Подходы к оценке эффективности управления региональным рынком недвижимости

Эффективность управления характеризуется уровнем удовлетворенности всех заинтересованных сторон в решении тех или иных проблем. Оценить эффективность управления региональным рынком недвижимости (РРН) только количественными показателями не представляется возможным. Управление региональными финансами и объектами недвижимого имущества – это специфическая сфера деятельности, в которой очень часто важно не количество решенных вопросов, а их качество.

Также в отношении регионального рынка недвижимости применяют два варианта оценки эффективности: коммерческий и социальный. В первом случае критерием эффективности выступает доход, во втором – польза для регионального сообщества.

Каждый из подходов может иметь место в определенной сфере жизнедеятельности субъекта федерации.

Цели и задачи управления региональным рынком недвижимости

Эффективность управления региональным рынком недвижимости заключается в решении следующей задачи – достижение максимального выполнения регионально-целевых программ развития субъекта федерации при минимальных финансовых и организационных затратах, выражающееся:

– в увеличении количества и качества предоставляемых услуг населению;

– росте региональной налогооблагаемой базы при одновременном увеличении реальных доходов населения.

На наш взгляд, при оценке степени эффективности управления региональным рынком недвижимости следует исходить из целей и задач, стоящих перед органами исполнительной власти, поскольку их основной целью является удовлетворение потребностей населения, проживающего на территории субъекта федерации. Поэтому прямого использования обычных рыночных оценок (доходность, прибыльность и т.п.) недостаточно.

Эффективность управления РРН характеризуется выгодностью и перспективностью направления развития субъекта федерации, достижения поставленных целей и использования недвижимого имущества собственника. Повышение эффективности управления экономикой региона, увеличение на этой основе доходной части бюджета необходимо для производства и оказания социально значимых услуг, улучшения качества окружающей среды и решения задач, связанных с повышением уровня жизни населения.

Как измерить эффективность?

При разработке критериев оценки эффективности управления региональным рынком недвижимости учитываются, прежде всего, следующие факторы:

– характер использования объектов недвижимого имущества регионального собственника (коммерческий или социальный);

– величина объекта недвижимого имущества (целостный имущественный комплекс, отдельный объект или помещение);

– свободный земельный участок или застроенная территория;

– государственное муниципальное предприятие или государственная муниципальная казна.

Эффективность отражается в критериях и показателях социально-экономического использования недвижимого имущества региона. Критерии эффективности характеризуют долговременные тенденции, показатели конкретизируют критерии.

По мере стабилизации региональной экономики, достижения определенного уровня организации жизнедеятельности регионального сообщества, по нашему мнению, возникает необходимость переноса акцента с количественных на качественные критерии использования недвижимого имущества регионального собственника.

Анализ литературных источников [2, c. 103; 3, 4], а также проведенные исследования позволяют, по нашему мнению, использовать следующие критерии для оценки эффективности управления региональным рынком недвижимости:

– доходы регионального бюджета от управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами;

– своевременную разработку и принятие необходимой нормативно-правовой базы по управлению и распоряжению недвижимостью;

– повышение емкости РРН;

– снижение напряженности на рынке труда региона;

– привлечение инвесторов к воспроизводству недвижимости;

– поддержание технического состояния объектов недвижимости;

– повышение стоимости объектов недвижимости;

– степень изменения объектов недвижимости в позитивную или негативную сторону;

– степень соблюдения нормативных правовых актов в сфере оборота недвижимости;

– степень влияния управленческой деятельности на состояние и развитие объектов недвижимости;

обоснованность решений и действий государственных органов управления в сфере оборота недвижимости.

Критерии оптимальности

Категория эффективности управления региональным рынком недвижимости носит конкретный временной характер, определяется уровнем, направленностью и приоритетностью развития каждого субъекта федерации и в целом степенью развития общественных отношений.

В методологическом плане исходным моментом решения проблемы оценки эффективности управления РРН является выбор принципа такой оценки.

Оценка эффективности управления может быть осуществлена на основе использования нескольких критериев, либо на базе одного главного критерия. Первый принцип используется в том случае, когда нет основного критерия оценки эффективности управления РРН. Второй – когда есть возможность выбора главного критерия оценки эффективности управления РРН из всей совокупности известных показателей. Во втором случае другие критерии оценки эффективности управления приобретают второстепенное значение.

Следует отметить, что сам выбор принципа оценки эффективности управления РРН представляет собой достаточно непростую задачу. Это обусловлено комплексным характером целей социально-экономического развития региона и его конечных результатов. Отсюда проистекает большое разнообразие возможных критериев оценки эффективности управления, что не дает возможности представить их в качестве общей цели развития, определенной скалярным критерием оптимальности. В результате приходится рассматривать систему целей, выделяя в качестве составляющих частные цели. Последним в качестве критериев с достаточными основаниями могут быть сопоставлены соответствующие экономические показатели.

Поэтому перспективным направлением, на наш взгляд, является оценка эффективности управления РРН на основе векторного критерия оптимальности. Векторные критерии оптимальности естественны в сфере планирования и управления, когда решение определяют совместные действия нескольких производственных компонентов, эффективность влияния каждого из которых на общее решение оценивается определённым показателем. На основе использования векторного критерия принимается определенное решение, обеспечивающее компромисс между согласуемыми единичными критериями [5, c. 81].

Аддитивная свертка

В литературе по теории многокритериальной оптимизации [2, 3, 4] описаны различные принципы свертки единичных показателей в интегральный.

Вместе с тем, в работе Ю.В. Любатова [4] содержится строгое математическое доказательство, согласно которому целесообразно использовать аддитивную свертку с весовыми коэффициентами при соблюдении следующих условий:

– существует единственное упорядочение альтернативных стратегий управления по предпочтительности;

– порядок предпочтений не зависит от обозначений вариантов стратегий;

– при добавлении или исключении из рассмотрения каких-нибудь стратегий упорядочение других не меняется;

– если стратегия управления Oi предпочтительнее стратегии Oj по одному или нескольким свойствам Ck равноценна по остальным, то Oi предпочтительнее Oj по совокупности свойств Ck;

– изменение какого-либо единичного показателя эффективности на одну и ту же величину не изменяет порядка предпочтений.

Анализ особенностей функционирования РРН и проведенные исследования указывают на соблюдение при оценке эффективности управления РРН вышеперечисленных условий и, следовательно, подтверждают целесообразность использования аддитивной свертки с весовыми коэффициентами.

Таким образом, при оценке эффективности управления РРН наиболее адекватно можно использовать метод средневзвешенной суммы критериев. При этом в качестве исходных данных обычно используются результаты экспертных опросов специалистов по региональному рынку недвижимости.