Моделирование эффективности инвестиционных проектов комплексного развития территории

Введение

В Российской Федерации активно реализуется государственная политика комплексного развития территорий (КРТ). Инвестиционные проекты, реализуемые в рамках этой политики, обладают специфическими особенностями, связанными с их длительностью, масштабностью, необходимостью учета социальных и экологических результатов, а также высокой степенью неопределенности [13].

Поскольку обязательства по подготовке территорий, включая компенсации собственникам, расселение и демонтаж, полностью ложатся на инвестора, застройщики часто не проявляют интереса к таким проектам из-за сложности их экономической и финансовой модели [6]. В результате значительная часть проектов КРТ реализуется на низкоплотных территориях, где затраты на подготовку к строительству существенно меньше [18].

Ключевая проблема в системе управления КРТ кроется в непрозрачности экономических выгод для застройщика, реализующего проект.

К вопросам эффективности комплексного развития территорий обращались отечественные ученые, что нашло отражение в их научных исследованиях: Баронин С.А. [4], Беляков С.И. [5], Гущина Е.С. [6], Лапидус А.А. [21], Стерник С.Г. [22]; Цыпкин Ю.А. [20] и другие.

Цель исследования заключается в моделировании эффективности инвестиционных проектов комплексного развития с учетом целевых моделей КРТ и типов городских сред.

Гипотеза исследования заключается в предположении, что развитие эффективности проектов КРТ в российском жилищном строительстве возможно при устранении недостаточной экономической обоснованности инвестирования для застройщиков при реализации различных целевых моделей КРТ.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения полученных научных результатов исследования органами государственной власти, государственными операторами комплексного развития территорий и застройщиками при принятии решения о реализации проектов КРТ и отборе различных вариантов развития территории в соответствии с моделью КРТ.

Основная часть

1. Анализ основных понятий комплексного развития территорий (КРТ)

С 2020 года в Градостроительном кодексе Российской Федерации появилось понятие комплексного развития территорий (КРТ) [1]. Не так давно разработан стандарт КРТ, разработанный Минстроем России и организацией Дом.РФ совместно с конструкторским бюро «Стрелка». Данный стандарт включает шесть сборников: книга первая «Свод принципов комплексного развития городских территорий»; книга вторая «Стандарт развития застроенных территорий»; книга третья «Стандарт освоения свободных территорий»; книга четвертая «Стандарт формирования облика города»; книга пятая «Руководство по разработке проектов»; книга шестая «Руководство по реализации проектов». Данный стандарт предполагается использовать в качестве основы при реализации проектов, оценки их эффективности, разработке нормативно-правовых документов в области градорегулирования и архитектурного проектирования. В нашем исследовании данные стандарты также являются базисной точкой при моделировании эффективности инвестиционных проектов комплексного развития территорий. Остановимся более подробно на видах комплексного развития территорий и принципах реализации КРТ.

Существует четыре вида КРТ: нежилой застройки (реализуется на земельных участках, занятых промышленными или складскими объектами), жилой застройки (реализуется на территориях, застроенных устаревшим, ветхим жилым фондом); незастроенной территории (реализуется на пустующих земельных участках); по инициативе правообладателя (осуществляется правообладателями земельных участков в границах КРТ) [1].

На рис.1. представлены основные принципы КРТ.

Рисунок 1. Основные принципы КРТ (составлено авторами по [14])

На рисунке 2 рассмотрены ключевые элементы городской среды в рамках реализации проектов КРТ.

Рисунок 2. Элементы городской среды при реализации проектов КРТ (составлено авторами по [14])

Проекты комплексного развития территорий имеют явно выраженную социальную направленность. Так, в исследовании Белякова С.П. утверждается, что «…комплексное развитие территорий (КРТ), нацелено не только на обеспечение экономического роста, но и на социальное развитие, улучшение качества территориальной среды и обеспечение экологической безопасности» [5]. Кроме того, Баронин С.А. и Гущина Е.С. в своей статье говорят о том, что «…стабильное совершенствование жилой среды в составе проектов комплексного развития, в которой наряду с устойчивыми критериями энергоэффективности, зелености, важным аспектом выступает социальный показатель «индекса счастья» формируемого городского пространства» [4]. Это значит, что при определении эффективности КРТ значение имеют не только стандартные экономические показатели, но и социальные, стратегические и экологические, т.е. оценка проектов КРТ должна носить комплексный характер.

2. Определение взаимосвязей между целевыми моделями КРТ и типами городской среды

Рассмотрим основные целевые модели КРТ (таблица 1)

Таблица 1. Целевые модели КРТ (составлено авторами по [15,16])

Таблица 2. Типы городской среды (составлено авторами по [14,15])

Взаимосвязи между целевыми моделями КРТ и типами городской среды представлены в дескриптивной модели выбора целевой модели КРТ (рис. 3).

Рисунок 3. Дескриптивная модель выбора целевой модели КРТ (составлено авторами)

Далее возникает необходимость разработки модели оценки эффективности проектов КРТ.

3. Моделирование эффективности инвестиционных проектов КРТ

3.1. Общие положения комплексной оценки проектов КРТ

Поскольку проекты комплексного развития территории предполагают качественное и количественное изменение городской среды [9], оценка проектов КРТ носит комплексный характер. При этом необходимо установление ключевых эталонных параметров в сравнении с которыми и должно приниматься решение об эффективности проекта.

Комплексная оценка эффективности проекта должна осуществляться по направлениям, представленным на рис.4.

Рисунок 4. Направления комплексной оценки проекта КРТ (составлено авторами по [17] )

При этом решающее значение имеет целевая модель КРТ, для каждой из которых устанавливаются собственные ключевые значения эталонных параметров.

3.2. Классические динамические показатели эффективности (NPV, IRR, PI, DPP) и особенности их расчета при дроблении масштабного проекта на очереди строительства

Для оценки экономической эффективности проектов комплексной развития территорий традиционно используются три группы показателей: статические, динамические и показатели финансового состояния участников. В условиях высокой неопределенности и длительности реализации приоритет отдается динамическим показателям, учитывающим временную стоимость денег [8].

К основным индикаторам относятся:

-чистый дисконтированный доход (NPV): разница между притоками и оттоками денежных средств, приведенная к текущему моменту;

-внутренняя норма доходности (IRR): ставка дисконтирования, при которой NPV равен нулю;

-индекс прибыльности (PI): отношение дисконтированных выгод к дисконтированным вложениям;

-дисконтированный срок окупаемости (DPP): время, необходимое для покрытия инвестиционных затрат за счет дисконтированных доходов.

Специфика комплексной застройки требует дробления проекта на элементы (очереди строительства) при расчете эффективности [12]. Такое дробление рекомендуется, если срок реализации превышает 4 года, проект состоит более чем из 3 очередей, а затраты на инженерную инфраструктуру превышают 2,8% от общей стоимости [10]. Расчет NPV, IRR и PI для каждой отдельной очереди позволяет девелоперу более точно учитывать динамику рыночной конъюнктуры, снижать риски неопределенности и оперативно маневрировать ресурсами [11].

3.3. Учет социальной и экологической эффективности

Социальная эффективность проявляется в повышении качества жизни граждан и оценивается по следующим критериям [19]:

1. Создание новых рабочих мест: рассчитывается через объем социальных и налоговых отчислений от прогнозируемой заработной платы занятого населения.

2. Инфраструктурная обеспеченность: развитие транспортной сети, наличие объектов соцкультбыта, благоустройство и архитектурный облик зданий.

3. Инклюзивность: создание условий для маломобильных групп населения и обеспечение безопасности жилой среды.

Экологическая эффективность предполагает анализ влияния проекта на окружающую среду на всех этапах ЖЦ [3]. Оценка включает состояние воздуха, воды и почвы, эффективность обращения с отходами и степень озеленения территории. Использование «зеленых» технологий и экологически чистых материалов позволяет не только минимизировать ущерб экосистеме, но и повысить долгосрочную привлекательность объекта [7].

3.4. Построение формализованной модели оценки эффективности проектов комплексного развития территорий по отдельным целевым моделям на основе инвестиционной привлекательности

Одним из важнейших моментов успешной реализации проекта комплексного развития территории является выбор земельных участков, экономически привлекательных для застройки. Инвестиционная привлекательность должна быть обеспечена для ключевых участников КРТ: государства и застройщика. Для этого целесообразно воспользоваться расчетом классического показателя, применяемого при оценке инвестиционной привлекательности, - чистой приведенной стоимости.

При построении модели делаются следующие допущения [17]:

- застройщик использует концепцию застройки, наиболее выгодную для него, но при этом удовлетворяющую ключевым эталонным показателям выбранной целевой модели;

- инфраструктура территории обеспечивается за счет средств застройщика;

- затраты на строительство социальных объектов берет на себя государство;

-в случае сноса ветхого жилья застройщик предоставляет новое жилье на территории комплексного развития.

На рис. 5 представлена модель оценки эффективности проектов КРТ, построенная с позиции инвестиционной привлекательности рассматриваемого под комплексное развитие земельного участка на предпроектной стадии. Формула расчета может быть применена для всех целевых моделей КРТ.

Рисунок 5. Формализованная модель оценки эффективности проектов комплексного развития территорий по отдельным целевым моделям на основе инвестиционной привлекательности (составлено авторами)

Суждение об экономической эффективности и инвестиционной привлекательности проекта КРТ можно сделать, опираясь на показатель ЧПС. Если он имеет положительное значение - проект привлекателен. Кроме того, возможен расчет данного показателя для нескольких земельных участков и формирование базы данных наиболее привлекательных для КРТ.

Заключение

1. Определено, что при определении эффективности КРТ значение имеют не только экономические показатели эффективности, но и социальные, стратегические и экологические. Оценка проектов КРТ должна носить комплексный характер.

2. Подтверждена высокая степень актуализации эффективной реализации проектов комплексного развития территорий на национальном строительном рынке как стратегического высокопроизводительного направления наращивания жилищного потенциала страны.

3. Исследования показали, что возможна реализация трех целевых моделей КРТ: малоэтажной, среднеэтажной и центральной.

4. Разработана дескриптивная модель выбора целевой модели КРТ. Предполагается, что выбор той или иной модели зависит от типа существующей городской среды: малоэтажная модель может быть реализована в индивидуальной городской жилой среде; среднеэтажная - на территориях среднеэтажной и многоэтажной жилой городской среды; центральная - на участках советской периметральной и исторической смешанной городской среды. При этом все модели могут быть реализованы как на застроенных, так и на незастроенных земельных участках.

5. Анализ принципов и особенностей реализации проектов КРТ показал, что оценка эффективности должна иметь комплексный характер, рассмотрению подлежат как показатели экономической эффективности, так и стратегической, социальной, экологической.

6. Определено, что при расчете показателей экономической эффективности проектов КРТ необходимо дробление проекта по очередям строительства и контроль показателей на всех этапах его реализации.

7. Предложена авторская модель оценки эффективности проектов комплексного развития территорий по отдельным целевым моделям на основе инвестиционной привлекательности. Проект КРТ экономически эффективен и инвестиционно привлекателен, если показатель чистой приведенной стоимости денежного потока (ЧПС) имеет положительное значение.

8. Предполагается, что расчёт данного показателя на этапе принятия решения о реализации проекта КРТ позволит рассмотреть потенциал проекта, его эффективность и сделать вывод о целесообразности его реализации с учетом принятых допущений.