Исследование современных тенденций развития рынка недвижимости в Краснодарском крае

Введение

Изучение рынка недвижимости и его изменений позволяет оптимизировать процессы принятия решений в строительстве и разработке стратегий в сфере недвижимости.

Жилищное строительство и связанные с ним отношения представляют собой приоритетную область государственного и муниципального управления. Обеспечение граждан качественным жильем является ключевым направлением внутренней политики России и важной задачей для всех уровней власти. Взаимодействие между органами государственной власти и местного самоуправления в сфере жилищного строительства реализуется в контексте реализации национальных проектов.

Для успешного выполнения таких проектов необходимо активное участие муниципальных властей. Основной задачей остается повышение эффективности местного самоуправления, а также устранение несогласованности между регионами и муниципалитетами.

Органы местного самоуправления активно участвуют в реализации мероприятий региональных проектов в различных областях, включая жилищное строительство, городскую инфраструктуру, здравоохранение, демографию, образование и многие другие.

Национальные проекты.

В период с 2019 по 2024 годы в России был реализован национальный проект «Жилье и городская среда», охватывающий ряд федеральных проектов, включая «Жилье», «Формирование комфортной городской среды», «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» и «Ипотека». Краснодарский край принимал активное участие в реализации этого национального проекта [1].

В рамках реализации этого национального проекта были определены следующие задачи:

– предоставление возможности семьям со средним уровнем дохода приобрести жилье по доступной цене, а также формирование благоприятных условий для покупки или строительства жилой недвижимости с помощью ипотечного кредита;

– увеличение объёма, строящейся жилой недвижимости;

– улучшение комфорта и качества городской среды;

– сокращение жилой недвижимости, которая непригодна для проживания;

– оптимизация финансовых механизмов в сфере жилой недвижимости;

– модернизация в сфере строительства жилой недвижимости;

– разработка инструментов для создания комфортной городской среды.

При анализе реализации национального проекта «Жилье» за 9 месяцев 2024 года по Краснодарскому краю, следует отметить, что показатели объема ввода жилья в эксплуатацию составляли 5130,9 тыс. м² или 94,0 % к соответствующему периоду 2023 года. С января по сентябрь 2023 года на территории Краснодарского края введено в эксплуатацию жилых помещений общей жилой площадью 5461,0 тыс. м² или 95,1 % к соответствующему периоду 2022 года [2]. Снижение объемов ввода жилья в 2024 году обусловлено тем, что застройщики завершили строительство объектов недвижимости еще в 2023 году. К числу ограничивающих факторов для развития строительства жилой недвижимости в Краснодарском крае относится изменения, которые внесли в Градостроительный кодекс, касающихся строительства многоквартирных домов в рамках комплексного развития территорий [2].

Затраты, связанные с неэффективным управлением и принятием решений, могут достигать значительных размеров, особенно в сфере жилищного строительства. К ним относятся: финансовые убытки, снижение заработных плат, уровень безработицы и сопутствующие социально-экономические проблемы.

Инструментарий ситуационного управления.

Для эффективного управления и принятия решений в сфере недвижимости необходим многоступенчатый подход, включающий в себя исследования рынка недвижимости и разработка инструментария ситуационного управления [3,4].

Инструментарий ситуационного управления состоит из разработки: диагностической модели и алгоритма оценки удовлетворенности клиентов жильем [5]; методического подхода к оценке и управлению удовлетворенностью клиентов в сфере жилой недвижимости [6]; методического подхода управления рисками при инвестициях в сферу недвижимости [7]; алгоритма решения ситуационных задач управления в сфере недвижимости с применением электронной платформы [8]; методического подхода определения маркетинговой стратегии предприятия [9].

Рассматривая проблему обеспечения граждан жилой недвижимостью на уровне отдельных регионов, возникает необходимость исследования и оценки состояния строительной индустрии и сопряженной с ней промышленности строительных материалов, которая ощущает на себе определенное влияние санкционных ограничений [10].

Исследование рынка недвижимости Краснодарского края за последнее время приобрело особую актуальность. Это обусловлено демографическими факторами, ростом спроса и предложения на рынке жилья, значительным увеличением цен за один квадратный метр, а также географической близости к морю. Краснодарский край является одним из наиболее привлекательных регионов для инвестиций в недвижимость.

В рамках данного исследования были проанализированы средние цены одного квадратного метра общей площади жилых помещений разных типов на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости Краснодарского края в IV квартале с 2021 по 2024 годы (таблица 1).

По данным департамента строительства Краснодарского края [2] цена за квадратный метр общей площади жилых помещений типового класса по первичному и вторичному рынку жилья с 2021 по 2024 годы выросла. Цены типового жилья на первичном рынке за 2022 год по сравнению с 2021 годом выросли на 18,92%, а в 2023 году по сравнению с 2022 годом выросли на 20,06%. В 2024 году цены типового жилья на первичном рынке уменьшились по сравнению с 2023 годом на 0,44%.

Увеличение цен за один квадратный метр типового жилья вторичного рынка наблюдается в 2022 году по сравнению с 2021 годом в 2,3 раза, а в 2023 году по сравнению с 2022 годом цена увеличилась на 3,26%. В 2024 году цена за 1 м² жилья увеличилась по сравнению с 2023 годом на 3,16%.

Цена за 1 м² улучшенного жилья на первичном рынке также выросла в 2022 году по сравнению с 2021 годом на 17,91%, а в 2023 году по сравнению с 2022 годом на 10,43%. В 2024 году средняя цена 1 м² жилья на первичном рынке возросла по сравнению с предыдущим годом на 9,28%. По вторичному рынку жилья улучшенного типа в 2022 году наблюдалось значительное увеличение цены в 2,7 раза по сравнению с 2021 годом, а в 2023 году по сравнению с предыдущим годом цена снизилась на 12,86%. В 2024 году цена 1 м² вторичного рынка жилья улучшенного качества увеличилась на 2,62%.

Таблица 1 – Средние цены 1 м² общей площади жилых помещений разных типов на рынке жилья Краснодарского края, руб.

Цены на жилье элит-класса на первичном рынке увеличились с 2021 года по 2024 год на 90,10%, а на вторичном рынке увеличение наблюдалось с 2021 года по 2024 год в 2,3 раза.

На рисунке 1 приведена динамика изменения средней цены одного квадратного метра жилья разных типов на первичном рынке недвижимости в Краснодарском крае.

Исследование изменения цен за 1 м² жилья на первичном рынке показал, что цены на типовое жилье за четыре года постепенно увеличивались (рисунок 1). Типовое жилье (эконом-класса) на первичном рынке – это доступные не дорогие, по сравнению с другим типом жилья, новостройки, обладающие минимальным набором опций. Строится такое жилье в районах, удаленных от центра. Чаще всего это типовые многоэтажки с небольшими детскими площадками, газоном и скамейками. Такое жилье в основном приобретает население с низкой покупательской способностью, у которых нет возможности приобрести более комфортное жилье.

Источник: составлено автором.

Рисунок 1 – Динамика изменения средней цены 1 м² жилья на первичном рынке недвижимости в Краснодарском крае, руб ^[1]

При исследовании изменения цены за 1 м² улучшенного типа (бизнес-класс) жилья на первичном рынке отмечалось, что цена увеличивалась с каждым годом (рисунок 1). Улучшенное жилье (бизнес-класс) – это жилье более камфорное и удобное по сравнению с жильем эконом-класса. В большинстве случаев такое жилье располагается ближе к центру, в престижных районах города. Чаще всего это жилье с просторными квартирами, качественными стеклопакетами, свободной планировкой, высокими потолками, лоджиями и балконами. На первых этажах располагаются магазины, фитнес-центры, кафе, салоны красоты. Жилой объект находятся под наблюдением или охраной, имеются специальные парковки. Такую недвижимость нередко покупают в инвестиционных целях наиболее обеспеченные слои населения для сохранения и увеличения капитала, которые готовы платить за дополнительные качество и удобства.

Прежде чем исследовать стоимость одного квадратного метра жилья элит-класса на первичном рынке, опишем его характеристику. Жилье элит-класса – это самый дорогой класс недвижимости. Данную недвижимость строят на дорогой земле – это центр города, рядом с парками, школами, детскими садами, спортивными комплексами. Это жилье со свободной планировкой, с энергосберегающими стеклопакетами, с полной отделкой и мебелью. Имеется холл и ресепшен, прилегающая территория ограждена, имеются камеры наблюдения, служба охраны. К каждой квартире закреплено место на подземном или наземном паркинге. Такое жилье приобретает часть населения с очень большими доходами и возможностями. Так стоимость квартир элит-класса за четыре года на первичном рынке заметно менялась в этом сегменте. В 2022 году резко выросла цена за один квадратный метр такого жилья по сравнению с 2021 годом, а в 2023 году наблюдалось уменьшение цены. В 2024 году цена за один квадратный метр жилья элит-класса увеличилась по сравнению с предыдущим годом (рисунок 1).

Изменение цен на жилье на вторичном рынке в Краснодарском крае с 2021 года по 2024 год представлено на рисунке 2. Видно, что все типы рассматриваемого жилья в 2021 году имели показатели ниже, чем за этот же период на первичном рынке жилья. В 2022 году вторичный рынок показал значительное увеличение всех показателей по разным типам жилья по сравнению с таким же периодом, на первичном рынке. В 2022 году стоимость одного квадратного метра жилья на вторичном рынке увеличилась для всех типов недвижимости. Аналогичный рост цен наблюдается на типовое и улучшенное жилье на вторичном рынке в 2023 году по сравнению с аналогичным периодом на первичном рынке. В 2024 году средняя цена 1 м² жилья типового и улучшенного на вторичном рынке увеличилась. Жилье элит-класса снизило цену за один квадратный метр на 1577 рублей.

Источник: составлено автором.

Рисунок 2 – Динамика изменения средней цены 1 м² жилья на вторичном рынке недвижимости в Краснодарском крае, руб ^[2]

Формирование цен на жилую недвижимость осуществляется рыночным механизмом и определяется воздействием множества факторов. К числу определяющих факторов относятся: соотношения между потребностью в жилых помещениях и количеством доступного жилья на рынке; платежеспособность граждан; издержки, связанные с возведением зданий, включая удорожание стройматериалов; действия правительственных инициатив в жилищной сфере.

Анализ ввода в эксплуатацию жилых помещений в Краснодарском крае

Проанализируем объем ввода в эксплуатацию жилых помещений в Краснодарском крае.

Согласно представленным данным по Краснодарскому краю в таблице 2 можно сделать вывод, что показатель абсолютного прироста ввода в эксплуатацию помещений увеличивался с 2021 года по 2023 год. Темп прироста в 2022 году по сравнению с предыдущим годом увеличился на 20,84%. С 2023 года началось снижение показателей ввода жилья в эксплуатацию и темп прироста составил всего 0,63% по сравнению с 2022 годом. Снижение показателей в 2023 году связано с нестабильной экономической обстановкой, высокой стоимостью материалов для строительства, ужесточением условий выдачи разрешительных документов и санкциями. В 2024 году абсолютный показатель «ушел в минус» и снизился на 958,4 тыс. м² жилых помещений, соответственно и темп прироста снизился на 12,55%.

Объем ввода в эксплуатацию жилых помещений в Краснодарском крае в 2021 году составил 6283,1 тыс. м², это на 1158,8 тыс. м² больше чем за предыдущий 2020 год. По данным Департамента строительства Краснодарского края в 2020 году объем ввода жилья в эксплуатацию составлял 5124,3 тыс. м² [2]. Это связано с тем, что часть сданных объектов в 2021 году получили разрешение на строительство за долго до того, как процедура выдачи документов усложнилась.

В 2022 году объем ввода в эксплуатацию жилых помещений составил 7592,6 тыс. м² жилых помещений, это на 1309,5 тыс. м² жилых помещений больше чем в 2021 году. В 2022 году наблюдался спад темпов роста ввода в эксплуатацию жилья из-за сложности с выдачей разрешительных документов, падением покупательского спроса и пандемии. В 2023 году показатель ввода в эксплуатацию жилья незначительно увеличился по сравнению с предыдущим годом на 47,8 тыс. м² и составил 7640,4 тыс. м². В 2023 г в Краснодарском крае продолжается снижение темпов ввода жилья в эксплуатацию из-за нестабильной экономической обстановки, высокой стоимости материалов для строительства, ужесточения условий выдачи разрешительных документов, санкций. Показатели ввода в эксплуатацию жилья в 2024 году снизились на 12,55 % или на 958,4 тыс. м² по сравнению с предыдущим годом. (таблица 2).

Снижение показателей в 2024 году можно описать сдерживающими факторами развития жилищного строительства в Краснодарском крае такими как: изменения, внесенные в Градостроительный кодекс в рамках (КРТ); сложность с выдачей разрешительных документов; отмена программ льготного кредитования; повышение процентных ставок по ипотечным кредитам; рост цен на первичном рынке жилья; недостаточный объем технологических мощностей и рабочей силы.

Таблица 2 – Объем ввода в эксплуатацию жилых помещений в Краснодарском крае

На рисунке 3 представлена динамика изменения показателей ввода в эксплуатацию жилых помещений в Краснодарском крае 2021-2024 гг.

Источник: составлено автором.

Рисунок 2.3 – Динамика ввода в эксплуатацию жилых помещений в Краснодарском крае 2021-2024 гг.

В таблице 3 представлены показатели развития рынка жилья г. Краснодара. На рисунке 4 представлена их динамика за последние три года.

Таблица 3 – Показатели развития рынка жилья г. Краснодара 2022-2024 гг.

Источник: составлено автором

Рисунок 4 – Динамика развития рынка жилья г. Краснодара

Строительный рынок в Краснодарском крае за 2024 год подвергся ряду изменений таких как: закрытие программы льготной ипотеки; ключевая ставка Центрального банка России была увеличена до 21%; повысились цены на недвижимость более чем в два раза; увеличился разрыв в цене между первичным и вторичным жильем разного типа, повысилось инфляционное давление. Несмотря на все сложности данного периода, интерес к жилой недвижимости в Краснодарском крае значительно вырос. Рассмотрим более детально как развивался рынок жилья столицы региона города Краснодара и городов-курортов Анапа и Сочи с 2022 года по 2024 год.

В таблице 4 представлены показатели развития рынка жилья г. Анапа.

Анализируя развитие рынка жилья в городе Краснодаре за период с 2022 года по 2024 год, можно сказать, что количество домов, введенных в эксплуатацию снизилось на половину в 2024 году с отрицательным приростом в 50,26%.

В городе Анапа (таблица 4) количество введенных домов в эксплуатацию не изменилось по сравнению с 2022 годом. В 2023 году наблюдалось увеличение данного показателя. Динамика изменения показателей по г. Анапа представлена на рисунке 5.

Таблица 4 – Показатели развития рынка жилья г. Анапы 2022-2024 гг

По динамике развития рынка жилья в городе Сочи (таблица 5) можно сказать что показатели ввода в эксплуатацию домов здесь самые низкие среди предыдущих рассматриваемых городов и составляет в 2024 году всего 18 домов с отрицательным приростом в 83,18%.

Источник: составлено автором.

Рисунок 5 – Динамика развития рынка жилья г. Анапа

Таблица 5 – Показатели развития рынка жилья г. Сочи 2022-2024 гг.

Динамика изменения показателей развития рынка жилья г. Сочи за 2022-2024 годы представлена на рисунке 6.

.

Источник: составлено автором.

Рисунок 2.6 – Динамика развития рынка жилья г. Сочи

Анализируя объем ввода в эксплуатацию жилых помещений в Краснодарском крае можно сделать вывод, что в 2024 году наблюдается снижение данного показателя.

Строительный рынок в Краснодарском крае за 2024 год подвергся ряду изменений таких как: закрытие программы льготной ипотеки; ключевая ставка Центрального банка России была увеличена до 21%; повысились цены на недвижимость более чем в два раза; увеличился разрыв в цене между первичным и вторичным жильем разного типа, повысилось инфляционное давление. Несмотря на все сложности данного периода, интерес к жилой недвижимости в Краснодарском крае значительно вырос

Заключение

Основываясь на выполненном исследовании, можно утверждать, что рынок жилья в Краснодарском крае демонстрирует следующие тенденции с 2021 по 2024 годы:

– на первичном рынке жилой недвижимости наблюдается увеличение средней цены 1 м² жилья разных типов. Стоимость одного квадратного метра жилья элит-класса за данный период увеличилась почти в два раза;

– на вторичном рынке недвижимости средняя цена 1 м² типового жилья возросла в 2,5 раза.

Ожидается, что быстрый рост цен на жилую недвижимость в регионе в ближайшем будущем может привести к снижению покупательской активности и увеличению спроса на типовое жилье, особенно на более доступные варианты, расположенные дальше от центральных районов городов.

Сфера жилой недвижимости Краснодарского края с 2021 года по 2024 год столкнулась с негативными тенденциями, которые оказали влияние на среднюю цену жилья за один квадратный метр и объем ввода в эксплуатацию жилой недвижимости. Для уменьшения негативных тенденций необходимо выработать подходы к управлению недвижимостью в различных ситуациях, которые могут быть в сфере управления недвижимостью и разработать инструментарий ситуационного управления, который будет включать модель диагностической оценки удовлетворенности потребителей объектами жилой недвижимости в условиях развивающейся бизнес-экосистемы [5] и методический подход оценки удовлетворенности клиентов жилой недвижимостью [6,11].

[1] Рисунок составлен автором на основе данных источника: Официальный сайт Департамента строительства в Краснодарском крае / Режим доступа // https://depstroy.krasnodar.ru/activity/stroitelstvo/statisticheskie-dannye-stroitelnogo-kompleksa

[2] Рисунок составлен автором на основе данных источника: Официальный сайт Департамента строительства в Краснодарском крае / Режим доступа // https://depstroy.krasnodar.ru/activity/stroitelstvo/statisticheskie-dannye-stroitelnogo-kompleksa