Экономическая оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
Скачать PDF | Загрузок: 11
Статья в журнале
Российское предпринимательство *
№ 4-1 (88), Апрель 2007
* Этот журнал не выпускается в Первом экономическом издательстве
Аннотация:
В российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций. Рынки недвижимости обладают своей собственной сегментацией, специфическими информационными признаками, своеобразной структурой, региональными и прочими специализированными признаками, динамикой операций, другими отличительными свойствами.
Ключевые слова: инвестиции, недвижимость, инвестиционная привлекательность, оценка инвестиционной привлекательности, инвестиции в недвижимость
В российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций. Рынки недвижимости обладают своей собственной сегментацией, специфическими информационными признаками, своеобразной структурой, региональными и прочими специализированными признаками, динамикой операций, другими отличительными свойствами.
С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости можно представить особой категорией, связанной с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной и иной деятельности. Единство целевых ориентиров позволяет судить о близости рынка услуг и рынка недвижимости, которая не означает, однако, их тождества.
Выделим преимущества инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долгосрочных вложений в России:
‑ в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как многие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;
‑ инвестиции в недвижимость обладают потенциалом развития, так как операции с недвижимостью имеют перспективную ценность, т. е. они дают большую отдачу со временем;
‑ сохранность вложенных денежных средств вообще, (в обычных условиях недвижимость невозможно потерять, похитить) и от инфляции, в частности, так как инфляционные процессы сопровождаются ростом цен на недвижимость и доходов от нее;
‑ ликвидность инвестиций в недвижимость в России остается высокой, поскольку в целом совокупный спрос на эти объекты пока еще не удовлетворен;
‑ в финансировании операций с недвижимостью, в отличие от других видов инвестиций, достаточно широко применяются средства населения, которое в целом является более платежеспособным, чем государство и предприятия;
‑ инвестиции в недвижимость способствуют становлению среднего класса – основы стабильности в обществе, поскольку именно средние слои населения выступают основным заказчиком инвестиционных услуг при строительстве и покупке жилых домов, квартир, дач и т. д.;
‑ возможность получать от недвижимости не только доход в денежном выражении, но и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортности проживания, престижности владения определенным объектом и др.
Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо применение элементов финансовой математики и моделей преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость.
Потенциальному собственнику необходимо:
‑ определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;
‑ рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;
‑ оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом недвижимости.
Рыночная экономика обуславливает влияние факторов внешней среды на эффективность инвестиционной деятельности.
Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать:
‑ изменение стоимости денег во времени;
‑ инфляционные процессы;
‑ необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования;
‑ возможность альтернативного инвестирования.
Для обоснования инвестиционных решений используются методы, для которых характерно распределение доходов и расходов в течение всего периода их реализации.
При инвестировании в недвижимость можно использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта:
1) период (срок) окупаемости проекта – информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, но не учитывает динамику доходов в последующий период;
2) чистая текущая стоимость доходов – отражает реальный прирост активов от реализации оцениваемого проекта, однако показатель существенно зависит от применяемой ставки дисконтирования и не учитывает затраты на проект;
3) индекс рентабельности (ставка доходности) проекта – отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат на проект. Показатель зависит от ставки дисконтирования, т. е. испытывает субъективное влияние;
4) внутренняя ставка доходности проекта – отражает запас "прочности" проекта, так как по экономическому содержанию это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами на проект. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений;
5) модифицированная ставка доходности – рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие годы можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования;
6) ставка доходности финансового менеджмента – предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень прибыльности. Далее определяется средняя ставка доходности, на основе которой рассчитывается величина накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов.
При экономической оценке инвестиционных проектов зачастую допускаются некоторые ошибки, наиболее распространенными из которых являются следующие:
‑ занижение инвестиционных затрат в связи с неправильным расчетом расходов на эксплуатацию, исключением оплаты консультантов и прочих косвенных расходов;
‑ неспособность учитывать динамику спроса и предложения, а также конкуренции на рынке;
‑ недостаточный анализ рынка при расчетах доходности;
‑ недостаток знаний о движущих факторах рынка и о реальных ценах на рынке;
‑ оптимистические прогнозы относительно цен продаж и уровня арендной платы;
‑ недостаточное обоснование ставки дисконтирования;
‑ формулирование предположений об эффективности проекта до получения реально обоснованных анализов и заключений.
Решение об инвестировании должно приниматься с учетом значений всех перечисленных критериев и интересов всех участников инвестиционного процесса.
Таким образом, рассмотрение любого инвестиционного проекта требует всестороннего анализа и оценки. При этом важно учитывать технические, социально-экономические, финансовые аспекты инвестирования. В настоящее время российский рынок недвижимости как составная часть инвестиционного рынка полностью еще не сформировался. Для его дальнейшего развития необходима тесная взаимосвязь с финансовым рынком, прежде всего, через развитие отечественной системы ипотечного кредитования.
Источники:
2. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. – СПб.: Питер, 2003.
3. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. - СПб.: МКС, 2000.
4. Pratt S., Reilly R., Schweihs R. Valuing a Business: The Analysis and Appraisal of Closely Held Companies. - Homewood, IL: Richard D. Irwin, 1989.
5. The Dictonary of Real Estate Appraisal. 2d ed, - Chicago: AIREA (American Institute of Real Estate Appraisers),1989.
Страница обновлена: 14.10.2024 в 01:58:31