Противоречия земельного законодательства и вопросы теневого оборота земель сельскохозяйственного назначения (на примере крестьянских (фермерских) хозяйств)

Земельное законодательство за последние пять лет претерпело значительные изменения. Можно говорить о переходе законодателей к практическому законотворчеству, основной целью которого является вовлечение земли в хозяйственный и рыночный оборот. Если в начале 1990-х годов государством решался вопрос формирования собственности на землю и обеспечения данной собственности правовой основой, то сейчас перед государством встал вопрос обеспечения рыночных отношений на земле и с землёй как с основным средством производства. Земельный кодекс 2001 года подтвердил наличие права собственности на землю, но в то же время купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения, кроме садовых и дачных участков, была «ограничена» до момента выхода 24 июля 2002 года Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Можно говорить о том, что выхода этого закона ждали все собственники земель сельскохозяйственного назначения, площадь которых в 2000 году в России составляла 140 миллионов гектаров, из которых 112 миллионов – земельные доли в праве общесовместной собственности, то есть «паи»). Данный закон был также необходим предприятиям и частным инвесторам, для которых земли сельскохозяйственного назначения выступали как перспективное и наиболее дешёвое приобретение для последующего развития строительства и перепродажи. Схожая ситуация складывалась до 2003 года и с землями крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ), количество которых к 2005 году составляло около 275 тысяч. Площадь под данными хозяйствами составляет около 18 миллионов гектаров сельскохозяйственных угодий. Необходимо учитывать, что в период с 1990 года, с момента выхода первой редакции Федерального закона № 348-1 от 22 ноября 1990 года «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», основные положения данного закона не менялись. После принятия Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» последовало внесение изменений и дополнений в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», что и было оформлено в новой редакции данного закона от 11 июня 2003 года под № 74-ФЗ. Внесённые поправки и изменения в целом сохранили основные положения закона, принятого в 1990 году, но есть существенные изменения в вопросах, касающихся деления земельных участков под КФХ и выделения долей. Так, в Главе 2 «Имущество фермерского хозяйства» в статье 9 «Раздел имущества фермерского хозяйства» пункт 1 гласит: «При выходе из фермерского хозяйства одного из членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат». Казалось бы, поставлен надёжный правовой заслон скупке земель сельскохозяйственного назначения для последующего их раздела на маленькие участи и перепродажи частями. В то же время в Главе 3 «Земельные участки, предоставляемые и приобретаемые для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности» в статье 13 (введённой в новую редакцию закона) «Выдел земельного участка в счёт земельной доли, возникшей в результате приватизации сельскохозяйственных угодий» пункт 1 звучит следующим образом: «Гражданин, являющийся участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, имеет право требовать выдела земельного участка в счёт земельной доли, возникшей при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для создания или расширения фермерского хозяйства». В 1990-е годы земля под КФХ регистрировалась на праве частной собственности на главу крестьянского хозяйства. Остальные члены хозяйства перечислялись только в правоустанавливающих документах. Чаще всего площадь земельного участка при создании КФХ определялась с учётом размера среднерайонного земельного пая (доли) и составляла один такой среднерайонный пай. Площадь земельных участков, составлявшая более 70% КФХ, соответствовала размеру одного земельного пая, хотя состав членов КФХ колебался от одного до шести. Государственный акт по обеспечению права собственности на земельный участок выдавался либо на главу КФХ, либо на само КФХ (как юридическое лицо) без определения паёв. То есть при необходимости выделения земельного участка в счёт земельной доли достаточно было посмотреть на общую площадь земель конкретного КФХ и разделить её на среднерайонный показатель земельных долей («паёв»), но такая простая арифметика не позволяет спекулировать землёй в значительных масштабах. Примером необъяснимого «прочтения» данного закона может служить ситуация, сложившаяся в Московской области. В наиболее престижных районах невозможно найти ни одного земельного участка, выделенного «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», который не был бы занят коттеджным строительством. И что ещё более интересно, каждый коттедж находится на земельном участке, имеющем свидетельство о праве собственности на долю в едином земельном участке, предоставленном для ведения КФХ. Следует учитывать и то, что количество «неродственников» в таких КФХ, по закону ограниченное пятью, доходит до тридцати и более «дольщиков». Все строения возведены здесь без соблюдения земельного законодательства и соответствующих разрешений, хотя многие «фермеры» и имеют правоудостоверяющие документы. Ранее существовала общегосударственная система обязательного внутрихозяйственного проектирования сельскохозяйственных предприятий, определявшая порядок организации угодий и размещение всех построек в сельскохозяйственных предприятиях. В современных условиях только проект внутрихозяйственного устройства территории КФХ может определять порядок использования земель. Ссылка застройщиков на действующий Градостроительный кодекс, дающий право органам архитектуры разрабатывать и утверждать проекты развития и застройки территорий (градостроительные регламенты), является очередной уловкой, так как межселенные территории и тем более земли сельскохозяйственного назначения (если только данные территории не планируются под застройку) не подпадают под градостроительные регламенты. В настоящий момент по необъяснимым причинам все контролирующие исполнение земельного законодательства государственные органы не обращают внимание на повсеместное нарушение как минимум двух статей действующего Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»: в части ограничения количества членов КФХ и в части запрета на деление земельных участков, выделенных под КФХ. Все эти люди приобрели право собственности на свои «доли» после сделок по дарению им этих «долей», чаще всего с помощью фирмы, скупившей данные земельные участки и осуществившей незаконный раздел земли. Ничего не ведающие законопослушные приобретатели земельных участков по рекомендации «дарителей» обращаются в управления Роснедвижимости и землеустроительные предприятия по месту нахождения КФХ с желанием провести работы по выделу земельного участка на местности в счёт земельной доли в соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Что удивительно, во многих случаях им удаётся получить заветные документы на свои 6-50 соток земли. Если следовать сложившейся практике скрытого предоставления земель под КФХ для индивидуальной жилой застройки, то можно сделать вывод о том, что фермерство в ближайшем Подмосковье себя изжило. Практически идёт теневой оборот земель сельскохозяйственного назначения в обход статей действующего законодательства. Способствуют этому муниципальные власти и органы Роснедвижимости и Росрегистрации на местах, регистрируя выделение долей в крестьянских (фермерских) хозяйств, а затем и их продажу через фиктивные сделки дарения. Разрешение указанных коллизий будет способствовать развитию теории и практики отечественного предпринимательства и землеустройства на селе.