Ипотечный кредит в бизнесе

В предпринимательской практике использование ипотечных кредитов, т.е. кредитов под залог недвижимого имущества, во многих случаях позволяет существенно повысить эффективность бизнеса. Важными параметрами таких кредитов являются:

а) сумма предоставленного кредита ‑ K;

б) кредитный период (количество лет) – n;

в) годовая ставка процента по ипотечному кредиту – i;

г) ежемесячный платеж – П_М.

В настоящее время банки, выдающие ипотечные кредиты, чаще всего используют три основных их вида:

‑ постоянный ипотечный кредит;

‑ кредит с фиксированным платежом в счет погашения основной суммы долга;

‑ кредит с переменной ставкой процента.

Основным отличием этих кредитов является график погашения, что исключительно важно для предпринимателей. Поэтому целесообразно рассмотреть основные виды ипотечных кредитов более детально.

1. Постоянный ипотечный кредит предполагает, что заемщик ежемесячно производит равновеликие платежи. Ежемесячный платеж включает в себя взнос в счет погашения основной суммы долга и выплату процентов. Процент рассчитывается, исходя из остатка основной суммы на конец предшествующего месяца, при этом, чем больше времени проходит с момента предоставления кредита, тем большая часть периодического платежа направляется на выплату основной суммы. К концу кредитного периода задолженность должна быть погашена полностью.

Для наилучшего представления о потоках платежей по данному финансовому инструменту целесообразно рассмотреть график погашения кредита для конкретного примера (рис. 1). С его помощью легко установить, какая часть каждого платежа идет на выплату процента, а какая часть - на выплату основной суммы кредита.

Рис. 1. Платежи по постоянному ипотечному кредиту

(K=$20 000; i=10% (0,83% в месяц); n=2 года; П_М=$922,90)

2. Кредиты с фиксированным платежом в счет погашения основной суммы долга являются одной из разновидностей «пружинных» кредитов. Они предусматривают равновеликие ежемесячные платежи в счет погашения основной суммы этого кредита, а также выплаты процентов на непогашенный остаток.

График погашения такого кредита (рис. 2) показывает, что сумма платежа с каждым месяцем уменьшается за счет уменьшения суммы выплат по проценту.

Рис. 2. Платежи по «пружинному» ипотечному кредиту

(K=$20 000; i=10% (0,83% в месяц); n=2 года)

3. Ипотечный кредит с переменной ставкой процента имеет процентную ставку, изменяющуюся по индексу, определяемому ситуацией на денежном рынке. Во многих случаях данный тип кредита является предпочтительным. Часто для того, чтобы убедить заемщиков брать ипотечные кредиты, на первые годы назначают искусственно низкую (завлекающую) ставку процента. Впоследствии она периодически пересчитывается, чтобы соответствовать рыночным условиям.

Максимальный уровень выплачиваемого ежегодно процента может быть ограничен. Может быть также установлен потолок и минимальный уровень для самой высокой и самой низкой ставки. Повышение или снижение ставки процента вызывает соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежемесячных платежей. Рост процентной ставки удлинняет амортизационный период и увеличивает размер выплат. Обратное происходит при снижении процентной ставки.

В качестве примера целесообразно рассмотреть ипотечный кредит с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП). Дополнительными параметрами такого кредита являются:

а) платежная ставка процента, которая остается неизменной на весь период кредитования;

б) рыночная ставка процента.

Суммы ежемесячных платежей по кредиту расчитываются на основе платежной ставки также как для постоянного ипотечного кредита. Одновременно производится расчет суммы процентных выплат по кредиту по рыночной процентной ставке. Разница в произведенных процентных выплатах (по платежной ставке) и начисленных по рыночной ставке прибавляется к остатку основной суммы кредита. В дальнейшем ежемясячно производится перерасчет суммы ежемесячного платежа по платежной ставке процента в соответствии с остатком непогашенной суммы долга и оставшегося срока до полного погашения кредита.

График погашения кредита с регулируемой отсрочкой платежа определяется динамикой рыночной процентной ставки. На рис. 3 представлена структура платежей при условии, что рыночная процентная ставка ежемесячно возрастает на 0,1 %.

Рис. 3. Платежи по ипотечному кредиту ИРОП

(K=$20 000; i=10% - платежная ставка (0,83% в месяц); n=2 года).

В заключение необходимо отметить, что для тех, кто принимает решение о привлечении данного вида кредитования, основной проблемой выбора того или иного вида ипотечного кредита должно стать выполнение следующих условий: доступность кредита для заемщиков и прибыльность для банка, выдающего кредит.