Влияние демографии на формирование цены первичной недвижимости

Введение

Первичный рынок жилой недвижимости в своем функционировании сталкивается с рядом общих проблем, связанных с экономикой, а также специфических характеристик рынка жилья, создающих препятствия к его развитию в будущем. Одна из важнейших проблем развития жилья на первичном рынке состоит в том, что сложилась очевидная асимметрия между количеством заинтересованных в приобретение людей и объемами ввода нового жилья. Сложившаяся асимметрия спроса и предложения является следствием смены поколения покупателей, что является отражением демографических изменений. Демографический фактор оказывает существенное влияние на первичный рынок недвижимости.

Ключевые факторы, влияющие на формирование цен на рынке жилой недвижимости

На рынок недвижимости оказывают воздействие данные факторы: политические, социально-культурные, экономические, научно-технические, природно-географические, демографические. Эти факторы делают рынок очень изменчивым. Как известно, полный цикл строительного проекта занимает от двух до четырех лет, и потому архиважно прогнозировать изменения экономической ситуации в строительной сфере и их влияние на рынок жилья.

Одной из главных функций рынка недвижимости является установление таких цен, при которых объем предложений будет соответствовать платежеспособному спросу. Для реализации данного правила необходимо понимание ценообразующих факторов для рынка жилой недвижимости. Рассмотрим более подробно, что же такое ценообразующие факторы. Согласно сложившейся научной терминологии, ценообразующие факторы – это совокупность различных изменчивых условий, оказывающих влияние на формирование уровня, структуры и динамики цен, устанавливая тенденцию к их понижению или повышению. Данные факторы можно разделить на три равные по значимости группы.

Первая группа. К ней относятся факторы, которые не связаны напрямую с объектом недвижимости, но оказывающие косвенное влияние на рынок недвижимости в целом и его ценообразование. Сюда можно отнести:

– экономические (инвестиции в строительной сфере, налоговые ставки, потенциальный спрос и предложение, рынок недвижимости);

– социальные (демография, уровень образования, плотность населения, кол-во браков и разводов и т. п.);

– природные (география местности, экологические, геодезическая обстановка, уровень сейсмологической активности территории, геологические);

– политические (лицензирование, законодательство в налоговой сфере, права и обязанности граждан, отношение к частной собственности, территориальное зонирование, собственность на землю).

Вторая группа. Включает факторы, которые напрямую связаны с объектом недвижимости, его стоимостью и сопровождающими сделками. К данной группе относятся:

– условия реализации объекта недвижимости;

– местоположение объекта недвижимости;

– физические характеристики (стационарность, уникальность, долговечность);

– условия финансирования.

Третья группа. Это факторы, связанные с архитектурно-строительными решениями (объемно-планировочные показатели, эксплуатационные доходы и расходы, стоимость строительства и др.) [32] (Fridman, Orduey, 1995).

В ходе проведенных исследований [11, 20, 21, 26] (Gareev, 2018; Mokronosov, Pridvizhkin, Skorin, 2011; Mokronosov, Skorin, 2013; Sirotkin, 2016), нами было выявлено, что существенное воздействие на формирование спроса на рынке жилой недвижимости оказывает демографический фактор. В демографии наблюдается так называемое «демографическое эхо» Великой Отечественной войны. Последствия войны сказались на сокращении численности населения, изменении структуры возрастных групп в российском обществе, а также усилили последствия демографического кризиса 1990-х годов. Такая тенденция, как старение населения и сокращение числа молодых покупателей, оказывает кардинальное воздействие на рынок жилья и в частности, на рынок новостроек.

На графиках (рис. 1 и рис. 2), представленных ниже, отчетливо прослеживаются последствия «демографического эха» войны, а именно увеличение численности пожилого населения и значительное уменьшения молодого поколения.

Рисунок 1. Возрастная структура населения России. Прогноз Росстата (по данным Росстата)

Источник: http://www.gks.ru

В связи с динамичной демографической ситуацией изменяется структура спроса по мотиву покупки [16] (Lavrinenko, Sukhova, Shishkina, 2014). Следовательно, доля покупателей сегмента «первое жилье» может сократиться, в то время как доля покупателей в сегментах «увеличение площади» и «повышения качества жилья» возрастет. Основными покупателями первичной недвижимости является население в возрастной группе от 20–34 лет. Как видно по динамике численности населения России, данная возрастная группа в ближайшем будущем существенно снижается.

Рисунок 2. Динамика численности населения России по отдельным возрастным группам, млн человек (по данным Росстата)

Источник: http://www.gks.ru

По данным Федеральной службы государственной статистики (рис. 3) можно сделать вывод, что происходит смена поколений покупателей.

Рисунок 3. Возрастная структура населения России, млн человек. Прогноз Росстата (по данным Росстата)

Источник: http://www.gks.ru

При достаточно высокой потребности в жилье данная возрастная группа характеризуется относительно невысоким уровнем доходов по сравнению с людьми более старшего возраста. И для приобретения своего жилья часто необходима дополнительная материальная поддержка либо со стороны старшего поколения, либо помощь государства [27] (Sternik, Sternik, 2008). Данная группа населения ориентирована на недвижимость класса эконом и комфорт и, как правило, нуждается в нескольких комнатах (табл. 1).

Таблица 1

Сегментация по классам жилой недвижимости

Методика исследования социально–демографического состава покупателей на рынке недвижимости

Для более детального исследования социально-демографического состава покупателей на рынке жилья мы воспользовались практическим опытом и результатами исследований девелоперской компании «Первостроитель» из Екатеринбурга [23]. Представленные результаты получены на основании первичной информации, собранной в ходе проведения исследования. Основным источником информации являются материалы опроса покупателей и потенциальных покупателей жилой недвижимости, проживающих на рассматриваемой территории, а именно Екатеринбург, Арамиль, Березовский, Верхняя Пышма, Среднеуральск. Метод опроса – стандартизованные телефонные интервью. Метод регистрации информации – ручная регистрация в опросных формах. Все домохозяйства охваченной исследованием территории отвечают одному из следующих формальных критериев:

– имеют опыт покупки жилой недвижимости в многоквартирных домах в течение трех последних полных лет;

– планируют покупку жилой недвижимости в многоквартирных домах в течение ближайших пяти лет, включая год проведения исследования.

В таблице 2 показаны основная возрастная группа покупателей, их доход и потребность в размере домохозяйства.

Таблица 2

Доля потенциальных покупателей, %
Укрупненные возрастные группы
Пол
Месячный доход на одного члена семьи
Размер домохозяйства

Источник: Отчет о результатах маркетингового исследования «Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга: предпочтения и ожидания покупателей» (2018 г.)

Для наглядного сравнения в таблице 3 представлены те же социально-демографические показатели, которые получились в ходе маркетингового исследования по рынку жилой недвижимости 10 лет назад.

Таблица 3

Доля потенциальных покупателей, %
Укрупненные возрастные группы
Пол
Месячный доход на одного члена семьи
Размер домохозяйства

Источник: Отчет о результатах маркетингового исследования «Екатеринбургский рынок жилой недвижимости: предпочтения потребителей» (2008 г.)

Благодаря возможности сравнения показателей социально-демографического состава потенциальных покупателей по истечении времени можно увидеть, как произошла явная смена поколений покупателей и, следовательно, изменения в структуре спроса. Видно, что возрастная группа от 31–40 в 2018 году значительно возросла по сравнению с 2008 годом. Существенные изменения коснулись и потребностей в размере домохозяйства.

Структура спроса по количеству комнат

Как показано в таблице 4, структура спроса и фактических покупок на первичном рынке заметно различаются. В первую очередь, это касается соотношения спроса и предложения на 1-комнатные и 2-комнатные квартиры. Предложение 1-комнатных квартир выше, чем фактический спрос на них в последние годы – 53,1 % против 42,2 %. В то же время на 2-комнатные квартиры наоборот: их доля в существующем предложении составляет 29,5 %, тогда как в структуре спроса – 34,9 %. То есть можно говорить об определенном дисбалансе спроса и предложения. Более того, в перспективе спрос может еще больше сместиться с 1-комнатных к 2-комнатным квартирам: как показано в правом столбце врезки, в планах потенциальных покупателей на долю однокомнатных квартир приходится 30,0 %, двухкомнатных – 42,1 %.

Таблица 4

Мотивы покупки

В таблице 5 представлено распределение покупателей по мотивам покупки.

Таблица 5

Как показано в таблице 5, мотивы покупки в последние годы (на протяжении 2014-го – первой половины 2018 годов) и мотивы покупок, планируемых на следующие годы, заметно отличаются. Доля тех, кто планирует покупку первого жилья, заметно меньше, чем это было в предыдущие годы (30,3 % против более чем 40 % в последние годы). Такой результат представляется вполне закономерным: поколение 1990-х годов рождения меньше по численности, чем поколение 1980-х, определявшее спрос на первое жилье в последние годы. При этом, наоборот, заметен рост по строке «планируют покупку жилья для родственников, которые будут жить отдельно» – с 4,4 % на первичном рынке в последние годы до 14,7 % на ближайшие 5 лет. Вероятно, это связано с трендом на уменьшение среднего размера домохозяйства, который прослеживается на протяжении достаточно длительного времени. Хотя и следует отметить, что уменьшение размера домохозяйств происходит очень медленно, прослеживается лишь на протяжении десятилетий, и такое резкое изменение не может объясняться только им.

Очень явно выражен мотив «переезд в жилье с лучшей планировкой»: если при покупках на первичном рынке в период 2014-го – первой половины 2018 годов на первичном рынке его отмечали только 5,6 % покупателей, то среди тех, кто планирует покупки в ближайшие годы, его указывают уже 20,7 %. Учитывая, что по другим ключевым характеристикам (площадь, количество комнат) такие изменения не отмечаются, можно ожидать, что в ближайшие годы спрос сместится именно в сторону повышения качества жилья – к выбору более продуманных планировок.

Влияние тенденции спроса на структуру и уровень цен на рынке жилой недвижимости

Спрос создает предложение, а значит, застройщикам необходимо подстраиваться и учитывать данный фактор. При оценке недвижимости одним из основных является фактор спроса и предложения. Фактор спроса и предложения учитывает влияние закона спроса и предложения, определяющего рыночную стоимость объекта недвижимости. Спрос – это уровень объектов, которые покупатель планирует и может приобрести в конкретный период времени по установленной цене на данном рынке. Предложение, как правило, это количество объектов, представленных застройщиками к продаже в данный период времени. Уровень цен на равновесном рынке определяет соотношение спроса и предложения. Повышение спроса всегда вызывает подъем цен, а его отсутствие, влияет на их снижение. Поэтому особенно важно при формировании цены учитывать тенденцию спроса на рынке и количество предложения [12] (Golubkov, 1998).

В соответствии с данными Федеральной службы государственной статистики с 2015 года происходит ежегодное снижение застройщиками вводимого жилья (рис. 4).

Рисунок 4. Объемы ввода застройщиками жилья по годам

Источник: http://www.gks.ru

На представленном графике видно, что по сравнению с прошлым годом ввод жилья застройщиками в 2018 году снизился на 14,3 %.

При оценке спроса необходимо ориентироваться на объемы продаж. Подробно рассмотреть тенденцию спроса можно на примере данных по г. Екатеринбургу от Уральской палаты недвижимости (рис. 5 и рис. 6).

Рисунок 5. Индексы ожиданий

Источник: Проект Уральской палаты недвижимости «Система обмена данными по рынку недвижимости Екатеринбурга»

Впервые за несколько лет среднесрочный индекс продаж остается в отрицательной плоскости. Это значит, что баланс оценок на следующий год сместился в сторону сжатия рынка на фоне роста цен. Необходима коррекция рынка при сохранении положительного изменения цен.

Рисунок 6. Статистика предложения и продаж квартир

Источник: Проект Уральской палаты недвижимости «Система обмена данными по рынку недвижимости Екатеринбурга»

По итогам декабря 2018 года число сделок на первичном рынке жилья снизилось относительно ноября до 2554. Это на 4 % ниже, чем год назад. При этом по итогам 2018 года общее количество покупателей выросло на 21 % до 24830. Активизация рынка в 2018 году происходила на фоне сокращения предложения.

Таблица 6

Продажи квартир на первичном рынке участниками проекта, количество объектов

Заключение

На сегодняшний день предложение превышает спрос, что приводит к необходимости учитывать сложившуюся обстановку при формировании структуры и уровня цен на первичном рынке жилой недвижимости. Одним из важных ценообразующих факторов является изменение демографической структуры населения, влияющей на спрос на данном рынке.

В статье продемонстрирована важность учета демографического фактора при планировании строительства жилья застройщиками. Демографические изменения вызывают смену поколений покупателей, что существенно меняет ситуацию на рынке первичной недвижимости. Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке новостроек, а именно превышение предложения над спросом, необходимо учитывать изменившиеся потребности в домохозяйствах и возможности покупателей.

[1] - по данным Уральской палаты недвижимости «Рынок жилой недвижимости. IV квартал 2016 г., Екатеринбург».