Проблематика развития эколого-ориентированного девелопмента в жилищном строительстве на основе ESG-подхода

Введение

В условиях развития глобальной экономической турбулентности для национального жилищного рынка особо приоритетной является стратегия устойчивого развития на основе реализации концепции ESG в рамках формирования корпоративных систем эколого-ориентированного девелопмента. Особую актуальность приобретает решение проблематики системной интеграции ESG-подхода как в корпоративную систему менеджмента при управлении инвестиционно-строительными проектами, так и в институциональную базу государственного регулирования жилищного рынка на основе приоритетного формирования эколого-ориентированного девелопмента. Ключевой проблемой является недостаточная интеграция ESG-принципов в российскую практику жилищного строительства. В России, как и в мире, социальные и экологические приоритеты всё активнее определяют вектор развития экономики последнего десятилетия, формируя новую парадигму устойчивого роста отраслевых товарных рынков. [26]. Необходимость внедрения ESG-принципов в строительной отрасли обусловлена системным пересмотром ценностей экономического развития, растущими экологическими ограничениями и трансформацией финансовых потоков на глобальном и национальном уровнях. Однако, рассматривая законодательство, регулирующее ESG-факторы в области девелопмента и строительства можно выявить отсутствие полноценной и всеобъемлющей нормативной базы, что влияет на качество воспроизводимой продукции в строительном секторе. [1]. В этом контексте переход к модели экологически ответственного и социально ориентированного девелопмента требует системной интеграции ESG-критериев в нормативно-правовую и институциональную основу государственного регулирования [14]. Ключевой проблемой является недостаточная интеграция ESG-принципов в практику российскую строительства. Особенно остро эта проблема проявляется в жилищном строительстве — одном из самых ресурсоёмких, энергозатратных и экологически нагруженных секторов экономики, на долю которого приходится 38–40% совокупного углеродного следа всей строительной отрасли [21].

На данный момент вопросам ESG-трансформации посвящено немало исследований в отечественной научной литературе: Андросов А.В. [1]; Аристова, Е. В [3]; Астафьева О.Е. [5]; Кадол, Н. Ф [9]; Мезенцев И.И. [12]; Соболева, Г. В. [18]; Шемякина, Т. Ю. [22] и другие.

Целью исследования заключается в выявлении системных проблем развития эколого-ориентированного девелопмента на жилищном рынке на основе ESG-подхода с разработкой методических и научно-практических рекомендаций с акцентом на анализ организационно-экономических и управленческих аспектов устойчивого развития строительной отрасли. Особое внимание уделяется анализу экономических, нормативных и информационных аспектов устойчивого развития отрасли в контексте глобальных экологических вызовов.

Гипотеза исследования заключается в предположении, что проблематика развития эффективности внедрения ESG-подхода в российском жилищном строительстве возможна при устранении системных барьеров, включающих несовершенство нормативно-правовой базы, недостаточную экономическую обоснованность экологических инвестиций для застройщиков и дефицит прозрачной, стандартизированной информации о экологических показателях объектов, что предполагается к реализации через циклическую модель внедрения ESG-принципов на национальном уровне жилищной отрасли.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения полученных научных результатов исследования для формирования национальной жилищной политики устойчивого строительства за счет формирования высокоэффективных корпоративных систем эколого-ориентированного девеломпента. Разработанные рекомендации могут служить основой для модернизации жилищного рынка в рынок эколого-ориентированного строительства и устойчивого развития.

Основная часть

1. Анализ развития ESG-подхода

1.1. Особенности начального этапа ESG. Концепция ESG (Environmental, Social, Governance) развивается с начала 2000х годов. Ее основные принципы: экология, энергоэффективность, сохранение биоразнообразия, переход к экономике замкнутого цикла; социальная политика; верховенство прав человека, инклюзивность; управление или эффективность совета директоров. Со временем она трансформировалась из этического инвестирования в систему устойчивого развития бизнеса. Ключевым поворотным моментом ESG-трансформации стал 2004 год, когда бывший Генеральный секретарь ООН Кофи Аннан обратился к 55 ведущим мировым финансовым институтам с призывом разработать и внедрить системные подходы к интеграции экологических, социальных и корпоративных управленческих факторов — известных как ESG — в процессы инвестиционного анализа и принятия решений [23]. Этот призыв стал катализатором для совместной инициативы, организованной под эгидой Программы ООН по окружающей среде и Глобального договора ООН. Результатом стала публикация фундаментального отчёта «Who Cares Wins: Connecting Financial Markets to a Changing World» — документа, подготовленного совместно ведущими банками, инвестиционными фондами и консалтинговыми компаниями [31].

1.2. Критериальная модель концепции ESG. Именно в этом отчёте впервые термин «ESG» был официально закреплён как единая аналитическая рамка, объединяющая экологические, социальные и управленческие критерии в единую систему оценки долгосрочной устойчивости и этичности бизнеса (рис.1). Таким образом ESG перестал быть фрагментарным набором добровольных инициатив и превратился в стандартизированную, системную основу для инвестиционного анализа, заложив фундамент для современной практики ответственных инвестиций.

Рисунок 1 - Основные показатели оценки критериев подхода ESG [17] Источник: https://www.sberbank.com/.

1.3. Анализ специфики ESG в строительстве. ESG в строительстве – это подход к управлению строительными проектами, который предполагает включение факторов окружающей среды, социальных факторов и факторов качественного управления в процесс принятия бизнес-решений для лучшего и устойчивого развития (Кострикин П.Н.) [11]. Актуальность интеграции ESG-критериев в бизнес-модель строительных компаний обусловлена необходимостью повышения рыночной стоимости капитала, привлечения ответственных инвесторов и возможности найти новые пути развития. Особую значимость приобретает системное внедрение ESG-принципов не как фрагментарных инициатив, а как составной части стратегического планирования и операционной деятельности. Такой подход позволяет трансформировать глобальные цели устойчивого развития ООН (ЦУР) в конкретные, измеримые и отчётные корпоративные показатели, обеспечивая тем самым соответствие между стратегическими намерениями и практическими результатами. (Астафьева О.Е) [4].

1.4. Необходимость внедрения ESG-подхода в российском жилищном строительстве. Согласно документам стратегического планирования, к 2030 г. в Российской Федерации намечается существенное повышение качества жизни населения за счет развития сферы жилищного строительства; механизмов, направленных на обеспечение граждан жильем; создания объектов социальной, транспортной и иной инфраструктуры. (Кириченко И.А., Маршова Т.Н., Мигунов И.Н., Петросян И.Б.) [20]. В этой парадигме практика безответственного жилищного строительства, игнорирующая экологические последствия и приводящая к дисбалансу в развитии социальной инфраструктуры, вступает в системное противоречие с заявленными национальными целями. Подобные девелоперские модели порождают ряд негативных последствий: ухудшение экологической обстановки вследствие повышенной нагрузки на экосистемы, рост социальной напряженности из-за дефицита объектов образования, здравоохранения и общественного транспорта, что в совокупности снижает интегральный показатель качества жизни. В этой связи ESG-подход выступает как структурный и практический инструмент достижения стратегических целей [12].

1.5. Анализ компонента E (Environment) в структуре ESG-требований в девелоперской деятельности. Строительная и девелоперская деятельность оказывает значительное прямое и косвенное воздействие на окружающую среду, что обуславливает критическую важность экологического компонента (Environment) в структуре ESG-требований к данной отрасли [16]. Однако несмотря на то, что в России сегодня активно строятся «зеленые» дома, основное внимание уделяется мерам по повышению энергоэффективности, согласно данным ДОМ.РФ, на конец 2024 года 3 667 многоквартирных жилых домов, находящихся на стадии строительства, имеют статус «энергоэффективных», в то время, как статус «зеленый дом» (ГОСТ Р 70346-2022) получили 1629 объектов. (Рис. 2).

Рисунок 2. Количество энергоэффективных домов и домов с индикацией «Зеленый дом» на стадии строительства в ЕИСЖС (Дом. РФ) [15]

Высокий показатель применения энергоэффективных решений обоснован тем, что в России вопросы энергоэффективности стали предметом более жесткого и раннего регулирования. Это отражено в следующих законодательных документах: Федеральный закон № 296-ФЗ от 02.07.2021 «Об ограничении выбросов парниковых газов»; Федеральный закон № 261-ФЗ от 23.11.2009 «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности».

1.6. Анализ компонента S и G (Social и Governance) в структуре ESG-требований в девелоперской деятельности. Однако, социальные и управленческие аспекты (Social и Governance) в России развиты крайне слабо [18]. Тем временем, эффективное управление, особенно в условиях современной рыночной турбулентности, становится ключевым фактором устойчивого развития жилищных проектов. Высокая волатильность на рынке жилой недвижимости актуализирует проблему адаптации систем управления для девелоперских компаний. Рост издержек — фонда оплаты труда, строительных материалов и стоимости заемного капитала — на фоне снижения спроса после завершения программ льготной ипотеки ведет к сокращению прибыльности проектов. Это создает прямую угрозу финансовой устойчивости игроков отрасли в долгосрочной перспективе (Андросов А.В. Блудчий В.А, Пупенцова С.В) [1], что подчеркивает острую необходимость развития компонента управления (Governance) в рамках ESG-подхода. Так же на сегодняшний день отсутствует единая методика на внедрение социальных практик в деятельность компаний. Ключевой проблемой «социализации» бизнеса становится распространение импакт-вашинга — практики, при которой компании публично позиционируют себя как социально ответственные, создавая впечатление значимого социального вклада, — однако на деле не ведут реальной, измеримой или системной социальной деятельности. Эта тенденция усугубляется отсутствием стандартизированных, прозрачных и универсальных инструментов для оценки социального воздействия, а также невозможностью объективно сравнивать результаты между различными игроками рынка. (Козлова) Е.В. [10]. Для оценки социального компонента (Social) применяется набор минимальных критериев и факторов, которые используют для анализа сторонние организации или сами компании. Единая методология пока не принята [19]. Хотя именно социальный аспект оказывает непосредственное влияние на рынок жилой недвижимости, поскольку он формирует базовые потребительские предпочтения — доступность инфраструктуры, социальную инклюзивность и качество среды обитания — которые напрямую определяют ликвидность и ценовую устойчивость жилищных проектов.

1.7. Проблематика внедрения ESG-подхода в девелопмент. Согласно исследованию, проведенному в апреле 2024 компанией «КэптНалоги и Консультирование» половина (50%) респондентов-девелоперов используют зеленые технологии в настоящее время, и еще половина из них планируют расширять использование таких технологий, 30% опрошенных планируют внедрить зеленые технологии в ближайшие 1-3 года и только 5% опрошенных планируют сделать это в ближайшие 4-10 лет. На основание данных опроса, можно сделать вывод о том, что интерес к «зеленому» строительству в стране возрастает, а девелоперы проявляют желание интегрировать экологически устойчивые решения как можно быстрее. Однако, на практике девелоперы сталкиваются с системными барьерами, которые затрудняют внедрение ESG-принципов в сферу девелопмента и мешают интеграции зеленых технологий в жилищные проекты.

2. Опыт применения ESG-подхода в зарубежных странах.

Рассматривая опыт внедрения ESG-подходов в зарубежных странах наблюдаются существенные различия в нормативно-правовой базе между зарубежными странами и Российской Федерацией.

2.1. Анализ интеграции ESG-принципов в Европейском Союзе. Страны Европейского союза стали мировыми лидерами в области развития и интеграции ESG-принципов в практику корпоративного управления. Например, если мы рассмотрим ESG-рейтинг по странам, то первые десять позиций приходится на страны Европейского союза (Кадол, Н. Ф.) [9]. Также Европейский союз является абсолютным лидером по количеству законодательных актов и инициатив в ESG-повестке (таблица 1).

Таблица 1. Составлено авторами. ESG-повестка в Европе: законодательная база и ключевые инициативы (на основе данных официального сайта Европейского союза источник) [28].

2.2. Анализ интеграции ESG-принципов в США. В США доминирует рыночный подход в использовании ESG-концепции. Основные эффекты для строительного бизнеса в США при внедрении принципов ESG – это снижение рисков, экономический рост, привлечение человеческого капитала, соответствие международным стандартам, инвестиционная привлекательность капитального строительства [29], [30]. Нормативные документы представлены Комиссией по ценным бумагам и биржам, а также отдельными подзаконными актами штатов. Американский подход менее эффективен, а процесс внедрения ESG в строительстве отстает от стран Европейского союза, однако остается на высоком уровне за счет высокой капитализации «зелёных» финансовых рынков и раннего развития частных систем сертификации, прежде всего стандартов LEED, WELL и Living Building Challenge [24]. Несмотря на отсутствие единой законодательной базы в сфере ESG, именно конкуренция частных стандартов обеспечила адаптацию устойчивых практик в сферу строительства и девелопмента в США.

2.2. Анализ интеграции ESG-принципов в Китае. Азиатские страны также постепенно внедряют ESG-принципы. Китай, как крупнейшая в мире развивающаяся страна, находится на этапе постепенного принятия и интеграции ESG-факторов (Ebolor et al.) [25]. Серьезной проблемой является отсутствие руководящей парадигмы для управления ESG, что в первую очередь обусловлено недостаточным пониманием механизмов, лежащих в основе внедрения ESG-подхода. В настоящее время механизм внедрения ESG-целей в китайских строительных предприятиях остается нечетким, что препятствует устойчивому развитию строительной отрасли. (Jinzhao Tian) [27] Однако, в области экологической прозрачности констатируется институциональный сдвиг: Министерство финансов Китайской народной республики (КНР) совместно с другими ведомствами утвердило унифицированный регламент ESG-документирования. В 2025 г. опубликованы методические указания, систематизирующие базовые протоколы раскрытия, и выпущен первый специализированный климатический стандарт, императивно формирующий единый формат публикации данных о климатических рисках, декарбонизационной стратегии и парниковых выбросах.

В сфере устойчивого финансирования в 2025 году был утвержден единый национальный каталог «зеленых» проектов, который стал обязательной основой для выпуска зеленых финансовых инструментов. Это сократило возможности для гринвошинга и ужесточило требования к компаниям, претендующим на устойчивое финансирование. По оценке аналитиков, в 2026 году ESG-подход в Китае будет окончательно встроен в систему корпоративного управления. Для бизнеса ключевыми задачами станут подготовка к первому обязательному циклу устойчивой отчетности, интеграция углеродных издержек в финансовое планирование и обеспечение надежности экологических данных, включая цепочки поставок и экспортные операции [6]. Китай активно внедряет стандарты ESG для углеродной нейтральности и обязует крупные публичные компании к раскрытию финансовой отчетности, что говорит о глобальной трансформации законодательной базы в сфере ESG-подхода.

3. Опыт внедрения ESG-подходов в Российской Федерации.

3.1. Нормативно-правовая база по устойчивому развитию и ESG-подходу в Российской Федерации. В России преобладают добровольные инициативы и рекомендации в области ESG, что создает менее жесткие рамки для девелоперов. (Таблица 2.)

Таблица 2. Нормативная база по устойчивому развитию в Российской федерации. Источник: составлено автором по [13]

3.2. Анализ практики применения ESG-отчетности и ESG-рейтингования в Российской Федерации. В России процесс перехода на ESG-принципы пока находится в зачаточном состоянии, а результаты проведенного исследования нефинансовой отчетности 25 крупнейших российских предприятий показывают, что у подавляющего большинства компаний отсутствует комплексный подход к ESG, что связано с недостаточной зрелостью института отчетности об устойчивом развитии и с нехваткой знаний [24]. Также в настоящее время в России крайне слабо развито ESG-рейтингование. В отличие от зарубежных стран российские компании пока не учитывают, что факторы социальной, корпоративной и экологической ответственности определяют оценку стоимости их акций. Проблема также связана с отсутствием единой методологии оценки, что создает сложности в формировании отчетности для публичных компаний (Шемякина Т.Ю.) [22]. Рассмотрим одну из ведущих рейтинговых групп – RAEX, которая регулярно обновляет свои рейтинги, что позволяет получать наиболее актуальную информацию. Ими был опубликован итоговый ESG-рэнкинг на январь 2026 года, в который вошли 145 компаний различных отраслей экономики России и Казахстана, развивающихся в этом направлении. Проанализировав данный рейтинг, можно увидеть, что он представлен в большей степени предприятиями горнодобывающей и металлургической промышленности, нефтегазовой, энергетической и химической отраслями экономики, а лидером по внедрению ESG остается финансовый сектор. Из 145 компаний, попавших в рейтинг RAEX, лишь 4 компании работают в сфере строительства, недвижимости и девелопмента. (Таблица 3). А первая компания-девелопер оказалась лишь на 54 месте.

Таблица 3. ESG-рейтинг компаний на январь 2026 года. Источник: составлено автором по [7]

3.3. Барьеры в интеграции ESG-подхода в жилищное строительство. Несмотря на положительную динамику в вопросе зеленого строительства и устойчивого развития жилищных рынков, Россия все еще отстает от ведущих стран [3]. Отсутствие четких законодательных рамок является одним из главных барьеров по внедрению ESG-подхода в эколого-ориентированный девелопмент в России. Опыт зарубежных стран показывает, что успешное внедрение ESG-подхода возможно либо при четких и строгих законодательных инициативах (опыт внедрения ESG-подхода в Европе и Китае), либо благодаря инвестиционным драйверам и высокой конкуренции в сфере «зеленого» строительства и экологического девелопмента (США). Отсутствие прямых инвестиционных драйверов для ESG в жилом строительстве обусловлено высокой стоимостью «зеленых» технологий и отсутствием ощутимой премии к цене продажи. Банки чаще оценивают финансовые риски, а не устойчивость, что снижает стимулы для внедрения ESG-подхода. А слабое развитие ESG-рейтингования, особенно заметное в российских регионах, обусловлено низкой осведомленностью, отсутствием единых стандартов и непрозрачностью методологий. Это препятствует объективной оценке экологических, социальных и управленческих рисков, ограничивая привлечение ответственных инвестиций, несмотря на рост популярности ESG-продуктов в мире.

3.4. Рекомендации по внедрению ESG-подхода в строительную отрасль. На рисунке 3 представлена циклическая модель внедрения и поддержания ESG-принципов, состоящая из четырёх взаимосвязанных блоков, которые формируют замкнутую систему. Каждый блок отвечает за определённый аспект ESG-трансформации, а их взаимодействие обеспечивает комплексное развитие и контроль устойчивости строительных проектов. Модель построена по принципу замкнутого цикла: Законодательство задаёт требования → финансовые стимулы мотивируют бизнес выполнять эти требования → институциональные реформы позволяют бизнесу эффективно соответствовать стандартам → мониторинг фиксирует результаты и публикуют их → на основе данных мониторинга корректируется законодательство, стимулы и реформы — цикл повторяется.

Рисунок 3. Циклическая модель внедрения ESG-принципов (составлено авторами)

Примечания - З₁ - введение обязательных законов на федеральном уровне, ориентировавнных на интеграцию ESG-подхода во все отрасли, в том числе и в строительную; З₂ - интеграция ESG-критериев в градостроительные кодексы и нормативы; Ф₁ - разработка механизмов "зеленого" финансирования: льготные кредиты, субсидии, налоговые преференции для проектов с высоким ESG-рейтингом; Ф₂ - поддержка регионов с низкой инвестиционной активностью через федеральные программы. И₁ - создание национального центра компетенций по устойчивому строительству для координации региональных инициатив; И₂ - включение ESG-требований в государственные и муниципальные заказы (ГЧП, инфраструктурные проекты). М₁ - внедрение обязательной ESG-отчетности для крупных строительных компаний; М₂ - cоздание реестра "зеленых" проектов с оценкой их социально-экономической эффективности.

Заключение

Определено, что внедрение ESG-принципов на строительном рынке в мировой и российской практике развивается неравномерно. США и Китай, внедряют отдельные принципы с запозданием относительно стран Европы. В развитии данного направления европейские страны считаются передовыми, так как имеют четкие законодательные рамки в реализации ESG-принципов строительными компаниями. В данной работе рассмотрены различия российского и зарубежного подхода во внедрении ESG-концепции эколого-ориентированного девелопмента.

Установлено, что несмотря на то, что интерес застройщиков к внедрению ESG-подхода в девелоперскую деятельность в России растет, а строительство «зеленых» домов с каждым годом увеличивается, уровень ESG-интеграции по-прежнему отстает от ряда зарубежных стран. Это вызвано рядом барьеров, среди которых:

1. Отсутствие четкой законодательной базы в сфере устойчивого развития.

2. Низкая конкуренция среди частных «зеленых» стандартов.

3. Отсутствие инвестиционных драйверов, заставляющих девелоперов внедрять ESG-подход в проекты жилой застройки.

4. Отсутствие выгоды во внедрении «зеленых» технологий для небольших игроков рынка жилой недвижимости.

5. Отсутствие влияния ESG-факторов на оценку стоимости акций у российских компаний.

Определено, что преодоление выявленных барьеров развития эколого-ориентированного девелопмента на ESG-принципах рекомендуется осуществлять в рамках авторской циклической модели. Это будет способствовать достижения целей национальной стратегии устойчивого развития жилищной отрасли до 2030 года.