Развитие предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости в форме девелопмента

О формировании рынка коммерческой недвижимости в России стали говорить с появлением спроса на помещения для офисов и торговой деятельности. До этого объекты недвижимости не воспринимались с точки зрения их коммерческого использования. Однако сегодня это открывает перспективные возможности для получения дохода. Но, само по себе, владение объектом недвижимости не гарантирует получения постоянно растущей прибыли, так как для этого требуется профессиональное управление.

В современных условиях коммерческая недвижимость является объектом пристального внимания различных участников рынка. Интерес к ней проявляется со стороны многих непрофильных предприятий, отличающихся по размеру и представляющих различные отрасли, например: «Итера», «Лукойл» (топливно-энергетический комплекс), «Северсталь» (металлургия), IKEA (торговля), «Русагро» (агропромышленный комплекс) и другие. По данным Vesco Consulting, в российскую коммерческую недвижимость во втором полугодии 2006 года было вложено 30,3 млрд. долларов [1, С. 38].

Повышенный интерес к объектам коммерческой недвижимости объясняется растущей доходностью от их использования. Это стало одной из основных причин активизации предпринимательской деятельности в форме девелопмента.

Девелопмент означает качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, и одновременно это профессиональная деятельность по организации и реализации инвестиционно-строительных проектов [3, С.191].

Девелопмент можно рассматривать, с одной стороны, как материальный процесс, и с другой стороны, как особый вид профессиональной деятельности.

При рассмотрении девелопмента как материального процесса развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект приобретает качественно новые свойства и характеристики.

В случае понимания девелопмента как особого вида профессиональной деятельности он включает:

− полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;

− систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.

Таким образом, суть девелопмента состоит в управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Это управление предполагает:

− выбор экономически эффективного проекта;

− выявление и снижение рисков, связанных с проектом;

− получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;

− определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;

− поиск и привлечение инвесторов;

− отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;

− реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию [4, С. 13].

Анализируя ситуацию, сложившуюся в первом полугодии 2007 года на рынке коммерческой недвижимости, следует отметить лидирующее положение офисного сегмента. В общем объеме рынка его доля составляет почти 70%. В настоящее время развитие московского рынка офисной недвижимости происходит достаточно быстрыми темпами. В то же время спрос на нем все равно существенно превышает предложение. Так, в Москве на тысячу жителей приходится 450 кв. м офисной недвижимости, тогда как в Берлине – 4,8 тыс. кв. м, в Брюсселе – 7,7 тыс. кв. м [2]. Таким образом, значительная нехватка офисных площадей, сохранение спроса на достаточно высоком уровне, увеличение арендных ставок, рост числа заключенных сделок – все это позволяет сделать вывод о растущей инвестиционной привлекательности данного сегмента и, как следствие, увеличении объемов строительства качественных офисных площадей. Что касается рынка торговой недвижимости, то, по мнению аналитиков, его развитие происходит стабильно, и по сравнению с 2006 годом значительных изменений по ключевым показателям не произошло. Остается преобладание спроса над предложением. Это, в свою очередь, не может не вызвать интерес девелоперов, которые обратили свое внимание и на рынок регионов.

По мнению специалистов в области управления недвижимостью, рынок коммерческой недвижимости интересен бизнесменам по следующим причинам:

− в России не так много отраслей, характеризующихся большой капиталоемкостью;

− интерес инвесторов к девелоперскому рынку связан со стабилизацией российской экономики и притоком в нее сырьевых денег, которые распределяются среди всех секторов и участников рынка;

− у многих компаний присутствует желание диверсифицировать свой бизнес, и они идут в сопутствующие отрасли. А рынок недвижимости привлекателен для непрофильных инвесторов своей стабильностью, устойчивостью и высокой доходностью;

− основным мотивом освоения рынка недвижимости является продолжающийся рост цен и высокая доходность этого сектора. Он характеризуется достаточно быстрым развитием, но, в то же время, ни в одном его сегменте нет насыщения. Свободной нишей по-прежнему остается региональный рынок недвижимости;

− причиной освоения рынка недвижимости является производственная необходимость. Многие компании выходят на рынок недвижимости, чтобы строить объекты для собственных нужд. С одной стороны, это позволяет значительно снизить затраты, а с другой – диверсификация инвестиций приводит к повышению капитализации предприятия. Эта тенденция просматривается на примере деятельности таких компаний, как «Евросеть», «Техносила», «Пятерочка» и другие. В девелопмент торговых центров инвестируют «Рамстор», «Седьмой континент» [1, С. 41].

Таким образом, в последнее время вложения в девелопмент становятся все более популярными. И это несмотря на то, что покупка готового здания является менее рискованным вариантом инвестирования для участников рынка недвижимости. При этом реализация девелоперских проектов связана с множеством трудностей и рисков.

Девелопмент, по сути, представляет собой «развитие» недвижимости. А для того, чтобы это «развитие» было заметным, требуются немалые вложения. Собственных средств для создания объекта, востребованного рынком, как правило, бывает недостаточно. Для того чтобы привлечь инвесторов, девелопер должен наиболее эффективно организовать использование имеющихся средств, представить будущий объект как наиболее выгодный для инвестирования. Конечно, такой вариант вложений в коммерческую недвижимость рискован. Но это понятно, так как девелопмент рассматривается как форма предпринимательской деятельности. А она, в свою очередь, по природе связана с рисками, без которых невозможно получение существенных доходов.

Рассмотрев особенности девелопмента, причины его распространения на российском рынке недвижимости, а также варианты вложения в коммерческую недвижимость для непрофильных инвесторов, можно сделать следующий вывод.

Современное состояние рынка коммерческой недвижимости, имеющийся потенциал, высокая доходность вызывают интерес к нему как у самих участников рынка, так и у непрофильных инвесторов. Однако, даже при наличии значительных денежных ресурсов, отсутствие опыта работы в данной сфере может стать серьезным препятствием на пути к реализации задуманных проектов. В большей степени при вхождении на рынок недвижимости трудности испытывают небольшие компании, так как у них недостаточно средств для реализации масштабных проектов. Поэтому заниматься девелопментом могут позволить себе достаточно состоятельные крупные компании.

Как было отмечено выше, девелопмент все же рассматривается как особый вид профессиональной деятельности. Поэтому, говоря о девелопменте как о направлении бизнеса, способствующего возрастанию стоимости конкретного объекта, не следует забывать о том, что это возможно, как правило, только при участии профессионалов. Именно предприниматель-девелопер в силу своих знаний положения дел в отрасли и опыта работы в ней может выбрать наиболее оптимальный вариант развития объекта недвижимости и, в результате эффективного управления, повысить его стоимость.