The article assesses the nature and extent of the impact of physical depreciation on the price of the secondary residential real estate market. The peculiarities of its definition in multi-apartment residential buildings are revealed. The expediency of dividing an apartment building into separate elements for determining depreciation has been established. The possibilities of a reliable assessment by the buyer and seller of the amount of physical depreciation are analyzed, and a scale of assessments of the elements of an apartment building is developed. On the example of the analysis of the secondary residential real estate market in Irkutsk, the high importance for pricing of the subjective perception of external signs of depreciation directly in the apartment by the buyer and seller is proved. In residential real estate pricing, the most significant role is played by the external manifestations of curable physical depreciation directly within the apartment unit. To a lesser extent, the market is influenced by the external signs of deterioration in common areas and the apartment building as a whole. Hidden signs of depreciation have virtually no effect on the price of residential real estate; thus, traditional methods of assessing physical depreciation based on the use of data on the age of the object are of little use for evaluating apartments. The results of the study can be useful for appraisers when determining the value of residential real estate, and buyers when making decisions on the market.
Статья посвящена оценке характера и степени влияния физического износа на цену вторичного рынка жилой недвижимости. Выявлены особенности его определения в многоквартирных жилых домах. Установлена целесообразность разделения многоквартирного жилого дома на отдельные элементы для определения износа. Проанализированы и систематизированы возможности достоверной оценки покупателем и продавцом величины физического износа, разработана шкала оценок состояния элементов многоквартирного жилого дома. На примере анализа вторичного рынка жилой недвижимости г. Иркутска доказано высокое значение для ценообразования субъективного восприятия внешних проявлений износа непосредственно в квартире покупателем и продавцом. В ценообразовании на рынке жилой недвижимости наиболее существенную роль играют внешние проявления устранимого физического износа непосредственно в квартире, в меньшей степени влияют внешние проявления износа в местах общего пользования и многоквартирном доме в целом. Скрытые проявления износа практически не влияют на цену жилой недвижимости, таким образом, традиционные методы оценки физического износа, основанные на использовании данных о возрасте объекта малоприменимы для оценки квартир. Результаты исследования могут быть полезны для оценщиков при определении стоимости жилой недвижимости, покупателей при принятии решения на рынке.