Хронология мировых кризисов на рынке недвижимости

Америка

Первый существенный кризис на рынке недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 1920-х годов этот штат, расположенный на побережье Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в четыре раза. 99% жителей Флориды были либо инвесторами, либо риэлторами.

Последующие кризисы носили системный характер и затрагивали другие сектора экономики. Так, в 1929-1933 годах в США случилась Великая депрессия. Первым 21 октября 1929 года обвалился фондовый рынок (так называемый американский «черный вторник»). Среди прочего упали и котировки недвижимости. Параллельно во всех отраслях возник кризис перепроизводства. В результате в марте 1930 года цены на недвижимость стали стремительно падать. Банки, из-за неплатежей по кредитам с трудом державшиеся на плаву, принялись на последние деньги скупать дешевеющую недвижимость. Следствием стал мощнейший банковский кризис (обанкротилось около 6 тыс. банков, примерно пятая часть всех тогда существовавших).

В 1987 году в США разразился очередной кризис. 19 октября 1987 года произошел«традиционный» резкий обвал на фондовом рынке («черный понедельник»). В результате падения котировок недвижимость обесценилась на 40-45%, достигнув уровня конца 1960-х годов. Выйти из кризиса на рынке недвижимости Соединенным Штатам невольно помогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годами в американскую недвижимость около 75 миллиардов долларов.

Нынешний кризис на рынке недвижимости США начался в 2007 году. Нестабильность в экономике, резкий рост числа непогашенных кредитов и обязательств, банкротство крупнейших финансовых и строительных компаний привели к резкому снижению стоимости жилья, акций строительных компаний.

Азия

Резкое увеличение инвестиций в американскую недвижимость послужило катализатором кризиса в 1990 году в Японии. На балансе японских банков оказалось огромное количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате разразился кризис, и цены на японскую недвижимость упали почти на 50% за короткий период времени. Лишь к середине 1990-х годов японская экономика начала оправляться от последствий этого кризиса. Для этого правительству страны пришлось снизить учетную ставку до самой низкой за всю историю отметки в 0,15% годовых.

Крах рынка недвижимости и падение котировок акций строительных и риэлторских компаний стали видимыми причинами банковских кризисов в Японии в начале 1990-х годов и странах Юго-Восточной Азии в 1997-1998 годах. Экономический бум, сопровождавшийся ускоренным развитием сектора услуг, повышение доходов населения при ограниченности предложения земли привели в предшествующие годы к бурному росту цен на жильё и коммерческую недвижимость. При низкой потребительской инфляции цены на жилье выросли в Японии с 1980 по 1990 год в 4, 5 раза, а в Малайзии и Таиланде с 1986 по 1996 год - соответственно в 5, 6 и 7 раз.

С начала 1980-х гг., в период экономического роста, цены на недвижимость в Японии плавно росли на 15%-20% в год, а затем последовал «взрыв» 1986-87 годов, когда цены в Токио утроились и город стал самым дорогим в мире.

Однако в начале 1990-х годов на фондовом рынке произошло резкое снижение стоимости, что стало началом конца. Общая стоимость акций японских компаний тогда упала с 850 до 365 триллионов иен. В 1990 году основную роль в крахе рынка недвижимости сыграли внутренние факторы: рост процентных ставок (учетная ставка Банка Японии выросла с 2,5% в 1987 году до 6% в 1990 году), связанный с желанием государства погасить инфляцию, и отток капитала из страны.

Однако когда недвижимость начала дешеветь, успевшие её приобрести компании не могли продать её с прибылью, и многие оказались не в состоянии рассчитаться по полученным кредитам. Общая сумма «плохих» кредитов составила почти 120 миллиардов долларов США (годовая прибыль всех частных банков Японии составляет около 37 миллиардов долларов). Начался затяжной банковский кризис.

Падение цен на недвижимость привело к краху строительных и финансовых компаний, фирм по продаже недвижимости. В 1994 году обанкротилось крупнейшее риэлторское агентство «Асахи фудосан», оставив долги на сумму 350 млн. долларов, а строительная компания «Мурамото кэнсэцу» не выплатила инвесторам более 500 млн. долларов.

В самом дорогом городе мира Токио средние цены к 1994 году снизились на 60-70% по сравнению с 1987 г., а в пригородах столицы на 30-40%. И продолжали плавно снижаться на протяжении 12 лет. Лишь в 2006-ом году средние цены стабилизировались, а в Токио был отмечен рост 3%.

Самым масштабным падением рынка со времен Второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997-1998 годов. В июле 1997 года валюты Таиланда, Индонезии, Филиппин и Малайзии обесценились на 30-40%. В октябре кризис пришел в Гонконг: местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые являлись ориентиром для соседних стран.

Россия

17 августа 1998 года азиатский кризис достиг России. За несколько дней обрушились рубль, фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50% (например, в 1998 году однокомнатная квартира в Петербурге стоила около 22 тыс. долларов, а в 1999 году –11 тыс. долларов).

Новый цикл кризиса начался в России в начале 2008 года. Основными факторами стали резкое падение мировых цен на нефть, существенное ослабление рубля по отношению к мировым валютам, развитие мирового финансового кризиса.

Факторы, влияющие на развитие финансового кризиса на рынке недвижимости России

1. Долговой фактор.

Является основной причиной финансовых кризисов на рынке недвижимости. Еще до кризиса деятельность четырех крупнейших застройщиков Москвы («Главмосстроя», группы ПИК, СУ-155 и «Мосстроймеханизации-5» (МСМ-5)), контролирующих около 70% столичного рынка жилья экономкласса, была убыточной. Их совокупные долги к лету 2008 года достигли 318,54 млрд. руб., что почти в пять раз больше их собственного капитала.

Последний крупнейший международный кризис задолженности разразился в 80-х гг. XX века: долговая несостоятельность большой группы развивающихся стран в погашении кредитов, полученных от стран с высоким уровнем доходов.

2. Фактор ликвидности.

Данный фактор непосредственно связан с долговым фактором, так как одной из главных проблем в условиях финансового кризиса становится реализация объектов недвижимости. Наступающая в короткое время неспособность строительной компании производить платежи по кредитам, обусловленная риском ликвидности, может приостановить деятельность компании, а также привести к банкротству.

3. Фактор развития рынка ценных бумаг.

Рыночные катаклизмы на рынке ценных бумаг (масштабные падения курсов ценных бумаг, перерывы ликвидности рынка, резкий рост процента) приводят к дальнейшему разрастанию кризисных явлений в полномасштабный финансовый кризис. При нынешнем недоверии инвесторов к фондовому рынку строительным компаниям будет сложно разместить долгосрочные долговые обязательства (облигации). Большинство облигаций строительных компаний размещается на срок от трех до пяти лет. Наибольшая нагрузка по выплатам придется на 2011 год – сумма к погашению составляет 32,98 млрд. руб. Так как средний срок реализации строительного проекта три года, то выплаты по облигациям 2011 года будут проводиться за счет доходов от проектов начатых сегодня или в начале будущего года.

4. Валютный фактор.

Резкие изменения курса одной валюты по отношению к другим, что ведет к существенному реструктурированию системы экономических интересов в международных финансах и во внутренней экономике. За последние шесть месяцев доллар США вырос на 27% по отношению к российскому рублю, что негативно сказалось на финансовых показателях застройщиков, которые активно размещали облигационные займы в иностранной валюте.

Каждый из этих факторов на фоне относительно благополучного состояния других сегментов сферы финансов может стать начальным этапом, переводящим локальные кризисные явления отдельных строительных компаний в масштабный финансовый кризис на рынке недвижимости России.