Сущность девелопмента и особенности инвестиционной деятельности девелоперских компаний

Обладая высоким мультипликационным эффектом, инвестиции в недвижимость относятся к числу ключевых показателей экономической деятельности любой страны. Прямо или косвенно с объектами недвижимости связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах. В этих условиях важную роль играет инвестиционная деятельность девелоперских компаний.

В настоящее время в России опубликовано достаточное количество отечественных и зарубежных исследований, посвященных проблемам управления инвестициями. Проведенный анализ научной литературы позволяет сделать вывод об отсутствии единого мнения как о понятии, так и о содержании категории «механизм управления инвестиционной деятельностью». Однако, на наш взгляд, данная категория представляет собой самостоятельный предмет исследования, способный сформировать основу для комплексного изучения инвестиционной деятельности предприятий.

Инвестиционный механизм

Заслуживает внимания формулировка категории «инвестиционный механизм», предложенная российским автором Ждановым В.П. Под инвестиционным механизмом он понимает целенаправленно созданную, взаимодействующую совокупность методов и форм, источников инвестиций, инструментов и рычагов воздействия на воспроизводственный процесс в интересах расширения действующего производства или авансирования вновь создаваемого производства [4, с. 21]. Однако, на наш взгляд, данная формулировка может быть справедливой лишь при характеристике частных целей инвестирования.

Украинский ученый Бланк И.А. в своей работе приводит определение понятия «механизм инвестиционного менеджмента». Под ним он формулирует систему основных элементов, регулирующих процесс разработки и реализации инвестиционных решений предприятия [2, с. 58]. Представленное определение имеет слишком общий характер и не раскрывает в полной мере понятие «механизма управления инвестиционной деятельностью».

C этих позиций под механизмом управления инвестиционной деятельностью предприятия, на наш взгляд, следует понимать совокупность инструментов и методов, обеспечивающих целенаправленное воздействие на инвестиционную деятельность предприятия для достижения наилучших результатов этой деятельности. Подчеркивая эту мысль, согласимся с мнением Веснина В.Р., который считает, что управление должно обеспечивать упорядоченность данной системы, а также ее целостность, нормальное функционирование и развитие [3, с. 12].

Девелопер

Очень остро проблема эффективной организации инвестиционной деятельности стоит сегодня в строительной отрасли. С переходом на рыночные условия хозяйствования особое место на рынке недвижимости заняли девелоперские компании. В отличие от строительных организаций, функционирующих в условиях гарантированного государством финансирования, девелоперы вынуждены самостоятельно управлять инвестиционно-строительной деятельностью.

По определению Асаула А.Н., девелопер – это «предприниматель, инициирующий и организующий наилучшие из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта недвижимости» [1, с. 503]. Девелопмент автор определяет как форму предпринимательской деятельности, выраженной в инвестиционном процессе развития (создания) объектов недвижимости.

Достижение конечных результатов инвестиционной деятельности девелоперских компаний может быть обеспечено за счет эффективной реализации каждого этапа инвестиционного процесса. Таким образом, работа по созданию механизма управления инвестиционной деятельностью должна быть основана на использовании именно процессного подхода к управлению.

Схема принципиального алгоритма, определяющего структуру данного процесса и взаимосвязи основных элементов, приведена на рис.

Рис. Процессный подход к управлению инвестиционной деятельностью девелоперской компании

Департамент инвестиций

Процесс управления инвестиционной деятельностью начинается с этапа разработки инвестиционной стратегии, которая определяет долгосрочные цели инвестиционной деятельности компании. Утвержденная инвестиционная стратегия создает основу для составления перспективных инвестиционных проектов. Для оценки таких проектов следует использовать наиболее распространенные показатели, такие как:

– чистый дисконтированный доход;

– внутренняя норма доходности;

– индекс рентабельности;

– срок окупаемости.

Определив наиболее эффективные инвестиционные проекты, необходимо спрогнозировать денежный поток от операционной деятельности этих проектов и выявить размер необходимых инвестиций.

При условии положительного инвестиционного решения проекты подлежат согласованию и утверждению руководством компании. После этого выбирается наиболее оптимальная схема их финансирования, и начинаются стадии проектирования и строительства. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию девелопер принимает решение либо о самостоятельном управлении созданным объектом недвижимости, либо о продаже готового объекта.

На наш взгляд, для успешной координации работ и достижения наилучших результатов процесса управления инвестиционной деятельностью целесообразно создание департамента инвестиций. В ряде девелоперских компаний такие департаменты уже организованы, в то время как остальные предприятия решают задачи инвестиционного характера усилиями других подразделений (в основном планово-экономических отделов).

Эффективная работа такой службы поможет избежать многих ошибок в процессе реализации инвестиционной деятельности. Специалисты данного подразделения будут иметь возможность контролировать весь процесс реализации инвестиционных проектов и программ компании от инвестиционного замысла до реализации.

С целью повышения эффективности функционирования предложенного механизма в девелоперских компаниях необходимо разработать систему поощрения подразделений и отдельных работников за разработку инвестиционных идей и проектов, а также обеспечить возможность активного вовлечения персонала в процесс совершенствования механизма управления инвестиционной деятельностью.