Методический подход к определению очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах с учетом дифференцированной оценки потребности в его воспроизводстве

Введение

Анализ современного состояния осуществления капитального ремонта многоквартирных домов (далее МКД), а также функционирования региональных операторов, обеспечивающих в соответствии с законодательством его проведение, отражает неудовлетворительные результаты: большая часть регионов (на уровне 60% в 2021 г. и в 2022 г.) не выполняет краткосрочные планы по проведению капитального ремонта МКД и его общего имущества [4,6,10]. Мониторинг рассматриваемых процессов осуществляется Фондом ЖКХ [3], результаты которого подтверждают тезис о необходимости совершенствования подходов к краткосрочному планированию капитального ремонта МКД и дальнейшей реализации ремонтных работ с учетом проблемных областей, выделенных Фондом ЖКХ [2].

Одной из основных причин сложившейся ситуации рассматривается недостаточно полный учет данных мониторинга технического состояния МКД при формировании региональным оператором краткосрочных планов по капитальному ремонту, что определяет актуальность формирования методического подхода к определению очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД с учетом дифференцированной оценки потребности в его воспроизводстве на основе его технического состояния.

Вопросы проведения капитального ремонта МКД, в том числе, анализ проблемных областей, сформировавшихся в данном направлении, исследовались в работах многих авторов, в том числе, Вирцева М.Ю. [1], Куулар Ч.Ш. [5], Маличенко И.П. [6], Рощиной С.И., Воронова В.И., Щуко В.Ю. [8], Чудаева А.В., Быкова С.А., Кобылицкого А.Н. [9] и др. Однако методическим вопросам, направленным на совершенствование подхода к краткосрочному планированию капитального ремонта МКД, в экономической и управленческой литературе не было уделено должного внимания. Это определяет актуальность настоящего исследования, гипотезой которого рассматривается следующее положение: совершенствование процессов формирования краткосрочных планов проведения капитального ремонта МКД необходимо осуществлять с учетом дифференцированной оценки потребности в воспроизводстве жилых объектов, то есть на первый план должны выйти показатели технического состояния МКД и его общего имущества. Такой подход в конечном итоге позволит наиболее результативно и целенаправленно, с учётом реальной потребности МКД в капитальном ремонте, поддерживать функционирование жилых объектов на должном уровне и осуществлять их воспроизводство.

Методология

Одним из методов определения целесообразности включения жилого здания в планы по осуществлению капитального ремонта является экспертный метод, основанный на оценке значимости показателей состояния здания. По мнению исследователя Ч.Ш. Куулар, метод экспертной оценки значимостей показателей состояния жилых зданий выступает инструментом для совершенствования региональных программ по проведению капитального ремонта [5]. Основу метода составляет набор показателей, характеризующих техническое состояние МКД, сроки проведения последнего капитального ремонта, уровень собираемости платежей в МКД и другие показатели, каждому из которых присваивается вес, определяющий значимость показателя в общей оценке. Оценка значения показателей, определяющая итоговый рейтинг МКД для целей проведения капитального ремонта, выстраивается на основе выставления баллов экспертами [8]. Далее, на основе полученных значений рейтингов нескольких объектов, которые планируется включить в программу осуществления капитального ремонта, при помощи методики стохастической квалиметрии определяют наиболее значимые объекты (с наивысшим рейтингом), которые в итоге формируют адресную программу.

Практика применения экспертного метода оценки критериев состояния МКД, которые подлежат учету при формировании краткосрочной программы капитального ремонта МКД, нашла широкое применение в регионах страны. Анализ сложившихся методик, определяющих порядок применения критериев для определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, показал, что подобная методика разработана во всех 89 субъектах РФ. Однако подход к оценке и перечень критериев в разных регионах отличается. В зависимости от метода оценки, который применяется в методиках субъектов РФ, можно выделить три используемых подхода:

- критериальная балльная оценка, когда определены критерии и система балльных параметров для оценки критериев;

- использование критериев очередности, когда представлена очередность критериев, в соответствии с которыми предлагается составлять перечень МКД, которые необходимо включить в краткосрочную программу капитального ремонта, но подход к оценке критериев не представлен;

- критериальная оценка, представленная расчетным подходом к оценке критериев.

Из 89 методик критериальная балльная оценка встречается в методиках 42 субъектов РФ, использование критериев очередности без оценки этих критериев представлена в методиках 46 субъектов РФ, расчетная методика критериев для определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД представлена в 1 субъекте РФ (Ярославской области, рисунок 1).

Рисунок 1 — Результаты анализа сложившегося порядка применения и оценки критериев для определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД в субъектах РФ (составлен автором по данным существующих методик субъектов РФ, представленных в региональных законах субъектов)

Перечень критериев в методиках субъектов РФ также не является однородным. Чаще всего в качестве критериев применяются данные о сроке эксплуатации МКД, годе постройки, периоде проведения последнего капитального ремонта, в МКД оценивается уровень собираемости платежей, техническое состояние МКД и его отдельных элементов. Однако отдельные субъекты РФ включают в свои методики и дополнительные критерии, в том числе, учитывающие специфику региона (например, субъекты, находящиеся территориально близко с зоной проведения СВО, включают в оценку такой критерий, как «удаленность от линии боевого соприкосновения») [7].

Основная часть

Анализ методик субъектов РФ, определяющих порядок применения критериев для определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, проведенный в настоящем исследовании, позволяет сделать следующие выводы:

- экспертная критериальная балльная оценка получила широкое распространение на практике, что позволяет применять ее также для целей настоящего исследования;

- перечень критериев, используемых в методиках, обширен и неоднороден, что определяет субъективность составления планов капитального ремонта МКД в каждом регионе и стране в целом;

- критерий оценки «Результаты обследования технического состояния МКД» встречается в 7 методиках из 89 (7,87% всех методик), что подтверждает гипотезу исследования о том, что результаты мониторинга фактического состояния МКД практически не учитываются при планировании программы капитального ремонта, решение в большинстве случаев принимается на основе срока службы МКД и сроках проведения последнего капитального ремонта.

Представленная в исследуемых региональных методиках система критериев не является исчерпывающей, её можно дополнять для решения задачи планирования деятельности регионального оператора. Анализ практики применения критериев, на основании которых осуществляется включение МКД в планы по проведению капитального ремонта субъектов РФ, показал, что с учетом критерия существенности, значение которого для целей управления обычно составляет 5%, наиболее значимыми критериями, определяющими очередность проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, являются критерии, представленные на рисунках 2-4. Здесь же отметим, что в большинстве методик субъектов РФ представленные критерии определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД классифицированы на технические, организационные и финансовые, что применимо также и для целей настоящего исследования.

Рисунок 2 — Группировка по частоте упоминания наиболее значимых технических критериев методик субъектов РФ, определяющих очередность проведения капитального ремонта МКД (составлен автором)

Рисунок 3 — Группировка по частоте упоминания наиболее значимых организационных критериев методик субъектов РФ, определяющих очередность проведения капитального ремонта МКД (составлен автором)

Рисунок 4 — Группировка по частоте упоминания наиболее значимых финансовых критериев методик субъектов РФ, определяющих очередность проведения капитального ремонта МКД (составлен автором)

На основании выделенных наиболее значимых критериев, определяющих очерёдность проведения капитального ремонта МКД, представим подход к определению очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД с учетом дифференцированной оценки потребности в его воспроизводстве (рисунок 5).

Рисунок 5 — Подход к определению очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД с учетом дифференцированной оценки потребности в его воспроизводстве (составлен автором)

Поскольку система критериев, представленная на рисунках 2-4, включает критерии разной направленности, определяемые в разных единицах измерения, то для возможности ее использования на практике рекомендуется предусмотреть подход к приведению параметров в одну систему оценки, используя метод балльной оценки. На основании представленных критериев оценки, итоговая оценка, определяющая очерёдность проведения капитального ремонта МКД (ОПКР) рассчитывается по формуле 1:

ОПКР = 0,4* + 0,3* + 0,3* (1),

где ТП – сумма значений оценки технических критериев;

ОП – сумма значений оценки организационных критериев;

ФП – сумма значений оценки финансовых критериев;

0,4; 0,3; 0,3 – вес соответствующей группы критериев, где наибольшее значение присваивается группе критериев, отражающих техническое состояние МКД и его помещений.

Заключение

Таким образом, была решена задача по совершенствованию процессов планирования проведения капитального ремонта МКД и его имущества, позволяющего учитывать данные мониторинга технического состояния МКД при формировании краткосрочных планов капитального ремонта, то есть формировать планы его проведения с учетом дифференцированной оценки потребности в воспроизводстве жилых объектов. Разработан методический подход к определению очередности проведения капитального ремонта общего имущества МКД, отличающийся обоснованной системой критериев определения очередности проведения капитального ремонта технического, организационного и финансового характера, позволяющий формировать краткосрочные планы капитального ремонта МКД на основе преимущественно технических параметров состояния помещений МКД. Перспективными направлениями исследования должны стать вопросы оценки критериев, представленных в методическом подходе к определению очередности проведения капитального ремонта общего имущества МКД, в частности, выбора метода и шкалы их оценки.