Оценка характера и степени влияния физического износа на цену вторичной жилой недвижимости

Введение

Одним из ключевых факторов, который следует принять во внимание при расчете рыночной или иных видов стоимости объектов недвижимости, с точки зрения теории оценки, является износ. Износ выражается в постепенном снижении стоимости недвижимости со временем под воздействием определенных факторов. Стоит заметить, что в силу такой особенности недвижимости, как долговечность, процесс износа для нее протекает крайне медленно, соответственно, снижение стоимости за счет износа может перекрываться воздействием факторов эту стоимость повышающих. По этой причине, мы можем наблюдать тенденцию к долговременному росту цен на недвижимость. Однако такая тенденция характерна для недвижимости в целом, для каждого отдельного объекта (за исключением земельных участков) наступает момент, когда вследствие накопленного износа, его дальнейшая эксплуатация становится невозможной, либо экономически нецелесообразной. В этот момент собственник должен принять решение о сносе объекта или о проведении масштабных и дорогостоящих работ по его реконструкции.

Целью исследования является оценка характера и степени влияния физического износа на стоимость вторичной жилой недвижимости.

Необходимо отметить, что классический порядок определения физического износа, описанный, например в статьях В. М. Кругляковой, Т. В. Костенко, О. И. Худяковой [6], Л. Н. Хорошевой, В. С. Гладких [12], характерен для зданий и сооружений. Соответственно, он в практически неизменном виде может быть применен к отдельно-стоящим жилым объектам – индивидуальным жилым домам. Однако, большинство сделок на рынке жилой недвижимости происходит с помещениями – квартирами в многоквартирных жилых домах (далее МКД), процесс ценообразования в которых имеет свои особенности, исследованию которых посвящены работы таких авторов, как Н.Г. Новикова, Т.И. Кубасова [9], Н.С. Никитина [8]. В них отмечается, что цена жилой недвижимости формируется под воздействием сложной системы факторов, восприятие которых сложно для непрофессиональных участников рынка. В работах, посвященных оценке жилой недвижимости, например, Е. А. Белозерова [2], В. В. Бредихина, Ю. В. Давиденко [3], Э. Д. Гарилевич [4] также указано на сложности для покупателей и продавцов объективно оценить стоимость недвижимости.

Восприятие физического износа в отдельных помещениях и МКД в целом покупателями и продавцами отличается от такого восприятия для отдельно-стоящих объектов. Основное внимание покупателями уделяется визуальному восприятию состояния приобретаемой квартиры, которое может иметь существенные отличия от состояния МКД в целом. Классические методы расчета износа не уделяют достаточного внимания такой особенности, что делает ее перспективным направлением исследования.

Гипотеза исследования заключается в том, что субъективная оценка физического износа покупателем и продавцом имеет при ценообразовании более высокое значение, чем расчетная величина такого износа. При этом состояние самой квартиры должно играть более высокую роль, чем состояние МКД в целом.

Гипотеза основана на принципе полезности, используемом в оценке недвижимости, суть которого заключается в том, что пользователи объекта недвижимости (покупатель и продавец) формируют его цену исходя из своих представлений о его полезности. Исследованию принципов оценки недвижимости посвященs работы М. В. Макеенко, М. В. Тихоновой [7], а также автора данной статьи [1]. Поскольку подавляющее большинство покупателей и продавцов на рынке жилой недвижимости – физические лица, они имеют возможность оценить степень износа субъективно, только на основе его видимых проявлений. Как указывают в своей статье Н.Ю. Ковалевская, В.В. Тюньков «…на принятие инвестиционных решений влияет наличие или отсутствие соответствующей профессиональной подготовки у лиц, принимающих такие решения» [5]. Поскольку основной целью приобретения жилой недвижимости является проживание в ней, стороны сделки будут обращать внимание в большей степени на состояние самой квартиры, затем – на видимые проявления износа в местах общего пользования (далее МОП) и в здании в целом.

Методология исследования, используемая для подтверждения гипотезы, предполагает сочетание методов оценки недвижимости (анализ парных продаж для выбора массива данных для последующего анализа), корреляционного анализа (для выявления характера зависимости цены недвижимости от отдельных проявлений износа), статистического моделирования (для выявления степени зависимости цены недвижимости от отдельных видов износа). Поскольку при исследовании использовались инструменты программы Exel, потребовалось разработать шкалу оценки состояния объекта, позволяющую установить количественную оценку элементов объекта в зависимости от их качественного состояния.

Методика исследования

В зависимости от факторов, являющихся причинами износа, в оценке недвижимости выделяют три основные его разновидности: физический износ, функциональное устаревание (иногда именуемое моральным) и внешнее (экономическое) устаревание. Данное исследование направлено на оценку влияния физического износа, однако его логика требует краткой характеристики иных видов износа, поскольку они играют существенную роль в процессе ценообразования на рынке жилой недвижимости.

Смысл функционального устаревания заключается в том, что с момента постройки здания, могут поменяться как требования потребителей по отношению к соответствующим объектам недвижимости, так и войти в практику более современные конструктивные решения самих зданий и инженерного оборудования. Применительно к рынку жилья функциональное устаревание может выражаться в устаревших планировках квартир, неактуальном архитектурном облике многоквартирных жилых домов, несоответствию запросам покупателей мест общего пользования и элементов благоустройства придомовой территории, отсутствии или устаревании отдельных видов инженерных сетей и т.п. Исследованию сложной системы требований потребителей к объектам недвижимости посвящена работа Г.В. Хомкалова, С.А. Астафьева, И.А. Саенко [11]. Важность фактора внедрения новых технологий в объекты недвижимости отмечает в своей работе Н.Г. Новикова [10].

В силу характерных особенностей формирования жилой застройки в СССР, а затем в Российской Федерации, наиболее ярко элементы функционального устаревания видны в сравнении МКД, возведенных в советский период, и новостроек последних годов постройки. Разница в потребительских качествах однотипного старого жилого фонда не столь очевидна, поскольку в условиях плановой экономики схожие конструктивные и архитектурно-планировочные решения могли применяться десятилетиями, а немногочисленные объекты, строящиеся в 90-х – начале 2000-х годов не слишком отличались от позднесоветских МКД.

Внешнее устаревание выражается в том, что стоимости объекта (или группы объектов) снижается под воздействием факторов, являющихся внешними по отношению к рынку недвижимости. Такие факторы могут быть достаточно разнообразны и иметь разный масштаб воздействия на рынок недвижимости. Так, макроэкономические факторы, вызвавшие кризис в экономике России 2008 года, привели и к падению цен на рынке недвижимости в целом. На муниципальном уровне негативное воздействие могут оказать такие факторы как закрытие градообразующих предприятий, образовательных учреждений, экологические катастрофы и т.п. Характерным примером внешнего устаревания выступает снижение цен на недвижимость после закрытия градообразующих предприятий и массового оттока населения в г. Воркута и прилегающих к нему поселках. Цены отдельных объектов могут снижаться под воздействием неблагоприятных локальных факторов: строительство транспортной развязки или мусоросжигающего завода под окнами отпугнет большинство потенциальных покупателей.

Поскольку целью исследования является оценка степени влияния физического износа на стоимость вторичной жилой недвижимости, методика исследования предполагает исключение влияния на его результаты факторов, вызывающих функциональное или внешнее устаревание. По этой причине, при подборе объектов-аналогов для анализа выбирались схожие по степени благоустройства, архитектурно-планировочным и конструктивным решениям объекты, располагающиеся в пределах одной локации без явного проявления негативных внешних воздействий.

Физический износ возникает под воздействием физических и химических процессов, природных явлений, негативных воздействий со стороны животных, насекомых, эксплуатации объекта недвижимости человеком. В теории оценки принято выделять две разновидности физического износа: устранимый и неустранимый, причем для последнего выделяют износ в короткоживущих и долгоживущих элементах.

Последствия устранимого (исправимого) физического износа могут быть устранены по результатам текущего ремонта, который не требует замены конструктивных элементов здания. Характерным примером такого износа выступает необходимость обновления отделочных работ: покраска стен, поклейка обоев и т.п. Величина устранимого износа может быть определена исходя из стоимости проведения необходимых ремонтных работ (стоимостной метод), которая, в свою очередь, может быть определена путем составления сметы. Возможно также применение экспертного метода.

Следует отметить, что при традиционной оценке недвижимости величина устранимого износа зачастую игнорируется оценщиками. Они считают долю такого износа незначительной и ограничиваются при расчете физического износа, например, методом срока жизни объекта, который определяет величину износа исходя из соотношения фактического возраста здания к нормативному сроку службы, который не предполагает выделения устранимого износа.

По мнению автора, величина устранимого физического износа играет существенную роль в формировании цены на жилую недвижимость. Типичные продавец и покупатель не являются экспертами по определению износа и могут оценить только его наглядное, визуальное выражение, то есть устранимый износ. Покупатель видит состояние отделки квартиры и может сделать выводы о необходимости проведения отделочных работ, их объеме, стоимости и т.п., но при этом не может оценить состояние конструктивных элементов здания.

Неустранимый физический износ нельзя устранить посредством текущего ремонта. Однако для короткоживущих элементов здания, можно устранить последствия такого износа, посредством замены таких элементов (капитальный ремонт). Для целей расчета неустранимого физического износа выделяют долгоживущие и короткоживущие элементы. Долгоживущие элементы имеют срок службы, совпадающий со сроком службы здания в целом, к ним относятся основные несущие конструктивные элементы, такие как фундаменты, перекрытия, каркас, стены. За исключением довольно редких случаев реконструкции или реставрации зданий, долгоживущие элементы не подлежат замене и при истечении их срока службы, здание сносится. Короткоживущие элементы обладают сроком службы меньшим, чем здание в целом, и, как указано выше, могут быть заменены в процессе капитального ремонта.

Для оценки неустранимого физического износа может быть использовано достаточно большое количество методов, причем большинство из них основано на расчете отношения фактического (хронологического) возраста объекта (или элемента) к его нормативному сроку службы, либо расчете отношения эффективного возраста (хронологический возраст объекта с учетом его состояния) к сроку экономической жизни, то есть периоду, в течение которого экономически целесообразна эксплуатация здания. Однако большинство покупателей и продавцов на рынке жилой недвижимости не имеют представления о таких методах и оценивают степень износа исходя из его визуального восприятия.

Для целей исследования, автором составлена таблица 1, в которой отражены возможности достоверной оценки сторонами сделки физического износа в отдельных элементах здания, а также степень влияния на цену квартиры износа в таких элементах (с точки зрения реализации принципа полезности).

Таблица 1

Возможность достоверной оценки покупателем и продавцом величины физического износа

Метод анализа парных продаж – один из методов, широко используемых в оценке недвижимости. Суть данного метода заключается в подборе нескольких пар сопоставимых объектов, совпадающих друг с другом по различным признакам и отличающимся по одному признаку, влияние которого на стоимость необходимо установить. По каждой паре определяется разница цен (абсолютная или относительная), а затем средняя разница, которая и отражает степень влияния на цену исследуемого фактора. Расчет методом анализа парных продаж может быть реализован не только по разнице цен в парах конкретных объектов, но и по разнице цен квадратного метра в группах сопоставимых объектов. В оценке недвижимости анализ парных продаж используется для расчета корректировок в рамках сравнительного подхода и для расчета внешнего устаревания – в рамках затратного, однако при некоторой модификации может быть использован для целей настоящего исследования.

Спрос на рынке жилой недвижимости определяется множеством факторов, на трудности, возникающие при их изучении указывают Н.Г. Новикова, Т.И. Кубасова: «Исследование спроса на рынке жилой недвижимости и влияющих на него факторов является сложной и всегда актуальной проблемой…» [9]. В рамках концепции анализа парных продаж для исключения воздействия сторонних факторов на процесс ценообразования при подборе объектов для анализа были выбраны квартиры, расположенные в одной локации, имеющие схожую и планировку, одинаковый материал стен, из выборки были исключены новостройки и объекты, расположенные на крайних этажах (первом и последнем). При подборе объектов использованы данные сайта avito.ru, анализ проведен на примере типовых двухкомнатных квартир, расположенных в панельных домах Октябрьского района г. Иркутска, площадью 40-45 м2. При сборе исходных данных, наряду с количественными показателями (год постройки, цена и площадь объекта), возникла необходимость определения качественных показателей (состояния квартиры, мест общего пользования, МКД в целом), для этого использованы качественные оценки (неудовлетворительно, удовлетворительно, хорошо, отлично). Поскольку корреляционный анализ и статистическое моделирование предполагает работу с цифровыми данными, качественным оценкам были присвоены цифровые значения. Разработанная автором шкала оценок представлена в таблице 2.

Таблица 2

Шкала оценок состояния элементов многоквартирного дома

Результаты

В таблице 3 приведены исходные данные для дальнейшего анализа, при заполнении таблицы оценка состояния элементов МКД осуществлена автором на основании фотоматериалов, представленных в объявлениях.

Таблица 3

Исходные данные для анализа

Для оценки степени влияния отдельных факторов на цену жилой недвижимости проведен корреляционный анализ. Для исключения влияния параметра площади, анализ проведен применительно к цене квадратного метра общей площади. При анализе использован инструмент «корреляция» программы Exel. Результаты представлены в таблице 4.

Таблица 4

Значения коэффициентов корреляции

Интерпретация результатов расчета проведена исходя из шкалы Чеддока [13]. Из таблицы 4 видно, что год постройки здания, исходя из которого, как правило, исчисляется процент физического износа при оценке зданий и сооружений, не имеет корреляции с ценой квартир, выставленных на продажу, более того, коэффициент корреляции имеет отрицательное значение, что означает снижение цены с увеличением номера года постройки, то есть для однотипных объектов квартиры в более современных домах оказываются дешевле таких же объектов в домах старых. При этом наблюдается заметная корреляция цены квадратного метра с состоянием квартиры (1 место), состоянием МОП (2 место) и умеренная корреляция с состоянием МКД (3 место). Заметная корреляция наблюдается также между состоянием МОП и МКД, что вполне объяснимо недавно проведенными капитальными ремонтами, затрагивающими основные элементы здания. В свою очередь, заметный уровень корреляции между состоянием квартиры, МОП и МКД может быть объяснен тем, что инвесторы, приобретающие квартиры с целью их улучшения и дальнейшей перепродажи, стараются выбрать квартиры в домах, находящихся в хорошем состоянии.

С целью дальнейшего изучения степени влияния рассматриваемых факторов на цену жилой недвижимости был применен метод статистического регрессионного моделирования. Вначале построена модель, отражающая зависимость цены 1 квадратного метра (переменная Y) от трех факторов, для которых установлено наличие корреляционной зависимости: состояние квартиры (переменная Х1), состояние МОП (Х2), состояние МКД (Х3). Анализ качества модели по средней ошибке аппроксимации показал ее достаточную точность, однако анализ по критерию Стьюдента [15] (сравнение с критическими значениями) отражает статистическую незначимость двух переменных (состояние МОП и МКД), очевидно, что такая ситуация связана с наличием значимой корреляционной зависимости этих переменных от состояния квартиры. Несоответствие по критическому значению показывает и анализ по критерию Фишера [14]. Поэтому принято решение построить однофакторную модель с учетом только фактора состояния квартиры. Такая модель, хоть и немного уступает трехфакторной по точности прогнозирования, соответствует параметрам качества по критериям Стьюдента и Фишера и является более простой в реализации. Коэффициенты моделей, показатели их качества и критерии для оценки таких показателей представлены в таблице 5 (значения округлены).

Таблица 5

Результаты расчета параметров моделей, отражающих зависимость цены 1 квадратного метра от отдельных факторов

В настоящем исследовании моделирование использовано для подтверждения ранее выдвинутой гипотезы. Однако, подобные модели могут использоваться для экспресс-оценки квартир в многоквартирных домах. Они позволяют провести приблизительный расчет стоимости квартиры только на основе информации об ее состоянии. Проблемой в их практическом использовании будет необходимость построения отдельных моделей для каждой достаточно узкой группы квартир и необходимость периодического пересчета их параметров.

Заключение

По результатам исследования подтверждена гипотеза о высокой роли субъективного восприятия покупателем и продавцом проявлений износа непосредственно в квартире при ценообразовании на вторичном рынке жилой недвижимости.

Основные выводы по результатам исследования:

1. Год постройки многоквартирного жилого дома, в существенной степени определяющий величину физического износа, для однотипных объектов практически не влияет на цену недвижимости.

2. Из всех разновидностей физического износа наиболее существенную роль в ценообразовании имеет устранимый физический износ в части его видимых проявлений.

3. При оценке износа следует различать износ в многоквартирном жилом доме в целом, а также в его отдельных элементах: квартире и местах общего пользования.

4. Наиболее существенную роль в ценообразовании играют проявления износа непосредственно в квартире, далее – в местах общего пользования, далее – в МКД в целом.

5. Состояние МКД в целом и состояние МОП находятся в корреляционной зависимости друг от друга, а также от состояния квартиры.

6. При оценке квартиры достаточно учесть непосредственно ее состояние, остальные факторы играют меньшую роль и находятся в прямой корреляционной зависимости от состояния квартиры.