Особенности девелоперской деятельности участников ипотечного рынка Республики Татарстан

Наиболее активным участником рынка ипотечного кредитования в Татарстане является ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан». Оно было создано 21 мая 2003 г. Правительством Республики.

В августе 2003 г. подписано трехстороннее соглашение между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), ОАО «Ипотечное агентство Республики Татарстан» (ИАРТ) и Правительством Республики Татарстан «О развитии рынка ипотечного жилищного кредитования в Республике Татарстан».

Стратегические цели Ипотечного агентства Республики Татарстан

Сегодня ИАРТ является одним центральным звеном федеральной системы ипотечного жилищного кредитования в Татарстане и выступает в качестве:

– регионального оператора АИЖК в Татарстане;

– инвестора, застройщика-заказчика строительства жилых домов и коммерческих объектов недвижимости;

– участника мероприятий по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Татарстане.

Стратегические цели агентства [1]:

1) развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Татарстане;

2) обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования;

3) повышение доступности ипотечного кредитования и расширение спектра ипотечных продуктов;

4) увеличение объемов строительства жилья на всей территории Татарстана;

5) развитие инфраструктуры профессиональных участников рынка ипотечного жилищного кредитования и формирование механизма защиты прав и законных интересов инвесторов.

На сегодняшний день ИАРТ является одной из крупнейших строительных компаний региона. Агентство хорошо известно многим жителям республики. Компания занимается возведением жилой, коммерческой и загородной недвижимости. За самое короткое время ИАРТ удалось стать одним из лидеров строительного рынка и рынка недвижимости, внеся огромный вклад в развитие Татарстана.

В настоящее время ИАРТ работает в трех направлениях:

1) ипотечное жилищное кредитование населения Татарстана;

2) строительство жилой и коммерческой недвижимости;

3) реализует собственную стратегию финансового инжиниринга, т.е. привлекает инвестиционные ресурсы с использованием финансовых инструментов.

Основные результаты производственной и коммерческой деятельности:

– организована выдача 1 480 ипотечных и долевых кредитов на общую сумму 1 335,56 млн руб.;

– рефинансировано закладных на общую сумму 635,09 млн руб., выкупленных у первоначальных кредиторов, участвующих в системе жилищного кредитования Республики Татарстан, на основе установленных стандартов;

– привлечено средств инвесторов на реализацию уставной деятельности на сумму 3 329 млн руб.

План развития

В настоящее время ИАРТ вынуждено вести свою деятельность в условиях снижения инвестиционной активности на рынке недвижимости. В частности, среди внешних факторов, негативно влияющих на деятельность компании, можно отметить:

– неблагоприятный экономический климат;

– высокие процентные ставки по банковским кредитам, привлекаемым на строительство жилья;

– повышение коэффициента дисконта по залогам, что ведет к уменьшению залоговой базы;

– снижение объемов рефинансирования;

– низкая платежеспособность населения.

Вместе с тем, отдельные внутренние факторы также не позволяют эффективно реализовывать уставные цели. Среди наиболее существенных можно выделить:

– небольшой размер уставного капитала, следствием чего является небольшой лимит платежеспособности общества как регионального оператора;

– нехватку ресурсов для финансирования строительства жилья;

– нехватку ресурсов для выдачи ипотечных займов и формирования пула закладных для привлечения средств на фондовых рынках;

– нехватку объектов залога, необходимых для привлечения кредитных ресурсов.

План развития строительной деятельности является неотъемлемой частью стратегического плана и определяет основные задачи, цели, приоритеты, показатели, направления и тактику развития ИАРТ.

Географические направления развития предусматривают как строительство объектов недвижимости в столице Татарстана – Казани, так и активную деятельность в ряде районов республики. Направления деятельности по видам застройки включают как точечную (многоэтажные здания), так комплексную застройку (многоэтажные и малоэтажные здания).

Кроме того, реализуются проекты комплексной смешанной застройки (малоэтажные и многоэтажные здания). По классам жилья осуществляется строительство элитного жилья, жилья улучшенной планировки эконом-класса и бизнес класса.

Доступное и комфортное жилье

При классификации зданий по функциональному назначению деятельность ИАРТ преимущественно сосредоточена на реализации проектов жилых зданий. Вместе с тем активно осваиваются сегменты коммерческой недвижимости, в частности офисы на первых этажах домов, объекты инфраструктуры коттеджных посёлков, места парковки автотранспорта (подземные парковки в домах), промышленные здания. Перспективны проекты, предусматривающие строительство жилья для временного проживания, в виде летних домиков.

Среди приоритетов в развитии девелоперского направления – комплексная смешанная застройка жильём улучшенной планировки эконом-класса, объектами социальной инфраструктуры и коммерческими площадями г. Казань и Зеленодольского района Татарстана, в том числе входящих в состав национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Для выполнения поставленных задач сформирован значительный объем земельных участков под застройку – около 1,4 тысяч га, из них 1,2 тысяч га – под малоэтажную застройку. Наиболее крупный участок – 740 га для застройки проекта «Зеленый дол».

Разработаны и реализованы основы комплексной системы управления инвестиционно-строительными проектами. К примеру, в рамках действующей линейно-функциональной структуры управления ИАРТ заключены договора с отдельными руководителями проектов, разделенных по географическому признаку. В разрезе управленческого мониторинга проведена апробация комплексной автоматизированной системы управления проектами.

На сегодняшний день проекты «Зеленый Дол» и «Пятидворье» включены в подпрограмму «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы, в рамках которой процентная ставка по привлеченным кредитам на строительство инфраструктуры субсидируется из федерального бюджета [2]. Кроме того, по проектам «Зеленый Дол», «Пятидворье» и «Замелекесье» компенсируются затраты на строительство автодорог.

Реализация проектов

Тактика развития строительного направления предусматривает, что для обеспечения возможности строительства необходимым условием является сдача ранее начатого строительством жилья, получение оборотных средств, что обеспечит формирование производственной базы за счет собственных средств.

В соответствии со стратегией развития строительного направления определена общая схема реализации строительных проектов. В частности, первоочередной задачей является определение эксплуатирующей организации и формирование объектов строительства и коммунальной инфраструктуры на балансе объединения собственников (товарищества собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов) на начальной стадии строительства.

Для реализации объектов недвижимости заключены соглашения о сотрудничестве с несколькими агентствами недвижимости, разработана и внедрена система рассрочек. Проведена акция «Квартира в подарок», выдаются собственные займы по строящимся объектам ИАРТ, а также предоставляется 10%-ная скидка при 100%-ной оплате.

В целом, несмотря на предпринимаемые меры, в девелоперской деятельности ИАРТ отмечаются некоторые отклонения. В частности, отодвигаются сроки завершения и сдачи строительных объектов, растет недоверие населения к застройщикам, сокращается платежеспособный спрос на недвижимость, сказывается недостаточный уровень аккредитации ИАРТ в банках.

Кроме того, повышены процентные ставки при выдаче займов, сократилось число инвесторов, зарабатывающих на инвестиционных квартирах. В качестве одного из существенных отрицательных факторов можно отметить приостановку финансирования, что снижает степень готовности жилья, и, соответственно, ликвидность при реализации.