов, а остальные организации – размещают у них свои заказы.

Опрос руководителей ряда организаций показал, что в последние годы спрос смещается в сторону жилья эконом-класса. Среди основных причин отмечается повышение благосостояния населения, а также слом стереотипов о некапитальности каркасно-панельных домов. При этом недоступность ипотечного кредитования по-прежнему существенно ограничивает платежеспособность населения.

В связи с этим рядом участников рынка недвижимости инициируются альтернативные банковским кредитам предложения – займы на оплату приобретаемой недвижимости. Как правило, кредиторами выступают центры микрофинансирования – кредитные потребительские кооперативы граждан, а также юридические лица. В среднем срок кредитования не превышает 7–10 лет, а уровень процентных ставок является среднерыночным. Для активного спроса на такие продукты специалисты отмечают нехватку доверия к новоявленным кредиторам.

Необходимость специализированных институтов развития

В целом же появление новых участников на рынке кредитования, безусловно, положительно скажется на его развитии, так как выступит стимулирующим аспектом для банковских учреждений в деле ипотечного кредитования загородной недвижимости.

В дальнейшем, увеличении конкуренции между банками приведет к повышению доступности кредита – снижению процентных ставок и условий его выдачи.

Для внедрения современных технологий в малоэтажное строительство наиболее эффективной является учреждение специализированных институтов развития. В Российской Федерации с этой целью действует некоммерческое партнерство «НАМИКС» (Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства). Среди ключевых аспектов его функционирования можно отметить [1]:

1) трансляцию своих инициатив по оптимизации действующего законодательства с целью изменения структуры жилищной политики в пользу малоэтажного строительства, других нововведений;

2) реализацию региональных программ жилищного строительства, инвестиционных проектов по строительству малоэтажного жилья с участием федеральных и региональных органов власти;

3) работу над совершенствованием и расширением сферы использования механизмов государственно-частного партнерства;

4) разработку эффективных механизмов жилищного финансирования, ипотечного кредитования и накопительных схем строительства и приобретения жилья и др.

Таким образом, к настоящему времени можно отметить высокую активность участников рынка недвижимости по развитию малоэтажного строительства в Российской Федерации.