Основные направления развития общественного самоуправления в жилищной сфере

Основным направлением развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования является массовая организация товариществ собственников жилья (ТСЖ). Наиболее простой формой образования ТСЖ может быть перерегистрация жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или жилищного кооператива (ЖК). Мотивом перерегистрации может служить требование налоговых инспекций о приведении в соответствие с действующим законодательством устава ЖСК и ЖК.

Другим мотивом создания ТСЖ может быть конфликтная ситуация, связанная с плохим обслуживанием или высокой платой за услуги. Может сыграть роль удобное расположение дома, возможность использовать в интересах собственников квартир нежилых помещений и общего имущества.

Стимулирование массовой организации ТСЖ

Органам местного самоуправления для стимулирования массовой организации ТСЖ необходимо:

– выработать и утвердить единый порядок подготовки и прохождения документов;

– разработать типовой пакет документов для регистрации ТСЖ;

– создать отдел или определить координатора по взаимодействию с ТСЖ в департаменте (комитете) городского хозяйства;

– провести широкую информационно-агитационную компанию в средствах массовой информации о преимуществах ТСЖ как способа управления многоквартирными домами, о порядке их образования и о возможности выделения средств из Фонда содействия реформирования ЖКХ на капитальные ремонты многоквартирных домов, в которых образованы ТСЖ.

Необходима активизация и привлечение общественности к управлению эксплуатацией и содержанием жилищного фонда, путем создания домовых комитетов и общественных жилищных инспекций.

Следующим важным направлением развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования и решения проблем ТСЖ и ЖК является создание различных объединений (ассоциаций, союзов, некоммерческих партнерств). Им необходимо передать некоторые функции по управлению жилищным фондом. Созданное объединение будет, по существу, службой заказчика, действующей в интересах собственника.

Ассоциация ТСЖ является некоммерческой организацией, объединяющей товарищества для совместного управления общим имуществом многоквартирного дома. Учреждается уполномоченными представителями ТСЖ. Устав принимается на общем собрании учредителей, в качестве которых могут выступать председатели и члены правления ТСЖ, уполномоченные общим собранием.

Создание городских ассоциаций ТСЖ и укрупнение

Городским ассоциациям поручается выполнение отдельных функций по управлению многоквартирными домами, а именно:

– ведение бухгалтерского учета и отчетности;

– аудит, финансовое планирование;

– юридическое консультирование;

– обслуживание и ремонт инженерного оборудования и строительных конструкций многоквартирного дома;

– организация работы по укрупнению ТСЖ в границах городских кварталов.

Это будет способствовать улучшению качества выполнения функций управления многоквартирными домами и работ по обслуживанию и содержанию общего имущества за счет привлечения квалифицированных специалистов. В итоге это приведет к снижению затрат на указанные мероприятия.

Создание городских ассоциаций ТСЖ будет способствовать повышению ответственности за конечные результаты исполнителей работ и услуг перед обслуживаемыми ТСЖ. Поэтому создание этих ассоциаций будет содействовать интеграции и повышению эффективности производственно-хозяйственной деятельности ТСЖ. На базе городской ассоциации возможно создание центра поддержки ТСЖ, осуществляющего свою деятельность на коммерческой основе.

Следующим перспективным направлением развития общественного самоуправления в жилищной сфере является укрупнение ТСЖ в границах городских кварталов. ТСЖ, являясь юридическим лицом, обязано выполнять все функции управления, в том числе организационно-технические, финансово-экономические, оперативные и пр. Чем меньше финансовая основа деятельности ТСЖ, тем больше удельный вес средств, затрачиваемых на выполнение этих функций.

В небольших ТСЖ (менее 5 тыс. кв. м) затраты на выполнение управляющих функций достигают 80% всех средств, поступающих на содержание и текущий ремонт жилого дома. Большой удельный вес в смете расходов составляют затраты на ежегодную переподготовку председателя, как ответственного за безопасную эксплуатацию инженерного оборудования. Поэтому, зачастую председатели ТСЖ вынуждены выполнять весь набор функций управления за небольшую зарплату. Экономически несостоятельные ТСЖ не могут обеспечивать комфортное и безопасное проживание жильцов, организовать аварийные службы, проводить модернизацию инженерных внутридомовых сетей и оборудования. Отсюда следует, что любая аварийная ситуация для них может обернуться катастрофой.

Устав

Оптимальная общая площадь домов, управляемых ТСЖ, составляет не менее 25–50 тыс. кв. м, что позволяет создать оптимальную структуру управления. Выходом из сложившегося на сегодняшний день положения является создание крупных ТСЖ, объединенных в одно ТСЖ несколько многоквартирных домов в границах городских кварталов. Многие муниципальные образования городского типа имеют микрорайоны массовой застройки 1970-1980 годов, техническое состояние этих домов примерно одинаково. На их основе целесообразно создание крупных ТСЖ.

Если в квартале уже создано ТСЖ, то возможно присоединение к нему собственников помещений соседних многоквартирных домов. В уставе ТСЖ, управляющего несколькими домами, должно быть отмечено, в границах какого городского квартала будет формироваться товарищество. Важно также отметить, что включение в состав и выход из состава ТСЖ собственников помещений одного или нескольких домов не является реорганизацией, не влечет его ликвидации и не требует перерегистрации учредительных документов.

В уставе также следует отразить, что укрупненное ТСЖ ведет раздельный учет поступлений и затрат по отдельному дому (необходимо открыть субсчет) и по объединенному ТСЖ в целом. Годовой план финансовой деятельности укрупненного ТСЖ формируется по каждому многоквартирному дому в зависимости от поступающих доходов. Часть средств направляются на содержание правления, служб ТСЖ и создание специальных фондов, которые установлены общим собранием собственников помещений.

Сводный годовой план финансовой деятельности утверждает ежегодная конференция укрупненного ТСЖ, которая определяет обязанности собственников жилья, такие как размер платежей, взносов и специальных сборов, сроки их взимания. Решения по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом РФ к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений, конференция укрупненного ТСЖ принимает по согласованию с общими собраниями товариществ по каждому отдельному дому. Состав правления и ревизионной комиссии укрупненного ТСЖ формируется из представителей от каждого дома и избирается на общих собраниях.

Совет председателей ТСЖ муниципального образования

Деятельность объединенного ТСЖ должна быть хорошо регламентирована положениями и инструкциями. Это будет способствовать четкой работе по эффективному управлению многоквартирным домом. Возглавить такое товарищество должен профессионал, имеющий опыт работы по управлению и обслуживанию жилищного фонда, однако ему следует пройти обучение по программе управления и эксплуатации многоквартирного дома.

Следует отметить, что наиболее простой формой общественного объединения может быть совет председателей ТСЖ муниципального образования. Он может быть образован в форме юридического лица, либо действовать на основании положения о совете председателей ТСЖ. Целью совета является объединение усилий действующих и вновь организованных ТСЖ по развитию общественного самоуправления в жилищной сфере и повышению эффективности хозяйственной деятельности ТСЖ города.

Можно сделать вывод, что большинство собственников помещений не готово к выполнению своих обязанностей по управлению многоквартирными домами. Проблема развития общественного самоуправления в жилищной сфере занимает важное место не только в реформировании ЖКХ, но и в становлении демократических основ. Собственники помещений в многоквартирных домах составляют основную часть населения нашей страны, а их участие в управлении домами является первичной школой развития демократии.