Оценка состояния рынка услуг по ремонту и строительству зданий и сооружений

Формирование развитого рынка услуг по ремонту и строительству является обязательным условием реализации основных приоритетов социально-экономического развития Российской Федерации. С точки зрения экономического роста рассматриваемый рынок обеспечивает ремонт и модернизацию старых, а также создание новых основных фондов производства товаров и услуг, от технических и технологических характеристик которых зависит как степень соответствия конкретных производств принятым мировым стандартам, так и конкурентоспособность отдельных отраслей и национальной экономики в целом. С точки зрения социального роста рассматриваемый рынок обеспечивает доступность и комфортность жилья, которые не в последнюю очередь определяют уровень стабильности общества.

Сегодня Россия нуждается в развитом рынке услуг, объединяющем сферы ремонта и строительства объектов недвижимости. Поэтому возникает вопрос: «Что же это за рынок и что следует под ним понимать?».

В настоящий момент, этот рынок описывается огромным количеством параметров, значительная часть из которых не имеет общепринятых методик оценки и точных критериев. Кроме того, в силу объективных причин состояние данного рынка оценивается разными субъектами, а именно: инвесторами, строительными организациями, органами государственной и муниципальной власти, гражданами, имеющими личные и корпоративные интересы.

При этом каждый из субъектов принимает во внимание лишь те параметры, которые представляют ценность только для него. Поэтому каждый из них имеет собственную шкалу измерения. Сложившаяся ситуация требует выявления особенностей оценки, производимой различными субъектами и выработки на их основе как универсальной системы показателей, так и разработки для них методик расчета на базе согласованных критериев.

Анализ состояния рынка услуг по ремонту и строительству зданий и сооружений со стороны инвестора исходит из таких показателей как: срок окупаемости, доходность и надежность проектов.

Факт, что в качестве платы за инвестиции часто выступают результаты ремонтной или строительной деятельности, заставляет инвесторов, прежде всего, исходить из комплекса показателей их продажной цены, графика и стоимости производства работ, ценовых, сбытовых и иных рисков. Исключением в данном случае выступают граждане, принимающие участие в долевом инвестировании строительства жилья с целью его последующего некоммерческого использования. Основным критерием их оценки является цена приобретения жилья, ради которой зачастую приносится в жертву надежность инвестирования.

Аналогичный анализ, проводимый заказчиком-застройщиком, зависит от того, к какой из вышеприведенных категорий он относится.

Первую категорию составляют заказчики-застройщики, осуществляющие свою деятельность не с целью конечного потребления (пользования) объектами ремонта и строительства, а с целью их последующей реализации. Такие хозяйствующие субъекты оценивают рынок по схеме, сходной со схемой инвестиционной оценки с учетом стоимости привлекаемых инвестиций (в случае инвестора она принимается во внимание лишь при инвестировании заемных средств).

Второй категорией являются заказчики-застройщики, для которых привлечение инвестиций направлено на получение продукта с целью последующего самостоятельного его использования. В этом случае оценка рынка осуществляется по методике, в целом, сходной с методикой оценки при ремонте и строительстве с целью реализации. Особенности проводимой оценки заключаются в том, что в ее ходе вместо цен единовременной продажи принимаются долгосрочные прямые или косвенные доходы от использования объекта недвижимости.

Таким образом, при прочих равных условиях ключевыми моментами при принятии решения о целесообразности продолжения (сокращения, расширения) деятельности инвестора и заказчика-застройщика являются рыночные цены на объекты законченного ремонта и строительства и стоимость производимых работ. Абсолютные значения рыночных цен общеизвестны. Причем по регионам они имеют существенное различие.

Закрытость достоверной информации о реальной себестоимости ремонта и строительства делает практически невозможным применение нормативных методов оценки, что оставляет единственную возможность сопоставлять рыночные цены с возможностями конечных потребителей. Однако в случае коммерческой недвижимости и такой подход оказывается неприменимым.

Причина этого лежит в различии отраслевых потребностей в зданиях и сооружениях, территориальных условий и доходности ведения идентичного бизнеса, индивидуальных стратегий бизнеса различных хозяйствующих субъектов, предъявляемых ими требований к эксплуатируемой недвижимости, в наличии развитого рынка аренды коммерческой недвижимости и прочих факторах. Это делает оценку информационно-трудоемкой настолько, что она становится практически невозможной.

Несколько иначе обстоит ситуация с жилой недвижимостью. Здесь традиционно применяется показатель, основанный на дифференцированных по территориям средних доходах типовых домохозяйств и средней стоимости необходимого им типового жилья. Исходя из этого, рассчитывается показатель его доступности.

Помимо ценовых условий и для инвесторов, и для заказчиков-застройщиков принципиальным является наличие равных условий и прозрачных процедур осуществления инвестиционной деятельности (особенно, в области землепользования), по сути своей означающее:

‑ равные конкурентные условия;

‑ отсутствие предпосылок поглощений;

‑ монополизацию рынка с использованием административного ресурса.

Данными условиями и процедурами определяются экономические обременения и политические риски, возникающие в связи с реализацией проекта и задающие его удорожание, сроки и общую возможность реализации.

На сроки реализации проекта влияет длительность административных согласований, которая также выливается в экономические (с учетом дисконтирования) эффекты и неэкономические (возможность смены «правил игры», делающей проект не выгодным или технически невозможным) риски.

К третьей категории инвесторов и заказчиков-застройщиков относятся те, для кого качество инвестируемых работ определяет,

‑ возможность реализации товарных результатов в соответствии с принятыми планами;

‑ отсутствие рисков возникновения ответственности из-за нанесения имущественного и личного ущерба пользователям зданий и сооружений. Оно может оцениваться в трех аспектах.

Первым из них является качество организационных и производственных структур, обеспечивающих выполнение проекта. Вторым ‑ качество процесса реализации проекта. Последним же ‑ качество результата, непосредственно определяющее уровень удовлетворения пользователей объектов ремонтной и строительной деятельности, задающее степень исполнения сбытовых планов и рыночную успешность проекта.