Особенности прогнозирования цен на первичном рынке недвижимости в условиях макроэкономической неопределенности

Введение

Недвижимость занимает особое место в жизнедеятельности человека. Являясь корнем всей экономики, ситуация на рынке недвижимости оказывает первоочередное влияние на экономику в целом.

Существование человека без недвижимости невозможно. Именно поэтому развитие данного сектора имеет первоначальную важность, что создает множество новых сегментов. Одни предназначены для развития бизнеса, другие же – для повседневной жизнедеятельности человека.

На сегодняшний день недвижимость является не только объектом первой необходимости жизнедеятельности, но и активно выступает на рынке в качестве товара, приносящего доход через различные транзакции, отличаясь от традиционного использования, как места для осуществления деятельности.

Одним из главных секторов, развивающегося большими темпами и вносящего в рынок недвижимость новые процессы и объекты, является рынок первичной недвижимости. В данном секторе создается новая недвижимость, а также формируются идеи по реализации созданных объектов. В результате чего данный рынок значительно отличается от рынка вторичной недвижимости.

Так как доступность не льготных кредитных средств упали до критически низкого уровня в период с 2024 по 2026 годы, одним из главных факторов, оказывавших значительное влияние на цену недвижимости, являлось льготное кредитование. Государство направило данные программы на поддержку застройщиков, что привело к деморализации конкурентной среды первичного и вторичного рынка недвижимости. Вторичный рынок в свою очередь стал не конкурентноспособным, а первичный продолжил расти активными темпами, тем самым приводя цены к перегреву. В 2024 году отмена государственной программы для новостроек привела к значительному снижению спроса на недвижимость, что предоставила возможность для подтверждения неправильной интерпретации закона спроса и предложения на рынке недвижимости.

Теоретические основы функционирования первичного рынка недвижимости, дискуссионные вопросы отнесения объектов незавершенного строительства к первичному рынку рассмотрены в работах Д.В. Дианова и П.А. Смелова [6], а также П.А. Овчинникова [19], который фокусируется на методах исследования конъюнктуры рынка и анализе спроса и предложения. Вопросы государственного регулирования рынка недвижимости и его влияния на жилищную политику, механизмы поддержки строительной отрасли и система ипотечного кредитования анализируются в исследованиях И.Н. Нехороших [14] и А.В. Петровской [20]. Авторы в своих работах указывают на роль государства в формировании условий функционирования рынка. Методические вопросы прогнозирования цен на рынке недвижимости представлены в работе А.Х. Валеевой и А.Э. Зарипова [3]. В ней анализируются возможности применения статистических моделей и методов экономико-математического моделирования при оценке динамики цен.

С.В. Домнина, Н.А. Солопова и О.Ф. Вильгута [8] в своей работе выделяют динамику регионального продукта, уровень доходов населения, инфляцию, инвестиционную активность и монетарную политику России. З.А. Кесова и Г.В. Кесян [11] также рассматривают воздействие изменения ключевой ставки на рынок ипотечного кредитования, показывая тесную взаимосвязь между стоимостью заемного капитала, доступностью ипотечных кредитов и динамикой спроса на жилье.

В работе Богомоловой М.Ю. и Головёнкина Д.А. [2] отмечается введение счетов эскроу, данные изменения вынудили застройщиков закладывать в себестоимость объектов расходы на обслуживание банковских кредитов, что, по их мнению,спровоцировало повышение цен, а низкомаржинальные проекты стали убыточными, сократив предложение. Также стоит выделить работу Лукинова В.А. [13], в которой она показывает, что за период действия механизма проектного финансирования цены на квартиры в многоквартирных домах росли опережающими темпами по сравнению с заработными платами, что нарушило рыночное равновесие и привело к падению продаж, а с 2024 года единственным драйвером рынка становится сегмент индивидуального жилищного строительства. Герауф Ю.В. и Глотова Н.И. [4] отмечают, что программа льготной ипотеки способствовала решению проблем девелоперов в части стимулирования покупательской способности населения, однако снижение ставок и рост среднего кредита наряду с увеличением стоимости недвижимости привели к росту долговой нагрузки заемщиков и снижению доступности жилья. Стерник С.Г., Труфанова С.А., Шапошникова И.В., Ванданимаева О.М., Кулаков С.А. [23] характеризуют сокращение льготной ипотеки как финансовый механизм стагнации, показывая, что отмена программ привела к падению объемов сделок, замораживанию проектов в эконом-классе и падению рентабельности девелоперов.

Нижальская Н.И., Бабина А.В., Дмитриев О.В. [15] на примере Новосибирска рассматривают влияние ключевой ставки и кадрового дефицита, отмечая формирование «навеса» на рынке и сдерживание застройщиками цен из-за заложенных в финансовую модель показателей и удорожания материалов. Лосева Е.Н.,Еремейченко П.Р., Казакова Е.В. [12], выделяя группы потребителей, показывают, что ключевыми критериями выбора для каждой из них являются локация, инфраструктура и безопасность, а снижение ввода жилья и рост ставок делают жилье малодоступным. Попова Л.И. [21], рассматривая Дальневосточный федеральный округ, фиксирует устойчивый рост цен на первичном рынке при более высокой эластичности вторичного рынка в кризисные периоды. Звездина Н.В. и Грачева С.С. [10] на основе кластерного и регрессионного анализа данных по Москве доказывают, что транспортная доступность является общим значимым фактором для всех типов районов, однако в экологически неблагополучных районах наибольшую эластичность цены показывает качество воздуха, а в районах с развитой инфраструктурой — обеспеченность социальными объектами; характеристики самой квартиры в массовом сегменте оказывают меньшее влияние, чем внешние факторы среды. Голощапова Л.В., Прозоров Л.О., Кан Д.И. [5] рассматривают альтернативный сегмент апартаментов, фиксируя рост сделок и объясняя это более низкой ценой по сравнению с квартирами и возможностью застройщиков экономить на социальной инфраструктуре, что подтверждает выводы И.Н. Нехороших [14] о значимости государственного регулирования для структуры предложения.

Целью данного исследования является проверка гипотезы о нестандартном проявлении закона спроса и предложения на первичном рынке недвижимости в современных макроэкономических условиях.

В последние годы экономика РФ стала претерпевать значительные изменения, из-за ужесточения внешней экономической политики Центральный банк снизил доступность кредитных средств при помощи повышения ключевой ставки, с целью не допустить перегрев внутренней экономики. Однако на практике использование данного инструмента показало совершенно непредсказуемые результаты. Несмотря на это, многие аналитики, наблюдая за динамикой спроса и предложения, делали и продолжают делать ошибочные прогнозы, так как закон спроса и предложения не дает привычного для нас эффекта. Новизна данной представленной работы состоит в обнаружении неверных интерпретаций фундаментального экономического принципа взаимодействия спроса и предложения на рынке первичной недвижимости. Авторской гипотезой является то, что в условиях здоровой экономики и полноценной конкуренции ценообразование обычно регулируется балансом «предложения и спроса», однако эта закономерность утрачивает свою эффективность применительно к недвижимому имуществу. Гипотеза автора заключается в том, что данный классический инструмент управления стоимостью функционирует на рынке недвижимости иначе, чем мы привыкли наблюдать в других секторах экономики.

Для достижения цели исследования и решения поставленных задач использовался комплекс взаимосвязанных методов научного познания. Методологическую основу исследования составили аналитический метод, метод сравнительного анализа и сценарный метод прогнозирования. Их применение позволило провести анализ нормативно-правовой базы, исследовать особенности проявления закона спроса и предложения на первичном рынке недвижимости в современных макроэкономических условиях, а также выполнить прогнозирование динамики цен с учетом сложившейся рыночной конъюнктуры.

Методика исследования

Методика исследования основана на системном анализе факторов, определяющих динамику цен на первичном рынке недвижимости. Исследование включает анализ взаимосвязи спроса и предложения, изменение ключевой ставки центрального банка России, объемов жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Информационную базу исследования составляют статистические данные, характеризующие динамику цен на первичном рынке недвижимости Российской Федерации и показатели социально-экономического развития. В качестве исходной информации используются аналитические материалы, опубликованные на официальном сайте Дом РФ [1,16-18, 22] содержащие сведения о состоянии жилищного строительства, ипотечного кредитования и динамики цен на первичном рынке недвижимости. Также используются данные, представленные на сайте РБК Недвижимость [7] и Дом клик [9]. Теоретической основой исследования послужили труды различных авторов, сделавших вклад в обсуждения проблем в области экономики недвижимости, государственного регулирования рынка жилья, ипотечного кредитования и прогнозирования стоимости объектов недвижимости [2-6, 8, 10-15, 19-23].

Период исследования, охватывающий 2023-2025 годы, является достаточным для выявления устойчивых тенденций развития рынка первичной недвижимости и построения прогнозной модели. Использование временных рядов экономических показателей позволяет выявить закономерности изменения цен и оценить влияние отдельных факторов на их динамику.

В ходе исследования применен комплекс взаимосвязанных методов анализа.

Экономико-статистический анализ используется для оценки динамики цен на первичном рынке недвижимости и выявления основных тенденций их изменения. В рамках данного метода проводятся:

Для прогноза цен на первичном рынке недвижимости применятся метод экспоненциального сглаживания. Данный метод основан на последовательном сглаживании исследуемого показателя, при котором большой вес придается наиболее актуальным наблюдениям. Это позволяет учесть сложившуюся тенденцию изменения цен и получать прогнозные значения в условиях изменчивой рыночной конъектуры.

Результат

Недвижимость на сегодняшний день играет роль не только главной потребности жизнедеятельности человека, но выступает на рынке в качестве объекта торговых сделок и инвестиций с целью заработка. Благодаря значительной значимости рынок недвижимости развивается большими темпами, открывая все новые сферы деятельности, а также различные виды объектов недвижимого имущества.

В ряду самых главных деятельностей, связанных с рынком недвижимости, стоит отметить оценочную деятельность. В каком-то смысле можно сказать, что данная деятельность не только помогает развиваться рынку, но и помогает регулировать ценообразование объектов несвежести. Для этого, специалистам, работающим в оценочной деятельности, необходимо четко понимать все ценобразующие процессы, которые меняются значительными темпами, тем более в условиях агрессивной экономики.

За период существования, развиваясь, рынок недвижимости разделился в нескольких направлениях в зависимости от вида использования недвижимости и этапов ее существования, всего можно выделить 3 вида рынка:

1. Первичный рынок недвижимости. представляет собой одну из наиболее динамичных и неоднозначных сфер в сфере купли-продажи имущества. Прежде чем разобраться в его особенностях, необходимо понять, какие именно объекты принято относить к данной категории.

Проблема определения состава объектов рынка первичной недвижимости и момента их появления на рынке жилья на протяжении длительного времени остается предметом научных дискуссий. В экономической литературе отмечается отсутствие единого подхода к классификации объектов первичного рынка, что обусловлено особенностями инвестиционно-строительного процесса и различиями в практике реализации объектов недвижимости.

Авторы Д.В. Дианов, П.А. Смелов также указывают на отсутствие единого подхода к определению состава объектов первичного рынка жилья. Они отмечают неоднозначность вопроса отнесения объектов незавершенного строительства к первичному рынку недвижимости. Авторы предлагают рассматривать объекты незавершенного строительства и сделки с такими объектами в составе первичного рынка. [6].

На первый взгляд, разграничение между первичным и вторичным сегментами представляется очевидным и не требующим детального рассмотрения — сами названия этих рынков достаточно красноречиво указывают на их суть. Вторичный рынок охватывает объекты, которые были выставлены на продажу второй и более раз, тогда как первичный формируется из недвижимости, впервые поступающей в продажу после завершения строительства. Тем не менее, углублённое изучение рыночных механизмов показывает, что одного лишь этого критерия недостаточно для корректного отнесения того или иного объекта к соответствующему сегменту рынка.

В случаях рассмотрения вопроса ценообразования к сегменту первичного рынка правомерно относить объекты, строительство которых уже было полностью завершено. Подобный подход обусловлен рядом специфических процессов и обстоятельств, Данный вопрос заслуживает детального изучения, поскольку критерии отнесения той или иной недвижимости к первичному рынку могут существенно варьироваться в зависимости от конкретной ситуации.

2. Вторичный рынок недвижимости занимает важное место в системе рынка жилья и рассматривается в научной литературе как самостоятельный сегмент, обеспечивающий обращение объектов недвижимости, ранее введённых в эксплуатацию.

Вторичный рынок недвижимости можно рассматривать как сегмент рынка жилья, связанный с обращением ранее введённых в эксплуатацию объектов недвижимости и осуществлением повторных сделок с ними. Основными признаками вторичного рынка являются наличие зарегистрированных прав собственности на объект недвижимости, его использование в хозяйственном обороте и участие в последующих сделках купли-продажи. Вместе с тем в научной литературе подчёркивается, что вторичный рынок недвижимости выполняет важную социально-экономическую функцию перераспределения жилищного фонда и взаимодействует с первичным рынком, формируя единую систему рынка жилья.

3. Рынок аренды. представляет собой особый сегмент, который нередко вызывает вопросы у потенциальных покупателей и инвесторов. Принципиальное отличие данного рынка заключается в том, что все объекты, входящие в его состав, уже прошли процедуру получения разрешительной документации на строительство. Иными словами, речь идёт об объектах, которые юридически и фактически существуют как полноценные единицы недвижимого имущества.

Первичный рынок недвижимости функционирует по принципиально иным правилам. Именно здесь ценообразование строится на фундаменте грамотного экономического управления, где застройщики и девелоперы опираются на реальные рыночные показатели, себестоимость строительства и обоснованную маржинальность. Это принципиальное различие между двумя сегментами заслуживает отдельного и детального изучения.

Первичный рынок недвижимости в последнее время претерпевал значительные изменения, в результате различных государевых решений, застройщик вынужден был адаптироваться к рынку, предлагая новые ращения для привлечения клиентов.

Одно из самых громких и первых изменений, коснувшихся рынка первичной недвижимости, стало отмена государственной льготной ипотеки для новостроек в 2024 году. Модель экономического управления страны привело к тому, что большая часть покупателей не могут приобрести невидимость чисто за счет собственных средств, глядя на статистику приобретённой невидимости на первичном рынке за 2024 год больше 70% сделок было совершено с применением заемных средств [18], исходя из данной статистики можно понять, что влияние отмены такого фактора оказалось значительным.

В первую очередь данное изменение коснулось недвижимости "эконом" и "комфорт" класса, так как их покупатели были основными пользователями льготных ипотек. С целью минимизации затрат застройщик начал пересматривать концепции проектов в сторону "комфорт" и «бизнес» - класса, где покупатели менее чувствительны к ставкам и в основном приобретают недвижимость с использованием собственных средств.

Помимо всего прочего застройщик начал так называемую "финансовую перестройку", создавая свои финансовые инструменты. В результате чего по данным дом РФ доля сделок с использованием рассрочки на первичном рынке жилья увеличилась с 6,8% в 2022 году до 15% в 2025 году [7]. В отдельных регионах данный показатель достиг 34-40% [24]. Также появилась возможность оформить рассрочку для беременных с переходом после рождения ребенка на программу семейной ипотеки, которая выдается на 9 месяцев.

Рис. 1 Поквартальный анализ количества продаж на первичном рынке за 2023 год.Источник: составлено авторами по данным [16]

В 2023 году основные продажи были совершенны с использованием льготных ипотек, а меньше всего покупок совершалось с привлечением рыночной ипотеки, что выглядит предсказуемым и логичным в условиях рыночной обстановки данного года.

Рис. 2 Поквартальный анализ продаж за 2024 год.Источник: составлено авторами по данным [17]

В 2024 году ситуация с количеством проданных объектов за счет Льготной ипотеки, по сравнению с прошлым годом не изменились, в основном сделки с недвижимостью совершались с привлечением государственных программ. Однако наблюдается значительное снижение продаж в 3 квартале, такое снижение связно с отменой льготной ипотеки для новостроек.

Рис. 3 Поквартальный анализ продаж за 2025 год.Источник: составлено авторами по данным [18]

2025 год значительной разницы в балансе между видами привлечённых средств для покупки не показал, однако можно увидеть линейное увеличение количества проданных объектов, что указывает на постепенную адаптацию застройщика к рыночным условиям.

Рис. 4 Поквартальный анализ продаж за 3 года Источник: составлено авторами по данным [16,17,18]

Если обратиться к сводному графику за трёхлетний период, становится очевидным резкий спад покупательской активности, обозначившийся в последние кварталы 2024 года и продолживший своё негативное влияние в 2025 году. Примечательно, что просадка затронула исключительно сегмент сделок с применением льготного ипотечного кредитования, что напрямую указывает на первопричину — упразднение государственных субсидий.

Вместе тот же временной промежуток фиксируется устойчивый рост числа сделок, совершённых без привлечения кредитных или льготных инструментов. Подобная тенденция во многом объясняется стратегической переориентацией застройщика: акцент был смещён в сторону объектов «комфорт» и «бизнес»-класса, целевая аудитория которых традиционно менее зависима от ипотечных ставок и чаще располагает собственным капиталом для совершения покупки. Дополнительным фактором, обусловившим положительную динамику в данном сегменте, стал рост сделок с рассрочкой платежа, которые также учитываются в приведённой статистике и внесли ощутимый вклад в итоговые показатели.

Отмена льготной ипотеки для новостроек в 2024 году стала настоящим испытанием для отечественного рынка недвижимости, обнажив его глубокую зависимость от государственных инструментов поддержки. Данные, представленные на диаграммах выше, наглядно демонстрируют, насколько существенную роль играют субсидированные программы в формировании спроса на жильё.

Государственная поддержка жилищного кредитования на сегодняшний день для большинства граждан открывает возможность прибрести жилье или улучшить свои жилищные условия. После повышения ставки центрального банка, которая достигла 20%, приобретение собственного жилья в ипотеку без дополнительных мер поддержки стало бы практически невозможным для большинства россиян. Данное утверждения также показывает и аналитика, опубликованная на официальном сайте «Дом РФ». Согласно официальной статистике портала, средневзвешенная ипотечная ставка за 2024 год, при помощи которой было приобретенно жилье на первичном рынке, составляет всего 8,7% [22].

Столь существенное отличие от ключевой ставки центрального банка, которая в среднем в 2024 году была равна 20%, могла быть достигнута только благодаря государственным программам поддержки. По таким программам процентные ставки равны 2-8%, что и привело к средней расчётной единице в размере 8,7%.

Большое влияние государственной поддержки на рынок недвижимости отмечают также другие авторы, например, Нехороших И.Н. в своей работе, анализировав объем ввода жилья в эксплуатацию, темпы прироста цен и размеры представляемых ипотечных кредитов, сделала выводы о том, что государственная поддержка рынка недвижимости является важнейшим элементом процесса регулирования спроса и предложения [14].

Всё это свидетельствует о том, что реализованные государством меры поддержки сыграли существенную роль в стабилизации положения граждан в непростой экономической ситуации. Без подобных инструментов поддержки рынок недвижимости неизбежно столкнулся бы с резким падением покупательской активности и глубокой стагнацией.

В настоящее время российская экономика сталкивается с серьезными трудностями, обусловленными кризисными явлениями. Аналогично ситуации 2008 года, государственная помощь играет ключевую роль, предотвращая глубокий экономический спад.

Несмотря на желание центрального банка удержать инфляцию при помощи ужесточение кредитной политики, ценовая политика на рынке недвижимости не изменилась, рост цен сохранился на достойном уровне.

Рис 5. Анализ среднемесячных цен по всей России на рынке первичной недвижимости за 2023 год.Источник: составлено авторами по данным [16]

Анализ динамики цен на первичном рынке недвижимости в 2023 году показывает устойчивую тенденцию роста стоимости жилья на фоне резкого повышения ставки центрального банка Российской федерации

В процессе анализа данных за 2023 год было выявлено, что в первой половине года на первичном рынке недвижимости, несмотря на низкую ставку центрального банка, показывало относительно слабую динамику роста цен. В среднем цена сделкам колебалась в диапазоне примерно 138–142 тыс. руб. за кв. м, тогда как цена предложения находилась на уровне 160–167 тыс. руб. за кв. м.

Начиная с июля рассматриваемого года, наблюдается весьма заметное изменение макроэкономической ситуации в стране, связанное с резким повышением ключевой ставки с 7,5 % до 15–16 % к концу года. Однако, не смотря на ужесточение кредитной политики, цена по сделкам увеличилась до 155–158 тыс. руб. за кв. м, а цена предложения достигла 170–175 тыс. руб. за кв. м.

Таким образом, результаты анализа показывают, что размер ключевой ставки центрального банка оказывает значительное влияние на рынке первичной недвижимости. Авторы различных статей также отмечают данное влияние, например, Кесова З.А. и Кесян Г.В. в своей работе отмечают считаю ключевую ставку одним из основных факторов, напрямую влияющих на динамику и активность покупателей жилья [11], Домнина С.В., Солопова Н.А., Вильгута О.Ф. «Анализ влияния макроэкономических факторов на рынок жилой недвижимости Самарской области (2023–2025 гг.)» [8] отмечают влияние ставки центрального банка на поведение людей, а именно на влияние размера спроса на недвижимость. Несмотря на то, что все отмечают роль ставки центрального банка на рынке недвижимости, никто не отмечает весьма непредсказуемое ее влияние. Глядя на 2023 год, можно отметить ужесточение кредитной политики при помощи ставки, однако вместо ожидаемого снижения инфляции был получен значительный рост цен. Данный процесс связан с вызванным ажиотажем на рынке первичной недвижимости, участники рынка, опасаясь повторения событий, происходящих в 2022 году, когда ключевая ставка выросла до 21%, активно начали покупать недвижимость с целью фиксации приемлемых кредитных условий.

Рис.6 Анализ среднемесячных цен по всей России на рынке первичной недвижимости за 2024 год.Источник: составлено авторами по данным [17]

С точки зрения исследования, проводимого в данной работе, особый интерес представляет именно 2024 год. Это связанно с тем, что именно в этом году отмена льготной ипотеки для новостроек создала ситуацию естественного эксперимента.

В первой половине 2024 года динамика цен характеризовалась умеренным ростом. Цена по сделкам увеличилась примерно с 155–158 тыс. руб. за кв. м в январе до 165–168 тыс. руб. за кв. м к середине года. Цена предложения в этот период также демонстрировала постепенное повышение — с уровня около 180 тыс. руб. за кв. м до 185 тыс. руб. за кв. м. Ключевая ставка Центрального банка в первой половине года оставалась на относительно стабильном уровне, что способствовало поддержанию текущего уровня активности на рынке недвижимости.

Во второй половине 2024 года на российском рынке наблюдается более заметное изменение макроэкономических условий, связанное с повышением ключевой ставки, однако ее влияние на первичном рынке в 2024 году не дала результата. По мимо этого хочется отметить, что несмотря на отмену льготной ипотеки в 3 квартале 2024 года, который снизил спрос на первичном рынке недвижимости в два раза (см. рисунок 2), ценовой показатель недвижимости продолжил расти. Цена по сделкам достигла уровня около 170 тыс. руб. за кв. м, а цена предложения приблизилась к 188–190 тыс. руб. за кв. м.

Таким образом, результаты анализа показывают, что в 2024 году рынок первичной недвижимости характеризовался устойчивым ростом цен при одновременном повышении ключевой ставки, которая не оказала своего влияния на рынке первичной недвижимости также, как и снижения спроса.

Рис.6 Анализ среднемесячных цен по всей России на рынке первичной недвижимости в период с января 2025 г., по сентябрь 2025 г.Источник: составлено авторами по данным [18]

Начиная с января 2025 года наблюдался постепенный линейный рост цен, до 172 тыс. руб. за кв. м, тогда как цена предложения составляла примерно 190–192 тыс. руб. за кв. м, однако вторая половина года показал достаточно резкий скачек цен предложения до 202 тыс. рублей за кв. м., и цен продажи до 178 тыс. рублей за кв. м.

Нельзя не заметить, что факт резкого роста был вызван незначительным снижением ставки центрального банка. Начиная с середины 2025 года отмечается изменение направления денежно-кредитной политики, выражающееся в снижении ключевой ставки с уровня около 21 % до 18 %.

Полученные результаты позволяют сделать вывод о том, что в 2025 году рынок первичной недвижимости находился в стадии адаптации к изменяющимся макроэкономическим условиям. Тенденция развития на рынке первичной недвижимости в этом году завершила картину влияния ключевой ставки на цену недвижимости, опираясь на которую можно делать более точные прогнозы движения ценовой политики на рынке недвижимости.

Несмотря на полученные выводы при анализе рынке первичной недвижимости, это недостаточно для полноценного прогноза цен. Еще одним немаловажным фактором при прогнозе рынке- это анализ его конкурентных сегментов. Конечно, на сегодняшний день конкурент первичного рынка является рынок вторичной недвижимости.

Конкуренцию данных рынков отмечает также П.А. Овчинникова в своей учебном пособии, он говорит о том, что первичные и вторичные рынки конкурируют между собой, предлагая взаимозаменяемый продукт [19].

Высказывание вышеуказанного автора подтверждает конкуренцию двух сегментов рынка, что говорит о том, что анализ конкурентного сегмента является неотъемлемым условием для составления достоверного прогноза в любом из секторов рынка недвижимости. Без понимания того, что именно предлагает конкурирующий сегмент, построение объективных прогнозных оценок не представляется возможным.

Рис. 7 Анализ среднемесячных цен по всей России на рынке вторичной недвижимости в период с января 2024 г., по декабрь 2025 г.Источник: составлено авторами по данным [9]

Анализ представленной динамики цен на вторичном рынке недвижимости в 2024–2025 гг, позволяет понять конкурентоспособность вторичного рынка недвижимости по отношению к первичному рынку. Стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости значительно ниже, что указывает на более привлекательное условие. Однако на сегодняшний день вторичный рынок не так конкурентоспособен, так как денежно кредитная политика на территории страны достаточно суровая, а государственная поддержка в последнее время доступна только для приобретения квартиры на первичной рынке, за счет чего стоимость на рынке вторичной недвижимости намного меньше, так как имеет меньший спрос и соответственно низкий инфляционный показатель.

Вторичный рынок жилья, функционирующий практически без участия государственных субсидий и льготных программ, демонстрирует принципиально иную ценовую динамику по сравнению с новостройками. Инфляционное давление в данном сегменте выражено значительно слабее, что косвенно подтверждает прямую взаимосвязь между активностью государственных программ и темпами роста цен на жилье.

Для прогноза цен на рынке первичной недвижимости был выбран метод экспоненциальных сглаживаний, так как методы, использующие прямые зависимости, такие как "Метод наименьших квадратов", оказываются неэффективными. Эти подходы требуют четкого определения определенных переменных, что выходит за рамки нашего исследования. Вместо этого, предпочтительнее использовать методы, которые анализируют тенденции развития событий в прошлые годы.

«Метод экспоненциальных сглаживаний» представляет собой технику прогнозирования, которая обеспечивает получение точных прогностических данных и может адаптироваться как к положительным, так и к отрицательным условиям рынка. Этот метод также предусматривает возможность учета различных уровней доверительных интервалов при расчетах.

Алгоритм расчета экспоненциально сглаженных значений в любой точке ряда i основан на трех величинах (формула (1)) [3]

.

где - Прогнозвточкеряда

- Фактическое значение в данной точке ряда i

- Заранее заданный коэффициент сглаживания, постоянный по всему ряду

Рис. 8 Прошноз цен на рынке первичной недвижимости без учета вновь выяленных экономических процессов.Источник: составлено авторами по данным [16,17,18]

При прогнозе рынка при помощи метода экспоненциального сглаживания виден заметный рост цен на рынке первичной недвижимости, к декабрю 2026 года цены могут вырасти до 218 000 за один квадратный метр, данное значение было получено при опоре на тренды, которые наблюдались за 3 предыдущих года, однако следует отметить, что данный прогноз не учитывает макроэкономические изменения на рынке недвижимости.

В последние время динамика макроэкономических факторов значительно нормализовалась и стала значительно предсказуемее. План по снижению ставки центрального банка стабильно осуществляется. А значит можно ожидать значительные изменения на рынке недвижимости, которые, учитывая различные методы экспертов, можно спрогнозировать. Также для более удачного прогноза необходимо проанализировать различные экономические законы, выявить их влияние, что и было сделано в данной работе выше, учитывая закон спроса и предложения, можно спрогнозировать, что снижение ставки центрального банка приведет к росту спроса, что приведёт к значительному росту цен. Исследование проведенной в этой работе также подтверждает факт роста, несмотря на этого необходимо учитывать конкурентный сегмент рынка.

В работе нами был проведен анализ цен на вторичном рынке недвижимости (см. рис. 7), в ходе анализа было выявлено, что в последнее время рынок вторичной недвижимости был неконкурентоспособным, по причине того, что доступность ипотеки была на низком уровне, а льготные программы кредитования распространялась только на рынок первичной недвижимости, это привело к тому, что цены на рынке вторичной недвижимости значительно отстали в росте. На сегодняшний день цены на вторичной недвижимости ниже, а значит намного привлекательней.

При проведении рыночного анализа необходимо принимать во внимание данные тенденции, поскольку их влияние на динамику рынка будет весьма существенным. Так как цены на вторичном рынке значительнее привлекательнее, при снижении ставки центрального банка спрос на недвижимость увеличится, и большая часть спроса придется на рынок вторичной недвижимости. В результате чего тенденция роста цен на первичном рынке будет значительно ниже, а рынок вторичной недвижимости будет постепенно догонять, пока привлекательность рынков по тем или иным факторам не станет равнозначной.

Учитывая вышеперечисленные факторы прогнозный график был скорректирован.

Рис. 9 Скорректированныйпрогноз цен на рынке первичной недвижимости.

Источник: составлено авторами по данным [16,17,18]

Рост цен на первичное жильё будет сдержанным — к концу 2026 года стоимость квадратного метра достигнет порядка 206 тысяч рублей. Это заметно ниже показателя в 218 тысяч рублей, фигурировавшего в предыдущем варианте прогноза. Пересмотр графика обусловлен действием рыночных механизмов: в условиях конкуренции и баланса спроса и предложения покупательская активность сместится преимущественно в сторону вторичного жилья, что существенно ограничит давление на цены в новостройках.

Заключение

Мировая экономика проходит весьма сложный этап существования. Различные военные операции и конфликты интересов стран с каждым днем усложняют процессы и так достаточно внушительного кризисного этапа.

Экономика Российской федерации также не осталась в стороне, все секторы претерпевают множество сложностей, Экономика в целом наиболее остро ощущает последствия кризисных явлений, возникающих в секторе невидимости, — именно он занимает ключевое положение среди всех отраслей. В результате чего данный рынок требует множество исследований и наблюдений.

Рыночное равновесие формируется под воздействием соотношения между спросом и предложением — именно это взаимодействие выступает фундаментальным регулятором в любой отрасли хозяйственной деятельности и занимает центральное место среди экономических закономерностей. Однако недвижимость является достаточно нестандартным продуктом на рынке, его низкая волатильность, а также другие факторы ломают стандартные законы экономики, что приводит к неправильному понимаю ценообразования на рынке недвижимости.

Ранее нами было предположено, что нестандартность закона спрос и предложения происходит в результате отсутствия на рынке экономически грамотного управленца. Однако исследовав рынок первичной недвижимости, на котором грамотное экономическое ценообразование исходит от самого застройщика, было выявлено, что за значительный период снижения спроса цены на рынке недвижимости так и не снизились, единственное, что наблюдается, это снижение темпов роста цен. Это подтверждает то, что закон, спрос и предложения работает нестандартно, и это необходимо учитывать при прогнозе на рынке первичной недвижимости.

В нашем исследовании мы также сделали прогноз. Использование метода экспоненциального сглаживания для прогнозирования обеспечило нас достаточным объемом информации для понимания будущих тенденций рынка. Рассматривая варианты более подходящего прогноза, важно учитывать различные факторы, способные оказать как положительное, так и отрицательное влияние на рыночную ситуацию. В окончательном прогнозе был учтён фактор уменьшения ставки центрального банка, который повлияет на доступность кредитных средств, а также фактор влияния конкурентного рынка. На котором рыночные цены значительнее привлекательнее на сегодняшний день.

Современный рынок недвижимости демонстрирует крайнюю непредсказуемость, обусловленную целым рядом факторов. Геополитическая напряжённость и столкновение национальных интересов различных государств кардинально трансформировали соотношение спроса и предложения, что наглядно отразилось в динамике заключаемых сделок. Примечательно, что большинство отечественных аналитиков, выстраивавших свои модели на фундаменте традиционных экономических концепций, предрекали существенное падение стоимости объектов, однако действительность опровергла эти расчёты. Специфическая природа рынка недвижимости обнажила несостоятельность классических экономических закономерностей применительно к данной сфере. Именно поэтому формирование достоверных ценовых прогнозов в нынешних условиях представляет собой исключительно трудоёмкую задачу, требующую глубокой экспертизы и владения обширным массивом актуальной информации.