Подход к планированию и реализации капитального ремонта многоквартирных домов в условиях взаимодействия с собственниками помещений

Введение

Программа капитального ремонта многоквартирных домов (далее МКД) реализуется во всех субъектах Российской Федерации, что приводит к повышению комфортности проживания населения [1,10]. Одним из основных участников процесса планирования и реализации капитального ремонта МКД выступают собственники помещений, которые в первую очередь заинтересованы в создании комфортных условий проживания. Российское законодательство позволяет собственникам помещений МКД путем проведения общего собрания и фиксации его решений в протоколе инициировать обследование дома с целью определения очередности осуществления ремонтных работ, а также влиять на сроки их реализации [6,9].

Вместе с тем исследования Фонда «Общественное мнение» [11], ВЦИОМ [2,12], ФОМ и АО «НИИ социальных систем» [15] отражают низкую вовлеченность собственников помещений МКД в вопросы планирования и проведения работ по капитальному ремонту МКД (рисунок 1).

Рисунок 1 — Результаты опроса ВЦИОМ собственников МКД для выявления проблем реализации программ капитального ремонта 2021 г. (составлено автором по материалам ВЦИОМ [12])

Несмотря на то, что вопросы участия собственников помещений МКД в процессах капитального ремонта рассматривалась в работах ряда авторов (И.Г. Гавриленко, Д.А. Седаков [3], А.В. Ермишина, Л.В. Клименко [5], И.П. Маличенко [10] и др.), в экономической и управленческой литературе не сформировалось подхода к решению методического вопроса, определяющего порядок взаимодействия собственников помещений МКД с другими участниками процесса планирования и реализации капитального ремонта, что определяет актуальность и значимость рассматриваемого вопроса. Гипотезой исследования является предположение о том, что разработка подхода к планированию и реализации капитального ремонта МКД в условиях взаимодействия с собственниками помещений на основе применения элементов функционального моделирования позволит повысить эффективность процессов планирования и реализации капитального ремонта МКД, что, в конечном итоге, повлияет на улучшение условий проживания населения. В этой связи целью исследования является формирование подхода к планированию и реализации капитального ремонта МКД с учетом интересов всех участников его осуществления, включая собственников помещений.

Методология

Процесс осуществления капитального ремонта МКД предполагает одновременную вовлеченность нескольких участников и заинтересованных сторон, каждый из которых выполняет свои функции. К числу ключевых задач, которые должны выполнять собственники помещений МКД, относятся:

1) согласование перечня услуг и работ по капитальному ремонту на основе данных мониторинга технического состояния МКД;

2) определение сроков проведения работ, в том числе их переноса и изменения в зависимости от результатов мониторинга технического состояния МКД;

3) определение порядка контроля за выполнением работ по капитальному ремонту МКД и их приемке на основе выбора лица, которое от имени всех собственников будет уполномочено это делать.

С учетом перечисленных задач представляется возможным отразить реализацию действий собственников МКД с помощью метода функционального моделирования в следующем порядке:

1) определить состав и последовательность каждого этапа планирования капитального ремонта, который выполняется собственниками МКД;

2) определить «входы» и «выходы» каждого этапа, которые включаются в формируемую модель;

3) определить механизмы реализации этапов с учетом имеющихся ресурсов.

Функциональное моделирование выступает одним из распространённых методов, который позволяет провести структурный анализ систем или процессов. Применение метода функционального моделирования позволяет провести исследование этапов планирования и реализации капитального ремонта МКД, предполагающих участие собственников помещений МКД, с высокой степенью его декомпозиции, в том числе проанализировать способы взаимодействия собственников помещений МКД с другими участниками процесса планирования капитального ремонта МКД.

Основная часть

Подход к планированию и реализации капитального ремонта МКД в условиях взаимодействия с собственниками помещений целесообразно разбить на два основных блока. Каждый из блоков отражает задачи, которые стоит перед собственниками на этапе планирования капитального ремонта (рисунок 2) и на этапе реализации ремонтных работ (рисунок 2).

Рисунок 2 — Планирование работ по капитальному ремонту МКД в условиях взаимодействия с собственниками помещений [1] (составлен автором)

Рисунок 3 — Проведение работ по капитальному ремонту МКД в условиях взаимодействия с собственниками помещений (составлен автором)

Перейдем к описанию действий собственников помещений МКД в рамках процессов А11-А15 и А21-24, представленных на рисунках 2,3.

А11. Определение видов работ/услуг, допустимой сметы, источников финансирования, сроков выполнения работ. В соответствии с законодательством региональный оператор не менее чем за 3 месяца до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт, направляет предложения собственникам помещений МКД о проведении капитального ремонта. Для обсуждения указанных вопросов собственникам многоквартирного дома необходимо провести общее собрание собственников (далее – ОСС), в связи с чем они должны быть уведомлены о собрании за 10 дней до его проведения На данном этапе в ходе проведения ОСС посредством голосования выбирается лицо, которое действует в интересах собственников во всех вопросах планирования и реализации программ по капитальному ремонту. Стоит отметить, что данный этап начинается исходя из обоснований по проведению ремонтных работ в данном МКД, которые предоставляет на согласование жителям МКД региональный оператор [6]. Форма проведения ОСС может быть очной, заочной, очно-дистанционной. По итогам проведения ОСС формируется протокол, результаты которого доводятся до сведения всех жителей данного дома и управляющей компании или регионального оператора.

А12. Осуществление контроля за заключением договора на разработку проектно-сметной документации (далее ПСД) с исполнителем, выбранным конкурсной комиссией. На этом этапе региональный оператор по запросу собственников помещений МКД обязан предоставить информацию, содержащуюся в системе учета фондов капитального ремонта [6] относительно выбранной для осуществления капитального ремонта подрядной организации и средств, которые ей перечисляются за эти работы. Результатом этапа А12 является согласование со стороны собственников относительно выбора подрядной организации.

А13. Ознакомление с материалами ПСД уполномоченным представителем собственников МКД с запросом технического заключения дома, в котором полностью отражены полнота сведений, достоверность актуального технического состояния МКД и его конструктивных элементов. На данном этапе предполагается, что собственники помещений МКД имеют право ознакомиться с обоснованием проведения капитального ремонта МКД и выбором работ по капитальному ремонту, который осуществлен региональным оператором. На этом шаге собственникам помещений должен быть предоставлен отчет о проведении мониторинга технического состояния МКД, результаты которого выступают основанием для формирования очередности проведения капитального ремонта в МКД и выбора работ по его осуществлению в соответствии с его результатами. В случае необходимости проведения дополнительного технического обследования для учета актуального технического состояния МКД, собственники имеют право инициировать данное мероприятие с привлечением специалистов, являющихся членами саморегулируемой организации [6]. Обследование осуществляется в соответствии с требованиями ГОСТ Р 56193—2024, после чего производится оценка категории технического состояния МКД [4]. Результатом этапа А13 является определение видов работ по капитальному ремонту, согласование и утверждение собственниками помещений МКД ПСД, а также разработка плана и графика выполнения работ с участием собственников МКД.

А14. Участие уполномоченного представителя собственников МКД в ходе работы комиссии по приемке ПСД по капитальному ремонту. Присутствие уполномоченного представителя собственников помещений МКД на комиссиях, в состав которых входят также представители управляющей компании, подрядной организации и регионального оператора, выступающего в роли технического заказчика, в соответствии с законодательством является обязательным, что направлено на повышение качества выполнения работ по капитальному ремонту МКД, а также, в конечном итоге, на улучшение условий проживания граждан. Этап включения уполномоченного представителя собственников МКД в комиссию по приемке ПСД позволяет перейти от блока планирования к непосредственному осуществлению ремонтных работ.

А 21. Осуществление контроля уполномоченным представителем собственников за ходом выполнения работ по капитальному ремонту МКД. Данный этап имеет приоритетное значение, поскольку активное участие представителя собственников помещений МКД в ходе проведения ремонтных работ значительно снижает вероятность приемки некачественных результатов. В случае возникновения необходимости в получении документации по дому на этапе выполнения работ, собственник МКД для уточнения интересующих вопросов имеет право обратиться к региональному оператору, у которого имеются экземпляры всех документов, необходимых для проведения капитального ремонта МКД [13].

На основе анализа данных мониторинга деятельности регионального оператора в сфере капитального ремонта общего имущества МКД, участники данных отношений могут принимать управленческие решения в рамках своих полномочий, охватывающих кадровые, финансовые, организационные и контрольно-надзорные аспекты. Несмотря на ограниченные полномочия собственников помещений МКД, наличие информации о признаках возможных нарушений со стороны регионального оператора позволяет им инициировать обращения в органы государственной власти субъекта Российской Федерации, а также в различные контрольно-надзорные органы.

А22. Проведение уполномоченным представителем собственников письменного опроса среди проживающих граждан МКД о ходе выполнения работ и качестве услуг. Данный опрос, проводимый от имени ответственного лица по дому, направлен на получение обратной связи от собственников помещений в ремонтируемом МКД, результаты которого будут служить основой для дальнейших предложений по оптимизации процессов планирования и реализации краткосрочной региональной программы [7].

А23. Решение «проблемных» вопросов (в случае их возникновения) в ходе осуществления капитального ремонта МКД. Для обеспечения максимального содействия собственникам МКД в проведении работ по капитальному ремонту и установления устойчивой взаимосвязи между всеми участниками капитального ремонта, владельцам общедомового имущества необходимо активно анализировать и собирать мнения о качестве выполняемых работ во время их осуществления. Собранные данные о качестве выполнения капитального ремонта необходимо передавать в управляющую организацию и региональному оператору для последующего анализа и формирования статистики по каждому МКД. Такой подход позволит выявить «узконаправленные» проблемные зоны, что, в свою очередь, содействует отражению системных недостатков и разработке рекомендаций по повышению качества услуг на этапе выполнения работ, позволяя устранять выявленные проблемы до завершения работ, а не после их окончания, и учитывать их дальше при дальнейшем планировании проведения капитального ремонта МКД. В случае проведения работ по капитальному ремонту на неудовлетворительном уровне, представитель управляющей организации обязан зафиксировать данный факт путем составления акта осмотра, в котором описываются выявленные недостатки с возможными последствиями. Стоит отметить, что присутствие представителя регионального оператора при составлении акта позволяет оперативно урегулировать вопрос с принятием решений о причиненном ущербе.

А24. Приемка работ по капитальному ремонту уполномоченным представителем собственников помещений МКД. В состав комиссии по приёмке работ по капитальному ремонту включается представитель собственников помещений МКД, что подтверждается его подписью в акте приёмки [6]. При наличии подписанных актов капитальный ремонт считается официально проведённым, а последующее проведение аналогичных работ планируется не ранее, чем через 25–30 лет. Данное обстоятельство указывает на нецелесообразность отказа собственников жилья от участия в мероприятиях по планированию и контролю за осуществлением капитального ремонта, поскольку это непосредственно сказывается на качестве жилищных условий на долгосрочную перспективу.

После завершения капитального ремонта важным информационным ресурсом для собственников МКД является информационная система ГИС ЖКХ. С 1 сентября 2024 года в данной системе установлены четкие сроки, состав и периодичность размещения информации, что способствует повышению прозрачности процессов управления жилищным фондом и обеспечению доступа собственников к актуальным данным о состоянии и обслуживании их жилых помещений [14].

Заключение

Таким образом, отражены предложения по решению научной задачи, связанной с совершенствованием действующей системы планирования капитального ремонта региональными операторами с учетом интересов всех участников осуществления капитального ремонта МКД, включая собственников помещений. На основе элементов функционального моделирования сформирован подход к планированию и реализации капитального ремонта МКД в условиях взаимодействия с собственниками помещений, структурно состоящий из двух основных блоков, определяющих задачи собственников помещений, связанные с планированием работ по капитальному ремонту МКД, а также с проведением капитального ремонта, контроль за которыми со стороны собственников также направлен на совершенствование процессов планирования перспективных работ по капитальному ремонту МКД. Практика вовлеченности собственников помещений МКД в принятие решений по осуществлению планирования и капитального ремонта МКД способствует повышению его эффективности и, в конечном счете, отражается на комфортности условий проживания граждан страны. Перспективным направлением исследования в рамках рассматриваемого вопроса может стать разработка матрицы ответственности участников капитального ремонта МКД относительно процессов его планирования и реализации.

[1]Орган жилищного надзора субъекта РФ - Государственная Жилищная инспекция субъекта РФ (на рисунке - ГЖИ субъекта РФ). Орган государственной власти, ответственный за реализацию региональной программы капитального ремонта – Министерство строительства субъекта РФ (на рисунке – Минстрой субъектов РФ), Министерство энергетики и жилищно-коммунального хозяйства субъектов РФ (на рисунке – Минэнергетики и ЖКХ субъектов РФ).