Анализ ключевых девелоперов рынка недвижимости в регионах России

Введение. 2025 год охарактеризовался рекордными показателями строительства. По данным озвученным вице-премьером М. Хуснуллиным, в стране ввели в эксплуатацию рекордные 149 млн кв.м недвижимости [13]. Одновременно с этим наблюдается снижение числа новых проектов строительства, что является оправданной мерой со стороны застройщиков на фоне меняющегося спроса вследствие жесткой денежно-кредитной политики ЦБ России. Во второй половине 2025 года наметился тренд на осторожное снижение ключевой ставки, что пока не дало мощного импульса к изменению ситуации на рынке. Однако изменение условий выдачи льготной семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года существенно оживило часть населения страны в конце 2025 года в вопросе приобретения жилья в ипотеку. Следует отметить, что несмотря на высокие показатели ключевой ставки ситуация на рынке недвижимости характеризуется как относительно стабильная благодаря программам льготной ипотеки, а также получившим широкое распространение рассрочкам [2]. При этом резких изменений в сторону роста рынка ожидать не стоить даже при условии продолжения снижения ставки ЦБ, данный процесс будет протекать довольно медленно и с серьезным временным лагом в том числе вследствие того, что процентная ставка на депозиты снижается гораздо активнее, чем на ипотеку и другие кредиты, по мере снижения ключевой ставки [6]. Тем не менее строительство является крайне важной отраслью экономики, а жилая недвижимость – это не только средство сбережения или инструмент инвестирования, а в первую очередь базовая потребность населения.

В рамках данной статьи рассмотрены ключевые девелоперы страны и особенности их развития, влияющие на изменения городской инфраструктуры, а также выделены факторы, которым подвержены застройщики при выстраивании дальнейшей стратегии развития.

Сравнительный анализ ведущих девелоперов России. На российском рынке недвижимости доминирует группа крупных федеральных девелоперов, контролирующих около 20% всего строящегося жилья [14; 15].

Рисунок 1. Топ-10 девелоперов России по текущему объему строительства жилья (млн. кв.м), 01.12.2025 г.

Источник: РБК-Недвижимость [3]

«Самолёт» (ГК "Самолет") – федеральный лидер с объёмом строительства 4,8 млн кв.м., занимает первое место. Активно представлен в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а также расширяется в Тюменской области, Приморском крае (Владивосток), Республике Башкортостан (Уфа), Краснодарском крае (Сочи), Татарстане (Казань), Мурманской, Новосибирской, Омской, Ростовской областях и Ставропольском крае. Лидерство удерживает за счёт масштабных проектов и высокой надёжности сроков сдачи. Ключевым конкурентным преимуществом является развитая система ипотечного сопровождения и работа с партнёрскими банками, что делает жилье более доступным для широкого круга покупателей. Компания активно участвует в государственных программах, включая льготную ипотеку и проекты комплексного развития территорий (КРТ). Компания основана в 2013 году и быстро закрепила лидерское положение благодаря масштабности проектов и надежности сроков.

ПИК – вторая по объёмам строительства компания (4,1 млн кв.м), исторически сконцентрирована в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Также присутствует в Перми, Ростове-на-Дону, Калуге, Обнинске, Новороссийске, Омске, Хабаровске. Специализируется на индустриальном домостроении, обладает собственным производством ЖБИ, что обеспечивает контроль над цепочкой создания стоимости. Стратегия компании делает акцент на создании масштабных жилых районов с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой – детскими садами, школами, поликлиниками и торговыми центрами, формируя полноценную городскую среду. История компании восходит к 1994 году. ПИК имеет собственное производство железобетонных конструкций (ДСК-2, ДСК-3) и специализируется на индустриальном домостроении, обеспечивая примерно 6% от общего объёма строящегося в России жилья [11].

DOGMA с объёмом 2,4 млн кв.м находится на третьем месте рейтинга застройщиков и является абсолютным лидером Краснодарского края с долей рынка в регионе 16,14%. Компания занимается строительством в Новороссийске, Калуге, Подмосковье (Реутов, Пушкино) и Омске, проектируя жилые комплексы в первую очередь для семей с современными общественными пространствами, спортивными кластерами и благоустроенными набережными. Компания основана в 2011 году. В октябре 2025 года заняла первое место в России по объёму строительства по программам комплексного развития территорий [5].

Девелопер «ТОЧНО» (2,3 млн кв.м) занимается строительством инфраструктурных кластеров с полноценными городскими кварталами, школами, детскими садами, парками не только в Москве, но и Ростове-на-Дону, Татарстане. Компания находится в числе лидеров по строительству на Черноморском побережье, включая объекты Сочи, Крыму, Анапе, Новороссийске.

«ЮгСтройИнвест» – безусловный лидер Ставропольского края (введено 682 тыс. кв.м в 2025 году, портфель 1,7 млн кв.м). Также конкурирует с DOGMA в Краснодарском крае и представлен в Ростовской области. Компания отличается высокой надёжностью (рейтинг 4,29/5), имеет «Золотой знак Надежный застройщик России». Её устойчивость основана на сбалансированном региональном портфеле и консервативной финансовой политике. «ЮгСтройИнвест» делает ставку на качество строительства и долгосрочные отношения с клиентами, что обеспечивает высокий уровень доверия и низкую долю просрочек при сдаче объектов.

ФСК (1,6 млн кв.м) теряет позиции в последнее время, заняв шестую позицию в рейтинге. Помимо столичного региона компания активно работает в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Калужской области, Краснодарском и Приморском краях.

«Брусника» – лидер Екатеринбурга и Свердловской области, седьмая в федеральном рейтинге (1,6 млн кв.м) [10]. Также активно развивается в Тюмени, Новосибирске, Челябинске, Сургуте и Москве. Известна как инновационно-стимулирующий застройщик с фокусом на экологичность, обладает сертификатом BREEAM «excellent» [8]. В Тюмени исторически является основным игроком, ежегодно вводя около 150 тыс. кв.м жилья. Компания уделяет особое внимание деталям: разрабатывает уникальные планировки, внедряет smart-технологии в управление домом, а также создаёт сценарии общественных пространств, ориентированные на комфорт и взаимодействие жильцов.

Группа ЛСР (1,5 млн кв.м), как и ФСК, существенно ухудшила результаты, получив самую низкую позицию в рейтинге за весь период его составления. Компания занимается строительством в следующих ключевых регионах: Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область, Екатеринбург. Компания обладает вертикально интегрированной структурой с собственным производством стройматериалов. Это позволяет не только контролировать качество и сроки, но и предлагать продукцию в различных сегментах – от эконом- до бизнес-класса. Особое внимание уделяется фасадным решениям и архитектурному разнообразию, что выделяет её проекты в массовой застройке [9].

Компания «СпецСтройКубань» ССК (1,4 млн кв.м) – активный региональный застройщик не только жилых, но и гостиничных комплексов в Краснодаре, Анапе, Новороссийске, Ростове-на-Дону, Майкопе, Калининграде.

Страна Девелопмент (1,3 млн кв.м) в 2025 году вошла в десятку лидеров по объему строительства. Занимается строительством жилья и коммерческой недвижимости в Тюмени, Москве, Екатеринбурге, Новосибирске, Санкт-Петербурге.

Таблица 1. Ведущие девелоперы страны

Девелопер	Объём текущего строительства (на нач. 2026)	Ключевые регионы присутствия и особенности
«Самолёт»	4.8 млн кв.м	Москва, СПб, Краснодар, Казань, Екатеринбург, Тюмень. Федеральный лидер.
ПИК	4,1 млн кв.м	Москва, СПб, Подмосковье. Вертикальная интеграция, индустриальное домостроение.
DOGMA	2,4 млн кв.м	Лидер Краснодарского края. Фокус на КРТ. Планы выхода в СПб и Москву.
ТОЧНО	2,3 млн кв.м	Краснодар, Тихорецк, Армавир, Новороссийск, Анапа, Сочи, Туапсе, Ялта, Белгород, Ростов-на-Дону, Казань, Зеленодольск, Тюмень, Москва и Екатеринбург
«ЮгСтройИнвест»	1.7 млн кв.м	Лидер Ставропольского края. Абсолютный лидер по динамике запуска новых проектов в 2025 г.
ФСК	1,6 млн кв.м	Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Калужская область, Краснодарский край, Владивосток
Брусника	1,6 млн кв.м	Тюмень, Новосибирск, Челябинск, Сургут, Москва
Группа ЛСР	1,5 млн кв.м	СПб, Москва, Екатеринбург. Вертикально интегрированный холдинг.
ССК	1,4 млн кв.м	Краснодар, Анапа, Новороссийск, Ростов-на-Дону, Майкоп, Калининград
Страна Девелопмент	1,3 млн кв.м	Тюмень, Москва, Екатеринбург, Новосибирск, Санкт-Петербург

Источник: составлено авторами

Ключевые особенности ведущих девелоперов страны

Анализ ключевых игроков региональных рынков недвижимости позволяет выделить ряд системных особенностей, дифференцированных по таким критериям, как масштаб деятельности, надежность, инновационность и финансовые возможности. В разрезе масштабов наблюдается четкая дихотомия: федеральные девелоперы, такие как «Самолет», «ПИК» и «Брусника», концентрируют в своих руках подавляющую долю общероссийского рынка строящегося жилья, в то время как региональные лидеры, включая «DOGMA», «ЮгСтройИнвест» и «Setl Group», демонстрируют модели монополистического или дуополистического доминирования в рамках своих ключевых географических ареалов, что обеспечивает им значительную рыночную власть на локальном уровне.

В контексте надежности все крупные компании характеризуются наличием формальных кредитных рейтингов, присвоенных международными и национальными агентствами, такими как Fitch, Standard & Poor's и АКРА. При этом наибольший уровень устойчивости и стабильности, подтвержденный долгосрочной операционной историей, демонстрируют компании с опытом работы свыше 15 лет, в частности «ПИК», «ЛСР» и «Эталон».

Что касается инновационности, то здесь профили лидеров существенно различаются. Компания «Брусника» позиционируется как флагман в области внедрения экологичных стандартов и энергоэффективных технологий, что подтверждается получением престижного международного сертификата BREEAM. В свою очередь, «DOGMA» и «ЮгСтройИнвест» фокусируются на создании комплексной инфраструктуры в рамках реализуемых микрорайонов, а стратегия «Setl Group» делает акцент на масштабные инвестиции в социальные объекты и общественные пространства, что способствует комплексному развитию территорий.

С точки зрения финансовых и операционных моделей также прослеживаются две основные стратегии. Крупнейшие федеральные девелоперы, обладающие значительными ресурсами, практикуют вертикальную интеграцию, включая собственное производство строительных материалов, что позволяет контролировать издержки и цепочку создания стоимости. Региональные же лидеры, напротив, часто следуют стратегии глубокой специализации на одном-двух регионах, что позволяет им достигать максимальной операционной эффективности и глубины проникновения на локальный рынок за счет концентрации ресурсов и экспертизы.

Структурные тренды развития строительства в стране (2024-2025 гг.)

Анализ структурного состояния показывает несколько ключевых тенденций. Во-первых, происходит концентрация капитала в крупнейших агломерациях (Москва, Санкт-Петербург), однако региональные центры (Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень, Краснодар) становятся всё более привлекательными благодаря растущему спросу и лучшему балансу цена-доступность [12; 18].

В основе роста лежит несколько устойчивых макротенденций, которые трансформируют региональные рынки (таблица 2).

Таблица 2. Анализ факторов роста спроса в регионах

Фактор роста	Проявления и примеры	Последствия для рынка
1. Демография и миграция	Переезд жителей из других регионов в поисках более высокого качества жизни, комфортного климата и безопасности (Краснодарский край, Крым, Ставрополье). Приток студентов, молодых специалистов и работников в крупные университетские и деловые центры (Казань, Новосибирск).	Формируется устойчивый спрос как на аренду, так и на покупку жилья (как первичного, так и вторичного).
2. Инфраструктурное развитие	Строительство и модернизация транспортных объектов (метро в Казани, логистический кластер в Новосибирске), дорог, социальных объектов на Северном Кавказе и в Новых территориях.	Повышает ликвидность и инвестиционную привлекательность конкретных локаций, обеспечивая долгосрочный потенциал роста стоимости недвижимости.
3. Туризм и курортный спрос	Высокий и растущий турпоток в Краснодарском крае, Крыму, на Алтае, Северном Кавказе. Рост доли бронирований апартаментов и апарт-отелей (в Казани, Новосибирске, Калининградской области).12	Подпитывает спрос на коммерческую недвижимость (отели, апарт-отели, объекты общепита) и курортное жилье.
4. Экономическая диверсификация и приток инвестиций	Создание IT-кластера в Иннополисе (Татарстан), развитие логистики в Новосибирске, государственные инвестиции в туризм в Калмыкии и на Ставрополье.13	Формируется стабильный спрос на офисные и складские помещения, растет платежеспособность населения и потребность в качественном жилье.13
5. Относительная доступность	Более низкий ценовой порог входа по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом при лучшем соотношении цена/качество жизни. Вторичный рынок часто выглядит привлекательнее из-за гибкости цен и возможности торга.	Регионы привлекают не только местных покупателей, но и инвесторов из столиц, а также тех, кто рассматривает переезд.

Источник: составлено авторами на основе материалов [14; 15; 16; 17]

Во-вторых, наблюдается структурный сдвиг инвестиций: если в 2024 году жильё было заметным сегментом рынка, то в 2025 году его доля в общем объёме инвестиций сократилась примерно до 20%. Одновременно доля коммерческой недвижимости, по оценкам, возросла до около 80%, отражая поиск инвесторами стабильного арендного дохода в условиях высокой ключевой ставки ЦБ. Этот сдвиг был драматичным: объём вложений в площадки под жильё за год упал на 52–55%, что стало самым значительным снижением среди всех классов активов, в то время как офисный сегмент остался лидером рынка с долей от 33% до 55% от общего объёма сделок [19].

В-третьих, девелоперы смещают фокус с количественного роста на качество и комплексное развитие территорий. Ведущие компании активно инвестируют в социальную инфраструктуру, экологичные решения и энергоэффективность.

Перспективы развития строительной отрасли

Основываясь на представленных данных, стоит выделить перспективы и стратегические рекомендации для различных категорий участников рынка.

Для инвесторов, особенно в условиях смещения инвестиционных потоков в сторону коммерческой недвижимости, ключевым становится выбор девелоперов с диверсифицированным портфелем и устойчивой операционной моделью. Крупные федеральные игроки с вертикально интегрированной структурой, такие как ПИК и Группа ЛСР, демонстрируют повышенную устойчивость к колебаниям рынка благодаря контролю над цепочкой создания стоимости. В то же время, региональные лидеры, такие как Брусника (с её экологическим фокусом и высокими потребительскими рейтингами) и ЮгСтройИнвест (с подтверждённой надёжностью и сильными позициями в Ставропольском крае), предлагают возможности для точечных вложений в быстрорастущие локальные рынки с менее выраженной конкуренцией.

В целом, средним и малым застройщикам следует искать уникальные ниши, избегая прямой конкуренции с крупными девелоперами. Их стратегии: фокус на эксклюзив, например, строительство комплексов элитного жилья, формирование уникальной архитектуры, предоставление персонализированного подхода в работе с клиентами; диверсификация строительных объектов и включение в свой портфель помимо жилой недвижимости коммерческой (офисы, логистика); внедрение инноваций, в частности на «умный дом», экологичные материалы, BIM-технологии; развитие в своей деятельности операционной гибкости, в том числе быстрое принятие решений и адаптация к запросам клиента.

Для заказчиков и конечных покупателей жилья при выборе проекта становится критически важным анализ не только цены и расположения, но и долгосрочной концепции развития территории. Компании, делающие ставку на комплексное освоение с созданием социальной (школы, детские сады, дороги – как у Setl Group) и коммерческой инфраструктуры, повышают качество жизни и будущую ликвидность недвижимости. Тренд на энергоэффективность и экологичность, пионером которого является Брусника, трансформируя обозначенный тренд из конкурентного преимущества в отраслевой стандарт, что напрямую влияет на будущие эксплуатационные расходы жильцов.

Для самих девелоперов перспективы развития лежат в плоскости баланса между масштабированием и глубокой специализацией. Федеральным компаниям для укрепления позиций в регионах необходимо адаптировать продукты под локальную специфику, возможно, через партнёрства с сильными местными игроками. Региональным лидерам, в свою очередь, для сохранения конкурентного преимущества стоит развивать уникальные компетенции – будь то экологическое строительство, создание «умных» кварталов или безупречное качество исполнения [7]. Помимо этого, уместна общая стратегия по диверсификации развития для обеспечения устойчивости компании в средне- и долгосрочном периодах времени, так как зависимость от одного сегмента, одного проекта или района, которые по разным причинам могут оказаться невостребованными, может сказаться на продажах и финансовом состоянии, что при отсутствии необходимой подушки безопасности может привести к кризису застройщика [1].

Таким образом, фаза консолидации и переосмысления открывает возможности для всех сторон. Успешное развитие возможно, если компания комбинировать финансовую устойчивость, операционную эффективность и ориентацию на создание комплексной, качественной и устойчивой городской среды.