Совершенствование и создание конкурентных преимуществ в организации жилищного кредитования в России

В реализации своей функции обеспечения субъектов экономики деньгами кредитные организации испытывают жесткие ограничения. Так, работает ограничение в виде уровня монетизации экономики: концентрация и размещение коммерческими банками денег в количестве, имеющихся в стране.

Кроме того, поскольку часть своих денег предприятия вправе держать в собственных кассах, то не все имеющиеся в стране денежные средства попадают в банки. «Длина» привлекаемых денег мало зависит от самих банков: этот параметр задают главным образом юридические и физические лица, вносящие средства на свои счета.

Анализ особенностей процесса развития ипотечного кредитования свидетельствует о том, что оно является важным инструментом экономического роста и улучшения социального положения в России.

Из внешних факторов, повлиявших на банковскую систему, следует отметить глобальный кризис ликвидности, результатом которого для российских банков стало удорожание внешних заимствований и ограничение доступа к заграничным ресурсам. Ухудшение банковской ликвидности проявилось и в повышении ставок по межбанковским кредитам.

Модели ипотечного кредитования обычно классифицируют по источнику средств, используемых для выдачи ипотечных кредитов [4]. Выделяют следующие модели ипотечного кредитования:

– традиционная модель;

– модель ипотечных облигаций;

– модель вторичного ипотечного рынка;

– контрактно-сберегательная модель.

Модели ипотечного кредитования: 1) традиционная; 2) ипотечных облигаций

В рамках традиционной модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами. Основным источником средств здесь являются привлечённые средства, то есть, в первую очередь, депозиты.

Основным недостатком данной модели является высокий процентный риск: риск изменения процентных ставок на рынке. Традиционная модель достаточно широко используется в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, причём в ряде достаточно высокоразвитых стран (например, в Греции) никаких других моделей не существует вовсе. В среднем в Западной Европе традиционная модель обеспечивает 62% объёма выданных ипотечных кредитов [4].

Около 20% от общего объёма ипотечного кредитования в Западной Европе осуществляется за счёт модели ипотечных облигаций. Эта система использует в качестве источника средств не депозиты, а ресурсы организаций, действующих на фондовом рынке и заинтересованных в инвестировании в долгосрочные активы.

Признаков того, что модель ипотечных облигаций более конкурентоспособна, чем традиционная модель, в настоящее время нет. Несмотря на свою долгую историю, она достаточно мало распространена. 85% объёма рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна – Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счёт выпуска ипотечных облигаций, в Швеции – около 70%. На немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%.

В России, действуя на основе Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», первым облигации на общую сумму 3 млрд руб. выпустил банк «Совфинтрейд» («дочка» Газпромбанка) в 2006 году. Учитывая эффективные меры кредитной поддержки, а также высокий рейтинг материнской структуры, агентство Moody’s присвоило выпущенным облигациям кредитный рейтинг на уровне суверенного.

Механизм секьюритизации применяется во всем мире для рефинансирования самых различных активов. В России для распространения этой техники для рынка ипотечного кредитования необходимо создание универсальной для секьюритизации разного рода финансовых активов правовой базы. Действующее российское законодательство не позволяет эффективно секьюритизировать активы банков.

3) модель вторичного ипотечного рынка; 3) контрактно-сберегательная модель

Модель вторичного ипотечного рынка чаще всего называется американской. Идея её заключается в том, что банк, выдав ипотечный кредит, тут же продаёт его специальной организации – кондуиту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита [1]. С момента продажи банк не несёт никаких рисков по этому кредиту и, в сущности, может про него просто забыть. Если по кредиту возникнет дефолт, то убытки будет нести кондуит.

В настоящее время в России принята двухуровневая система, как один из основных вариантов реализации ипотеки. Для внедрения данной модели в нашей стране было сделано очень многое. Был создан кондуит – федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Были разработаны процедуры для продажи кредитов банками агентству и перепродажи их агентством инвесторам.

Для упрощения процедуры продажи и перепродажи кредитов была даже создана специальная ценная бумага – ипотечная закладная. Агентство получило бюджетные средства для выкупа закладных и последующего формирования из них пулов и перепродажи их на рынке. В настоящее время на рынке обращаются 10 выпусков облигаций ОАО «АИЖК» на общую сумму 30,4 млрд руб. [2].

Контрактно-сберегательная модель предполагает получение средств за счёт создания системы целевых депозитов. Потенциальный заёмщик – клиент банка заключает с банком контракт. Согласно этому контракту, клиент берёт на себя обязательство ежемесячно вносить в течение определенного срока на депозит некую оговоренную сумму. Банк, в свою очередь, берёт на себя обязательство после завершения клиентом накопления предоставить ему ипотечный кредит.

В большинстве стран мира контрактно-сберегательная модель в той или иной форме была первой моделью, применявшейся, когда у граждан ещё не было кредитной истории, а у банков – долгосрочных пассивов. Впоследствии, по мере стабилизации финансовой ситуации в этих странах, развития фондового рынка, появления у многих людей кредитной истории, эта модель стала постепенно вытесняться более удобными, позволяющими получить кредит без долгого периода накопления. В результате в развитых странах она сохранилась только во Франции, в Германии и Австрии.

Перспективы для России

В сегодняшней ситуации основой создания контрактно-сберегательной системы в России может стать Сбербанк России, который:

– является полугосударственным банком и доверия к нему со стороны населения больше;

– имеет надёжную ресурсную базу и разветвлённую филиальную сеть (1045 филиалов), что позволит осуществить ипотечное кредитование повсеместно во всех регионах России;

– накопил опыт работы с населением в части кредитования, многие клиенты имеют положительную кредитную историю;

– сконцентрировал большую часть привлечённых депозитов;

– является сегодня одним из основных игроков на ипотечном рынке [1].

Для создания и развития контрактно-сберегательной модели ипотеки необходимо:

– принятие закона о стройсберегательных кассах;

– государственная финансовая поддержка данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов;

– страхование ипотечных кредитов;

– государственные гарантии возвратности средств по вкладам граждан в стройсберкассы;

– налоговые преференции участникам системы данных учреждений.

Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время в мире существуют разнообразные модели ипотечного кредитования. При этом каждая из них имеет присущие только ей достоинства и недостатки.

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать и ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность.

[1] Кондуит (от франц. conduite — поведение, журнал поведения) — необнародованные связи с банком. В данном случае «кондуитом» называется 3-я организация, на чей баланс переводится долг кредитора перед банком по ипотечному кредиту — прим. ред.