Особенности формования налоговой базы по налогу на имущество физических лиц как тенденция отражения развития рынка жилья в России

Введение

Рынок жилья последние десятилетия в России находится в стадии активного роста, несмотря на воздействие на него достаточно большого количества негативных факторов и внешних рисков. Вместе с тем спрос на жилье является одной из ключевых потребностей населения. Причем в России, этот спрос обусловлен также и ментальностью населения, предпочитающего обязательно иметь в собственности жилье. Более того, на формирование спроса на жилье оказывает влияние достаточно большое количество факторов, связанных с: доходами населения, климатическими условиями, уровнем инфляции, наличием льготных ипотечных программ, ключевой ставкой и т.д. В целом, доступность жилья для любого государства определяет качество жизни населения.

Не случайно, в последние годы описанию тенденций на рынке жилья посвящено достаточно большое количество научных публикаций. Авторы исследуют различные аспекты жилищного рынка, причем как на федеральном, так и на региональном рынках. Например, Чурилова Э.Ю. [15] проводит на региональном уровне анализ зависимости цен типовых квартир среднего качества от социально-экономических показателей. Обосновывает вариацию «цен на жилье как по федеральным округам, так и внутри этих регионов» Цыпин А. П. [14]. Зинич Л. В. и Петров Е. С. [6], напротив, анализируют состояние и тенденции рынка жилой недвижимости, в целом, по России.

Большое внимание уделяется факторам, оказывающим влияние на рынок жилья, так, Юзвович Л. И., Львова М. И. и Саенко Е. В. [16] в качестве приоритетных выделяют «расширение занятости, повышение благосостояния граждан». Такое же мнение высказывают и Канафьева В. И., Шовтак В. Б. [7] говоря о «влиянии платежеспособного спроса» на рынок жилья.

Существенная роль отводится прогнозированию тенденций на рынке жилья, особенно связанных с мерами государственной поддержки. Так, о необходимости государственного стимулирования рынка жилья в целях его роста на основе «грамотного распределения бюджета» пишут Ковалев А. А. и Джалилова М. И. [8]. Влияние государственной поддержки на «активизацию сферы жилищного строительства» обосновывают Мавлютов Р.Р., Беляев М.К., Борисова Н.И., Клюшин В.В., Мазница Е.М., Соловьева А.С. и Чижо Л.Н. [12].

При прогнозировании тенденций на рынке жилья немаловажное значение отводится ценообразованию на рынке жилья и факторам на него влияющим, с точки зрения «прогнозирования цен и разработки стратегий сбалансированного развития городской среды» авторами Пушкаревым Г. А., Овчинниковым Я. А. и Андерсом Е. Д. [10]. Рынок жилья как источник получения дополнительных доходов рассматривается в работах Пироговой Т. В. и Чернявского А. П. [9].

Вместе с тем, Дмитриев М. Э., Оконишников А. А. и Семеняка А. Н. [5] рассматривают роль рынка недвижимости, как социального инструмента для пожилого населения России, выполняющего функцию «целевого жилищного капитала», т.е. его потенциальных инвестиционных возможностях в целях повышения доходов населения пенсионеров.

Таким образом, рынок жилой недвижимости рассматривается как фактор развития национальной экономики в различных сферах. Это и инвестиционный источник доходов населения, и отражение уровня качества жизни населения, и его социальная обеспеченность жильем. Вместе с тем, тенденции последних лет наглядно показывают, что без существенного государственного регулирования, связанного с наличием льготных ипотечных программ рынок жилой недвижимости, не может активно развиваться, причем как на федеральном, так и на региональном уровнях. Однако, для этого необходимо иметь на государственном уровне достаточное количество финансовых ресурсов, которые, напротив, сейчас существенно сокращаются в связи с условиями геополитической нестабильности и приоритетными тратами государства, связанными с ведением специальной военной операции (СВО).

Безусловно, рынок недвижимости способствует росту национальной экономики за счет формируемого в нем мультипликативного эффекта при стимулировании смежных отраслей. Но в условиях геополитической нестабильности, стимулирование рынка жилья – это не приоритетное направление расходов со стороны государства. Исходя из этого, предлагаем рассмотреть фискальные возможности рынка недвижимости, как источника налоговых доходов бюджетной системы. Причем во всех кризисных условиях – это относительно стабильные налоговые доходы бюджетной системы. Учитывая, что основными налогами для населения при наличии в собственности объектов жилой недвижимости являются земельный налог и налог на имущество физических лиц, и, как, подчеркивают Балакин Р. В. и Попов А. А. [3] являются основными доходными источниками именно для местных бюджетов.

В этой связи особый интерес представляет формирование налоговой базы по имущественным налогам, поскольку она отражает тенденции рынка жилья, связанные с его стоимостными характеристиками (например, кадастровая стоимость объектов недвижимости).

Цель исследования состоит в определении особенностей формования налоговой базы по налогу на имущество физических лиц как тенденции отражения развития рынка жилья в России, а также возможностей трансформации нормативно-правовой базы по налогу в целях увеличения его роли, как в доходной части бюджетной системы, так и стимулирования развития жилищного рынка в России.

Основная часть

Основой формирования доходной базы местных бюджетов в соответствии с действующим налоговым и бюджетным законодательством являются имущественные налоги: земельный налог и налог на имущество физических лиц. Несомненным их достоинством является стабильность налоговой базы. Следует отметить, что влиянию имущественных налогов на доходы бюджетной системы отводится достаточно существенное значение в современных научных исследованиях, таких авторов как: Балакин Р. В., Попов А. А. [3], Баснукаев М. Ш., Ибрагимов М. А. [4], Хижак Н. П. [13] и других. При этом следует учитывать, что налог на имущество физических лиц непосредственно отражает тенденции, формируемые на рынке жилья (спрос, предложение, стоимость недвижимости и т.д.). Возможности использования рынка жилья как инструмента инвестиций при сдаче в аренду жилых помещений также следует учитывать, поскольку они стимулируют спрос на приобретение объектов недвижимости, следовательно, расширяют налоговую базу за счет роста количества объектов налогообложения. Это является альтернативной возможностью инвестирования средств не только на финансовом рынке. Для определения специфики формирования налоговой базы в отношении имущественных налогов, следует изначально рассмотреть их структуру. В целом, в настоящее время, кроме двух местных имущественных налогов, действуют и региональные имущественные налоги, к которым относятся: налог на имущество организаций и транспортный налог. Если рассмотреть динамику их поступлению в бюджетную систему, то следует отметить, что она имеет положительную тенденцию, как это отражено на рисунке 1.

Рисунок 1. Собираемость имущественных налогов в России, трлн. руб.

Источник: составлено авторами по данным ФНС России

При этом, если в 2018–2021 годах наблюдалась относительная стабильность поступлений имущественных налогов, то начиная с 2022 года мы видим ярко выраженную положительную динамику их собираемости.

Исходя из этого, можно отследить тенденции развития рынка жилья в России более подробно, изучив особенности собираемости налога на имущество физических лиц в период роста роли имущественных налогов в бюджетной системе. Именно структура налоговой базы будет отражать фактические тенденции, которые складываются в России на рынке жилья в условиях экономической турбулентности, санкционного давления, падения доходов населения, высокой ключевой ставки и других факторов, которые существенно сдерживают развитие рынка. Для анализа данных тенденций будем использовать данные налоговых паспортов.

Первым важным элементом, оказывающим влияние на формирование не только налоговой базы, но и непосредственно отражающим тенденции на рынке жилья в России является количество объектов налогообложения, представленная на рисунке 2.

Рисунок 2. Количество строений, помещений и сооружений, учтённых в базе данных налоговых органов в России, единиц

Источник: составлено авторами по данным ФНС России

Ярко выраженная тенденция увеличения на 8,77% в анализируемом периоде времени количества объектов налогообложения, с одной стороны отражает увеличение спроса на рынке жилья в последние годы, но с другой стороны, не отражает региональные тенденции, формируемые на рынке жилья, что особенно важно, в условиях существенной межрегиональной дифференции не только экономического потенциала, но и доходов населения в субъектах Российской Федерации. Исходя из этого, интерес представляет и такой показатель, как количество зарегистрированных объектов налогообложения, на территории Федеральных округов представленный на рисунке 3.

Рисунок 3. Количество строений, помещений и сооружений, учтённых в базе данных налоговых органов по Федеральным округам, единиц

Источник: составлено авторами по данным ФНС России

Тенденция роста объектов налогообложения наблюдается на территории всех федеральных округов. Естественно, что лидером по формированию налогового потенциала в отношении налога на имущество физических лиц является ЦФО (Центральный федеральный округ), практически 30% объектов налогообложения всей территории Российской Федерации зарегистрировано на его территории. Обусловлена данная тенденция вхождением в его состав двух самых крупных агломераций: города Москвы и Московской области. Именно эти 2 региона на протяжении многих лет дают возможность ЦФО занимать лидирующие позиции по наиболее важным социальным и экономическим показателям.

На территории Приволжского федерального округа (ПФО) на протяжении всего анализируемого периода времени регистрируется порядка 20% от всех в России объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В Сибирском (СФО) и Южном (ЮФО) федеральных округах зарегистрировано порядка 11% объектов налогообложения в отношении налога на имущество физических лиц. Порядка 10% объектов налогообложения зарегистрировано в Северо-Западном федеральном округе (СЗФО). Самое малое количество объектов налогообложения в отношении налога на имущество физических лиц зарегистрировано в Дальневосточном (ДФО) порядка 5% и Северо-Кавказском (СКФО) порядка 4% федеральных округах.

Эти тенденции носят достаточно стабильный характер на протяжении всего рассматриваемого периода, что положительно характеризует развитие рынка жилья во всех регионах Российской Федерации.

Вместе с тем, такой показатель, как количество строений, помещений и сооружений, по которым предъявлен налог к уплате составляет порядка 60% от общего количества объектов налогообложения, эта тенденция наблюдается как в целом по Российской Федерации, так и в ее федеральных округах. Здесь межрегиональная дифференциация не оказывает влияние на формирование показателя. Такое расхождение в потенциальных и фактических объектах налогообложения связано в первую очередь с использованием налоговых льгот.

Учитывая, что на территории России во всех регионах присутствуют свои особенности ценообразования, как отмечают Снежко В. Л., Ужахов А. М., Ужахов И. М. [11], это также оказывает влияние, как на развитие рынка жилья, так и на его стоимость, что отражается при формировании налоговой базы по налогу на имущество физических лиц.

Кроме того, тенденции, как собираемости налогов, так и спроса на рынке жилья отражает и кадастровая стоимость, представленная на рисунке 4. Ее увеличение, положительно характеризует не только спрос на рынке жилья, но и увеличение доходной части местных бюджетов.

Рисунок 4. Общая кадастровая стоимость строений, помещений и сооружений, по которым предъявлен налог к уплате, млн. руб.

Источник: составлено авторами по данным ФНС России

Несмотря на увеличение количества объектов налогообложения порядка 8%, их кадастровая стоимость увеличилась практически на 67%, что отражает существенный рост стоимости недвижимости в России на рынке жилья. Несомненно, это является положительной тенденцией рынка жилья, как с точки зрения роста налогового потенциала, так и усиления роли фискальной функции имущественных налогов. Увеличение кадастровой стоимости вызвано результатами ее переоценки в 2023 году и учете при расчете налоговой базы в 2024 году по налогу на имущество физических лиц. Эта тенденция характерна для всех регионов Российской Федерации. Причем тенденция увеличения кадастровой стоимости за счет ее переоценки будет происходить и далее, в том числе и в 2026 году, что также положительно скажется на доходной части местных бюджетов. Скорее всего, в ближайшем будущем такая переоценка будет происходить ежегодно.

Вместе с тем, на территории федеральных округов, наблюдались следующие тенденции формирования кадастровой стоимости представленные на рисунке 5.

Рисунок 5. Общая кадастровая стоимость строений, помещений и сооружений, по которым предъявлен налог к уплате по Федеральным округам, млн. руб.

Источник: составлено авторами по данным ФНС России

Наибольший темп роста кадастровой стоимости на уровне двух раз произошел в СЗФО и СФО, наименьший всего на 48% в УФО. Далее по показателю динамики роста кадастровой стоимости федеральные округа расположились в следующей последовательности: ПФО (72%), ДФО (70%), СКФО (69%), ЮФО (57%), ЦФО (54%).

Однако, увеличение кадастровой стоимости отражает не только положительную динамику цен на рынке жилья, но и приводит к росту собираемости налогов, что положительно влияет на формирование доходной части местных бюджетов.

Оценка влияния увеличения кадастровой стоимости на собираемость налога на имущество физических лиц в Российской Федерации представлена на рисунке 6.

Рисунок 6. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, млн. руб.

Источник: составлено авторами по данным ФНС России

Наблюдается отчетливая тенденция роста собираемости налогов в анализируемом периоде времени, но темпы роста собираемости налога (52%), отстают от темпов роста кадастровой стоимости (67%).

Аналогичная тенденция, отраженная на рисунке 7 наблюдается и в ряде федеральных округов.

Рисунок 7. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по Федеральным округам, млн. руб.

Источник: составлено авторами по данным ФНС России

Темпы роста собираемости налога на имущество физических лиц отстают от динамики роста кадастровой стоимости недвижимости в ЦФО, ДФО, ПФО, СЗФО, СФО, УФО. Но при этом наблюдается и противоположная тенденция. Так, например, в СКФО темп роста собираемости налога (87%) опережает темп роста кадастровой стоимости (69%). Аналогичная тенденция характерна и для ЮФО, где собираемость налога увеличилась на 70%, а кадастровая стоимость на 57%. В первую очередь, это связано с ростом налоговых ставок на муниципальном уровне в данных федеральных округах.

Таким образом, в настоящее время увеличение собираемости налога на имущества физических лиц возможно только за счет роста продаж на рынке жилья и их кадастровой стоимости.

Однако, очень часто речь идет о такой характеристике жилья, как его класс. Вместе с тем, на законодательном уровне этот показатель до сих пор не нашел свое отражение. А, вместе с тем, он мог бы лечь в основу совершенствования как налоговых ставок по налогу на имущество физических лиц, так и отражения качественных характеристик развития рынка жилья.

К настоящему времени сложилась следующая классификация при продаже квартир на рынке жилья: эконом, комфорт, бизнес, премиум. Проблемой является то, что каждый застройщик может самостоятельно определять этот класс, что зачастую приводит к тому, что у разных застройщиков приблизительно по одним и тем же характеристикам при реализации квартир может наблюдаться расхождение в их классификации. Например, при равной площади, локации, инфраструктуре это может быть как комфорт, так и бизнес, или как бизнес, так и премиум. Исходя из этого определяется и цена реализации объекта недвижимости.

Установление на законодательном уровне четкой градации по классам жилья, упростит его приобретение при соблюдении принципа равенства и справедливости как для покупателя, так и при реализации для самого застройщика или продавца объекта недвижимости. Более того, это также может оказывать влияние и на собираемость налогов, поскольку в зависимости от класса жилья могут устанавливаться и ставки налога, что позволит автоматически расширить налоговую базу по налогу на имущество физических лиц и упростить работу налоговых органов по налоговому администрированию. В этой связи, считаем целесообразным предложить ввести интегральный коэффициент, который будет оказывать влияние на формирование налоговой базы и автоматический выбор налоговой ставки. Варианты формирования налоговых ставок и влияния на них различных факторов интегрального коэффициента представлены на рисунке 8.

Рисунок 8. Механизм трансформации кадастровой стоимости объекта недвижимости при расчете налоговой базы по налогу на имущество физических лиц

Источник: составлено авторами

В представленном механизме размер ставки по налогу на имущество физических лиц должен определяться расчетным путем на основе введения суммарного интегрального коэффициента. При расчете интегрального коэффициента должны учитываться как общие, так и специфические показатели, влияющие на стоимость объектов недвижимости, а, следовательно, и на потенциальную налоговую базу. В зависимости от размера налоговой базы должны устанавливаться налоговые ставки, которые дифференцируются не только в зависимости от объектов недвижимости, но и в пределах выбранных объектов, от их кадастровой стоимости на основе расчета интегрального коэффициента.

Введение интегрального коэффициента в расчет налоговой базы позволит автоматизировать процесс перерасчета кадастровой стоимости не только в отношении новых объектов недвижимости, но и по объектам, которые находятся в собственности физических лиц несколько лет. Это положительно повлияет на собираемость налога на муниципальном уровне.

С одной стороны, увеличение налоговых ставок окажет положительное влияние на доходную часть местных бюджетов, которые в настоящее время остро нуждаются в дополнительных источниках финансирования реализуемых муниципальных программ. С другой стороны, официальное установление класса жилья будет способствовать дальнейшему развитию жилищного рынка, за счет установления четких критериев по его классификации. Это позволит для застройщиков обосновано дифференцировать цены на рынке жилья, частично исключая влияние спекулятивного фактора. Конечно, без административных механизмов, решить эту задачу будет невозможно. Самым простым, также оказывающим влияние на доходы бюджетной системы будет являться получение лицензий для застройщика на строительство и реализацию жилья соответствующего класса. Для этого необходимо будет на законодательном уровне четко прописать критерии соответствия каждому классу жилья. Вместе с тем, также необходимо будет и предусмотреть различный варианты льготного кредитования застройщиков и снижения цен на земельные участки, при условии, что параллельно с объектами жилья будут строиться объекты социальной инфраструктуры, такие как: поликлиники, детские сады, школы, парки и т.д. Условием, для предоставления льгот застройщикам должны стать не обещания строительства социальных объектов, а их возведение параллельно со строительством многоквартирных домов.

Несомненно, что при расчете налоговой базы, с учетом интегрального коэффициента, в целях реализации принципа равенства и справедливости необходимо учитывать такие общие факторы, как: год постройки, материал, удаленность от центра, развитость инфраструктуры в месте приобретения объекта недвижимости, а также количество и стоимость уже имеющихся в собственности у физического лица объектов недвижимости. Однако, следует внести и дополнительные индивидуальные критерии при расчете интегрального коэффициента по оценке налоговой базы связанные со спецификой приобретаемых объектов недвижимости: 1) жилой дом или 2) квартира или комната.

При расчете налоговой базы в отношении жилого дома в интегральном коэффициенте следует учитывать некоторые специфические особенности, характерные именно для данного объекта недвижимости. В первую очередь площадь и стоимость земельного участка, не включая их в налоговую базу, поскольку это отражается в земельном налоге, но на основе кадастра целесообразно учитывать их влияние на стоимость объекта недвижимости в качестве одного из показателей интегрального коэффициента. Также, следует учитывать при расчете стоимости в интегральном коэффициенте наличие централизованных коммуникаций (канализация, водопровод и т.д.). Отсутствие возможности использования централизованных коммуникаций должно снижать размер налоговой базы и, следовательно, ставки по налогу на имущество физических лиц.

При расчете налоговой базы в отношении квартиры или комнаты, к показателям увеличивающим налоговый оклад при применении интегрального коэффициента целесообразно относить: общую площадь помещения и количество квадратных метров, приходящееся на одного официально зарегистрированного физического лица в ней, класс жилья, наличие парковочного (парковочных) мест.

Следовательно, в целях соблюдения принципа равенства и справедливости в отношении налога на имущество физических лиц необходимо пересмотреть действующий механизм расчета и внести в него поправки, связанные с введением интегрального коэффициента, влияющего на размер налоговой ставки. Это приведет к росту доходов на муниципальном уровне. Учитывая, что в последние годы идет сокращение на федеральном уровне программ по стимулированию развития жилищного рынка (сокращение программ льготного кредитования различных категорий граждан, высокая ключевая ставка и т.д.) местные бюджеты, получив дополнительные финансовые ресурсы смогут профинансировать развитие рынка жилья в конкретном муниципальном районе. Причем, стимулирование развития рынка жилья на муниципальном уровне будет в дальнейшем способствовать, как решению проблем обеспеченности жильем местных жителей, так и автоматическому расширению налогового потенциала в отношении налога на имущество физических лиц, за счет увеличения объектов налогообложения и ежегодного роста кадастровой стоимости по уже находящимся в собственности объектам налогообложения.

Заключение

Несмотря на наличие негативных факторов на рынке жилья анализ формирования налоговой базы по налогу на имущество физических лиц показывает положительную динамику, что отражает рост спроса на объекты недвижимости. Это связано, как с увеличением количества объектов налогообложения, так и с ростом их кадастровой стоимости.

Межрегиональная дифференциация в России оказывает существенное влияние и на рынок жилья. В разрезе федеральных округов лидерами по количеству зарегистрированных объектов недвижимости являются Центральный и Приволжский федеральные округа. При этом за счет использования налоговых льгот в качестве налоговой базы в разрезе всех федеральных округов выступает только 60% из зарегистрированных объектов налогообложения.

Увеличение кадастровой стоимости объектов недвижимости приводит к росту собираемости налога на имущество физических лиц, но также является характеристикой развития жилищного рынка. Поскольку, в условиях сокращения спроса на рынке жилья рост его стоимости невозможен. В целях роста собираемости налога на имущество физических лиц и отслеживания реальных тенденций при формировании стоимости жилой недвижимости целесообразно ежегодно пересматривать их кадастровую стоимость. Данная мера не только будет являться источником роста доходов местных бюджетов, но и индикатором развития рынка жилья. В этой связи введение интегрального коэффициента при расчете налоговой базы и установлении налоговых ставок на основе использования общих и частных показателей с учетом специфики объекта налогообложения позволит местным бюджетам получить дополнительные финансовые ресурсы. Эти ресурсы муниципалитеты смогут направить на развитие рынка жилья, поскольку на федеральном уровне наблюдается сокращение таких программ. В свою очередь стимулирование развития рынка жилья на местном уровне приведет к расширению налоговой базы, следовательно, дальнейшему росту доходной части муниципальных бюджетов.