Формирование одноуровневой модели ипотечного жилищного кредитования

Развитие российской системы ипотечного жилищного кредитования с момента ее формирования проходило в рамках двухуровневой модели организации ипотечного рынка.

В настоящее время в России механизм коллективных сбережений развивается жилищными накопительными кооперативами. Оценить результаты их деятельности на рынке ипотечного жилищного кредитования не представляется возможным. Это обусловлено ограниченным объемом статистической, финансовой и иной информации, находящейся в открытом доступе.

Однако имеющихся данных достаточно для того, чтобы мы могли сделать вывод о низком уровне их развития.

Накопительная система банка при ипотечном кредитовании

В настоящее время имеется лишь единственный эпизод, формирования кредитором собственной накопительной программы.

В ее рамках заемщику предлагается оформить один из двух видов депо зитов (см. табл. 1 на с. 97).

Таблица 1

Условия по вкладам в рамках накопительной программы [1]

Условия по обоим вкладам одинаковы за исключением требования к размеру периодических взносов и типа установленной процентной ставки. В первом случае она фиксированная, во втором – переменная. В качестве базы для последней выступает ставка рефинансирования Центрального Банка РФ.

На наш взгляд, основной недостаток использования переменной процентной ставки заключается в отсутствии «коридора», в пределах которого она может колебаться, то есть не установлено ее максимальное и минимальное значения. Важность этого параметра обусловлена тем, что от этого зависит стоимость ресурсной базы кредитора.

В рамках реализуемой накопительной программы коммерческий банк предлагает своим клиентам оформить ипотечный жилищный кредит по льготной процентной ставке, которая представляет собой разницу между действующей процентной ставкой и размером установленной скидки (см. табл. 2 ниже).

В зависимости от срока, в течение которого сбережения заемщика находились на счете, а также срока, на который оформлен ипотечный жилищный кредит, она составляет от 1,21% до 3,16%.

Таблица 2

Размер скидки к процентной ставке [1]

Помимо этого, на ее размер оказывает влияние доля собственных средств физических лиц в стоимости приобретаемого жилья.

Окончательная скидка = скидка к процентной ставке × [средний остаток по вкладу в течение фактического срока накопления / запрашиваемая сумма кредита] (1)

В результате банк стимулирует заемщика накапливать как минимум 50% от стоимости приобретаемого жилья с тем, чтобы сохранить базовый размер скидки к процентной ставке по ипотечному жилищному кредиту [1].

Ситуация в Самарской области

По состоянию на конец 2010 г. задолженность физических лиц, проживающих в Самарской области, по ипотечным жилищным кредитам составляет 27 млрд руб., что в 4,64 раз превышает значение показателя по итогам 2006 г. На этом фоне объем выданных ссуд изменялся следующим образом (см. табл. 3 ниже).

Таблица 3

Выдано ипотечных жилищных кредитов на уровне Самарской области

После резкого падения объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2009 г., показатель по итогам 2010 г. вернулся к значению 2006 г. и достиг 8 141 млн руб. Несмотря на это он в 2,5 раза ниже докризисного уровня, составлявшего 20 070 млн руб.

Средний размер предоставленного ипотечного кредита по Самарской области в предкризисный период составлял 1,53 млн руб., что в 1,54 раза выше, чем по итогам 2010 г.

Помимо этого, специалистами высказывается мнение о необходимости развития в рамках российской системы ипотечного кредитования ссудо-сберегательных касс. Данный институт ипотечного рынка доказал свою высокую эффективность, примером в данном случае выступает опыт Германии, Австрии, стран бывшего Варшавского договора: Чехии, Венгрии, Словакии.

К попыткам внедрения ссудо-сберегательных касс в российскую систему ипотечного кредитования следует отнести два законопроекта, внесенных депутатами Государственной Думы.

Недостатки 1-го проекта закона «О строительных сберегательных кассах»

Первый из них – это законопроект № 246390-3 «О строительных сберегательных кассах». В процессе его анализа Правовым управлением аппарата Государственной Думы были выявлены следующие недостатки:

– установление правил осуществления банковских операций, их сочетание для кредитной организации, относится к сфере деятельности Центрального Банка РФ. По этой причине это не является предметом регулирования федеральным законом;

– предоставление права на осуществление банковских операций с момента государственной регистрации противоречит нормам банковского законодательства. В соответствии с ним, кредитная организация получает такое право только с момента получения соответствующей лицензии;

– установление особого субъектного состава кредитного договора противоречит нормам гражданского права. В соответствии Гражданским кодексом РФ сторонами договора являются кредитная организация и заемщик. При этом основанием для отказа в кредите является наличие обстоятельств, которые свидетельствуют о том, что предоставленная сумма не будет возвращена в срок;

– ограничения, накладываемые на сделки, которые может осуществлять строительная сберегательная касса, противоречат нормам гражданского права. В соответствии с ними объем гражданской правоспособности юридических лиц определяется учредительными документами;

– предоставление государственных гарантий по вкладам в строительной сберегательной кассе противоречит нормам гражданского законодательства, в соответствии с которыми обеспечением по вкладам является обязательное страхование депозитов;

– другие недостатки, которые нуждаются в устранении [5].

Недостатки 2-го проекта закона «О строительных сберегательных кассах»

Другой вариант законопроекта, предложенный депутатами Госдумы № 454760-4 «О строительных сберегательных кассах», также имеет существенные недостатки:

– отсутствие экономического обоснования достаточности средств, получаемых ссудо-сберегательной кассой в процессе ее деятельности, для предоставления ипотечных жилищных кредитов;

– строительная сберегательная касса является специализированной кредитной организацией, однако действующие нормы предполагают универсальный характер деятельности коммерческих банков. В силу этих причин существует необходимость в проработке данного положения в части определения банковских операций, нормативов и иных требований к подобным институтам ипотечного рынка;

– в качестве гарантии сохранности денежных средств физических лиц законопроект предполагает предоставление государственных гарантий.

Однако в соответствии с существующим законодательством возврат вкладов граждан обеспечивается в рамках системы обязательного страхования вкладов физических лиц;

– иные внутренние противоречия, а также необходимость уточнения ряда понятий в рамках предлагаемого законопроекта [6].

В целом, в соответствии с заключениями Правового управления аппарата Государственной Думы и Комитета Государственной Думы по финансовому рынку, предложенные законопроекты нуждаются в дальнейшей юридической и технической доработке.

Заключение

С нашей точки зрения, в настоящее время в рамках российской системы ипотечного жилищного кредитования единственным институтом ипотечного рынка, который имеет возможность активно развивать механизм коллективных сбережений, являются коммерческие банки. Это обусловлено отсутствием или низким уровнем развития иных участников ипотечного рынка, которые могли бы составить им конкуренцию. Внедрение механизма коллективных сбережений позволит кредиторам расширить количество источников финансовых ресурсов за счет накоплений физических лиц, которые планируют использовать их для улучшения своих жилищных условий.

Одновременно с этим коммерческий банк получает возможность оценить дисциплинированность и ответственность заемщика на стадии накопления первоначального взноса до момента выдачи ссуды.

Таким образом, результаты проведенного анализа свидетельствуют о том, что перспективным направлением развития российской системы ипотечного жилищного кредитования является банковская ипотека. Это обусловлено ведущей ролью кредитных организаций, которую они играют на ипотечном рынке на текущий момент и отсутствием других институтов, которые могут составить им конкуренцию.