Стратегические направления воспроизводства жилищного фонда г. Красноярска

Введение. Красноярск, как один из крупнейших промышленных и культурных центров Сибири, демонстрирует устойчивый рост населения [1], что создает повышенную нагрузку на инфраструктуру и обостряет проблему доступности качественного жилья на фоне значительного износа существующего фонда [1,4,5]. В таких условиях разработка научно обоснованных стратегических направлений воспроизводства жилищного фонда становится актуальной социально-экономической и градостроительной задачей. Актуальность исследования обусловлена необходимостью преодоления противоречия между демографическим ростом и замедленными темпами обновления жилого фонда, а также систематизации стратегических инструментов для его воспроизводства.

Целью данной работы является разработка стратегических направлений воспроизводства жилищного фонда Красноярска.

Методы исследования. Методологической основой исследования послужили методы стратегического анализа. Для оценки внешней среды использовался PEST-анализ, позволивший систематизировать политические, экономические, социальные и технологические факторы, влияющие на объект изучения. Анализ внутренней среды проведен с помощью SWOT-анализа, в рамках которого были выделены сильные и слабые стороны, возможности и угрозы для жилищного фонда города. Для ранжирования факторов по степени их влияния и вероятности использовалась количественная оценка. Отдельно проведен анализ заинтересованных сторон (стейкхолдеров) с их классификацией по типу влияния и разработкой стратегий воздействия и взаимодействия. Разработка стратегических направлений и плана мероприятий осуществлена в формате дорожной карты. Перспективы реализации стратегических направлений оценены через метод сценарного планирования с построением инерционного, базового и оптимистического сценариев развития жилищного фонда до 2035 года. Информационной базой выступили федеральные и региональные стратегические и программные документы, данные официальной статистики (Росстат), материалы администрации г. Красноярска.

Результаты исследования. Используя данные ГИС ЖКХ проведён анализ технического состояния многоквартирных домов Красноярского края и города Красноярска.

В таблицах 1,2 представлен анализ технического состояния МКД.

Таблица 1 - Анализ технического состояния МКД г. Красноярска по аварийности (составлено авторами на основе источника [2])

Средний процент многоквартирных домов в аварийном состоянии по России – 8,2% (по информации ГИС ЖКХ), в Красноярском крае этот процент составляет 10,9%, в городе Красноярске, процент аварийных домов составил 5,0, что в два раза меньше значения по краю.

Таблица 2 - Анализ технического состояния МКД по износу (составлено авторами на основе источника [2])

Окончание таблицы 2

Наименьший процент износа на всех уровнях имеют многоквартирные жилые дома под управлением ТСЖ. Однако это не обязательно означает, что такая форма управления наиболее эффективная.

ТСЖ, как правило, создаются в домах:

- относительно нового периода постройки (2000-е годы и позже);

- с однородным составом собственников;

- с более высоким уровнем благоустройства и инженерного оснащения.

Сильно изношенные и аварийные дома практически не формируют ТСЖ, так как:

- создание ТСЖ требует высокой инициативности жильцов;

- старый жилой фонд чаще управляется муниципальными или коммерческими управляющими организациями;

- в домах с высоким износом сложнее обеспечить собираемость взносов и управляемость.

Таким образом, в выборке домов ТСЖ изначально преобладает более качественный и «молодой» жилищный фонд, что статистически снижает средний показатель износа.

С другой стороны, ТСЖ обладают большей автономией в принятии управленческих решений, что позволяет:

- оперативно выполнять текущие ремонты;

- своевременно устранять локальные дефекты конструкций и инженерных систем;

- не допускать накопления износа, переходящего в капитальные повреждения.

В отличие от управляющих компаний, работающих по типовым договорам, ТСЖ:

- ориентированы не на минимизацию затрат, а на сохранение стоимости общего имущества;

- напрямую заинтересованы в долгосрочном техническом состоянии дома.

Это приводит к замедлению темпов физического износа даже при сопоставимом возрасте зданий.

В домах с ТСЖ уровень вовлеченности жильцов существенно выше:

- решения принимаются на общих собраниях;

- контроль за подрядчиками осуществляется непосредственно собственниками;

- выявление дефектов происходит на ранней стадии.

Таким образом, наименьший средний процент износа многоквартирных домов, управляемых ТСЖ, обусловлен не только их сравнительно меньшим возрастом, но и более эффективной моделью управления, высокой финансовой дисциплиной собственников и превентивным характером эксплуатационных мероприятий.

Содержательный анализ стратегических документов (Стратегия соцэкономразвития Красноярского края до 2030 г., Отраслевая программа развития строительной отрасли на 2023–2025 гг.) показал наличие системных целей по увеличению объемов жилищного строительства, обеспеченности жильем до 30 м²/чел. к 2030 году и сокращению доли домов, требующих капремонта [3]. Фактические показатели Росстата (обеспеченность 27,8 м²/чел. в 2024 г.) свидетельствуют о поступательном движении к целевым ориентирам [1].

Для анализа внутренней и внешней среды жилищного фонда рассмотрим определенные факторы влияния (политические, экономические, социальные, технологические) на управление жилищным фондом с помощью технологии информационного моделирования с помощью методики PEST-анализа (таблица 3).

Таблица 3 – PEST-анализ жилищного фонда г. Красноярска (составлено авторами на основе источников [1, 4–17])

Наиболее значительное влияние на воспроизводство жилищного фонда оказывают политические и экономические факторы, такие как реализация государственных программ и возможность софинансирования от государства и банков для потенциальных застройщиков.

После проведения SWOT-анализа можно определить наиболее важные факторы, которые необходимо учитывать в стратегическом планировании (таблица 4).

Таблица 4 – SWOT-анализ внутренней среды жилищного фонда (составлено авторами на основе источников [1, 4–17])

Далее, для более точного и углубленного анализа рассмотренных факторов следует провести их экспертную оценку и выделить наиболее значимые аспекты, оказывающие максимальное влияние на жилищный фонд. Для этого необходимо оценить каждый из факторов по трем критериям:

- влияние на объект анализа (оценивается от 1 до 5);

- вероятность наступления (оценивается от 0 до 1);

- результат (определяется путем перемножения первых двух критериев).

Далее, во внимание будут приниматься факторы, результативный показатель которых – не менее 3,5, именно они будут использованы при формировании результирующей матрицы SWOT-анализа (таблица 5).

Таблица 5 – Оценка факторов на влияние и значимость (составлено авторами на основе источников [1,4-17])

Для более полного анализа необходимо использовать построение вариантов действий, на основании пересечения полей матрицы, проанализировав различное сочетание факторов внутренних свойств отрасли и воздействия внешней среды. Результаты возможных вариантов действий при сочетании сильных и слабых сторон с внешними факторами представлены в таблицах 6-9 соответственно.

Таблица 6 - Результирующая матрица анализа жилищного фонда (S Сильные стороны – О Возможности) (составлено авторами на основе источников [1,4-17])

Таблица 7 - Результирующая матрица анализа жилищного фонда (S Сильные стороны – Т Угрозы) (составлено авторами на основе источников [1,4-11])

Таблица 8 - Результирующая матрица анализа жилищного фонда (W Слабые стороны – О Возможности) (составлено авторами на основе источников [1,4-17])

Таблица 9 - Результирующая матрица анализа жилищного фонда (W Слабые стороны – Т Угрозы) (составлено авторами на основе источников [1,4-17])

Наибольшее влияние на воспроизводство жилищного фонда оказывают политические и экономические факторы, такие как реализация государственных программ, участие в национальных проектах, а также возможности привлечения федерального финансирования и механизмы государственно-частного партнёрства. Эти обстоятельства формируют устойчивый вектор внешней поддержки и инвестиционной активности, особенно в части программ реновации и комплексного развития территорий.

Проведённая количественная оценка факторов показала, что наибольшее значение имеют:

1. из сильных сторон - реализация региональных программ и стабильный спрос на жильё;

2. из слабых сторон - аварийный фонд и стоимость строительных работ;

3. из возможностей - участие в национальных программах, цифровизация и комплексное развитие территорий;

4. из угроз - рост стоимости стройматериалов, экономическая нестабильность.

Проведённый анализ подтвердил необходимость комплексного подхода к формированию стратегических направлений воспроизводства жилищного фонда города Красноярска. Приоритетными направлениями должны стать:

- модернизация ветхого жилого фонда через механизмы КРТ и ГЧП;

- цифровизация управления и мониторинга жилищного фонда;

- повышение экономической устойчивости программ строительства в условиях рыночных и инфляционных рисков;

- активное вовлечение жителей и обеспечение прозрачности при реализации реновационных проектов.

На основе проведенного анализа разработаны комплексные стратегические направления, интегрирующие следующие приоритетные области.

1. Модернизация ветхого жилого фонда через механизмы КРТ и ГЧП.

2. Цифровизация управления и мониторинга жилищного фонда (BIM, ГИС).

3. Повышение экономической устойчивости программ строительства в условиях рыночных и инфляционных рисков.

4. Активное вовлечение жителей и обеспечение прозрачности при реализации реновационных проектов.

Стратегические направления детализированы в виде дорожной карты на 2025–2030 годы (Таблица 10), включающей 11 ключевых мероприятий с указанием ответственных, сроков, целевых и текущих значений. К первоочередным мероприятиям отнесены разработка регионального стандарта реновации и КРТ (2026 гг.), создание цифровой платформы учета (ГИС+BIM) и внедрение механизмов компенсации жителям.

Таблица 10 - Дорожная карта воспроизводства жилищного фонда г. Красноярска (составлено авторами на основе источников [1,4-17])

Окончание таблицы 10 (составлено авторами на основе источников [1,4-17])

Для сценарного планирования воспроизводства жилищного фонда города используем три сценария развития жилищного фонда: инерционный, базовый и оптимистичный (таблица 11).

Инерционный сценарий предполагает сохранение текущих тенденций:

- сохраняется высокая доля ветхого жилья;

- ограниченное финансирование программы реновации;

- медленные темпы цифровизации и ограниченное внедрение BIM;

- реализация только наиболее приоритетных, наименее ресурсоёмких проектов.

Базовый сценарий предполагает преодоление ключевых барьеров:

- реализация мероприятий, предусмотренных в п. 2.4 настоящей работы;

- модернизация жилищного фонда в рамках КРТ;

- расширение участия частных инвесторов и запуск механизмов ГЧП;

- постепенное внедрение цифровых технологий (BIM, ГИС).

Оптимистический сценарий ориентирован на максимальную реализацию потенциала развития:

- полномасштабное использование федеральных программ и субсидий;

- реализация комплексной цифровизации управления и проектирования (умный город);

- активное строительство новых жилых комплексов с применением модульных и энергоэффективных решений;

- развитие муниципального арендного фонда и повышение доступности жилья.

Таблица 11 - Ключевые показатели реализации стратегических направлений воспроизводства жилищного фонда (составлено авторами на основе источника [1])

Реализация стратегических мер, заложенных в базовом и особенно в оптимистическом сценарии, способна обеспечить устойчивое развитие жилищного сектора города, повысить качество городской среды и удовлетворить спрос населения на комфортное и доступное жильё. Полученные прогнозные данные служат основой для принятия управленческих решений и корректировки региональной жилищной политики.

Обсуждение. Разработанные стратегические направления и дорожная карта носят комплексный и адаптивный характер, что соответствует современным вызовам в сфере градостроительства и ЖКХ. Предложенный подход, сочетающий институциональные меры (стандартизация, ГЧП), технологические инновации (цифровизация) и социальные аспекты (компенсации, вовлечение жителей), позволяет системно воздействовать на все выявленные проблемы воспроизводства фонда. Акцент на КРТ как основном механизме реновации согласуется с общероссийским трендом на комплексное освоение территорий. Сценарный прогноз демонстрирует значительный разрыв между результатами инерционного развития и реализацией стратегических инициатив, подчеркивая важность активных управленческих действий. Успех реализации стратегических направлений будет зависеть от скоординированной работы всех типов заинтересованных сторон, особенно от эффективности взаимодействия власти (поддерживающий тип) и бизнеса (тип с большими возможностями и угрозами). Необходимым условием является также регулярная актуализация стратегии и плана мероприятий на основе мониторинга достижения целевых индикаторов и изменения внешних условий.

Заключение. В результате исследования на основе комплексного стратегического анализа разработаны стратегические направления воспроизводства жилищного фонда г. Красноярска. Установлено, что ключевыми проблемами являются высокая изношенность фонда, рост себестоимости работ и недостаточность действующих механизмов финансирования капитального ремонта. В качестве решения предложены стратегические направления, консолидирующие четыре основных задачи: модернизацию через КРТ и ГЧП, цифровизацию управления, повышение экономической устойчивости программ и обеспечение прозрачности для жителей. Практическим инструментом реализации служит дорожная карта конкретных мероприятий на период до 2030 года. Сценарное прогнозирование подтверждает, что реализация стратегических направлений позволит достичь и превысить целевые показатели обеспечения населения жильем, значительно сократить аварийный фонд и повысить долю энергоэффективного жилья. Таким образом, реализация данных стратегических направлений обеспечит не только повышение качества и доступности жилья в Красноярске, но и станет вкладом в устойчивое градостроительное развитие и повышение качества жизни горожан.