Проблемы организации финансирования девелоперских проектов в условиях экономической нестабильности

Успехи девелопмента во многом зависят от того, как организовано финансирование девелоперских проектов. В зависимости от конкретных условий и специфики проекта, в мировой практике применяются различные методы их финансирования. Среди наиболее широко распространенных инструментов можно выделить следующие:

– банковские кредиты и кредитные линии;

– обязательства и гарантии третьих лиц;

– лизинг;

– контракты под будущую продукцию;

– долговые обязательства в форме акций или облигаций.

В системе международного проектного финансирования могут участвовать:

– национальные правительства;

– транснациональные корпорации;

– различного рода финансово-кредитные институты: банки и инвестиционные агентства, крупные страховые компании и их ассоциации;

– другие кредиторы и институциональные инвесторы (холдинги и финансово-промышленные группы, инвестиционные и венчурные фонды и т.д.).

Основные схемы девелопмента

Схемы финансирования комбинируются в различных пропорциях. В частности, практикуются следующие схемы проектного финансирования:

– «строительство – владение – эксплуатация» (Build – Own – Operate);

– «строительство – эксплуатация – передача прав собственности» (Build – Operate – Transfer);

– «строительство – приобретение прав собственности – эксплуатация – передача прав собственности и получения дивидендов» (Build – Own – Operate – Transfer);

– другие схемы, в которых совмещаются финансирование с ограниченным регрессом и финансирование под правительственные гарантии.

Следует отметить, что организационная форма и структурные характеристики девелопмента во многом определяются принятой схемой финансирования. В свою очередь, схемы финансирования зависят от схемы девелоперской деятельности. В мировой практике можно выделить две основных схемы девелопмента.

По первой схеме девелопер работает за гонорар и не берет на себя финансовые риски. В зарубежной практике такой вид девелопмента называют «fee development» (гонорарный девелопмент). При данной схеме инвестор нанимает девелопера, например, для строительства здания «под ключ» и для сдачи предпринимателям в аренду его площадей.

Девелопер выбирается, как правило, на конкурсной основе. Проектирование, необходимые согласования с властями и строительство проводятся на деньги заказчика, а девелопер несет ответственность за качество работ и за весь проект в целом.

Сумма гонорара в сложных проектах может превышать 10% их стоимости.

По второй схеме коммерческая недвижимость создается девелопером как единоличным организатором проекта. Наряду с выполнением девелопером тех же функций, он сам разрабатывает и реализует схему финансирования проекта. В основе финансовой схемы осуществления проекта здесь, как правило, составляют собственные средства девелопера. Этот вид девелопмента в зарубежной практике называют «speculative development» (спекулятивный девелопмент).

Девелопмент в условиях экономического кризиса

Применяемые схемы финансирования крупных девелоперских проектов обычно представляют собой различные комбинации собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предоплаты будущих арендаторов. При таком финансировании риски для девелопера довольно высокие, поэтому он получает существенную долю в создаваемом объекте недвижимости.

Большинство экспертов считают такой девелопмент наиболее сложным из всех операций на рынке коммерческой недвижимости, так как при реализации проекта он совмещает и несет ответственность за риелторские, строительные и финансовые операции.

Принимая на себя основную часть рисков, девелопер должен просчитать вероятность их наступления, принять все возможные меры для их минимизации.

Сложность и риски при реализации девелоперских проектов многократно возрастают в кризисных условиях. В период мирового финансово-экономического кризиса 2008–2009 годов отчетливо проявились преимущества и недостатки различных схем финансирования девелоперской деятельности. В этой связи полезным представляется рассмотрение организационно-структурных форм девелопмента и принятых схем финансирования проектов в рамках российско-китайского экономического сотрудничества.

К началу 2008 года Китай осуществил в России инвестиции в 657 строительных проектов. Среди них наиболее крупным является строительство многофункционального жилого комплекса «Балтийская жемчужина» в Санкт-Петербурге с общим объемом инвестиций в 1,5 млрд долл. По масштабам его могло бы превзойти строительство Китайского делового торгового центра «Парк Хуамин» в Москве. Однако реализация этого проекта по ряду причин, к сожалению, была временно приостановлена весной 2010 года.

Следует отметить, что в период мирового финансово-экономического кризиса была приостановлена реализация значительной части международных инвестиционных проектов. Эта тенденция наблюдалась и в российско-китайском деловом сотрудничестве. Однако по мере стабилизации экономической ситуации, реализация многих девелоперских проектов была возобновлена. Китайские компании привлекают средства для финансирования российских девелоперских проектов в своих банках, а обязательства российских партнеров гарантируются российскими банками.

Китайские проекты в России

Уже в конце 2009 года для финансирования строительства бизнес-центра на территории Второго часового завода в Москве Государственным банком развития Китая (ГБРК) российскому Внешэкономбанку был выделен кредит в 500 млн долл. сроком на пять лет. Было заключено рамочное кредитное соглашение, в соответствии с которым ГБРК открыл Внешэкономбанку кредитную линию на 1 млрд долл. для финансирования российско-китайских инвестиционных проектов, реализуемых в России с участием китайских девелоперских компаний. Наряду с этим, ГБРК предоставил Внешэкономбанку кредит на 310 млн долл. для финансирования проекта по строительству цементного завода в Ленинградской области [1].

Следует отметить, что открытие ГБРК кредитной линии Внешэкономбанку является взаимовыгодным. В условиях спада в мировой торговле финансовые структуры КНР диверсифицируют свои вложения с помощью зарубежных инвестиций. Россия, в большей мере пострадавшая в результате мирового финансового кризиса, получает необходимые кредитные ресурсы. Поскольку средства выделены на реализацию конкретных проектов, то они в полном объеме дойдут до реального сектора экономики.

Интересы китайских компаний в России довольно обширны: это девелопмент, сырьевые проекты, обрабатывающие производства, дорожное строительство, производство строительных материалов.

Китайские инвесторы намерены вложить в 5 девелоперских проектов в российских регионах больше 2 млрд долл. Речь идет о вложениях в строительство следующих объектов:

– стекольного завода в Удмуртии;

– кирпичного завода в Рязанской области;

– автодорожного моста через Волгу в Ярославле;

– культурно-выставочного центра в Екатеринбурге на 600 тыс. кв. метров;

– национального семейного курорта «Московия» на 250 га в Подмосковье.

По всем перечисленным объектам в 2009 году были подписаны соглашения о сотрудничестве между российской и китайской сторонами. Китайская корпорация «Цзинь юань» намерена вложить 1 млрд долл. в приобретение готовых и строящихся торгово-логистических комплексов в России. По мнению экспертов, на заявленный корпорацией 1 млрд долл. можно построить или купить 1,5 млн кв. м торговых или складских площадей [2].

Китайский девелопмент и Олимпиада в Сочи

По данным Центра экономического и инвестиционного сотрудничества России и Китая, работающего под эгидой Минэкономразвития и Минрегионразвития, инвесторы из КНР готовы профинансировать строительство в Сочи к Олимпиаде 2014-го года как минимум десяти гостиниц стоимостью в 2 млрд долл. [3]. В качестве основной рассматривается схема участия китайцев в строительстве под конкретного заказчика, которым может стать как российская, так и зарубежная компания, хорошо знающая рынок Сочи и способная после использования объектов в период Олимпийских игр обеспечить их реализацию.

В уже сформированный китайской стороной пул инвесторов входит Ассоциация строителей Китая, банковские структуры и ряд девелоперских компаний. Главной сложностью является то, что для китайских компаний практически не знаком строительный рынок России за пределами Москвы, Санкт-Петербурга и Дальнего Востока.

На территории России в большинстве случаев для иностранных девелоперов действует национальный режим, то есть к ним применяются те же правила, что и к российским предпринимателям. В частности, регистрация юридических лиц с иностранным участием производится в том же порядке, который установлен и для российских юридических лиц без участия иностранного капитала. Нормы, регулирующие осуществление того или иного вида девелоперской деятельности, одинаково распространяются как на отечественные, так и на иностранные предприятия.

Для инвестора, осуществляющего инвестиционный проект в России, государством гарантируется стабильность условий и режима в течение срока окупаемости инвестиционного проекта, но не более 7 лет со дня начала финансирования указанного проекта. Дифференциация сроков окупаемости инвестиционных проектов в зависимости от их видов определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

Однако в отдельных сферах деятельности в России установлены изъятия стимулирующего характера (льготы для иностранных инвесторов). Изъятия ограничительного характера для них установлены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, а также обеспечения обороны страны и безопасности государства.