К вопросу о девелопменте

В последние годы темпы развития строительной отрасли значительно опережали средние показатели развития экономики России. По данным Госкомстата с 2000 по 2008 годы объемы жилищного строительства возросли с 30,3 до 63,8 млн кв. м/год. Подобный строительный бум объяснялся целым рядом причин: благоприятная внешняя экономическая ситуация, доступность дешевых заемных средств, спрос со стороны инвесторов и возведенная до уровня национального проекта государственная поддержка отрасли. При значительной средней рентабельности проекты прощают даже серьезные ошибки управления, сохраняя положительный экономический эффект. Подобная ситуация расслабила менеджмент, значительно снизила управленческую активность. По высказываниям участников рынка складывалось впечатление, что все успехи были не следствием потока нефтедолларов, а новомодного направления в управлении – девелопмента.

Что означает термин «девелопмент»?

С исчезновением дешевых заемных средств начались реструктуризации и банкротства: от амбициозных ГК «Миракс» и Шалвы Чигиринского до сотен мелких компаний. Экономический кризис моментально активизировал рефлексию – инициировался анализ причин его наступления, в средствах массовой информации стали публиковаться мнения, что девелопмент неприменим для российского рынка недвижимости.

По мнению автора, одной из причин кризиса в строительной отрасли является непонимание участниками рынка самого смысла девелопмента. Достаточно указать на существующие различия в толкованиях этого термина (проанализированы материалы следующих авторов/источников: И.И. Мазур, В.Д. Шапиро и др. «Девелопмент»; David E. Johnson «Residential Land Development Practices»; Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш. и др. Современный экономический словарь; Бакрунов Ю.О; Г.С. Ежикова; American Society of Civil Engineers; компании «Сапсан», «Чеком», SKM Group; Интернет-портал Википедия).

Складывается парадоксальная ситуация, когда принадлежность к компаниям-девелоперам декларируется многими участниками рынка, которые, по факту, сами не понимают, что именно означает термин «девелопмент» в их названиях и рекламных проспектах. Общими чертами отечественных определений термина является то, что девелопмент:

– является видом профессиональной деятельности;

– относится к строительной отрасли;

– является некой новой формой управления в сфере недвижимости, при этом описание отличительных особенности девелопмента относительно «классических» моделей управления отсутствует.

Декомпозиционная матрица анализа явления «девелопмент»

Заслуживает внимания факт, что зарубежные определения не относят девелопмент к некой «новой форме» реализации проектов строительной отрасли [1]. В странах с развитой рыночной экономикой шла поступательная трансформация подходов к решению проблем отрасли, основания для утверждения о качественно «новых» подходах просто отсутствуют.

Анализ явления «девелопмента» проведен по следующей схеме: последовательное выявление пространства его существования; сущности, содержания и формы явления; моделирование возможного эффекта от его применения в целевых сегментах экономики.

Декомпозиционная матрица анализа явления «девелопмент» имеет следующий вид:

– уровни анализа (строки) – сущность, содержание, форма;

– аспекты (столбцы) – правовой, экономический, управленческий.

Раскрытие всех аспектов приведет к раскрытию самого понятия «девелопмент». Очевидно, что аспекты носят сквозной характер относительно уровня анализа – они постоянны. Таким образом, возможно проведение анализа каждого из аспектов на том уровне, по которому имеется необходимая статистическая информация и методологический аппарат.

Из-за отсутствия единой терминологической базы невозможно произвести анализ с верхней точки декомпозиционной иерархии – сути понятия. Не лучше дела обстоят и со средним уровнем декомпозии – содержанием: девелопментом называют совершенно различные по содержанию процессы, даже незначительно отличающиеся от «классической» формы реализации инвестиционных проектов. Таким образом, проведение анализа возможно с низшего уровня декомпозиции – с формы понятия.

Аспекты, содержание и сущность девелопмента

С точки зрения правового аспекта, в качестве формы девелопмента может рассматриваться аккумулирование прав на различные составляющие объекта управления с последующим их преобразованием до уровня ожидаемых рынком оборотоспособных прав на комплексный объект. При создании объекта недвижимости необходимо объединить в рамках одного проекта различные права: на земельный участок, его улучшения, машины и оборудование, на прочие факторы производства. При реализации проекта указанные права могут подвергаться многоступенчатой трансформации, например, для земельного участка: неоформленные права пользования – право аренды – право собственности.

С точки зрения экономического аспекта, происходит аккумулирование разрозненных денежных потоков отдельных субъектов проекта до уровня денежного потока всего проекта. Подобная агрегация открывает новые возможности для управления денежными потоками: становится возможным использование механизмов финансового рычага, эффекта масштаба и пр.

Описание формы девелопмента на предыдущих двух осях показывает, что эффективная трансформация объекта управления по правовой и экономической осям невозможна без централизованного контроля. Управленческий аспект девелопмента заключается в централизации управления у единого субъекта управления.

По результатам анализа формы девелопмента можно предположить, что его содержанием могут быть только разного рода изменения связей (взаимосвязей) между субъектами проекта и их взаимоподчиненностью – по сути, изменения в управляющей системе проекта. Оптимальная структура управления должна, с одной стороны, позволять максимально реализовывать преимущества комплексной (интегрированной) схемы, а с другой – оставаться достаточно простой и легко управляемой.

Переходя на верхний уровень декомпозиционной структуры, можно предположить, что сущностью девелопмента является определение единого вектора консолидации ресурсов субъектов проекта для достижения цели верхнего уровня.

Возможна следующая дифференциация подходов к формированию цели верхнего уровня.

1. Цель верхнего уровня является производной функцией от целей участников девелоперского проекта (например, в обоих случаях – получение прибыли).

2. Цель верхнего уровня не совпадает с целями отдельных участников проекта (например, решение социальных задач и получение прибыли).

Детерминируя понятие, расширяем отраслевое применение девелопмента

Описанная выше сущность девелопмента показывает, что его отнесение только к строительной отрасли является ошибочным и существенно ограничивает сферу возможного применения. В качестве критериальных признаков проектов, в которых целесообразно применение девелопмента, можно выделить наличие:

– значительного числа участников;

– длительного производственного цикла, приводящего, в конечном итоге, к необходимости перераспределения рисков;

– цели верхнего уровня, которая может отличаться от целей отдельных субъектов проекта.

Очевидно, что указанные признаки и их совокупности могут быть присущи отдельным проектам, а не отраслям целиком. Можно предположить, что девелопмент востребован при реализации отдельных проектов из следующих отраслей: машиностроение, строительство, сельское хозяйство, химическая промышленность, медицина, информационные технологии и инновации в целом, в которых при его помощи возможно: достичь глобальную цель проекта и увеличить экономический эффект от реализации проекта (для строительной отрасли положительный эффект может быть оценен на уровне 2–8% - [3]).

Исследование планируется развить в сторону построения экономико-математической модели девелопмента в строительной отрасли (отрасли, по которой имеется наибольшее количество необходимой для анализа статистической и аналитической информации).