Интегральная модель и контекстно-зависимые механизмы снижения профессионального выгорания риелторов на стабильных и нестабильных рынках недвижимости

Введение

Профессиональное выгорание, официально признанное Всемирной организацией здравоохранения значимой проблемой общественного здоровья в сфере занятости [1, с. 84-85], приобретает особую актуальность в профессиях, функционирующих в условиях высокой рыночной неопределённости. К их числу относится риелторская деятельность, представляющая собой специфический сегмент, сочетающий интенсивный эмоциональный труд, автономную занятость и прямую зависимость результатов от рыночной конъюнктуры. Исследования свидетельствуют о высокой уязвимости риелторов к профессиональному истощению [19, с. 303]. Хронический стресс в данной сфере усугубляется цикличностью рынка, нестабильностью доходов, основанных на комиссионных, и чувствительностью к макроэкономическим шокам [12, с. 1297-1298]. Для рынка недвижимости последствия выгорания носят особенно значимый характер, поскольку эффективность деятельности напрямую коррелирует с качеством коммуникации и устойчивостью мотивации риелторов [3, с. 351].

Несмотря на разработанность общих моделей выгорания, в научном дискурсе сохраняется существенный пробел в понимании его контекстуальной природы применительно к риелторским профессиям. Исследования преимущественно фокусируются на индивидуальных и микросоциальных факторах, недостаточно учитывая роль макроэкономического и институционального контекста [7, с. 157]. Это приводит к концептуальному противоречию: с одной стороны, выгорание традиционно ассоциируется с социально ориентированными профессиями, а с другой - эмпирические данные демонстрируют его высокую распространённость среди риелторов, чья деятельность формально относится к коммерческому сектору. Дополнительную сложность вносит недостаточная изученность того, как профессиональные риски и нестабильность формируют специфические траектории выгорания в зависимости от типа рыночной системы и уровня стабильности рынка недвижимости. Таким образом, обоснование настоящего исследования связано с необходимостью преодоления указанных теоретических и эмпирических ограничений.

Современные работы подтверждают, что первичную роль в генезисе выгорания играют организационные и контекстуальные факторы [11, с. 110-111; 13, с. 107-111]. Для риелторской деятельности, чьи системные особенности (ненормированный рабочий день, зависимость от фаз рыночного цикла) носят контекстуальный характер, данный тезис приобретает ключевое значение. Однако сохраняется выраженный дефицит сравнительных исследований, посвящённых анализу выгорания риелторов в условиях различных типов рыночных систем и уровней их стабильности [12, с. 1297; 18, с. 397-400]. Слабо представлены работы, системно сопоставляющие паттерны выгорания в стабильных и нестабильных рыночных условиях с учётом макроэкономических и институциональных параметров [6, с. 7-8].

Настоящее исследование направлено на восполнение данных пробелов. Его цель заключается в выявлении контекстуальных детерминант профессионального выгорания риелторов и разработке интегральной аналитической модели, объясняющей вариативность механизмов его снижения в условиях стабильных и нестабильных рынков недвижимости. Исследовательские вопросы:

· Как тип рыночной системы и уровень стабильности рынка недвижимости модифицируют структуру и выраженность профессионального выгорания риелторов?

· Какие контекстуально-зависимые механизмы снижения профессионального выгорания риелторов идентифицируются в условиях стабильных и нестабильных рынков недвижимости?

Научная новизна работы состоит в формировании интегральной аналитической модели и в выявлении контекстно-зависимых механизмов снижения профессионального выгорания риелторов на стабильных и нестабильных рынках недвижимости. Это позволит расширить теоретические представления о контекстуальной детерминации синдрома профессионального выгорания и создать основу для практико-ориентированных моделей профилактики, адаптированных к специфике функционирования рынков недвижимости различного типа.

Основная часть

Концептуализация профессионального выгорания риелторов

Профессиональное выгорание в научных исследованиях. Эволюция понятия «профессиональное выгорание» прошла путь от первоначальных описательных наблюдений за сотрудниками социальных служб до разработки стандартизированных инструментов и комплексных теоретических моделей. В работе H.J. Freudenberger (1974) выгорание определялось как состояние истощения вследствие чрезмерных требований к энергетическим и эмоциональным ресурсам человека [8]. Дальнейшие исследования, в частности работы C. Maslach и её коллег, сместили фокус на разработку измерительных инструментов (MBI) и теоретических моделей, что позволило количественно оценить связь выгорания с рабочими стрессорами [14]. В исследованиях в области менеджмента понятие выгорания эволюционировало от узкого внимания к «помогающим» профессиям к признанию его распространённости в различных секторах, включая коммерческие [7, с. 156]. В экономических исследованиях выгорание стало рассматриваться как фактор, напрямую влияющий на «человеческий капитал» и «производительность труда», поскольку истощение ключевых специалистов ведёт к снижению эффективности и увеличению издержек, связанных с текучестью кадров и ухудшением качества услуг [1; 4, с. 280: 12; 18, с. 400].

Таким образом, место выгорания в исследованиях сместилось из узкой области психологии труда в междисциплинарное поле, включающее менеджмент, экономику здоровья и организационное поведение. В менеджменте и экономике труда выгорание понимается как состояние истощения личных ресурсов, характеризующееся интенсивным эмоциональным истощением, вялостью, отсутствием личных достижений и деперсонализацией, являющееся следствием длительного рабочего стресса [9, с. 6].

Модели профессионального выгорания. В исследованиях сформировалось несколько ключевых моделей выгорания. Классической является «трёхфакторная модель профессионального выгорания К. Маслач» (MBI), включающая «эмоциональное истощение», «деперсонализацию (цинизм)» и «редукцию профессиональных достижений» (чувство неэффективности) [7, с. 156-157: 14]. Данная модель является наиболее признанной и хорошо применима к риелторской деятельности, так как точно описывает последствия хронического эмоционального стресса от работы с клиентами [12]. Эмпирическое исследование в сфере продаж подтвердило адекватность модели К. Маслач, показав, что эмоциональное истощение является «входными воротами» синдрома [18, с. 406-409]. C. Maslach и M.P. Leiter (1997) также предложили модель континуума «выгорание - вовлеченность», различающую три измерения: индивидуальное напряжение (истощение - энергия), межличностное напряжение (деперсонализация - вовлеченность) и напряжение самооценки (неэффективность - эффективность) [4, с. 281].

Модель «Требования-Ресурсы» (JD-R) предлагает более гибкий подход, классифицируя все рабочие характеристики на две категории: «рабочие требования» (job demands), ведущие к истощению, и «рабочие ресурсы» (job resources), способствующие мотивации и вовлечённости [5]. Гибкость модели JD-R позволяет включить специфические требования (эмоциональные нагрузки от клиентов, нестабильность дохода) и ресурсы (поддержка коллег, гибкий график) профессии риелтора [5].

Модель «Областей рабочей жизни» (Areas of Worklife) фокусируется на шести ключевых несоответствиях между работником и рабочей средой: «нагрузка», «контроль», «вознаграждение», «сообщество», «справедливость» и «ценности» [11]. Ценной альтернативой выступает транзакционная модель стресса (R.S. Lazarus и S. Folkman), определяющая стресс как продукт трансакции между индивидом и средой, которая оценивается как превышающая ресурсы и угрожающая благополучию [15, с. 182]. Для понимания долгосрочной динамики и ухода из профессии полезна модель «соответствия человека работе» (Person-Job Fit, PJF), которая связывает несоответствие между требованиями профессии и способностями, а также предложениями работы и потребностями сотрудника с намерением уйти и выгоранием [3, с. 354]. Эмпатическая коммуникационная модель (ЭКМ), применяемая в исследовании Snyder et al. (2011), предлагает ценный ракурс, фокусируясь на том, как взаимодействие с клиентами в состоянии стресса влияет на эмоциональное истощение [19]. Обсуждается модель Голембьевски (деперсонализация → снижение эффективности → эмоциональное истощение) [18, с. 404]. Ограничением моделей, ориентированных на индивидуальную адаптацию, является то, что они редко затрагивают организацию труда [15, с. 195].

Ограничения применимости классических моделей к риелторской деятельности связаны с тем, что они были разработаны для «помогающих» профессий в относительно стабильных институциональных контекстах [8; 14]. Они слабо отражают специфические для риелторов факторы: «крайняя нестабильность доходов», прямая «зависимость от рыночной конъюнктуры», высокая «институциональная неопределённость» профессии [5]. Ограничением также является необходимость учёта организационных факторов (например, поддержки руководителя) и индивидуальных факторов (например, ролевого конфликта), которые могут усугублять или смягчать выгорание [10; 18, с. 402]. Применительно к риелторам, шкала «редукции личных достижений» в модели MBI может недостаточно отражать специфику успеха в продажах, где ключевой метрикой является комиссионный доход, а не только ощущение помощи клиенту [16, с. 50-51].

Анализ моделей позволил установить, что классические модели полезны для оценки состояния, но имеют ограничения, так как не учитывают специфику профессии (нестабильность дохода, рыночная конъюнктура). Для анализа риелторской деятельности наиболее адекватным представляется интегративный подход, сочетающий «трёхфакторную модель профессионального выгорания К. Маслач» (для диагностики), а также модели JD-R и «Areas of Worklife» (для анализа контекстуальных и организационных причин).

Детерминанты профессионального выгорания в профессии риелтора. Источником профессиональных рисков выгорания для риелторов является уникальная комбинация стрессоров, обусловленная содержанием и контекстом работы [15, с. 181].

1. Нестабильность доходов. Работа на комиссионной основе, отсутствие базовой зарплаты создаёт хронический дисбаланс между вложенными усилиями и получаемым вознаграждением, что соответствует модели «усилие-вознаграждение» [1; 5; 10; 11; 12]. Исследования в США и Швеции показывают низкий и волатильный уровень доходов начинающих агентов, что является основной причиной профессиональной текучести и стресса [3, с. 352-353; 16, с. 22]. Для риелторов плохие результаты работы эквивалентны отсутствию заработной платы, создавая постоянный финансовый стресс [9, с. 4]. Профессия привлекает людей с большей склонностью к риску, но также повышает уязвимость к финансовым потрясениям; риелторы часто вовлечены в инвестиции в недвижимость или управление арендой, что связано с более высокой вероятностью банкротства по сравнению с общим населением [6, с. 10-11].

2. Высокая эмоциональная нагрузка, обусловленная необходимостью постоянного интенсивного взаимодействия с клиентами, управления их ожиданиями в стрессовых ситуациях крупных финансовых сделок и демонстрации неизменного энтузиазма или даже симуляции эмоций («актерской игры» или эмоционального труда) [5; 12; 16, с. 2-5]. Рабочая среда риелторов считается «эмоционально заряженной», а постоянный тесный контакт с клиентами, каждый из которых имеет уникальное эмоциональное состояние, создаёт хроническую напряжённую психоэмоциональную деятельность [1; 2; 12]. Работа связана с постоянными переговорами, необходимостью улаживать конфликты и справляться с разочарованиями от неудачных сделок [9, с. 4]. Стратегии совладания, сфокусированные на эмоции, направлены на попытку снижения этого эмоционального дистресса [15, с. 182].

3. Прямая «зависимость от рыночной конъюнктуры, которая превращает макроэкономические колебания в непосредственный источник рабочего стресса, усиливая неопределённость. Циклический характер спроса и предложения на рынке жилья, на который влияют процентные ставки, государственное регулирование и кредитная политика, оказывает постоянное давление на риелторов [3, с. 351; 12]. Колебания в отрасли недвижимости носят динамичный характер, а бизнес-циклы положительно влияют на цикл недвижимости; спрос и предложение характеризуются временными лагами из-за длительности производственно-сбытовой цепочки, что является основной причиной цикличности отрасли [9, с. 4-5].

4. Институциональная неопределённость профессии, которая может проявляться в слабости регулирования, частых изменениях правил, ролевых конфликтах (например, между обязанностью информировать клиента и давлением закрыть сделку), низком пороге входа в профессию и недостаточной прозрачности операций [5; 10; 11]. Модель ведения бизнеса (прямые продажи и. франшиза) также влияет на стабильность дохода и текучесть. Франчайзинговые модели часто предполагают отсутствие или низкий базовый оклад при высоком бонусе, что может увеличивать текучесть [9, с. 10]. Работа характеризуется высокой «автономией» и самостоятельным планированием, что, с одной стороны, дает свободу, с другой - повышает нагрузку и ответственность, стирая границы между работой и личной жизнью и требуя постоянной самомотивации [3, с. 354; 12; 16, с. 18]. Длинный и ненормированный рабочий день, включая работу по выходным и праздникам, является нормой и приводит к нарушению баланса между работой и личной жизнью [17, с. 23-27].

Типология рыночных систем в контексте стабильных и нестабильных рынков недвижимости. Рынки недвижимости могут находиться в состояниях стабильности или нестабильности. Критериями стабильности выступают комплексные параметры: институциональные (стабильность регуляторной среды, защита прав собственности), экономические (уровень и предсказуемость цен, объём сделок, доступность ипотечного кредитования, макроэкономическая устойчивость) и социальные (демографические тренды, уровень доверия). Для устойчивости крупных компаний в сфере недвижимости необходимы достаточная прибыльность, капитал, управленческие навыки, человеческие ресурсы, стратегии брендинга и инноваций [9, с. 5]. К критериям нестабильности можно отнести резкий рост просрочек по ипотеке, падение объёма продаж, волатильность цен, длительное время экспозиции объектов и трудности с финансированием [12; 16, с. 55; 19]. Напротив, стабильность или бум могут быть связаны с объявлением крупных инвестиционных проектов, стимулирующих уверенность, и ожиданием роста продаж и цен [12]. Стабильный рынок может создавать условия, схожие с «защитной» иерархической или групповой организационной культурой, а нестабильный - усугублять черты «напряжённой» рациональной культуры, фокусирующейся на результатах [7, с. 159-160].

Обоснование применимости данной категории для анализа выгорания заключается в том, что рыночная нестабильность действует как мощный макро-стрессор, который опосредует и усиливает все основные профессиональные риски риелтора: она усугубляет нестабильность доходов, повышает эмоциональную нагрузку за счёт роста напряжённости в общении с клиентами (особенно дистресcированными) и углубляет институциональную неопределённость [19]. Рыночная нестабильность также может рассматриваться как аналог хронической высокой рабочей нагрузки и временных ограничений, которые являются установленными факторами стресса [15, с. 181]. Поскольку отрасль не может влиять на внешний бизнес-цикл, ключевым средством формирования устойчивого бизнеса является контроль над внутренними факторами, такими как коммуникационный климат, стресс и выгорание риелторов [9, с. 5]. Таким образом, тип рынка становится значимым контекстуальным модератором в модели профессионального выгорания.

Сравнительный анализ профессионального выгорания риелторов в условиях различных типов рыночных систем

Профессиональное выгорание риелторов на стабильных рынках недвижимости. В условиях стабильных рынков недвижимости (США, Канада, ЕС, Австралия, Швеция) доминирующие факторы выгорания смещаются в сторону внутренней динамики работы и личностных особенностей риелтора. Основными стрессорами в таких условиях становятся «высокая рабочая нагрузка» и «конкуренция» в условиях насыщенного рынка, «эмоциональное истощение» от рутинного, хотя и интенсивного, общения с клиентами, а также «рутинизация» деятельности после первоначального энтузиазма, когда задачи теряют новизну [5; 8]. Исследования в стабильных условиях показывают, что хронически проблемными областями являются «нагрузка» и «справедливость» (например, в распределении клиентов или внутрикорпоративных возможностей), даже вне явных кризисов [11]. Даже на стабильном рынке значимыми предикторами выгорания остаются молодой возраст, большое количество рабочих часов в неделю и низкое чувство связности [12].

В Швеции, несмотря на стабильную и высоко регулируемую институциональную рамку, отрасль сталкивается с проблемами, ведущими к выгоранию: высокой конкуренцией, большой нагрузкой, требованиями доступности и плохой адаптацией новых риелторов [3, с. 356-357]. Ключевыми факторами выгорания на стабильных рынках также выступают «конфликт между работой и семьёй», вызванный ненормированным рабочим днём, и «несоответствие между ожиданиями и реальностью» у новичков относительно дохода и графика работы [3, с. 353-354]. В США (стабильный докризисный период 2004-2019 гг.) даже на стабильном рынке личный «финансовый» стресс (банкротство) является распространённым явлением среди риелторов и значимо влияет на их рабочие стратегии и результаты [6, с. 13-15].

Защитные механизмы и институциональные буферы в данном контексте имеют большое значение. Организации могут инвестировать в создание сильной корпоративной культуры, систему наставничества, чёткие карьерные пути и программы обучения. Низкий уровень выгорания связывается с особенностями работы: автономией, отсутствием жесткой иерархии, чётким пониманием своих обязанностей (низкая ролевая неопределенность), а также высокой вовлеченностью владельцев бизнеса [12]. В Канаде (развитая система) - групповая организационная культура, характеризующаяся взаимным доверием, поддержкой и заботой о благополучии риелторов, отрицательно связана с эмоциональным истощением и цинизмом (является примером институционального буфера [7, с. 158, 170].

Ключевыми буферами выступают «социальная поддержка» от коллег и руководства, сильное чувство «сообщества» и разделяемых «ценностей», которые смягчают воздействие рабочих требований [11]. Эффективными мерами являются «ротация обязанностей» и «строгое ограничение рабочего времени», препятствующие накоплению усталости [8]. В Швеции применяется «ужесточение образовательных требований» для улучшения навыков, а профессиональные ассоциации предоставляют поддержку в виде юридических консультаций и обучения [3, с. 357-360].

Важным защитным институциональным буфером на стабильных рынках выступает «уровень заработной платы», который оказывает значительное негативное влияние на намерение оставить работу [9, с. 11]. Ещё одним ключевым защитным механизмом является «организационная идентификация», усиливаемая позитивным коммуникационным климатом, которая сильно снижает намерение уволиться [9, с. 11]. Для систем с формирующимся рынком, находящихся в стабильной фазе, характерна аналогичная картина, однако защитные институциональные буферы могут быть менее развиты в силу молодости самого рынка и профессии. Положительная экономическая конъюнктура сама по себе выступает важным буфером, снижающим стресс [12].

Профессиональное выгорание риелторов на нестабильных рынках недвижимости. На нестабильных рынках, которые могут возникать в любом типе рыночной системы (например, в развитых системах во время ипотечного кризиса 2008-2009 гг. в США, или в формирующихся рынках в периоды макроэкономической турбулентности, как на Тайване, или в условиях хронической нестабильности в развивающихся системах), к универсальным факторам выгорания добавляется мощный внешний стрессор - «экономическая неопределённость и кризис». Это резко усиливает все компоненты синдрома. «Эмоциональное истощение» усугубляется хроническим стрессом от срывов сделок, потери доходов и необходимости работать больше и усерднее для поддержания дохода [12; 16, с. 55]. «Цинизм (деперсонализация)» становится выраженной защитной реакцией на хаотичную среду, проявляясь в негативном, обезличенном отношении к клиентам как к источнику проблем [14; 8]. Возрастает риск «компенсаторного поведения» [8].

Исследование, проведённое в одном из штатов США (Новая Англия) в период резкого падения цен и объёмов продаж, показало, что риелторы сталкиваются с повышенным уровнем стресса из-за взаимодействия с дистресcированными клиентами - продавцами, теряющими деньги, и покупателями, не способными получить финансирование [19]. Исследование, проведенное в начале 2008 года на фоне общенационального спада рынка недвижимости в США, подтверждает, что внешняя экономическая неопределённость усугубляет страх профессиональной неудачи и напрямую влияет на компонент «редукции личных достижений» [16]. В условиях экономического спада текучесть среди риелторов особенно высока [9, с. 2]. На нестабильных рынках, доминирующим фактором выгорания становится не просто рабочий стресс, а его сочетание с крайней «неопределённостью дохода» и «страхом потери работы», что усиливает финансовую тревогу, являющуюся мощным катализатором эмоционального истощения.

В таких условиях центральную роль начинает играть сфера «ценностей». Конфликт между личными профессиональными ценностями риелтора (качественное обслуживание, этичность) и вынужденными практиками в условиях борьбы за выживание (агрессивные продажи, давление на клиента, компромиссы) становится мощным самостоятельным источником дистресса и ведёт к выгоранию [11]. На нестабильных рынках, где доминирует давление на результат, вероятно усиление рациональной организационной культуры, напрямую связанной с ростом эмоционального истощения и цинизма через такие медиаторы, как нерегулярный график и высокие психологические требования [7, с. 170-173]. Исследования показывают, что в периоды нестабильности резко падают оценки «сообщества» и «справедливости», разрушаются социальные связи [11]. Для развивающихся систем с низкими доходами нестабильность может быть хроническим состоянием, что формирует перманентно высокий базовый уровень стресса у риелторов, усугубляемый слабостью формальных институтов поддержки.

Защитные механизмы в условиях нестабильности претерпевают изменения. Доступ к традиционным организационным ресурсам (высокие гарантированные бонусы, карьерный рост) сокращается. Однако, согласно теории сохранения ресурсов (COR), в условиях угрозы даже скромные ресурсы приобретают повышенную ценность [5]. Поэтому критически важными становятся «поддержка коллектива», неформальная взаимопомощь, «информационная прозрачность» со стороны руководства и возможность взять перерыв для восстановления [8]. Поддержка руководителя выступает ключевым организационным буфером, снижающим межличностные конфликты и, как следствие, эмоциональное истощение [10].

Исследования, однако, показывает, что на нестабильных рынках «коммуникационный климат» может не смягчать влияние стресса на выгорание и влияние выгорания на намерение уволиться, что может быть особенностью отрасли: когда выгорание, вызванное стрессом, уже наступило, риелторы увольняются независимо от качества коммуникаций [9, с. 11-13]. В нестабильных условиях этот эффект может усугубляться. Единственным стабилизирующим фактором может оставаться «уровень зарплаты», но на нестабильных рынках его поддержание может быть затруднено [9, с. 11]. Адаптационным паттерном может стать активный поиск и мобилизация личных ресурсов, самообучение и развитие психологических ресурсов, таких как чувство связности (SOC), которое помогает находить смысл в трудностях [12]. В таких условиях интервенции должны быть направлены не только на управление эмоциональным трудом, но и на предоставление институциональных и образовательных буферов, например, обучение финансовому планированию и адаптивным стратегиям совладания в периоды спада [16, с. 52-53].

Сравнительные характеристики профессионального выгорания риелторов в условиях различных типов рыночных систем. На основе синтеза данных из анализируемых источников можно систематизировать сравнительные характеристики выгорания риелторов в зависимости от стабильности рынка. На стабильных рынках (например, Австралия, Швеция, США в докризисный период, Тайвань в стабильной фазе) уровень эмоционального истощения может быть относительно низким и обусловлен главным образом «рутинной нагрузкой», интенсивным общением с клиентами и конкуренцией [5; 12]. Однако даже в этих условиях личные стрессовые события, такие как банкротство, могут провоцировать значительные изменения в производительности и косвенно указывать на эмоциональное напряжение [6]. Выраженность профессиональной редукции (снижения эффективности) на стабильных рынках умеренная, связана с потерей интереса, «рутинизацией» и ощущением «профессионального застоя» [8]. Выраженность деперсонализации (цинизма) на стабильных рынках умеренная или низкая, может проявляться как отстранённость при сохранении в целом профессионального отношения [12]. Исследование Rawlins (2008) в условиях формирующегося кризиса в США показало, что уровень деперсонализации не был статистически значимо связан с эмоциональной диссонанцией, что может говорить о сохранении личностного отношения к клиентам [16].

На нестабильных рынках (например, США и Тайвань в период кризиса) уровень эмоционального истощения становится очень высоким, усугублённым «хроническим стрессом» от экономической неопределённости, страха потери дохода и нестабильности занятости [5; 10; 12; 16]. Высокий уровень «циничного, обезличенного отношения к клиентам» как к источнику проблем является распространённой защитной реакцией на хаотичную среду [8; 14]. На нестабильных рынках профессиональной редукции (снижение эффективности) - высокая, так как является следствием «тотального истощения» и «дистанцирования от работы», подрывающих веру в собственную компетентность [5]. При этом редукция достижений может иметь парадоксальную связь с эмоциональным усилием, так как глубокие эмоциональные проживания могут не приводить к финансовому результату, порождая чувство неудовлетворенности [16, с. 50-51]. Ключевые различия заключаются в интенсивности и характере стрессоров: на стабильном рынке стрессоры больше связаны с рутинной эмоциональной работой и авралами, на нестабильном - с экзистенциальными угрозами доходу и карьере, усиленными макроэкономической турбулентностью [12].

Ключевые паттерны профессионального выгорания риелторов в условиях различных типов рыночных систем. Взаимодействие типа рыночной системы и уровня её стабильности порождает характерные паттерны выгорания. «Устойчивый паттерн» формируется на стабильных рынках в развитых системах (Австралия, Швеция, США в стабильной фазе) или в длительные стабильные фазы в формирующихся системах при наличии развитых институциональных буферов, таких как групповая организационная культура [7, с. 170]. Он развивается постепенно, через «накопление усталости» и «рутинизацию» деятельности. Доминирует компонент истощения при относительно контролируемых цинизме и редукции достижений. Высокие требования компенсируются адекватными ресурсами (поддержка, автономия, организационная идентификация, стабильный доход) [5; 9; 12]. Однако даже в условиях устойчивого паттерна, как в Швеции, могут наблюдаться глубоко укоренённые отраслевые проблемы, ведущие к постоянной убыли кадров [3, с. 360].

«Кризисный паттерн» возникает на нестабильных рынках в любом типе системы (кризисы в развитых странах и хроническая нестабильность в развивающихся) при отсутствии или коллапсе буферных систем и доминировании рациональной организационной культуры [7, с. 170-173]. Он имеет «взрывной характер», быстро прогрессируя от истощения к поведенческим и когнитивным нарушениям. Характерен высокий уровень всех трёх компонентов, особенно цинизма. Наблюдается сочетание «высоких требований - низких ресурсов». Центральную роль играет «конфликт ценностей» [5; 10; 11; 19]. Защитная роль организационных факторов (коммуникационный климат) ослабевает, ключевым сдерживающим фактором может оставаться материальная компенсация, но её поддержание затруднено [9]. «Адаптационный паттерн» возможен на нестабильных рынках при наличии сильных неформальных или сохранившихся формальных буферов (сплочённый коллектив, поддерживающее руководство) или развивающей организационной культуры [7, с. 172]. Он характеризуется «активной мобилизацией имеющихся ресурсов» для противодействия стрессу. Риелторы могут заниматься «созданием работы» (job crafting), переопределяя свои задачи и границы. Сохраняется высокий контроль и общие ценности даже в трудных условиях [5]. Чувство связности (SOC) может быть основой такого адаптационного паттерна [12]. Такие паттерны могут возникать в формирующихся рынках, где компании и сотрудники вырабатывают неформальные практики взаимоподдержки и гибкости для смягчения последствий нестабильности.

Интегральная аналитическая модель и механизмы снижения профессионального выгорания риелторов на стабильных и нестабильных рынках недвижимости

Сравнительный анализ, представленный в предыдущих разделах, позволяет синтезировать «интегральную аналитическую модель», которая позволяет объяснить значимость вариативности механизмов снижения выгорания в зависимости от рыночного контекста. В качестве единой аналитической рамки используется интеграция трёх взаимодополняющих теоретических конструктов: ««трёхфакторной модели профессионального выгорания К. Маслач», (MBI)» [14], «модели "Требования-Ресурсы" (JD-R)» [5] и «модели "Областей рабочей жизни"» [11].

Комбинация этих моделей позволяет осуществить многоуровневый анализ: MBI диагностирует манифестацию синдрома (позволяет диагностировать состояние выгорания по компонентам «эмоционального истощения», «деперсонализации» и «редукции профессиональных достижений»), JD-R раскрывает баланс контекстуальных стрессоров и буферов, а «Области рабочей жизни» идентифицируют ключевые точки дисбаланса между работником и средой.

Сравнительный подход демонстрирует, что эффективность любых механизмов снижения выгорания фатально зависит от их адаптации к макроэкономической фазе: на стабильных рынках акцент смещается на профилактику хронического истощения через развитие организационных ресурсов, тогда как на нестабильных - на экстренную мобилизацию и сохранение ограниченных ресурсов для противодействия экзистенциальным угрозам.

Результаты синтеза представлены в интегральной таблице 1., систематизирующая ключевые параметры модели и контекстно-зависимые механизмы интервенций.

Таблица 1.

Интегральная аналитическая модель и механизмы снижения профессионального выгорания риелторов в контексте рыночной стабильности

Разработанная интегральная модель наглядно демонстрирует, что «контекстно-зависимые механизмы снижения выгорания» являются производными от системного взаимодействия фазы рыночного цикла (стабильность или нестабильность), организационных условий и индивидуального состояния. На стабильных рынках организация обладает ресурсами для стратегических инвестиций в профилактику, направленных на балансировку «областей рабочей жизни» и укрепление институциональных буферов. На нестабильных рынках фокус смещается в сторону тактического управления кризисом через защиту и активацию наиболее доступных социальных и личностных ресурсов, поскольку традиционные организационные буферы теряют эффективность [9].

Представленный подход ориентирован на отказ от поиска универсальных решений в пользу динамичной, контекстуально-чувствительной системы интервенций, интегрирующей макроэкономический, организационный и индивидуальный уровни анализа. Практическая ценность интегральной аналитической модели состоит в предоставлении руководителям агентств и отраслевым ассоциациям аналитического инструмента для разработки дифференцированных программ поддержки психического благополучия риелторов в условиях как предсказуемости, так и неопределённости рынка недвижимости.

Заключение

Выявлено, что профессиональное выгорание у риелторов; его структура, интенсивность и динамика существенно модифицируются под влиянием макроэкономической фазы рыночного цикла. На стабильных рынках доминирует устойчивый паттерн выгорания, характеризующийся постепенным накоплением эмоционального истощения на фоне рутинной высокой нагрузки и конкуренции. В условиях нестабильности формируется кризисный паттерн, отличающийся взрывным ростом всех компонентов выгорания, особенно цинизма и эмоционального истощения.

Научная новизна исследования заключается в формирования интегральной аналитической модели, которая системно увязывает макроэкономический контекст, организационные условия и индивидуальные проявления выгорания. Предложен сравнительный анализ паттернов выгорания риелторов в зависимости от типа рыночной системы и уровня её стабильности. Выявлены и концептуализированы контекстно-зависимые механизмы снижения выгорания, что расширяет теоретические представления о его детерминации, выходя за рамки традиционного фокуса на индивидуальных и микросоциальных факторах.

Практическая значимость исследования заключается в предоставлении руководителям агентств, отраслевым ассоциациям, а также регуляторам рынка недвижимости аналитического инструмента для разработки дифференцированных программ поддержки психического благополучия риелторов. Результаты также могут быть полезны для системы профессионального образования и переподготовки риелторов, включая модули по управлению стрессом и финансовому планированию в условиях неопределённости.

Ограничения исследования связаны прежде всего с его теоретико-аналитическим характером. Разработанная модель требует дальнейшей эмпирической верификации в различных региональных и институциональных контекстах, включая формирующиеся и развивающиеся рынки недвижимости. Анализ опирался преимущественно на исследования, проведённые в странах с развитыми рыночными системами, что может обуславливать некоторую специфику выводов. Дальнейшие исследования могут быть ориентированы на изучении эффективности конкретных интервенций по снижению выгорания, адаптированных к различным фазам рыночного цикла, включая оценку их экономической отдачи для компаний.