Разработка концепции развития общественного самоуправления в жилищной сфере

Новый Жилищный кодекс РФ, вступивший в действие 1 марта 2005 г., значительно изменяет основы жилищных отношений. Статья 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" [2] устанавливает, что собственники помещений многоквартирного дома обязаны выбрать способ управления этим домом. В противном случае органы местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации, которая будет управлять многоквартирным домом [1].

Автором предлагается следующая концепция развития общественного самоуправления в жилищной сфере.

1. Введение

Жилищный кодекс РФ определяет три способа управления многоквартирными домами, в реализации каждого из которых собственники помещений должны принимать активное участие на основе общественного самоуправления в жилищной сфере.

Способы управления многоквартирными домами (ст. 161 жилищного кодекса РФ):

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией [1].

Настоящая концепция определяет основные принципы развития общественного самоуправления в жилищной сфере и может являться основой для разработки муниципальной целевой программы развития общественного самоуправления в жилищной сфере.

2. Содержание проблемы

Большинство собственников помещений не готово к выполнению своих обязанностей по управлению многоквартирными домами. Это связано с их правовой безграмотностью и отсутствием практического опыта по участию в управлении жилищным фондом.

Проблема развития общественного самоуправления в жилищной сфере занимает важное место не только в реформировании жилищно-коммунального хозяйства, но и в становлении демократических основ Российской Федерации, так как собственники помещений в многоквартирных домах составляют основную часть населения нашей страны, а их участие в управлении многоквартирными домами является первичной школой развития демократии.

Без решения этой проблемы невозможно достижение основной цели реформирования жилищно-коммунального хозяйства – создание комфортных и безопасных условий проживания людей, а так же формирование демократического общества в нашей стране. Поэтому развитие общественного самоуправления в жилищной сфере является одним из приоритетных направлений реформирования всей системы жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

3. Основные цели и задачи развития общественного самоуправления в жилищной сфере

Основной целью развития общественного самоуправления в жилищной сфере является обеспечение непосредственного участия собственников жилья в управлении жилищным фондом. Этому соответствует первый способ управления многоквартирными домами, установленный Жилищным кодексом – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Однако он требует существенных уточнений путем издания подзаконных актов и применим для малоквартирных домов с небольшим количеством жильцов.

Основная цель развития общественного самоуправления в жилищной сфере наиболее эффективно достигается при управлении многоквартирными домами товариществами собственников жилья (ТСЖ) либо жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами.

Основными задачами по развитию товариществ собственников жилья являются:

– поддержание собственников помещений, инициирующих создание ТСЖ для управления многоквартирными домами;

– подготовка многоквартирных домов к передаче в управление ТСЖ;

– укрупнение действующих ТСЖ за счёт включения в их состав собственников помещений соседних многоквартирных домов в границах городских кварталов;

– развитие сети малых предприятий для обслуживания жилищного фонда, управляемого ТСЖ;

– повышение уровня квалификации руководителей, осуществляющих управление многоквартирными домами;

– финансовая поддержка ТСЖ при проведении капитального ремонта многоквартирных домов;

– перевод поставщиков коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, энергоснабжение, теплоснабжение) на прямые договоры с собственниками помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ;

– поддержка различных форм объединения ТСЖ, включая городские ассоциации товариществ собственников жилья.

Способ управления многоквартирными домами управляющими организациями требует принятия мер, предупреждающих отстранение собственников жилья от контроля за целевым и эффективным использованием средств, поступающих от собственников помещений на содержание многоквартирных домов, и не допускающих уклонения управляющих организаций от ответственности за качество содержания домов и оказанных услуг.

Основными задачами по развитию управления многоквартирными домами управляющими организациями являются:

– развитие сети управляющих организаций и укрепление их финансовой и материально-технической базы;

– повышение качества и прозрачности открытых конкурсов по отбору управляющей организации органами местного самоуправления;

– повышение уровня квалификации работников управляющих организаций по обслуживанию и управлению многоквартирными домами;

– включение в договоры на передачу в управление многоквартирных домов условий, обеспечивающих ответственность управляющих организаций за целевое и эффективное использование средств, поступающих от собственников помещений на содержание многоквартирных домов;

– включение в договоры управляющих организаций с собственниками помещений в многоквартирных домах условий, обеспечивающих ответственность управляющих организаций за качество содержания домов и оказанных услуг.

4. Формы и методы поддержки развития общественного самоуправления в жилищной сфере

Одной из форм этой поддержки может стать муниципальная целевая программа по развитию общественного самоуправления в жилищной сфере (МП), разработанная в соответствии с настоящей концепцией.

МП должна содержать методы достижения основных целей развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования, в том числе общественно-политические, финансово-экономические, организационно-технические, организационно-правовые, социально-психологические.

Источниками финансирования МП могут быть средства муниципального бюджета, однако на развитие общественного самоуправления в жилищной сфере необходимо привлечение средств из федерального, областного бюджетов, а также средств международных и частных инвесторов.

Следует продолжить выделение из федерального и областного бюджетов средств на капитальный ремонт и создание условий для управления многоквартирными домами. Российская Федерация, как правопреемник СССР, несёт ответственность за состояние жилищного фонда, построенного и эксплуатируемого в период до 1991 года, а также за содержание и ремонт этого жилищного фонда в последующий период.

Средства муниципального бюджета целесообразно использовать для подготовки многоквартирных домов к передаче в управление собственников жилья, в том числе на организацию и проведение общих собраний по выбору способа управления многоквартирным домом. Необходимо выделение средств на повышение уровня квалификации руководителей, осуществляющих управление многоквартирными домами и организацию обучения желающих осуществлять такую деятельность. В средствах массовой информации следует размещать больше информации о товариществах собственников жилья, как о наиболее прогрессивном способе управления многоквартирным домом.

Средства международных инвесторов можно привлечь для финансирования ресурсосберегающих и природоохранных мероприятий при обустройстве многоквартирных домов.

Средства частных инвесторов целесообразно привлекать для завершения застройки кварталов, строительства подземных автостоянок и высотных гаражей на земельных участках, прилегающих к муниципальным многоквартирным домам, мансардных надстройках многоквартирных домов малоэтажной (до 5 этажей) застройки, обустройству территории многоквартирных домов, передаваемых в управление собственниками жилья.