Особенности развития взаимоотношений между инвестором и застройщиком на рынке жилищного строительства

Динамика объемов жилищного строительства определяется рядом первоочередных факторов, воздействие которых на процесс реализации инвестиционно-строительного проекта определяется как внешней, так и внутренней средой.

Одним из наиболее существенных факторов являются взаимоотношения, выстраиваемые застройщиком с инвесторами объектов жилищного строительства (дольщиками).

Понимая важность в процессе реализации данных взаимоотношений достигаемых результатов, Правительством РФ развитие жилищного строительства было выделено в приоритетную область государственной политики. Реализуемая к настоящему времени государственная жилищная политика приобрела два контура мероприятий. Один из них направлен на увеличение объемов жилищного строительства, другой – на повышение платежеспособного спроса со стороны большей части населения.

Участие в долевом строительстве многоквартирных объектов

Одной из главных причин низких темпов прироста объемов жилищного строительства является недостаточная платежеспособность населения. При этом природа низкой платежеспособности покупателей заключается не только в малых доходах, но и в недоступности заемных источников.

Масштабное вхождение ипотечного кредитования на объекты жилищного строительства является тем индикатором, который отражает качество развития рынка жилой недвижимости в целом. Активное кредитование приобретения жилья в новостройках является показателем низких рисков незавершения строительства в установленные сроки, стабильности финансового положения застройщика и снижения популярности серых схем привлечения средств дольщиков.

Последний фактор среди дольщиков и застройщиков выдвинулся на первый план с 1 апреля 2005 года, когда был введен в действие закон об участии в долевом строительстве многоквартирных объектов [2].

Предпосылками для введения данного закона было несколько обстоятельств. В частности, в рамках применяемых схем отсутствовала достаточная правовая защита будущих собственников объектов недвижимости. Со стороны застройщиков отмечались злоупотребления – нарушались сроки строительства, имели место существенные недостатки в построенных объектах и случаи мошенничества, то есть двойные продажи одного объекта. В случаях, когда застройщик осуществлял строительство ряда объектов, отмечалось нецелевое использование средств дольщиков: иногда средства, полученные от реализации квартир в более ликвидных объектах, перекидывались на менее ликвидные проекты.

В дальнейшем, при завершении строительства у покупателей возникали проблемы при оформлении права собственности. Это происходило в связи с тем, что застройщик не обладал правоустанавливающими документами на земельный участок, отсутствовали разрешение на строительство и прошедшая государственную экспертизу проектно-сметная документация.

Почему продолжают применяться «серые» схемы?

С введением закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов впервые на законодательном уровне были определены гарантии защиты прав граждан, вкладывающих средства в жилье на этапе строительства. Для застройщиков были предъявлены требования по обеспечению прозрачности и достоверности сведений о себе и объекте строительства.

Для исключения риска двойных продаж была введена необходимость обязательной государственной регистрации договоров долевого участия. Для повышения стандартов обслуживания застройщиками были установлены единые требования к структуре договоров долевого участия. К примеру, договора должны были содержать условия о сроках завершения и качестве выполняемых работ [2].

Для снижения риска незавершения строительства застройщикам было запрещено нецелевое использование средств дольщиков. В целом, за нарушение условий договора была внедрена возможность взыскания штрафов и неустоек.

В соответствии с введенным законом застройщикам было запрещено привлекать средства населения без наличия зарегистрированных прав на земельный участок, подготовленной и прошедшей экспертизу проектно-сметной документации, разрешения на строительство и опубликованной в средствах массовой информации проектной декларации [1].

На начало 2005 года на рынке недвижимости существовало несколько организационных форм привлечения средств будущих покупателей – оформление предварительных договоров купли-продажи и договоров инвестирования.

В настоящее время большая часть застройщиков продолжает осуществлять реализацию проектов жилищного строительства на основе так называемых серых схем реализации жилья, не выполняя условий закона о долевом участии. Дело в том, что период согласования проектно-сметной документации в среднем составляет 2–3 года и зависит от масштабов строительства. В результате отсрочка в запуске проекта на это время может обернуться затягиванием реализации проекта, что приведет к снижению интереса инвесторов. Другими словами, застройщик должен быть крупной компанией и обладать достаточным объемом средств для того, чтобы проектный период и начало строительно-монтажных работ реализовать в запланированные сроки.

Вместе с тем, на сохранении серых схем сказалось отсутствие в законе о долевом участии прямого запрета на их использование для привлечения источников финансирования.

Повышение цивилизованности жилищного рынка

В целом, по итогам пяти лет, которые можно назвать переходными, на рынке первичного жилищного строительства выработалась полноценная практика применения закона о долевом участии. Для дальнейшего повышения цивилизованности жилищного рынка, в июне 2010 года в данный закон были приняты поправки, разрешающие организацию проектов жилищного строительства только в рамках действующего закона и с заключением договоров долевого участия [2].

Переход застройщиков к деятельности в соответствии с законом о долевом участии связан, прежде всего, с необходимостью проведения большой организационной подготовки. В частности, требуется обучение сотрудников компании и контрагентов, а также наработка практики взаимодействия с органами государственной регистрации сделок с недвижимостью.

В настоящее время положения рассматриваемого закона все более активно внедряется в практику деятельности застройщиков, тем самым, показывая жизнеспособность и выполнимость жестких требований. Благодаря введению закона существовавший до этого перекос в пользу прав застройщика был скорректирован, и к настоящему времени наблюдается баланс прав между правами дольщиков и застройщиков.

Вместе с тем, по прошествии 1–2 лет с момента введения данного закона общественность начала уделять повышенное внимание к деятельности застройщиков, как раз в части выполнения его положений. А в последние годы характер этого внимания сменился с простого информирования на активную пропаганду, когда реализация инвестиционно-строительных проектов, осуществляемая с применением закона о долевом участии, воспринимается как гарантия надежности вложенных в строительство средств.

По мере развития законодательной базы рынка недвижимости финансовая грамотность населения все более увеличивалась, что также повысило требования к застройщикам, привлекающим средства населения. Имидж компании стал рассматриваться как один из наиболее главных критериев успешного ведения строительного бизнеса в условиях конкурентной среды.

Заключение

В последние годы существенно повысилась активность государства на рынке жилой недвижимости, прежде всего, в роли заказчика социального жилья для граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Одним из главных условий участия в программах государственной закупки социального жилья является соблюдение действующего законодательства, т.е. осуществление строительно-монтажных работ должно вестись со всей необходимой исходно-разрешительной документацией.

Как было отмечено ранее, в последние годы наблюдается увеличение интереса застройщиков к реализации проектов жилищного строительства в соответствии с законом о долевом участии.

Установлению цивилизованных отношений на рынке жилой недвижимости поспособствовало, в том числе, качественное развитие инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. Это позволило существенно повысить доступность ипотечного кредитования, прежде всего, для покупателей жилья на первичном рынке жилья. В свою очередь, данное обстоятельство обеспечило интерес застройщиков в организации жилищного строительства в рамках закона о долевом участи, так как практически гарантировало получение аккредитации в банке-партнере, готовому организовать кредитование покупателей квартир.

В настоящее время застройщики жилых объектов имеют ясное представление о правилах игры во взаимоотношениях с гражданами. Недостаток оборотных средств и недоступность других источников финансирования постоянно повышают планку стандартов обслуживания населения. В итоге количество застройщиков, применяющих схему долевого финансирования строительства жилья в рамках действующего законодательства, постоянно увеличивается. Вместе с тем, действующие ограничения не способствуют повсеместному переходу на реализацию инвестиционно-строительных проектов и сохраняют актуальность серых схем привлечения средств населения.