Анализ влияния макроэкономических факторов на рынок жилой недвижимости Самарской области (2023–2025 гг.)

Введение. Актуальность темы исследования обусловлена

– динамичностью макроэкономической среды (рост ключевой ставки, усиление инфляционного давления, изменение потребительского поведения и др.);

– региональной спецификой рынка недвижимости Самарской области как крупнейшего промышленного и агломерационного центра;

– практической значимостью исследования, результаты которого могут быть использованы региональными органами власти при формировании жилищной политики, инвестиционных и девелоперских проектов.

Вопросами функционирования и развития инвестиционно-строительной сферы и рынка недвижимости активно занимаются отечественные и зарубежные исследователи. Е.П. Акри, К.Ю. Доладов, А.Д. Корнилова исследуют механизмы развития и тенденции строительной отрасли в условиях санкционного режима [1; 2]. Особенности развития строительной отрасли в Самарской области рассматривают в своих трудах Е.И. Горюнов, Е.П. Гусакова, П.А. Богатов [9]. Султанов А.А. в своих трудах изучает проблемы развития индивидуального жилищного строительства в регионах России [21], а Барабанова А.А., Шумаков С.В., Вильгута О.Ф. – перспективы инвестирования в жилую недвижимость [5]. Современное состояние рынка жилой недвижимости в России исследует А.А. Волков [7].

Князева И.В., Горевая Е.С., Казаржевская В.С. анализируют состояние конкуренции на рынке жилищного строительства в контексте ключевых трендов [14]. Анализу факторов, влияющих на стоимость жилья в городе Костроме, с использованием методов корреляционно-регрессионного и факторного анализа, посвящена статья С.М. Глуховой и А.Ю. Чернова [8].

Вопросы влияния денежно-кредитной политики на финский рынок жилья рассматривает С. Розенберг [25], влияния рынка арендного жилья на макроэкономическую стабильность – М. Рубашек, М. Рубио [26]. Изучением актуальных проблем правового регулирования деятельности субъектов рынка недвижимости занимается Ф.Ф. Шпанагель [23].

Несмотря на обширную исследовательскую базу, существует потребность в актуализированном анализе влияния изменяющихся макроэкономических условий 2023–2025 гг. на рынок жилой недвижимости в связи с ужесточением политических санкций, характеризующихся значительными колебаниями ключевой ставки, инфляционным давлением.

Целью данного исследования является анализ влияния макроэкономических факторов на рынок жилой недвижимости Самарской области за период с 2023 по 2025 гг.

Объект исследования – рынок жилой недвижимости Самарской области. Предметом исследования являются экономические отношения и макроэкономические факторы, влияющие на рынок жилой недвижимости Самарской области за период с 2023 по 2025 гг.

В исследовании применялись следующие методы: метод анализа и синтеза, анализа нормативно-правовых актов, экономической и научно-методической литературы по проблеме исследования, методы статистического анализа, графического и табличного представления данных, др.

Научная новизна исследования заключается в комплексном анализе влияния комплекса макроэкономических факторов на рынок жилой недвижимости Самарской области в 2023–2025 гг., а также в систематизации взаимосвязей между макроэкономическими факторами и рыночными индикаторами жилья в условиях современного российского рынка и действия санкций.

Основная часть. Рынок недвижимости как часть региональной экономики формируется под воздействием широкого спектра макроэкономических факторов: динамики валового регионального продукта, уровня доходов населения, инфляционных процессов, процентных ставок, инвестиционной активности, строительных темпов и демографических показателей.

Для наглядного представления сложной системы взаимосвязей между макроэкономическими факторами и рынком жилой недвижимости представлена схема на рисунке 1.

Внешняя макроэкономическая среда представлена следующими факторами:

1. Геополитическая ситуация – это внешний шок, влияющий на общую макроэкономическую стабильность.

2. Валовой региональный продукт отражает общее экономическое состояние региона, стимулирует или сдерживает занятость и уровень реальных доходов населения.

3. Занятость и реальные доходы населения – это ключевой источник формирования платежеспособного спроса на жилье.

4. Инфляция (индекс потребительских цен) прямо влияет на покупательную способность населения региона и на стоимость строительных материалов и работ, увеличивая издержки застройщиков.

5. Колебания валютного курса воздействуют на стоимость импортных строительных материалов и оборудования, а соответственно, и на общую стоимость строительства.

6. Демографические показатели (естественный прирост, миграция, изменение возрастной структуры населения) формируют потенциальный спрос на жилье.

Следующий блок в схеме – денежно-кредитная политика ЦБ РФ. Одним из главных инструментов монетарной политики является ключевая ставка ЦБ, которая напрямую определяет ипотечные ставки для населения и стоимость заемных средств для застройщиков.

Источник: Составлено авторами.

И наконец, блок «Рынок жилой недвижимости представлен следующими составляющими:

1. Спрос на жилье формируется под влиянием платежеспособного населения, доступности ипотеки и долгосрочного потенциального спроса.

2. Строительная активность зависит от стоимости строительства, доступности кредитов для застройщиков и уровня инвестиций в жилищное строительство.

3. Предложение жилья на рынке – это прямой результата строительной активности.

4. Средняя цена жилья формируется в результате динамического равновесия спроса и предложения.

5. Количество сделок отображает общую активность рынка, зависит от спроса и предложения.

6. Инвестиционная привлекательность жилья формируется на основе динамики цен и может стимулировать дальнейшие инвестиции в строительство.

Проанализируем влияние основных макроэкономических факторов на развитие рынка жилья в Самарской области в период с 2023 по 2025 гг..

Как показывают данные Росстата и Самарстата, в 2023–2025 гг. в Самарской области наблюдалась противоречивая, но в целом устойчивая макроэкономическая динамика, оказывающая многоаспектное влияние на рынок жилой недвижимости. Индекс физического объёма ВРП в 2023 г. составил 105,3 % к уровню предыдущего года, демонстрируя рост региональной экономики. Уровень безработицы стабилизировался на уровне 2 %, что свидетельствует о высокой занятости и стабильности на рынке труда [16]. Одновременно наблюдается и рост среднемесячной номинальной начисленной заработной платы с 58,1 тыс. руб. в 2023 г. до 73,9 тыс. руб. в 2025 г., что в реальном выражении дало прирост покупательной способности и явилось ключевым фактором поддержания спроса на жилье [22]. Эти макроэкономические изменения оказали непосредственное влияние на динамику спроса и цен на недвижимость, особенно в сегменте жилья. Рост доходов при умеренной инфляции способствовал стабилизации потребительской уверенности населения. В результате сохранялась высокая активность покупателей недвижимости.

Наряду с вышеприведенными позитивными тенденциями, рынок недвижимости столкнулся с ужесточением денежно-кредитной политики. По данным Банка России, ключевая ставка

в 2023 г. составляла 10,5 %;

в 2024 г. – 18,62 %;

на конец 2025 года прогнозируется средняя величина 16,5% [13].

Столь резкий скачок ключевой ставки в 2024 году, а затем ее умеренное снижение в 2025 году, является критическим фактором, определяющим стоимость и доступность ипотечного кредитования, а заначит, и динамику спроса на жилье. Влияние высокой ставки на рынок было смягчено частично программами льготной ипотеки, однако их условия менялись и охват был ограничен.

Одним из важнейших макроэкономических детерминант рынка недвижимости является уровень инфляции, определяющий реальную покупательную способность населения и стоимость строительства. Для анализа в таблице 1 сопоставлены ключевые макроэкономические показатели Самарской области с динамикой цен на жильё за 2023–2025 гг.

Таблица 1 – Макроэкономические показатели и динамика цен на жильё в Самарской области (2023–2025 гг.)

Из таблицы 1 видно, что темпы роста цен на жильё превышали уровень инфляции и реальной заработной платы. В 2023 году несмотря на относительно высокую инфляцию и рост ключевой ставки во второй половине года, рынок жилья демонстрировал значительный рост цен (+10,9 %), что объясняется инерцией спроса, а также стремлением населения сохранить сбережения, инвестируя в недвижимость.

2024 год стал показательным для проверки устойчивости рынка к ужесточению денежно-кредитной политики. Ключевая ставка достигла максимума. Однако даже при высокой инфляции, на рынке жилья в Самарской области продолжается активный рост цен (+14,2 %). Значительный рост реальной заработной платы (на 11,8 %) компенсировал часть инфляционного давления и поддерживал спрос на рынке жилой недвижимости. В этих условиях рынок показал наибольшую активность, что выражалось в увеличении числа сделок. В частности, как отмечает Управление Росреестра по Самарской области, рекордное количество заявлений на регистрацию права собственности за участниками долевого строительства было зафиксировано в четвертом квартале 2024 года. При этом максимум своего значения – 903 заявления – показатель достиг в декабре 2024 года, это четверть от его годового объема [18].

В 2025 году наблюдается переломный момент. При умеренном снижении инфляции и ключевой ставки замедляется рост реальной заработной платы. Как следствие, наблюдается незначительное снижение средней цены на рынке жилья. Таким образом, накопительный эффект высоких процентных ставок, замедление роста реальных доходов начинают оказывать давление на рынок.

Тем не менее, по данным Управления Росреестра по Самарской области, за первые семь месяцев 2025 года было поставлено на кадастровый учет более 600 тыс. кв. м индивидуального жилищного строительства (примерно 4,5 тысячи индивидуальных жилых домов); пик учетно-регистрационных действий по ИЖС пришелся на июль 2025 года (зарегистрировано 757 домов) [17].

Ипотечная ставка является системным каналом влияния макроэкономических процессов на рынок недвижимости. Уровень кредитных ставок напрямую зависит от монетарной политики государства и определяет объём сделок с использованием заёмных средств.

По данным Банка России и Дом.РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке в Самарской области составляла:

– 8,91 % в 2023 г.,

– 9,89 % в 2024 г.,

– 9,1 % за январь – октябрь 2025 г. [12].

Наибольшее значение средневзвешенной ставки ипотеки наблюдалось в 2024 году, в этот же период происходит наибольшее увеличение средней стоимости жилья в Самарской области (рисунок 2).

Рисунок 2 – Динамика средней цены жилья и средневзвешенной ставки по ипотеке в Самарской области в 2023 –2025 гг.

Источник: Составлено авторами по данным Realtystats [16] и Центрального Банка РФ [19].

Число выданных ипотечных кредитов в регионе сокращается с 40,82 тыс. в 2023 г. до 23,82 тыс. в 2024 г., за первые десять месяцев 2025 года показатель достиг всего лишь 11,8 тыс., что также свидетельствует о дальнейшем сокращении [12].

Средний размер ИЖК, предоставленных физическим лицам, в Самарской области за последние три года не сильно меняется:

– в 2023 году он составил 3,18 млн рублей;

– 2024 году – 3,27 млн рублей;

– 2025 году (январь – октябрь) – 3,18 млн рублей [12].

Объём строительства и инвестиции в основной капитал отражают ответную реакцию предложения на изменение макроэкономической конъюнктуры. По данным Самарстата, в период 2023–2025 гг. в Самарской области вводилось ежегодно около 2 000 тыс. кв. м жилья, что примерно соответствует уровню предшествующих лет (таблица 2). По данному показателю Самарская область в 2023 и 2024 году занимала в Приволжском федеральном округе третье место, уступая лишь Республикам Татарстан и Башкортостан (1-е и 2-е места соответственно).

Таблица 2 – Основные показатели строительной активности в Самарской области (2023–2025 гг.)

В 2023 г. инвестиции в основной капитал региона составили 522,7 млрд руб., в 2024 г. – 568,6 млрд руб., а по итогам девяти месяцев 2025 г. – 231,8 млрд руб. Рост строительной активности был поддержан инвестициями в жилищное и коммерческое строительство.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в Самарской области в 2024 году сократился на 4,4 %, а в процентах к показателю 2023 году составил всего 101,3% (показатель 2023 года по сравнению с 2022 годом составил 106,1 %).

Рост строительной активности коррелирует с общей макроэкономической стабилизацией. Как отмечает аналитический центр «Макроскоп», увеличение объёмов ввода жилья сопровождалось умеренным ростом себестоимости строительства (на 5–6 % в год), что не привело к скачку цен на рынке благодаря контролируемому предложению и снижению административных барьеров в строительстве [3].

Демографическая ситуация в регионе оказывает опосредованное, но устойчивое влияние на рынок недвижимости через изменение структуры спроса и объёмов ввода жилья.

По данным Самарстата, численность населения области в 2023 г. составляла 3 142 683 человек, в 2024 г. – 3 127 842, а в 2025 г. – 3 112 566 человек, что свидетельствует о незначительном естественном снижении при сохранении положительного миграционного баланса [16].

Миграционный прирост в 2023 г. составил + 4,3 тыс. человек, преимущественно за счёт внутренней миграции из районов Самарской области и соседних регионов [16]. Это поддерживает стабильный спрос на жильё эконом- и комфорт-класса, особенно в Промышленном и Октябрьском районах.

В таблице 3 представлены демографические и социально-экономические показатели, влияющие на рынок недвижимости Самарской области.

Показатели таблицы 3 демонстрируют постепенное улучшение жилищных условий при стабилизации численности населения. Рост среднедушевого дохода и миграционный прирост поддерживали покупательскую активность, несмотря на умеренное снижение темпов естественного прироста. Эти процессы положительно повлияли на процессы развития строительной отрасли и свидетельствуют о росте благосостояния населения.

Таблица 3 – Демографические и социально-экономические показатели, влияющие на рынок недвижимости Самарской области

Социальная структура населения Самарской области, где доля людей трудоспособного возраста превышает 57,5 %, формирует устойчивую основу для сохранения платежеспособного спроса [15].

Наряду с внутренними факторами, состояние регионального рынка недвижимости в 2023–2025 гг. испытывало воздействие колебаний валютного курса и инфляционных ожиданий.

Рынок Самарской области традиционно чувствителен к этим параметрам, поскольку часть строительных материалов и инженерного оборудования импортируется, а инвестиционные потоки зависят от федеральной финансовой политики.

По данным Банка России, средний курс доллара США за анализируемый период изменился с 85,3 руб. в 2023 г. до 83,83 руб. в 2025 г., что сопровождалось ростом индекса цен на строительные материалы на 8–10 % (таблица 4). Тем не менее, по информации Минстроя РФ, себестоимость квадратного метра жилья в Самарской области увеличивалась в среднем на 5–6 % ежегодно, то есть ниже темпов роста курса валют. Это объясняется повышением доли локальных производителей и импортозамещением в строительной отрасли.

Таблица 4 – Влияние валютных и ценовых факторов на рынок строительства и недвижимости Самарской области (2023–2025 гг.)

Таким образом, влияние валютных колебаний на рынок недвижимости области проявилось в умеренном росте себестоимости и цены 1 кв. м и не привело к дестабилизации ценовой динамики. По оценке ЦБ РФ, в октябре 2025 года медианная оценка инфляционных ожиданий населения на годовом горизонте осталась без изменений и составила 12,6% [11]. Это отражает доверие к региональному рынку и постепенное восстановление уверенности инвесторов.

В целом рынок жилой недвижимости Самарской области продемонстрировал устойчивость к внешним макроэкономическим шокам благодаря диверсифицированной структуре экономики региона. Экономическая ситуация региона поддерживала умеренный рост спроса при сбалансированном предложении. В таблице 5 приведено обобщение влияния ключевых макроэкономических параметров на рынок.

Таблица 5 – Влияние макроэкономических факторов на рынок недвижимости Самарской области (обобщённая оценка)

Источник: Составлено авторами.

Проведённый анализ показал, что макроэкономические факторы оказывают комплексное и сбалансированное влияние на развитие рынка недвижимости Самарской области.

– Умеренный рост доходов населения, стабильная инфляция и постепенное увеличение инвестиций способствовали укреплению спроса и сохранению ценовой стабильности.

– Промышленное развитие и миграционные процессы способствовали расширению рынка.

– Валютные колебания не вызвали дестабилизации рынка из-за эффекта импортозамещения и локализации производства строительных материалов.

Таким образом, рынок недвижимости Самарской области в 2023–2025 гг. развивался в условиях макроэкономической нестабильности, демонстрируя при этом высокую адаптивность и способность сохранять баланс между спросом и предложением даже при изменении внешнеэкономических параметров.

Заключение. Проведенный анализ рынка жилой недвижимости за 2023–2025 гг. позволил выявить следующие тенденции:

1. Рост цен на жилье и увеличение активности рынка жилой недвижимости в 2024 году. При этом темпы роста цен на жилье превышали уровень инфляции и реальной заработной платы. Несмотря на рост цен на жилье, увеличение ключевой ставки и высокую средневзвешенную ипотечную ставку, именно в 2024 году наблюдалось увеличение реальных доходов и числа сделок на рынке жилой недвижимости. Максимум средней стоимости жилья в области также пришелся на 2024 год, совпадая с максимумом ипотечной ставки.

2. Активность на рынке жилья, в том числе на рынке индивидуального жилищного строительства в 2024 и 2025 гг., подтверждаемая учетно-регистрационными действиями в отношении объектов недвижимости.

3. Динамика ипотечного кредитования показала на фоне роста средневзвешенной ипотечной ставки и пика в 2024 году сокращение выданных ипотечных кредитов с 2023 по 2025 гг., что свидетельствует о возможном сдвиге в структуре сделок (например, увеличение доли покупок за наличный расчет, по льготным программам). При этой средний размер ипотечного жилищного кредита на протяжении анализируемого периода оставался относительно стабильным – 3,2–3,3 млн рублей.

4. Строительная активность несколько сократилась. Так, объем работ по строительству снизился в 2024 году, однако ввод жилья незначительно вырос в данном периоде.

В целом, рынок жилой недвижимости Самарской области в 2023–2025 гг. характеризовался парадоксальными тенденциями: высокими ценами и ипотечными ставками, с одной стороны, и общей активностью, с другой, при относительно стабильном предложении по объемам ввода жилья.

Таким образом, проведенный анализ влияния макроэкономических факторов на рынок жилой недвижимости Самарской области в 2023 – 2025 гг. показал сложную и многогранную картину взаимодействия экономических процессов. Динамика цен на жилье является результатом сложного взаимодействия спроса и предложения, которые, в свою очередь, чувствительны к изменениям в доходах населения, инфляционным ожиданиям, стоимости заемных средств, демографическим и др. факторам. Анализ показывает, что ни один их факторов не действует изолированно, и только их совокупное влияние определяет вектор развития рынка жилой недвижимости.