Выбор и обоснование инвестиционной стратегии развития рынка промышленной недвижимости

В настоящее время в отличие от других сегментов рынка недвижимости наблюдается неразвитость рынков промышленной недвижимости регионов России. Об этом свидетельствует, например, количество сделок в Волгоградской области, имеющей значительное количество неиспользуемых промышленных площадей.

По данным о количестве зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (нежилые здания, производственные сооружения), число сделок с объектами промышленной недвижимости в Волгоградской области с 2003 г. по 1-е полугодие 2007 года сократилось с 6771 до 2763 [1]. Полноценное развитие данного сегмента в регионах России в настоящее время требует создания условий и организационных рамок для массового притока негосударственных инвестиций в реконструкцию и развитие недвижимости предприятий индустрии.

Под рынком промышленной недвижимости автор понимает сферу отношений между предприятиями, собственниками и инвесторами, готовыми вкладывать в индустриальные объекты с целью получения прибыли. Совокупность местных объектов производственного назначения, которая регулируется посредством рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, а также смену собственника объектов промышленной недвижимости является рынком промышленной недвижимости региона.

Авторами сформирован следующий перечень наиболее общих и неотложных проблем, решение которых имеет стратегическое значение практически для всех регионов РФ:

‑ создание организационных рамок для разработки стратегий развития промышленного производства и необходимой производителям недвижимости;

‑ развитие нормативно-правовой базы для привлечения инвестиций в недвижимость (в частности, промышленную);

‑ создание рыночных механизмов для воспроизводства промышленной (производственно-складской) недвижимости;

‑ отбор и реализация проектов развития (городских территорий в частности) посредством формирования полноценного рынка промышленной недвижимости с при­влечением средств частных инвесторов.

Названные проблемы и особенности рынка требуют осуществления системы мер, обеспе­чивающих рост объемов капиталовложений в развитие, в частности, промышленной недвижимости и повышения их эффективности. Для реализации эффективной инвести­ционной политики в этой сфере необходимо разработать ряд программных документов, объединенных в инвестиционную стратегию. Она позволит, по-нашему мнению, привлечь в значительных объемах негосударственные, в том числе частные средства.

Инвестиционная стратегия должна включать как меры, соз­дающие общие привлекательные условия для развития промышленной недвижимости, так и меры специального характера для решения особенно сложных проблем, индивидуальных для каждого региона. Данные меры группируются в нескольких направлениях. Это, во-первых, формирование благоприятного хозяйственного и особенно инвестиционного климата. Во-вторых – существенное снижение административных барьеров для бизнеса, что позволит повысить деловую активность и создать спрос на промышленную недвижимость, созда­вать новые рабочие места, повышать доходы населения.

В-третьих, это обеспечение потенциальных инвесторов надежной ин­формацией, включая реестр имеющейся промышленной недвижимости, составляющей спрос и предложение на рынке.

В-четвертых, это формирование среднесрочной региональной инвести­ционной программы развития и упорядочения промышленной недвижимости, в которой инвестиции сфокусированы на решении основных проблем производственной инфраструктуры с учетом общего благоустрой­ства городских территорий.

Стратегическое планирование рассматривается нами как инструмент определения целей и приоритетов развития регионов, на основании которых и формируется инвестиционная программа, определяются при­оритетные территории и проекты, разрабатываются программы и нормативно-правовое обеспечение. Поэтому инструментарий стратегического планирования рассматрива­ется нами в качестве составляющей методологии разработки инвестицион­ной стратегии развития рынка промышленной недвижимости региона.

В качестве целей разработки стратегии обычно назы­вают следующие:

‑ выработка общего понимания происходящих в экономике изменений и единой позиции по отношению к ним;

‑ определение направления развития региона и его промышленного сектора;

‑ выяснение в результате обмена информацией интересов государственных, общественных и частных организаций, действующих в сфере экономической политики;

‑ взаимодействие субъектов рынка промышленной недвижимости в процессе принятия ими кон­кретных решений, позволяющих повысить целенаправленность и скоординированность их действий.

Таким образом, среди мотивов создания стратегии доминирует по­требность в лучшей координации действий различных субъ­ектов рынка промышленной недвижимости региона. При стратегическом управлении оперативные решения принимаются с учетом выбранной стратегии развития.

Следует обозначить основные элементы, используемые при формировании стратегического плана.

Современное состояние рынка промышленной недвижимости региона – описание рынка промышленной недвижимости в текущий момент времени в соответствии с потребностями развития производства. Для этого осуществляется анализ преимуществ и недостатков как экономики региона в целом, так и отдельных сегментов рынка.

Перспективное состояние и количество объектов промышленного назначения региона – описание промышленного комплекса региона в будущем (в долгосрочной перспективе) как результата стратегического управления его развитием.

Внутренняя среда региона, анализируемая, прежде всего, как сосредо­точение ресурсного потенциала промышленности.

Внешняя среда, характеризуемая через потенциально благоприятные или угрожающие факторы, влияющие на развитие рынка промышленной недвижимости региона.

Стратегия – система действий по достижению желаемого состояния рынка промышленной недвижимости и через него оптимальное обеспечение промышленных производств промышленной недвижимостью в долгосрочной перспективе. Стратегия учитывает имеющийся ре­сурсный потенциал (значительный в Волгоградской области) и существующие предпосылки для его реализации.

В ходе стратеги­ческого планирования анализируется текущее состояние региона, определяет­ся перспективный (желаемый) облик его промышленного комплекса и формируется программа пере­хода из текущего состояния в желаемое. При этом должен сформироваться постоянно воспроизводимый меха­низм стратегического планирования, основанный на партнерстве субъектов рынка промышленной недвижимости региона. Этот механизм включает в себя не только тексты, но и организацион­ные структуры и постоянно воспроизводимые процедуры разработки, обсу­ждения, реализации, мониторинга и обновления стратегии.

Эффективное управление процессом стратегического планирования развития рынков промышленной недвижимости требует соблюдения следующих принципов:

‑ нацеленность и мотивация процесса стратегического планирования;

‑ определенность;

‑ четкость и последовательность этапов разработки стратегического плана;

‑ профессионализм;

‑ вовлеченность субъектов рынка промышленной недвижимости;

‑ устойчивость;

‑ воспроизводимость и нацеленность на реализацию.

Стратегические планы и планы мероприятий долж­ны гибко реагировать на меняющиеся условия и максимально учитывать ин­тересы всех участников. Поэтому процесс планирования, установления це­лей и анализа организуется так, чтобы привлечь возможно более широкий круг лиц и организаций. Для этого необходима активная позиция руководства региона как лидера и координатора данного процесса. При этом очевидно, что успешной сегодня может стать только полити­ка, объединяющая власть и частный сектор, предполагающая эффективное партнерство и со­трудничество между субъектами рынка промышленной недвижимости.