Экономическая сущность формирования инфраструктурного потенциала территорий жилой городской среды

Введение

Одним из основных критериев оценки эффективности реализации проектов развития и создания жилой среды городов является уровень ее качества и комфортности, который важен как на индивидуальном уровне для жизнедеятельности каждого отдельного человека и членов его семьи, так и для общества, бизнеса и государства в целом. Уровень комфортности и качества городской среды влияет на здоровье населения, безопасность жизнедеятельности людей и общества, социальный комфорт и экономику города. Именно поэтому одной из задач в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года [13] является «повышение комфортности и доступности жилья, улучшение качества городской среды».

Совокупность объектов инфраструктуры на территории выступает одним из основных элементов жилой городской среды и поэтому является фактором, который определяет уровень ее комфортности при реализации проектов комплексного развития территорий [2, 9, 12], в том числе в современных условиях с использованием механизма комплексного развития территорий (КРТ).

Цель данного исследования заключается в обозначении и раскрытии экономической сущности процесса формирования объектного инфраструктурного потенциала при реализации проектов развития территорий жилой городской среды как категории, влияющей на траекторию ее устойчивого развития и повышения уровня ее качества и комфортности. Понимание этого также позволит повысить экономическую эффективность реализации инвестиционно-строительных проектов для девелоперов. Данные обстоятельства обуславливают актуальность и практическую значимость исследования, научная новизна которого заключается в авторской интерпретации ключевых аспектов и понятий по теме работы. В целом работа носит теоретико-концептуальный характер для раскрытия экономической сущности рассматриваемого процесса.

Основная часть

Интерпретации понятия инфраструктурного потенциала территорий жилой городской среды, изучению и анализу методов его оценки посвящены работы автора [3, 4, 5], поэтому дальнейшее исследование проводится с учетом полученных ранее результатов. В данном исследовании рассматривается объектный инфраструктурный потенциал территории, который характеризует только материальную составляющую инфраструктуры – ее объекты, создаваемые градостроительной деятельностью.

Изменение уровня комфортности и качества среды проживания происходит в результате целенаправленных управляющих воздействий и, таким образом, термин «формирование» в данном исследовании используется как действие по глаголу формировать [10].

Само слово «формирование» имеет различные смысловые оттенки в зависимости от используемого контекста. Чаще всего данное слово употребляется как процесс развития, становления и образования чего-либо, или в контексте придания чему-либо определенной формы, законченности и структуры [6]. Такая трактовка в полной мере отвечает цели данного исследования и поэтому под формированием инфраструктурного потенциала в работе подразумевается процесс образования и развития объектного инфраструктурного потенциала территории под воздействием определенного количества факторов внешней и внутренней среды, в результате чего достигается (формируется) его определенный уровень и состояние на конкретный момент времени.

Важным условием формирования объектного инфраструктурного потенциала территории жилой городской среды является понимание и учет экономической сущности данного процесса.

В общем виде экономическую сущность можно представить как совокупность экономических отношений, реализуемых при помощи объекта исследования [15], который в нашем случае является совокупностью объектов инфраструктуры на территории жилой городской среды, формируемый при реализации инвестиционно-строительных проектов ее развития и обусловленный комплексными характеристиками жилой застройки. Такая система отношений выстраивается между публично-правовым образованием, застройщиками, населением и бизнесом, где инвестиции в инфраструктуру выступают важным рычагом капитализации территории.

В работах авторов [11] экономическая сущность процесса формирования качественной городской среды раскрывается через поведение основных экономических категорий инвестиционно-строительной деятельности и рынка недвижимости, таких как цена, затраты, прибыль, капитализация и др. В целом данный подход является обоснованным и может быть использован для описания процесса формирования объектного инфраструктурного потенциала, так как инфраструктурный потенциал является одним из элементов, влияющих на качество городской среды. Помимо этого, в работе [2] авторами дополнительно раскрывается сущность влияния изменения уровня качества городской среды на новый создаваемый уровень капитализации городской недвижимости, которая рассматривается как итоговый обобщающий показатель, характеризующий экономическую сущность рассматриваемого процесса. При этом ограничивающим фактором для достижения максимально возможных показателей улучшения качества и комфортности городской среды является платежеспособный спрос, который обеспечивает коммерческую эффективность инвестиционно-строительных проектов развития территорий.

Помимо использования описания поведения основных экономических категорий, по мнению автора, экономическую сущность формирования объектного инфраструктурного потенциала территорий жилой городской среды можно раскрыть через несколько ключевых аспектов, представленных в таблице 1.

Таблица 1. Ключевые аспекты экономической сущности формирования объектного инфраструктурного потенциала территорий жилой городской среды

Таким образом экономическая сущность формирования объектного инфраструктурного потенциала при реализации проектов развития территорий жилой городской среды заключается в том, что это процесс целенаправленного образования и развития элементов инфраструктуры как материальной-вещественной базы, который становится одним из ключевых факторов и ресурсом, влияющим на формирование потребительской ценности территории для её пользователей, с учетом ожидаемых выгод и издержек всех заинтересованных сторон и участников процесса, и в результате воздействующий в том числе на стоимость объектов жилой и нежилой недвижимости на рассматриваемой территории.

При реализации проектов развития территорий жилой городской среды, в том числе с использованием механизма КРТ, особое значение приобретают второй и третий аспекты. По своей сути третий аспект является логичным продолжением и вытекает из второго, так как справедливо то, что получать выгоду от создаваемых благ (в нашем случае объектов инфраструктуры) должен тот, кто несет затраты на их создание.

О влиянии различных объектов инфраструктуры на рыночную стоимость объектов недвижимости существует большое количество исследований, многие из которых актуальны и продолжаются на сегодняшний день, так как активно развиваются, отражая в себе глубокие изменения в обществе, экономике и развитии городских территорий. Актуальность современных исследований в данном вопросе обусловлена следующими причинами:

- формирование спроса на комфортную среду. С течением времени, под влиянием различных факторов или просто при изучении различных территорий меняются потребительские предпочтения населения в части приобретения различных объектов недвижимости. На текущий момент люди приобретают не просто отдельный объект, но и уровень комфортности микрорайона или квартала, в котором этот объект расположен. Жители ценят не только наличие нужных им объектов инфраструктуры, но и их качество, достаточность, удобство расположения и использования, экологичность и уровень интеграции в городскую среду. К данному пункту также необходимо отнести наличие на территории объектов негативной инфраструктуры, которые наоборот снижают комфортность среды;

- реальные запросы участников рынка в практической деятельности. Застройщики (девелоперы), инвесторы, риелторы и другие профессиональные участники рынка недвижимости нуждаются в обоснованных данных для принятия решений при планировании застройки, чтобы понимать, как строительство отдельных объектов инфраструктуры или их комплекса скажется на цене квадратного метра и, соответственно, на эффективности реализации инвестиционно-строительного проекта, поможет оценить и минимизировать сопутствующие риски. Исследования предоставляют им соответствующие аналитические данные. В условиях охлаждения рынка и снижения покупательской способности привлекательность объектов недвижимости становится более зависимой от инфраструктурного окружения, так как не все инфраструктурные объекты одинаково влияют на цену и это важно для правильной интерпретации рыночных сигналов;

- необходимость формирования сбалансированной градостроительной политики. Муниципальные власти могут использовать такие исследования для разработки стратегий развития территорий населенных пунктов. В данном случае анализ призван помочь диверсифицировать территории на отдельные зоны, где развитие объектов инфраструктуры может дать максимальный положительный эффект, сбалансировать интересы различных групп населения и бизнеса и избежать геттоизации территории. Таким образом развитие объектов инфраструктуры способствует повышению социальной справедливости и устранению городского неравенства;

- развитие методологической базы и появление современных методов исследований. С развитием технологий происходит усовершенствование способов сбора и анализа данных. Современным исследователям стали доступными такие методы как пространственный анализ с использованием GIS-технологий (геоинформационных систем), данные открытых карт (2GIS, Яндекс.Карты и др.), сложные гедонистические модели с использованием технологий машинного обучения, больших массивов данных для анализа (Big Data) и др. Это позволяет получать более точные и детализированные результаты с минимизацией ошибок. Понимание механизмов влияния объектов инфраструктуры становится сложнее и тоньше, в том числе в оценке того насколько различные объекты инфраструктуры действительно важны для населения;

- развитие механизмов распределительных отношений между основными стейкхолдерами (Value Capture, англ. «извлечение ценности»). Термин Value Capture в контексте городского планирования и бюджетного финансирования инфраструктурных проектов подразумевает механизм, при котором часть прироста стоимости (капитализации) частной земли и недвижимости, вызванного государственными инвестициями в развитие объектов инфраструктуры, изымается и направляется в бюджет. Данное явление возникло как ответ на одну из фундаментальных проблем в экономике города и недвижимости, которую можно назвать проблемой распределения инфраструктурных эффектов и является следствием и логическим продолжением второго аспекта, указанного в таблице 1. Экономическая сущность и идея данного явления в том, что выгоду должен получать тот, кто создал соответствующую ценность, и при этом должны быть согласованы такие правила, при которых город получает работающую инфраструктуру и благоустроенные территории, девелопер - справедливую норму прибыли, а жители и бизнес – качественную и комфортную среду для жизнедеятельности, за которую готовы платить. Поэтому бюджетные инвестиции на создание объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры и объектов благоустройства территорий общего пользования и рекреации, наличие которых на территории способствует увеличению стоимости объектов недвижимости, находящихся на ней или смежных территориях, должны способствовать получению бюджетом дополнительного дохода от прироста данной стоимости.

Формирование объектного инфраструктурного потенциала территорий жилой городской среды при реализации проектов ее развития является не просто технической задачей, например, «построить дорогу» или «построить детский сад», но также включает в себя переговорный процесс и согласование вопросов о том, кто и на что несет затраты, а кто и в каком виде получает выгоду.

Если данную проблему не решать и механизм распределительных отношений будет отсутствовать или будет не эффективным, то может получиться ситуация, когда застройщики будут строить жилые микрорайоны и кварталы с высокой плотностью застройки с минимальным количеством социальной и другой инфраструктуры, получая при этом сверхприбыль, а город и его жители будут вынуждены в дальнейшем решать уже за свой счет существующие проблемы нехватки мест в школах и детских садах и другие инфраструктурные проблемы и жить в городской среде со сниженным уровнем инфраструктурного потенциала, комфортности и качества. И наоборот, если Value Capture настроен грамотно, возникает взаимовыгодное сотрудничество, когда застройщик зарабатывает приемлемую для него норму прибыли при реализации проекта, а муниципалитет за счет изъятия части ренты (через различные инструменты) получает деньги на новые парки, дороги, школы и другие объекты. Инфраструктурный потенциал территории и ее комфортность увеличиваются.

В российском городском строительстве и экономике недвижимости термин Value Capture используется редко, но тем не менее механизмы распределительных отношений между основными стейкхолдерами существуют и интенсивно развиваются. Примером одного из инструментов распределительных отношений можно назвать обязательное требование по уплате застройщиками платы за технологическое присоединение к инженерным сетям, так как эти средства направляются на модернизацию общей городской инфраструктуры. Помимо застройщиков плательщиками дополнительных средств в бюджет в виде налоговых поступлений становятся собственники недвижимости в случае, если происходит повышение кадастровой стоимости объектов, в том числе земельных участков, при улучшении внешней среды за счет развития объектов инфраструктуры. Но так как в рамках данного исследования рассматривается процесс формирования инфраструктурного потенциала при реализации проектов развития территорий, то наибольший интерес представляют инструменты распределительных отношений между муниципалитетом и застройщиками.

Фондом «Институт экономики города» была выполнена работа по изучению российской практики участия застройщиков в создании инфраструктуры при реализации градостроительных проектов [8]. Инфраструктурные обязательства застройщиков могут быть реализованы через:

- соглашение с застройщиком об участии в развитии социальной инфраструктуры, предполагающее либо строительство объекта, либо уплату денежного взноса;

- плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка, если он в частной собственности;

- арендная плата за земельный участок (дополнительный единовременный платеж за первый год аренды), предоставленного для строительства и реконструкции объектов капитального строительства, если он в собственности города.

При невозможности обеспечить соответствующей инфраструктурой новые объекты при их строительстве или реконструкции устанавливается запрет на выдачу разрешений на строительство. Тем не менее, установление запретов не является перспективным направлением развития городских территорий, так как по сути запрещает его.

Отдельного упоминания требует механизм комплексного развития территорий (КРТ), реализуемый в России, так как он по своей сути подразумевает наличие распределительных отношений между основными стейкхолдерами, при которых застройщик обязан в том числе и за свой счет снести аварийные объекты, построить социальную, транспортную и другие объекты инфраструктуры, и только в этом случае он получает право возводить и продавать жилые и нежилые объекты, извлекая из этого прибыль.

Как справедливо отмечается авторами [8] при возложении чрезмерной и необоснованной величины обязательств по строительству объектов инфраструктуры на застройщиков возникает риск увеличения затрат на реализацию проектов и как следствие роста цен на недвижимость. Но верхняя граница цены всегда упирается в платежеспособный спрос населения и поэтому нельзя до бесконечности повышать требования к застройщикам в части возложения на них обязательств по формированию объектного инфраструктурного потенциала территории, прирост конечен. В противном случае прирост рыночной стоимости м2 недвижимости от инфраструктурного окружения не покроет дополнительных расходов на его создание и, таким образом, проект и вовсе может стать не рентабельным и не интересным для девелопера.

Заключение

Понимание экономической сущности формирования объектного инфраструктурного потенциала и оптимальная настройка механизма распределительных отношений в этом вопросе между основными стейкхолдерами при реализации проектов развития территорий жилой городской среды в российских реалиях и с учтём региональных особенностей инвестиционно-строительного рынка и рынка недвижимости позволит:

- городам создавать объекты инфраструктуры и способствовать повышению своей финансовой устойчивости, возвращая созданную стоимость в бюджет для новых этапов развития и таким образом формируя основу для своего устойчивого развития;

- застройщикам повысить экономическую эффективность реализации инвестиционно-строительных проектов и избежать чрезмерного возложения инфраструктурных обязательств с учетом существующих рыночных ограничений.