Оценка доступности жилья в регионах Приволжского федерального округа

Введение.

Обеспечение доступности жилья сегодня является одной из ключевых социально‑экономических задач России, так как напрямую влияет на качество жизни людей, демографические процессы и развитие территорий. Жилищный вопрос традиционно остаётся в центре внимания государства, однако, несмотря на масштабные программы поддержки, разрыв между стоимостью жилья и реальными доходами населения полностью не преодолён [10]. В последние годы ситуация усложнилась под воздействием макроэкономических шоков, перестройки экономики и изменения условий ипотечного кредитования, что привело к усилению региональных различий на рынке жилья. В одних регионах наблюдается «перегрев» с опережающим ростом цен, в других — затяжное сокращение и спроса, и предложения. В таких условиях единый набор мер перестаёт работать одинаково эффективно во всех субъектах, что делает необходимым переход к более гибкой, дифференцированной жилищной политике с учётом особенностей каждого региона и подчёркивает актуальность проводимого исследования.

Вопросы состояния и тенденций развития рынка жилой недвижимости в Российской Федерации и ее регионах исследовались в работах многих авторов [7, 11, 1, 6, 16].Особое внимание уделено вопросам строительства жилья на сельских территориях [2,4].

Весомый вклад в изучение вопроса доступности жилья вносят разные исследователи:

- Н. Б. Косарева и Т. Д. Полиди разработали комплексный подход к оценке доступности жилья на локальных рынках, предложив систему из трех показателей (коэффициент доступности жилья; индекс доступности приобретения жилья; доля семей, имеющих возможность с помощью собственных и заемных средств приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями) [9];

- Г. М. Стерник, А.А. Апальков разработали многофакторную модель, учитывающую параметры ипотечного кредитования (ставку, первоначальный взнос) и их влияние на доступность жилья [21];

- В. В. Иваницкий предложил подход, оценивающий доступность жилья через призму жизненного цикла семьи и демографических факторов [8];

- И. В. Пилипенко разработал типологию регионов РФ по критериям жилищной обеспеченности и доступности [15];

- О.В. Рабцевич, А.А. Уварова предложили подход к комплексной оценке доступности жилья в регионах на основе определения интегрального рейтинга по уровню доступности жилья [17].

Целью исследования является оценка доступности жилья в регионах Приволжского федерального округа (ПФО) за 2021-2025 годы.

Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

- проанализировать основные типы региональных жилищных рынков, сложившиеся в округе на основе ввода в действие общей площади жилых домов;

- выявить основные причины снижения ввода жилья в ПФО и России в целом;

- проанализировать динамику основных индикаторов доступности жилья в разрезе регионов Приволжского федерального округа;

- предложить и обосновать комплекс мер жилищной и социально-экономической политики, адекватный выявленной региональной специфике.

Основная часть

Приволжский федеральный округ занимает 6,1% территории Российской Федерации и объединяет 14 субъектов. Для целей настоящего исследования рассматриваемый федеральный округ представляет особый интерес как территория, где сконцентрированы практически все типы жилищных рынков, характерных для Российской Федерации. Эта внутренняя неоднородность делает округ репрезентативной моделью для изучения региональной дифференциации жилищной доступности.

Приволжский федеральный округ занимает не плохие позиции по вводу жилья среди округов Российской Федерации. В таблице 1 представлены данные по вводу жилья и темпам его роста (снижения) в регионах ПФО.

Как видно из таблицы 1, среди регионов ПФО лидирующие позиции занимает Республика Татарстан, в которой за последние три года вводится порядка 3,5 млн. кв. м жилья, что существенно выше, чем в других регионах округа. Татарстан занял четырнадцатое место среди регионов России по вводу жилья на одного жителя в 2025 году, на одного жителя республики пришлось 0,875 кв. м введенного жилья при среднероссийском показателе 0,74 кв. м.

Незначительно уступает Татарстану по тому показателю Республика Башкортостан, где в 2021-2025 гг. было введено чуть более 3 млн. кв. м. Меньше всего жилья вводится в Республике Мордовия – порядка 300 тыс. кв. м, что в более чем десять раз меньше, чем в лидирующих регионах. Такая ситуация объясняется социально-экономическим положением регионов и их инвестиционной привлекательностью.

Рассматривая показатель темпов роста ввода жилья, можно отметить стагнацию или даже тенденцию снижения практически по всем регионам ПФО. Если проанализировать 2025 год, то в девяти регионах из четырнадцати темпы ввода жилья снизились и составляют менее 100%. Самое сильное снижение можно увидеть в Пензенской области.

Таблица 1

Динамика ввода в действие жилых домов и темп роста (снижения) по вводу жилых домов по регионам ПФО

Составлено авторами на основе [18]

На основании этих данных можно сделать вывод о том, что высокие показатели удается сохранять регионам с активной государственной поддержкой и диверсифицированным рынком.

Основными причинами снижения ввода жилья в ПФО, да и по России в целом, можно назвать следующее:

· высокие ставки по рыночным ипотечным кредитам, которые снижают их доступность для населения. Особо следует отметить изменения, произошедшие с условиями предоставления льготной семейной ипотеки как в 2025 г., так и в 2026 г.

· увеличение себестоимости строительства, особенно за счет повышения цен на основные строительные материалы и высокой заработной платы. Стоимости строительных материалов высоки из-за сложностей с логистикой и санкционного давления, а рост заработной платы в строительстве обусловлен дефицитом квалифицированных кадров в этой отрасли. Все перечисленное приводит к переносу сроков ввода объектов жилищного строительства, что автоматически сокращает темпы роста ввода общей площади жилых домов.

· население хранит деньги на депозитах или других финансовых инструментах, предпочитая дождаться более благоприятной экономической ситуации, а не вкладываться в приобретение или строительство жилья.

Необходимо отметить, что крупные девелоперы с проектным финансированием многоквартирного жилья [22] чувствуют себя устойчиво, а вот рынок ИЖС рухнул. Мелкие застройщики ожидают снижения ключевой ставки до такого уровня, когда ипотечная ставка станет доступной для строительства ИЖС. Согласно данным, ДОМ.РФ, доля индивидуального жилищного строительства с 2020 по 2025 гг. выросло более чем на 10%, с 48,4% до 58,7%, что свидетельствует о высоком спросе на этот продукт [20]. Республики Татарстан и Башкортостан вошли в десятку регионов лидеров по вводу ИЖС.

Проведенный анализ ситуации на рынке жилья приводит к необходимости оценки доступности этого жилья для населения. Основные показатели для оценки доступности жилья приведены на рис.1.

Источник: составлено авторами

Данные для расчета коэффициента доступности жилья для регионов ПФО представим в виде таблицы 2.

Таблица 2

Исходные данные для расчета коэффициента доступности жилья для регионов ПФО

Источник: составлено автором на основе [19]

Как видно из таблицы, наиболее высокие значения среднедушевых доходов населения отмечаются в Республике Татарстан, Нижегородской области и Пермском крае, а самые маленькие в Республике Марий Эл и Республике Мордовия. Самые высокие стоимости средней рыночной цены за квадратный метр жилья также в Республике Татарстан, Пермском крае и Нижегородской области, а минимальные значения в Республике Мордовия, Пензенской области и Республике Марий Эл.

На основании этих данных был рассчитан коэффициент доступности жилья для всех регионов ПФО (табл. 3). Расчет производился при условии покупки квартиры в 54 кв. м и двух работающих членов семьи.

Таблица 3

Коэффициент доступности жилья для всех регионов ПФО

Источник: рассчитано авторами на основании табл. 2 и рис. 1

Как видно из таблицы 3, ситуация за анализируемый период времени сильно изменилась. Так, по состоянию на 2021 год, наименьшее значение коэффициента было 2,84 в Самарской области, а наибольшее 4,11 в Республике Мордовия. В оставшихся регионах значения коэффициентов находятся в диапазоне от 3 до 4, что свидетельствует о не совсем доступности жилья в соответствии с классификацией.

Ситуация существенно изменилась в 2022 году, когда рыночная стоимость квадратного метра жилья возросла почти в два раза по отношению к 2021 году, а темп роста доходов не был таким значительным, что привело к тому, что у семи регионов значение коэффициента стало больше пяти, у шести больше четырех и только у одного больше трех. Такая ситуация свидетельствует о недоступности жилья для населения. К 2025 году картина немного выровнялась и в среднем, коэффициент по округу составил 4,35, что свидетельствует о больших сложностях для покупки жилья, однако по сравнению с 2022 годом ситуация стала лучше.

Основными факторами, влияющими на доступность жилья для населения, являются цены на недвижимость, ее тип [13], площадь и расположение, доход семьи и количество трудоспособных членов, а также ситуация на ипотечном рынке [3,5].

Расчет коэффициентов приобретения жилья с помощью ипотечного кредита на стандартных условиях производился по средним значениям доходов и цен на недвижимость. На них оказывают влияние конкуренция между застройщиками, особенности градостроительства [12] и развитие технологий [14].

Для регионов ПФО расчет показателя ИДПЖ за 2020 г. и 2025 г. представлен в таблице 4. Вычисления производились по средним ставкам рыночной ипотеки в 7,49% и 19,99% соответственно по годам. Как видно из расчета, среднее значение индекса в 2020 году составляет 79,65 и говорит о том, что покупка жилья с помощь ипотеки затруднена.

Если посмотреть на данные 2025 года, то значение этого индекса в среднем по ПФО составило 51,54 – значение снизилось, что свидетельствует об ухудшении ситуации и снижении доступности жилья. Среди регионов ПФО на 2020 год наименьшее значение индекса – 66,45 в Республике Мордовия, а наилучшее в Самарской области – 96,15, означающее минимальную разницу между средним доходом семьи в месяц и необходимым ипотечным платежом.

Таблица 4

Расчет индекса доступности приобретения жилья за 2021 г. и 2025 г.

Источник: рассчитано авторами на основании табл.2 и ипотечного калькулятора

В 2025 году ситуация изменилась и наименьшее значение показателя 39,57 в Республике Башкортостан, а наибольшее 61,43 в Республике Удмуртия. Ухудшение ситуации можно объяснить повышением ставок по ипотеке и значительным ростом рыночных цен за квадратный метр жилья. В 2025 году лидером по этому показателю, как и в 2021 году выступает Республика Татарстан. Из сказанного выше можно сделать вывод о значимости соотношения роста заработной платы и роста цен на жилье. Таким показателем, который учитывает это соотношение, выступает прокси-показатель «Индекс доступности жилья» в рамках федерального проекта «Жильё».

В исследовании был рассчитан этот индекс не по отношению к месяцу, а по отношению к году (рис. 1).

Рис. 1. Прокси-показатель «Индекс доступности жилья» (ИДЖ) в рамках федерального проекта «Жильё» в регионах ПФО за 2020-2025 гг.

Источник: рассчитано авторами на основании табл. 2 и рис. 1

Среднее значение этого индекса в 2022/2021гг. составило 70,09, в 2023/2022 гг. – 99,72, в 2024/2023 г. – 100,02 и в 2025/2024 г. – 114,81, таким образом, отмечается рост этого критерия по годам. В 2025 году наименьшее значение 96,49 отмечается в Пермском крае, а наибольшее 129,14 в Нижегородской области. Тенденция роста этого показателя указывает на структурные изменения в экономике страны, изменение денежно-кредитной позиции в виде изменения ключевой ставки и смену инвестиционных предпочтений участников рынка.

Заключение. Проведенный анализ жилищного строительства в Приволжском федеральном округе показал дифференциацию регионов по вводу жилья. Республика Татарстан занимает лидирующие позиции по этому показателю, на втором месте расположилась Республика Башкортостан. Республика Мордовия занимает последнее место в рейтинге регионов Приволжского федерального округа по показателям доступности жилья. На сложившуюся ситуацию существенно повлияли общее социально‑экономическое положение региона и состояние его инвестиционного рынка. В большинстве субъектов ПФО фиксируется замедление темпов ввода жилья, что отражает сложную ситуацию в строительной отрасли: поддерживать положительную динамику удаётся лишь при наличии государственной поддержки и достаточно развитого рынка жилья. Среди основных причин снижения объёмов ввода можно выделить высокие ставки по рыночным ипотечным кредитам, удорожание строительных материалов и работ, а также осторожную поведенческую стратегию населения, которое предпочитает сохранять средства на депозитах, а не направлять их на покупку или строительство жилья. В рамках исследования был рассчитан коэффициент доступности жилья по регионам ПФО, и его значения подтвердили, что для значительной части населения жильё остаётся малодоступным. За анализируемый период существенное ухудшение произошло в 2022 году и по настоящее время сохраняется, не смотря на незначительное улучшение, что объясняется значительным ростом рыночной стоимости квадратного метра жилья.

Расчет коэффициентов приобретения жилья с помощью ипотечного кредита на стандартных условиях показал, что среднее значение индекса в 2020 году составляло 79,65 и говорит о том, что покупка жилья с помощью ипотеки затруднена, а в 2025 году - значение снизилось и составило 51,54, что свидетельствует об ухудшении ситуации и снижении доступности жилья. Сложившаяся ситуация обусловлена повышением ставок по ипотеке и значительным ростом рыночных цен за квадратный метр жилья.

Рост доходов населения и рост цен на жилье должны быть равновесными по отношению друг к другу и прокси-показатель «Индекс доступности жилья» в рамках федерального проекта «Жильё» учитывает их соотношение. За анализируемый период отмечается рост этого критерия, что объясняется структурными изменениями в экономике страны, денежно-кредитной политики и сменой инвестиционных предпочтений участников рынка жилья.

Подводя итоги, можно порекомендовать следующие меры по повышению доступности жилья для населения:

- повышение доступности земельных участков за счет либерализации городских регламентов, повышения эффективности использования земельных участков и оптимизации процедур изменения вида разрешенного использования земельных участков;

- снижение административных барьеров строительной отрасли и модернизация строительных технологий;

- оптимизация ипотечного кредитования за счет адресной государственной поддержки и развития инструментов долгосрочных жилищных сбережений с государственным софинансированием;

- пространственная децентрализация рынков труда, способствующая созданию высокопроизводительных рабочих мест вне крупных агломераций и субсидирование переезда экономически активного населения из трудоизбыточных в трудодефицитные регионы с гарантией предоставления служебного жилья с правом последующей приватизации;

- повышение информационной прозрачности рынка жилья на основе сведений Росреестра о ценах сделок, совмещенных с публичной кадастровой картой.

Эффективность перечисленных мер должна быть совокупной и основанной на синхронизации бюджетно-налоговой, денежно-кредитной и градостроительной политики, сокращающей разрыв между ценами на жилье и доходами населения.