Анализ зарубежного опыта земельно-ипотечного кредитования

Система кредитного обеспечения использования земли характеризует очень важную черту успешной экономики. Только на основе системы кредитного обеспечения в стране возможен эффективный оборот земель.

Для организации земельного оборота (в процессе купли-продажи, аренды, залога, наследования и дарения земельных участков) в современных условиях необходимы:— надлежащая институциональная инфраструктура (земельное законодательство, система государственного кадастра и регистрации прав на землю, данные оценки земли, профессиональные специалисты);— банковский капитал, нацеленный на сферу использования земли;— наличие кредитных ресурсов и свободный доступ к ним;— система налогообложения, базирующаяся на природно-ресурсном рентном потенциале.В зарубежных странах уже сформирована развитая система ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных земель. Так, по данным Европейской ипотечной федерации, суммарная стоимость кредитов под залог недвижимости в Европе составляет 3,4 трлн евро, или 40% всех банковских активов. В США общий объем кредитных ресурсов только в сельском хозяйстве страны составляет около 200 млрд долларов [1, с. 108].

Опыт ФРГ

Особый интерес представляет опыт ФРГ по реформированию земельных отношений в восточных землях этой страны. К 1989 г. на территории данного региона в государственной собственности находилось 3 млн га сельскохозяйственных земель, в том числе 0,7 млн га конфискованных нацистами до 1945 г. и 1,2 млн га экспроприированных в 1945-1949 гг. у крупных (более 100 га) латифундистов и нацистских преступников. На этих землях было создано 580 госхозов. Остальные 14 млн га были оставлены в частной собственности граждан. Данные участки были сданы крестьянами в безвозмездную бессрочную аренду и на этой базе были образованы 4350 колхозов и сельскохозяйственных кооперативов.Около 10% сельскохозяйственных земель сохранилось в частной собственности, которой владели 3,5 тыс мелких фермеров и собственников садовых хозяйств, 1,5 млн граждан, занимающихся личным подсобным хозяйством.В настоящее время на территории восточных земель ФРГ действует 25 тыс. фермерских хозяйств, средний размер которых составляет 66 га. Кроме того, имеется:— 2,7 тыс. индивидуальных предприятий (средний размер 450 га);—2,9 тыс. кооперативов, товариществ и акционерных обществ (1400 га);— 2 млн. хозяйств населения (3 га).В общем объеме аграрных ссуд ипотечный кредит под залог сельскохозяйственных земель, предоставляемый банками, составляет 7,5%. Ипотечное кредитование сельскохозяйственных производителей в основном осуществляется в ФРГ Германским кооперативным банком. В его состав входят 1300 земельных кооперативных банков. Кроме того, в земельном кредитовании принимают участие 26 частных ипотечных банков.Кредиты под залог земли выдаются на покупку сельскохозяйственной техники (до 5 лет), строительство сельскохозяйственных объектов (до 20 лет) с отсрочкой платежа на 5 лет. При согласии арендодателя ссуда может быть выдана под залог земельного участка. Сумма ипотечного кредита не может превышать 60% стоимости земельного участка.Государство компенсирует сельскохозяйственным производителям примерно 30% от суммы полученного кредита. В федеральной земле Бранденбург на поддержку кредитования в сельском хозяйстве ежегодно выделяется примерно 4,2 млн. евро из местного бюджета.В 2005 г. общая сумма кредитов сельскохозяйственным производителям в ФРГ составила 31,6 млрд евро, в том числе:— краткосрочных — 3,8 млрд евро,— среднесрочных (до 4 лет) – 3 млрд евро,— долгосрочных (до 20 лет) — 24,8 млрд евро.Средняя процентная ставка по кредитам в зависимости от их целевого назначения составила 3,7—4,3%. Сельскохозяйственные земли при этом выступают в качестве основного объекта залога (95 % от стоимости всех активов). При этом средний размер кредита в расчете на 1 га пашни составил 1700 евро при средней рыночной стоимости 2300 евро/га.

Опыт США

Современная система кредитного обеспечения использования земли в США складывалась более ста лет. Потребовалось много всесторонних дискуссий и обсуждений более сотни внесенных проектов, прежде чем Конгресс США в 1916г. одобрил компромиссный закон по данной проблеме. На его основе было создано 12 земельных банков для выдачи долгосрочных ссуд. Первоначальный стартовый капитал в сумме 125 млн долларов выделило правительство страны. Доходы этих банков были освобождены от всех видов налогов на федеральном уровне и уровне штатов [1, с. 109].Земельные банки получили право финансировать покупку земли предоставлением под ее залог кредита на срок от 5 до 40 лет. Процентные ставки определялись самими банками, но исходя из минимального уровня. Что касается фермеров, то при каждом земельном банке была организована их ассоциация. Она имела непосредственное отношение к распределению ипотечных кредитов и продаже акций земельных банков. В частности, при получении ссуды фермеры покупали акции банков на десятую ее часть.Федеральная резервная система США разрешила коммерческим банкам приобретать облигации земельных банков. По этим облигациям солидарную ответственность несли все земельные банки. Таким образом, ипотечная система США первоначально сложилась как государственно-кооперативная со стартовым государственным капиталом и под существенным правительственным контролем.Позднее Конгресс США принял закон о создании еще 12 новых, так называемых «федеральных посреднических банков» для предоставления текущих производственных сельскохозяйственных кредитов, ибо земельные банки были ориентированы исключительно на оборот земли, учитывая специфику и особенности землепользования [2, с. 53].

Земельные банки

Естественно-исторический ход развития и становления механизмов эффективного хозяйствования обусловил разграничение кредитного обеспечения использования земли на две категории. К первой категории отнесены ссуды земельных банков на приобретение земли и строительство крупных инфраструктурных сооружений по ее обустройству и улучшению. Срок пользования кредитами по данной категории колеблется от 10 до 40 лет. Ко второй категории отнесены ссуды на текущую деятельность по использованию земли, со сроком их погашения менее 10 лет.В настоящее время источники кредитования первой категории распределяются следующим образом:— федеральные земельные банки – 44%;— частные банки – 9%;— администрация по делам фермеров – 9%;— компании по страхованию жизни – 11%;— частные лица и другие источники – 27% [1, с. 110].Следовательно, такой важный кредитный институт, как земельные банки, уже более 100 лет занимает важное место в экономике рационального использования земельных ресурсов США.

Таким образом, мировая практика свидетельствует, что ни одна страна не сможет обеспечить стабильность своего общественного и экономического развития, если у нее отсутствует политика в области кредитного обеспечения, использования и охраны земельных ресурсов, способствующая установлению доверительных отношений между гражданами страны, ее кредитными институтами и правительством. В основе эффективного государственного и административного управления лежит признание того факта, что источником всего богатства является земля, результаты ее рационального использования.