Управление рисками инновационных девелоперских проектов

Современные девелоперские проекты развития недвижимости объединяет тенденция к внедрению инновационных маркетинговых, градостроительных, технологических и других сопутствующих решений. Все они направлены на повышение качества и рентабельности проектов.

Одной из наиболее существенных инноваций является переход от точечной застройки городов к инновационным девелоперским проектам комплексного освоения территорий (далее – ИДП). Они предусматривают выработку комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инженерная и социальная инфраструктура, офисно-деловая и торгово-развлекательная части) и его реализацию на крупном земельном участке.

Группа риска

Инновационным девелоперским проектам свойственен весь спектр предпринимательских рисков. Сущность их определяется спецификой самой девелоперской деятельности, ее содержанием и теми видами деятельности, которые являются составной частью процесса девелопмента.

Риск ИДП состоит из совокупности рисков различных этапов процесса девелопмента. Он включает в себя не только возможность прямых потерь как результата неблагоприятных событий, но и вероятность косвенного ущерба в результате отклонения параметров объектов риска от плановых и прогнозных значений.

По причине возникновения можно выделить следующие укрупненные группы рисков:

1) природные – риски потерь в результате действий стихийных сил природы, например, экономический ущерб в результате землетрясений, наводнений, бурь и т.п.;

2) политические и правовые – риски имущественных и финансовых потерь, связанные с изменением внешней среды в сфере политики;

3) экологические – вероятность потерь или дополнительных расходов в результате загрязнения окружающей среды в процессе реализации ИДП;

4) коммерческие, т.е. связанные с осуществлением коммерческой деятельности девелоперской компании, включающие:

– производственные (строительные и технологические) – риски потерь в результате аварий, сбоев или остановок в производственном процессе;

– маркетинговые (торговые) – риски недополучения планированных доходов в результате невыполнения обязательств покупателей по договорам или в случае невыполнения плана по сбыту в результате несоответствия реального спроса прогнозному;

– финансовые – риски возможных потерь в результате финансовой и инвестиционной деятельности.

Принципы

В случае развития новых для существующего рынка продуктов риски таких проектов являются инновационными. Это риски низкой эффективности инвестиций в градостроительные, технологические, организационные, маркетинговые либо прочие нововведения, внедряемые в данных проектах.

В силу масштаба ИДП, многообразия, комплексности и динамичности факторов риска, представление управления рисками ИДП в виде системы позволяет значительно повысить его эффективность. Систему управления рисками можно рассматривать как подсистему в совокупности отдельных подсистем управления девелоперской компании.

Главной целью подсистемы управления рисками является обеспечение успешного функционирования девелоперской компании в процессе реализации ИДП в условиях неопределенности.

К основным принципам формирования и функционирования подсистемы управления рисками отнесем:

1) интегрированность – подсистема управления рисками ИДП является составной частью общей корпоративной системы управления девелоперской компании, все процедуры управления рисками должны быть увязаны с процедурами принятия управленческих решений менеджментом предприятия в процессе реализации ИДП;

2) непрерывность – управление рисками ИДП должно носить дискретно-непрерывный, а не эпизодический характер, позволяя охватить весь спектр задач управления в любой момент времени;

3) комплексность – одновременное управление всеми известными рисками, возникающими в процессе деятельности по реализации ИДП.

Подсистема управления

На рис. представлена структурная схема подсистемы управления рисками в системе управления девелоперской компании, реализующей ИДП.

Основными структурными элементами данной подсистемы управления рисками ИДП в корпоративной системе управления девелоперской компании выступают следующие элементы.

1. Объект управления – процесс реализации ИДП в условиях риска, связанного с условиями внешней среды и непосредственно со спецификой ИДП, и экономические, а также связанные с ними социально-трудовые отношения, возникающие в процессе реализации рисков и управления ими.

2. Субъект управления – группа специалистов девелоперской компании или специализированный орган управления, выступающий как отдельное структурное подразделение по управлению рисками ИДП в корпоративной системе управления девелоперской компании. Осуществляет управляющее воздействие на объект управления посредством применения специализированных методов и инструментов управления и разработки соответствующих организационных мероприятий.

3. Внешняя среда функционирования девелоперской компании, включающая:

– рыночную конъюнктуру, предпринимательскую среду на рынке девелопмента;

– правовую среду девелопмента, в т.ч. действующие нормативно-правовые акты;

– социальную среду, в т.ч. существующие трудовые и общественные отношения;

– природную среду;

– техногенную среду, в т.ч. программное, информационное, материально-техническое обеспечение.

4. Экономический механизм управления рисками ИДП. Включает методы, инструменты и организационные мероприятия по управлению рисками в процессе реализации ИДП.

Рис. Структурная схема подсистемы управления рисками ИДП в системе управления девелоперской компании

Механизм управления

Оценка эффективности в результате реализации программы управления обеспечивает обратную связь в процессе функционирования подсистемы управления рисками ИДП.

Ключевую роль в данной подсистеме управления рисками ИДП играет механизм управления рисками. Поэтому рассмотрим обобщенную схему функционирования данного механизма, составленную с учетом того, что управление рисками осуществляется перманентно в течение всего срока реализации ИДП.

1. Определение ситуации на предприятии и разработка концепции ИДП:

– стратегия деятельности предприятия;

– стратегия и бизнес-план реализации ИДП;

– организационная структура управления предприятием;

– ситуация управления рисками на предприятии.

2. Определение стратегии и критериев управления рисками ИДП.

3. Анализ рисков:

3.1. Идентификация рисков – качественный этап анализа рисков, предусматривает определение для различных объектов риска факторов риска и группировку видов риска по категориям согласно их классификации.

3.2. Оценка рисков – количественный этап анализа рисков, определение величины возможного ущерба и вероятности его возникновения для каждого вида риска.

4. Установление приоритетов управления.

5. Определение методов и инструментов управления рисками, сравнение альтернативных вариантов, оценка стоимости управления.

6. Подготовка программы управления (планов мероприятий) по управлению рисками в процессе реализации ИДП с назначением ответственных исполнителей.

7. Реализация программы управления – выполнение мероприятий по управлению рисками.

8. Мониторинг и контроль результатов – оценка эффективности управления рисками.

Формирование рассмотренных подсистемы и механизма управления рисками в рамках корпоративной системы управления девелоперской компании, реализующей ИДП, позволит наладить эффективную работу по реализации ИДП в условиях риска, предотвратить и/или минимизировать ущерб от его реализации. Это в целом повысит эффективность деятельности девелоперских компаний в условиях нестабильной внешней среды.