Роль спортивной инфраструктуры в формировании современной жилой среды: социальные и рыночные аспекты

Введение

В последние годы рынок недвижимости претерпел значительные изменения. Современные жилые комплексы с развитой инфраструктурой стали нормой, а не роскошью, и застройщики все чаще сосредотачиваются на решениях, которые действительно улучшают качество жизни. Одним из важнейших трендов является развитие современных спортивных и рекреационных зон, что меняет восприятие всего жилого пространства.

Несмотря на количественный рост спортивных объектов в России, их локализация, типология и доступность не в полной мере соответствуют повседневным потребностям массового пользователя. Поэтому целью исследования является выявление роли спортивной инфраструктуры в формировании качества жилой среды и потребительской привлекательности современных жилых комплексов, а также определение актуальных тенденций развития спортивной недвижимости в России.

Гипотеза исследования заключается в том, что включение спортивной инфраструктуры в состав жилого комплекса повышает не только качество жизни населения, но и рыночную привлекательность жилого проекта, формируя его дополнительные конкурентные преимущества.

Основная часть

Необходимость обеспечения городских жителей подходящими условиями для активного отдыха, рассматриваемого как ежедневная потребность в физической активности и как способ провести свободное время с семьей и сверстниками, описывалась в литературе неоднократно. Ранее авторами были рассмотрены отдельные аспекты влияния спорта на социально-экономические системы [4] (Miftakhov, 2020) и методы оценки эффективности спортивных программ [5] (Miftakhov, 2020). Между тем в рамках настоящей темы особый интерес представляют труды, связывающие спорт с жилой средой. Одним из наиболее показательных в данном направлении является подход, связывающий уровень развития спортивной инфраструктуры с качеством городской среды. Так, по результатам проведенного Е.А. Сергеевым исследования автор приходит к выводу о том, что «уровень формирования спортивной инфраструктуры является одним из ключевых показателей оценки качества городской среды» [10] (Sergeev, 2022). Е.А. Сергеев рассматривает спортивную инфраструктуру шире, чем просто набор спортивных сооружений. Автор убедительно показывает, что такие объекты:

- формируют комфортную городскую среду;

- повышают социальную активность населения;

- могут служить точками притяжения жителей;

- способствуют оживлению депрессивных или удаленных районов;

- используются не только для спорта, но и для концертов, выставок, ярмарок и других массовых мероприятий.

Особый интерес представляет исследование В.В. Круглова. Автор связывает спортивную инфраструктуру с экономикой недвижимости, то есть показывает ее влияние на стоимость и привлекательность городской территории: «спортивные объекты в составе жилых комплексов входят в те опции новостройки, которыми покупатели интересуются в первую очередь, если речь заходит об инфраструктуре» [3] (Kruglov, 2018). То есть спортивная инфраструктура повышает привлекательность района и становится важным элементом выбора жилья, особенно в составе современных жилых комплексов. Действительно, сегодня современные жилые комплексы трудно представить без площадки, включающей, помимо прочего, хотя бы базовый спортивный инвентарь, к примеру:

- турники;

- тренажеры;

- теннисные столы;

- площадки для занятия волейболом, баскетболом, футболом, с установленными баскетбольными кольцами, волейбольными сетками или футбольными воротами.

Следовательно, спортивная инфраструктура становится важной частью имиджевого развития жилого комплекса.

Похожее исследование проводили И.С. Жариков, Д.В. Чудных, В.В. Чудных и М.А. Тюремских. Главная мыль авторов заключается в том, что при приобретении квартиры покупатель ориентируется на среду проживания, поэтому развитая инфраструктура делает жилой комплекс более привлекательным: «площадки для выгула и тренировки домашних питомцев, спортивные поля для командных видов спорта… Безусловно, качественное благоустройство придомовой территории значительно повышает привлекательность проекта и позволяет компании выделиться среди конкурентов» [1] (Zharikov et al., 2016). То есть спортивная инфраструктура рассматривается не как второстепенное дополнение, а как часть благоустройства, которая повышает ценность проекта в глазах покупателей.

Перечисленные аспекты подтверждают и практики в области недвижимости. Так, по словам Александра Бакунина (бренд-менеджер конструкторского бюро FK-ramps), «спортивные и досуговые элементы инфраструктуры хорошо работают в маркетинге, повышая статус проекта… когда во дворе есть качественная спортивная и досуговая инфраструктура, покупатели воспринимают весь проект как более ценный. Особенно семьи с детьми. Это часто дополнительный аргумент «за» при выборе между несколькими жилыми комплексами» [11]. В свою очередь, по мнению Натальи Кузнецовой (генеральный директор компании «Бон Тон»), «в большинстве случаев, закладывая в проект создание спортивных объектов, девелопер стремится привлечь внимание потенциальных покупателей к жилому комплексу. Собственная спортивная инфраструктура – один из факторов, работающих на успешный маркетинг» [2].

Таким образом, в соответствии с вышеизложенным можно заключить, что спортивная инфраструктура в составе жилого комплекса выступает точкой притяжения для потенциальных покупателей и одновременно повышает потребительскую ценность жилого проекта. Данный вывод служит основанием для дальнейшего обращения к эмпирическим данным, позволяющим оценить реальный спрос на спортивную инфраструктуру и степень ее интеграции в современные жилые комплексы.

В рамках настоящего исследования нами были проанализированы опросы и аналитические отчеты, касающиеся востребованности спортивной инфраструктуры в распоряжении жилой постройки. Так, согласно опросу, проведенному в 2024 году аналитиками спортивно-оздоровительного кластера СОЮЗ [6], в котором приняли участие 1 308 человек, около 70% людей нуждаются в качественной спортивной инфраструктуре (рис. 1).

Распределение ответов показывает, что в жилой среде опрошенных респондентов преобладает либо минимальная, либо фрагментарная инфраструктура для физической активности. Совокупно 63% опрошенных сообщили, что рядом с домом у них нет ничего, кроме качелей, либо есть только уличные тренажеры.

Рисунок 1. Распределение ответов на вопрос о наличии спортивной инфраструктуры в шаговой доступности, % от числа опрошенных

Источник: составлено авторами по данным [6].

При этом полноформатные объекты, позволяющие заниматься спортом регулярно и в любое время года, доступны заметно меньшей доле жителей: фитнес-центр, всесезонная площадка или многофункциональный спорткомплекс находятся рядом лишь у 21% респондентов.

Профиль неудовлетворенного спроса показывает, что жителям города в первую очередь не хватает не редких или нишевых объектов, а базовой инфраструктуры массового использования (рис. 2).

Порядка 30% респондентов честно признались в том, что здоровый образ жизни не для них. Возможно, дело в среде проживания, ведь главным препятствием на пути к спорту пока остается наличие и доступность соответствующей инфраструктуры.

Рисунок 2. Наиболее востребованные объекты спортивной и рекреационной инфраструктуры в шаговой доступности, % от числа опрошенных

Источник: составлено авторами по данным [6].

Вместе с тем, по самооценке респондентов, установка на здоровый образ жизни скорее распространена, чем маргинальна: около двух третей опрошенных в той или иной степени стремятся соблюдать принципы ЗОЖ (рис. 3).

Рисунок 3. Самооценка респондентов по установке на здоровый образ жизни, % от числа опрошенных

Источник: составлено авторами по данным [6].

Это означает, что потенциальный спрос на качественную спортивную инфраструктуру уже сформирован. Следовательно, барьером выступает не только мотивация, но и сама среда проживания.

Однако локальные опросные данные требуют сопоставления с более широким рыночным контекстом. Для этого обратимся к аналитическому обзору INST GROUP за 2024 год (последние доступные данные) [9], позволяющему оценить текущее состояние спортивной недвижимости в России. В таблице 1 представлены ключевые показатели предложения на рынке спортивной недвижимости в России.

Таблица 1 Ключевые показатели предложения на рынке спортивной недвижимости в России

На первый взгляд, представленные данные свидетельствуют о достаточно масштабном развитии спортивной инфраструктуры в стране. Рынок действительно демонстрирует рост как в части строительства новых объектов, так и в части развития коммерческого сегмента. Однако по данным ВОЗ, «сама по себе совокупная численность спортивных сооружений, еще не означает, что население обеспечено доступной спортивной средой по месту жительства» [16]. Даже при значительном количестве объектов важным остается вопрос их фактической доступности для массового пользователя, их пространственного распределения и включенности в структуру жилых районов.

Именно поэтому следующим шагом анализа становится рассмотрение территориальной локализации спортивной инфраструктуры и степени ее интеграции в жилую застройку (табл. 2).

Таблица 2 Пространственная локализация спортивной инфраструктуры и обеспеченность новостроек спортивными площадками

Согласно представленным данным, основная проблема заключается не только в количестве спортивных объектов, но и в их размещении, что также отмечается в Стратегии развития физической культуры и спорта в Российской Федерации на период до 2030 года: «...сохраняется дифференциация уровня обеспеченности населения субъектов Российской Федерации объектами спорта» [8]. Концентрация значительной части спортивных залов и фитнес-клубов в центральных районах городов означает, что повседневный спрос жителей спальных и новых жилых кварталов удовлетворяется не в полном объеме. Даже среди новостроек спортивная инфраструктура остается характеристикой лишь части проектов, причем уровень обеспеченности существенно различается по городам.

Понимание пространственного дефицита будет неполным без анализа собственно спроса на спортивные услуги, а также институциональных механизмов, которые сегодня стимулируют развитие соответствующей инфраструктуры (табл. 3).

Таблица 3 Показатели спроса на спортивные услуги и государственной поддержки спортивной инфраструктуры

Интерес к занятиям спортом в России последовательно растет. При этом увеличение вовлеченности населения в физическую активность сопровождается государственными мерами поддержки, направленными на развитие спортивной инфраструктуры. В частности, можно выделить федеральные программы Минспорта:

– «Развитие физической культуры и массового спорта» [13];

– «Спорт – норма жизни» (проект завершился в 2024 г.) [14];

– «Бизнес-спринт» [12].

Вместе с тем представленные данные также демонстрируют наличие существенного отложенного спроса: даже при положительной динамике строительства и популяризации спорта значительная часть потенциальной аудитории остается неохваченной доступным спортивным продуктом. Неслучайно одним из базовых принципов государственной политики в сфере физической культуры и спорта является «обеспечение права каждого на свободный доступ к физической культуре и спорту … для всех категорий граждан и групп населения» [7]. Следовательно, в современных условиях главный вопрос заключается уже не в том, нужно ли развивать спортивную инфраструктуру, а в том, в каком именно формате и в каких пространственных узлах она должна формироваться. Для жилых комплексов ответ на этот вопрос представляется очевидным: спортивная инфраструктура должна быть встроена в повседневную среду проживания и ориентирована на массовый сценарий использования. Чтобы это показать, представляется необходимым рассмотреть, как меняются подходы к размещению спортивных объектов в жилой недвижимости (табл. 4).

Таблица 4 Трансформация роли спортивной инфраструктуры в девелопменте

Спортивные объекты все чаще воспринимаются не как факультативное дополнение, а как якорный элемент, способный формировать трафик, повышать коммерческую устойчивость проекта и усиливать его идентичность. В этом контексте показательна мысль Дж. Гейла: «чем меньше жилище, тем выше потребность в качественном общественном пространстве» [15] (Gehl, 2012). Параллельно сокращение средней площади квартир способствует переносу части досуговых, рекреационных и спортивных функций из частного пространства в общие зоны жилого комплекса. Именно такой подход и демонстрируют наиболее актуальные проекты последних лет (табл. 5).

Таблица 5 Примеры интеграции спортивной инфраструктуры в современные жилые и рекреационные проекты

Представленная таблица позволяет увидеть важнейший сдвиг в понимании самой сути спортивной инфраструктуры. Как отмечала Дж. Джекобс, «городское пространство должно выполнять более одной основной функции, а лучше – более двух» [17] (Jacobs, 1992). Современные успешные проекты действительно строятся по модели многосценарного использования пространства, где спортивная функция сочетается с рекреацией, событиями, прогулочной активностью и коммуникацией жителей. В этом смысле показательно и замечание У. Уайта о том, что «больше всего людей, по-видимому, привлекают другие люди» [18] (Whyte, 1980), поскольку спортивная инфраструктура в жилом комплексе становится не только местом физической активности, но и пространством повседневного общения.

Обобщая результаты проведенного анализа, можно утверждать, что выдвинутая гипотеза находит свое подтверждение. Сопоставление данных социологического опроса и отраслевой аналитики показывает, что спрос на спортивную инфраструктуру в шаговой доступности приобретает устойчивый массовый характер.

Заключение

Таким образом, спортивная инфраструктура в составе современного жилого комплекса должна рассматриваться в трех взаимосвязанных измерениях:

- как элемент качества городской среды, обеспечивающий условия для повседневной физической активности;

- как социальный механизм, способствующий укреплению соседских связей, расширению практик совместного досуга и формированию локальных сообществ;

- как рыночный инструмент, повышающий привлекательность проекта в и усиливающий его конкурентные позиции.

Отсюда вытекает и основной вывод настоящего исследования: в современной практике девелопмента спортивная инфраструктура перестает быть второстепенным дополнением к жилому проекту и превращается в один из его системообразующих компонентов.