Концепция «зеленого» строительства как фактор устойчивого функционирования жилищного рынка в долгосрочной перспективе

Введение

Актуальность работы определяется исследованием того, что на данный момент необходим переход строительной отрасли к устойчивому развитию в условиях глобальных экологических вызовов и растущей урбанизации. Высокие показатели энергопотребления в жилых домах обуславливают необходимость перехода к экологически ориентированному проектированию. Внедрение стандартов "зеленого" строительства выступает фундаментальным инструментом обеспечения экологической устойчивости и повышения качества жизни населения.

Основой данного исследования стали труды отечественных авторов, раскрывающие проблемы и направления совершенствования проектов «зеленого» строительства в России таких как: Алексеев Д.В. [1], Баронин С.А., Артюшин А.И., Ильин А.Ю. [2], Горбунова А.Э. [3], Теличенко В.И., Бенуж А.А., Рудь Н.С. [4], Рылин С.И., Кошелева Т.Н. [5].

Цель исследования заключается в проведении анализа отечественного опыта в сфере реализации «зеленых» проектов жилой недвижимости и определение перспектив их развития на основе концепции экодевелопмента, а также алгоритма развития данного направления на территории Российской Федерации.

Научная новизна исследования состоит в осуществлении комплексного анализа отечественного рынка жилой недвижимости и идентификации возможностей его развития на основе стандартов зеленого строительства. Предложены рекомендации по дальнейшему развитию зеленого строительства в Российской Федерации.

Перспективы развития строительного комплекса Российской Федерации неразрывно связаны с повсеместным переходом на инновационные методы проектирования и строительства, ориентированные на энергоэффективность и экологическую безопасность [6].

Важность рассматриваемого подхода для российской инвестиционно-строительной отрасли заключается в роли «зеленого» строительства как одного из наиболее результативных механизмов обеспечения устойчивого экономического роста [7].

Применение в настоящее время сертификация объектов недвижимости по «зелёным» стандартам включает в себя ряд необходимых мероприятий. К ним относятся разработка инженерных решений, направленных на увеличение конкурентоспособности строительного проекта, а также уменьшение расходов на его строительство и эксплуатацию [8].

Для достижения устойчивого развития города необходимо внедрение интегрированной экологической стратегии в строительной отрасли [9]. Представленная концепция базируется в первую очередь на интеграции архитектурных решений с нормами энергоэффективности, что в конечном итоге будет способствовать росту качественных характеристик жилой среды.

Стандарты качества жилья в стране вышли на принципиально новый уровень [10]. Это обусловлено тем, что российские застройщики заметно подняли планку за последние пять лет. Застройщики планомерно внедряют энергосберегающие решения и экологические стандарты. Это делается для того, чтобы создавать качественную инфраструктуру и обеспечивать высокий уровень экологической безопасности объектов.

Основная часть

В основном большинство строительных организаций, которые применяют экологические стандарты, располагаются в европейской части Российской Федерации [11].

Начиная с ноября 2022 года, в отношении многоквартирного жилищного фонда применяется национальный стандарт ГОСТ Р 70346-2022. В представленном нормативном документе обоснована система оценивания, базирующаяся на 81 критерии.

С августа 2024 года начал действовать ГОСТ Р 71392-2024, устанавливающий нормативные требования к объектам индивидуального жилищного строительства. Документ устанавливает систему оценки, включающую 45 критериев.

Представленная концепция преодолевает ограниченность традиционных представлений об энергоэффективности [12]. Она в свою очередь предполагает сочетание стратегий ресурсосбережения, управления отходами и улучшения параметров среды обитания.

На начало 2025 года, в Российской Федерации наблюдается положительная динамика ввода в эксплуатацию энергоэффективных многоквартирных домов. Количество объектов класса "А" и выше увеличилось за это время до 3,7 тысячи единиц, продемонстрировав прирост в 14% по сравнению с показателями аналогичного 2024 года. На текущий момент 32% от совокупного объема возводимых жилых площадей занимают объекты, которые соответствуют требованиям энергоэффективности [16].

В структуре жилого фонда доминируют объекты класса B, на долю которых приходится порядка 30%.

Рисунок. 1. Распределение квартир на вторичном рынке жилья в РФ по классам энергоэффективности на 01.12.2025, %

Источник: [17]

Конструктивные особенности монолитных зданий обеспечивают минимальные теплопотери. В структуре предложения преобладают качественные объекты, из них примерно 56,3% зданий соответствуют классу B (включая B+/B++), а 15,6% высшему классу A (включая A+/A++). Свыше 36% кирпичного многоквартирного фонда характеризуются низкими показателями энергоэффективности (классы D-G). Доля зданий класса B составляет 29%, в то время как к среднему классу C относится 24,5% объектов. Панельное домостроение характеризуется наименьшими показателями энергоэффективности среди массовых типов жилья. Согласно статистике, 40% объектов относятся к низшим классам энергопотребления (от D до G) [16].

Практика использования систем стандартизации в настоящее время не получила широкого распространения среди большинства участников строительной отрасли [13].

Рассмотрим жилой микрорайон «Яблоневые сады», который расположен в юго-восточной части г. Казани в Приволжском районе. Земельный участок принадлежит группе компаний ASG Invest.

Рисунок. 3. Баланс территории микрорайона «Яблоневые сады» в г. Казани, га

Источник: [18]

Проектом планировки территории предусмотрено комплексное многоквартирное жилищное строительство средней этажности и индивидуального жилищного строительства. Также имеются объект социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Будет проведена организация озеленения территорий общего пользования элементами благоустройства.

Площадь проектируемой территории составляет 352 гектара. Расчетная перспективная численность населения в границах проектирования составляет 42840 человек. Общая площадь застройки составляет: многоквартирные жиле дома 1266000 квадратных метра, индивидуальное жилищное строительство 24200 квадратных метра, встроенно-пристроенные нежилые 25900 квадратных метра, отдельно стоящие нежилые объекты 676200 квадратных метра.

Для обслуживания населения планируемой жилой застройки предусмотрено размещение следующих объектов: 12 дошкольных образовательных организаций, и объектов здравоохранения, 4 спортивных комплекса, объектов культуры, розничной торговли, общественного питания.

Для обеспечения компактной и сбалансированной планировочной структуры микрорайона необходима общая конфигурация зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Это необходимо для полного поддержания природно-рекреационного потенциала территории и оптимального учета сложившегося рельефа местности.

Реализация стратегий устойчивого развития и стандартов экологического девелопмента в контексте комплексной застройки городской среды Казани будет рассмотрена ниже.

При расчете показателей стоимости жизненного цикла комплекса жилой застройки средней этажности и индивидуальной застройки нами были применены три коэффициента: коэффициент класса энергоэффективности здания, коэффициент инфраструктурности, коэффициент «зелености».

Их значения при расчете показателей стоимости жизненного цикла комплекса жилой застройки средней этажности и индивидуальной застройки по базовому проекту равны 1,15; 0,55; 1.

Их значения при расчете показателей стоимости жизненного цикла комплекса жилой застройки средней этажности и индивидуальной застройки по оптимизированному проекту равны 0,7; 0,55; 0,7.

Таблица 1

Показатели стоимости жизненного цикла комплекса жилой застройки средней этажности и индивидуальной застройки по базовому проекту

Внедрение экологических стандартов при проектировании объекта закономерно влечет за собой значительное увеличение сметной стоимости строительных работ [14].

Эксплуатации жилого дома за счет сниженного потребления электричества, затрат на отопление окупаются уже через несколько лет [19]. Это в свою очередь компенсирует увеличение сметной стоимости при внедрении зеленых стандартов [20]. Таким образом, девелоперы получают значительную выгоду от использования зеленых стандартов при строительстве объектов, что отражается в увеличении добавленной стоимости [21].

Таблица 2

Показатели стоимости жизненного цикла комплекса жилой застройки средней этажности и индивидуальной застройки по оптимизированному проекту

Сравнительная оценка результатов стоимости жизненного цикла жилого дома средней этажности получается такой. На стадии проектирования затраты по базовому проекту на 0,5% меньше, чем по оптимизированному проекту. На стадии строительство затраты по базовому проекту на 10,1% меньше, чем по оптимизированному проекту. На стадии эксплуатации затраты по базовому проекту на 10,6% больше, чем по оптимизированному проекту.

Сравнительная оценка результатов стоимости жизненного цикла индивидуального жилого дома этажности выглядит так. На стадии проектирования затраты по базовому проекту на 0,5% меньше, чем по оптимизированному проекту. На стадии строительство затраты по базовому проекту на 11,3% меньше, чем по оптимизированному проекту. На стадии эксплуатации затраты по базовому проекту на 11,7% больше, чем по оптимизированному проекту.

Таким образом, обосновано и экспериментально доказана необходимость внедрения нового подхода к расчету стоимости строительства с учетом жизненного цикла.

Для распространения этого интересного и актуального направления в жилищной сфере необходима гибкая политика властей, распространение информации о сданных проектах, о достоинствах применения «зеленых» технологий, экологических стандартов [22-23].

Заключение

В работе обоснованы перспективы устойчивого развития данной области через призму концепции «зеленого» строительства. Также рассмотрено применение методологии оценки стоимости жизненного цикла объектов капитального строительства в соответствии с экологическими нормативами.

Внедрение экологических стандартов позволяет объективно оценивать инвестиционную привлекательность проектов. Данный инструмент служит эффективным механизмом стимулирования «зеленого» строительства и способствует реализации стратегии устойчивого развития.

Использование стандартов экологической сертификации на этапах проектирования и строительства позволяет повысить качественные характеристики жилых объектов. При этом в свою очередь наблюдается улучшение их рыночной привлекательности, и минимизируется их негативное влияние на экологию.