Разработка и оценка эффективности механизмов расселения аварийного жилья

Введение

Актуальность данного исследования продиктована насущной потребностью в разработке эффективных региональных и муниципальных стратегий по ликвидации аварийного жилищного фонда.

Демонтаж аварийного жилья выступает ключевым условием для модернизации жилищного фонда. Для населенных пунктов, характеризующихся значительной долей исторической застройки, вопрос сокращения ветхого жилья стоит особенно остро. Исходя из этого, возникает необходимость в повышении эффективности механизмов, регулирующих расселение граждан из непригодного для проживания жилья.

Вопросы, касающиеся качества жилищного фонда, и в особенности проблема сокращения аварийного жилья, являются предметом глубокого изучения со стороны отечественных ученых. Их научные изыскания предлагают широкий спектр концептуальных подходов, методов и рекомендаций для эффективного решения данной проблемы. В работах отечественных авторов таких как: Астафьев С.А., Гусева Г.В. [1], Булетова Н.Е., Мордвинцев А.И., Поляков Д.С. [2], Валуй А.А. [3], Бальзанников М.И. [4], Ильина Е.В., Муратдинова В.Р. [5] отражены различные аспекты этой проблемы.

Цель исследования состоит в выработке стратегических направлений и тактических решений для эффективного управления процессом переселения из аварийного жилья.

Научная новизна представленного исследования заключается в предложении рекомендаций по решению проблем в сфере управления расселением аварийного жилищного фонда.

Непригодные для жизни условия в аварийном жилом фонде не только разрушают здоровье его обитателей, но и создают цепную реакцию негативных последствий: от ухудшения демографических показателей до роста социальной напряженности и формирования стойкого недоверия к институтам власти [6].

Государственная политика в сфере жилья и градостроительства ставит целью создание удобных и безопасных городов, обеспечение граждан доступным жильем (включая ипотеку), развитие рынка недвижимости, наращивание объемов строительства и постепенное избавление от ветхого жилья, гарантируя при этом права жителей на достойные условия проживания.

Достижение прогресса в области жилищных условий немыслимо без существенных преобразований жилищного фонда, первоосновой которых выступает процесс реновации [7]. Комплекс мероприятий по реновации жилищного фонда, охватывающий новое строительство, реконструкцию, модернизацию и капитальный ремонт жилых помещений, направлен на существенное улучшение качественных характеристик жилья и расширение возможностей его приобретения или использования.

Тем не менее, для достижения высокой результативности в процессах реновации жилищного фонда необходима действенная жилищная политика. Основными направлениями деятельности являются модернизация имеющегося жилого фонда и поддержание его эксплуатационных показателей на должном уровне.

Обновление городов через реновацию активно способствует росту городов, привлекая людей из других регионов и из-за границы [8]. Обновлённые городские пространства становятся притягательными центрами для трудовых ресурсов и ключевыми узлами предоставления широкого спектра услуг, обеспечивая при этом более высокое качество жизни. В результате, это повышает их привлекательность для потенциальных жителей, что ведет к дальнейшему росту городского населения.

Реновация представляет собой процесс, который преображает городскую среду и территории, делая их более комфортными и функциональными, и обеспечивая их устойчивое развитие [9]. Программы реновации охватывают не только реконструкцию и строительство жилого фонда. Необходимо также понимать, что также происходит создание всей необходимой социальной инфраструктуры, преобразование промышленных зон, а также модернизация дорожной сети.

Основная часть

Оценка результативности программ обновления жилищного фонда осуществляется путем изучения данных о его текущем состоянии и степени эксплуатации, а также на основе анализа характеристик, отражающих качество жизни граждан в их жилищах [10].

Общая площадь жилых помещений по состоянию на конец 2024 года в России составил 4293 млн. кв. м., в среднем на одного жителя нашей страны приходится 29,4 м².

Рисунок. 1. Общая площадь жилых помещений: в РФ, млн. м²

Источник: [16]

Эффективность реновационных мероприятий в жилищном секторе зависит от уровня физического износа жилого фонда. Этот показатель является прямым отражением его эксплуатационного состояния и пригодности для проживания.

Недостаточное внимание к техническому состоянию конструкций и инженерных систем зданий, а также задержки в проведении ремонтных работ приводят к накоплению как морального, так и физического износа зданий [11].

На сегодняшний день 45% жилищного фонда в России, представленного многоквартирными домами, имеет износ от 0 % до 30 %. Необходимо указать, также, что 44% жилых домов 31 % до 65 %. т.е. нуждается в капитальном ремонте и срочной модернизации.

Рисунок. 2. Распределение многоквартирных жилых домов

Российской Федерации по степени износа на начало 2025 года, %

Источник: [16]

В настоящее время государство также не контролирует объем ветхого жилья, осуществляя наблюдение только аварийного жилищного фонда [12].

Политика сокращения непригодного для проживания жилищного фонда предполагает расселение аварийного жилья, не затрагивая граждан, проживающих в ветхом жилье.

За прошедшие годы мы стали свидетелями формирования устойчивой динамики увеличения аварийного жилищного фонда [13]. Данный процесс обусловлен, прежде всего, объективным фактором, а именно естественным износом и старением существующего жилья.

Программа реновации жилищного фонда направлена на поэтапное выведение из эксплуатации и последующий снос объектов жилой недвижимости, признанных аварийными, а также тех, чье дальнейшее использование представляет непосредственную угрозу для жизни и здоровья проживающих. В рамках данной инициативы предусматривается комплекс мер по переселению граждан из указанных жилищ в безопасные и соответствующие современным стандартам условия проживания.

Рисунок. 3. Численность граждан, переселенных из аварийного

жилищного фонда Российской Федерации, человек

Источник: [16]

Успешность программ реновации жилья зависит не только от мер по сносу ветхого жилья, но и от темпов обновления жилищного фонда, которые напрямую связаны с активностью в сфере нового строительства [14].

Решением описанных выше проблем, на наш взгляд, могли бы стать следующие меры:

1. Разработка унифицированной государственной политики, устанавливающей ясные критерии для признания многоквартирных домов аварийными, с учетом их географического положения и конструктивных особенностей.

2. Необходимо учредить централизованный государственный орган, призванный координировать усилия муниципальных образований, учреждений и фондов в рамках единой стратегии, направленной на планомерное сокращение объемов аварийного жилья.

3. Формирование унифицированного подхода к оценке рыночной стоимости жилых помещений, признанных аварийными, для целей их последующего выкупа.

4. Для обеспечения своевременного расселения граждан из аварийных домов требуется модернизировать нормативно-правовую базу. Это включает в себя разработку и внедрение эффективных мер воздействия, призванных стимулировать органы исполнительной власти к неукоснительному соблюдению установленных сроков.

5. Формирование привлекательного потенциала территорий, высвобождаемых в результате ликвидации аварийных объектов недвижимости для последующих инвестиций.

6. Ужесточение требований к контролю за капитальным ремонтом жилых домов, чтобы обеспечить его надлежащее качество, полноту выполнения, соблюдение сроков и экономическую оправданность.

7. Совершенствование механизма взаимодействия граждан, проживающих в аварийном жилье, и муниципальных властей.

8. Автоматический запрет на совершение регистрационных действий объектов недвижимости после признания многоквартирного дома аварийным в установленном законом порядке.

Анализ текущей ситуации позволяет заключить, что предпринимаемые государством меры по устранению аварийного жилищного фонда не достигают необходимого уровня эффективности, о чем свидетельствует устойчивая тенденция к увеличению объемов ветхого и аварийного жилья.

Для эффективного осуществления выкупа аварийного жилья критически важно разработать и внедрить унифицированную, прозрачную и справедливую методологию оценки его стоимости на территории Российской Федерации.

По мнению автора, для более точного определения выкупной стоимости аварийного жилья критически важно перейти к более гибким и адаптивным подходам.

На приведенном ниже рисунке представлены этапы доработки действующей методики по расчету стоимости выкупа жилья.

Рисунок. 4. Этапы совершенствования существующей

методики определения стоимости выкупа жилья

Источник: составлено автором на основе [15]

Основными критериями по подбору похожих зданий и квартир необходимо использовать:

1. Срок эксплуатации аналогичного многоквартирного дома.

2. Местоположение аналогичного многоквартирного дома.

3. Площадь аналогичной квартиры.

Внедрение обновлённых критериев при расчёте выкупной стоимости аварийного жилья позволит более полно учитывать уникальные характеристики каждого объекта и его географическое положение, что, в свою очередь, обеспечит более объективную и справедливую оценку.

Решение способствует более справедливому ценообразованию и оптимизации процесса выкупа для всех участников.

Заключение

Деятельность по переселению жителей из аварийного жилищного фонда представляет собой стратегическую задачу, успех которой зависит от детального анализа и применения комплексного подхода к управлению возникающими вызовами. Для достижения наилучших результатов в этой задаче необходимо тщательно проанализировать все возможные факторы и неукоснительно придерживаться установленного порядка действий.

Проведённый нами в рамках работы анализ доказывает, что проблема расселения населения нашей страны из аварийного жилья сохраняет свою значимость. Её дальнейшее бездействие недопустимо и требует оперативного решения.

Эффективное и оперативное расселение требует пересмотра и оптимизации, использующихся в настоящее время механизмов. Приоритетом является обеспечение их максимальной результативности и полной прозрачности, особенно это касается взаимодействия между государственным сектором и частными инвестиционными структурами.