Факторы, определяющие тенденции на рынке жилой недвижимости региона (на примере Республики Татарстан)

Введение

Покупка недвижимости является долгосрочной инвестицией, поэтому представляет интерес анализ факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости в долгосрочной перспективе. Особенную актуальность данный вопрос принимает в условиях роста цен на недвижимость и ограничение доступа населения к кредитным ресурсам вследствие роста ключевой ставки.

Исследованию рынка недвижимости посвящено множество научных работ. Абдуханова Н. Г., Бикчурова З. И., Шакирова Т. И. исследуют тенденции рынка коммерческой недвижимости, который пошел в рост после пандемии [1, с.35]. Анализируя тенденции на рынке коммерческой недвижимости, на основании данных о стоимости и ставке арендной платы рассчитываются сроки окупаемости объектов коммерческой недвижимости [4, с. 52]. Доходность загородной недвижимости, интерес к которой вырос в связи с пандемией и возможностью удаленной работы для многих категорий работников, оценивается с позиций доходности арендодателя [13]. Вирцев М.Ю. рассматривает рост привлекательности объекта недвижимости с точки зрения улучшения состояния городской инфраструктуры [5]. Гимадиева Л.Ш. построила модель, определяющую зависимость стоимости квадратного метра на первичном рынке от факторов денежно-кредитной политики, доходов государства и населения, величины инфляции [7, с. 100], а также исследовала зависимость стоимости жилья от параметров основных фондов [6, с 5-7].

В исследовании Глуховой С. М., Чернова А. Ю. говорится об уменьшении влияния курса доллара на рынок недвижимости [8, с. 200-201]. Однако, некоторые исследователи считают, что в текущей экономической ситуации недвижимость как объект инвестирования теряет свою привлекательность [14, с. 369]. Одной из причин является рост ставок по ипотеке и сокращение числа программ льготной ипотеки [16, с.50-51]. В работе Амирова А.И., Сиразетдинова Р.М. проанализированы аспекты влияния динамики ставки ипотечного кредита на рынок недвижимости [2, с.10]. Стерник С. Г., Гареев И. Ф. предлагают рассматривать ставку по ипотеке как основной фактор, определяющий тенденции на рынке недвижимости [15, с.121].

Другое следствие роста ключевой ставки - это увеличение стоимости квадратного метра недвижимости. Введение эскроу-счетов оказывает влияние на рынок недвижимости и стоимость квадратного метра [20, с. 27], так как строительство финансируется с привлечением кредитных ресурсов.

В текущих условиях на долгосрочные тенденции рынка недвижимости оказывают влияние меры государственной поддержки [9, с.320], в том числе посредством государственного вмешательства в процессы покупки гражданами жилой недвижимости через механизмы субсидирования и льготной ипотеки [3, с.25].

В исследовании Фархиева Э.Р. подчеркивается большое влияние денежно-кредитной политики на рынок недвижимости [17]. Однако, Лысенко Г.В. подчеркивает, что денежно-кредитная политика оказывает большее влияние на объемы продаж недвижимости, а цена квадратного метра зависит от предложения на рынке [11].

Для оценки долгосрочных тенденций на рынке недвижимости необходимо проанализировать степень их чувствительности к различными макроэкономическим показателям. Целью исследования является выявление основных факторов, определяющих колебание цены квадратного метра на рынке недвижимости Татарстана. Эти факторы включают показатели доходов и численности населения, уровня безработицы, инфляции, валового регионального продукта, темпы ввода жилья, инструменты денежно-кредитной политики. Однако, степень влияния этих показателей на уровень цен рынка недвижимости не одинаковая.

Материалы и методы

Методологией исследования выступает сравнение динамики цены квадратного метра, как показателя привлекательности объекта недвижимости, и различных показателей конъюнктуры рынка недвижимости.

На рисунке 1 представлен показатель, отражающий привлекательность объекта жилой недвижимости в качестве направления инвестирования – цена квадратного метра.

Рис. 1. Стоимость квадратного метра жилой площади по Республике Татарстан (РТ)

Источник: составлено автором на основе данных Федеральной службы государственной статистики [18].

Величина стоимости квадратного метра недвижимости по Республике Татарстан растет. В период 2012-2016 стоимость квадратного метра на вторичном рынке была выше чем на первичном. Покупатели платили за отсутствие риска, связанного банкротством застройщика. С введением эскроу-счетов, когда строительство финансируется за счет кредитных средств, ситуация изменилась: цена на новостройки стала превышать стоимость жилья на вторичном рынке. В связи с ростом ключевой ставки разрыв в цене квадратного метра на первичном и вторичном рынке растет.

По нашему мнению, привлекательность объекта жилой недвижимости в качестве направления инвестирования зависит от множества факторов. Среди них: уровень доходов населения, численность населения, показатели занятости населения, ставка по кредиту и ипотеке, уровень инфляции, уровень развития экономики, величина предложения на рынке недвижимости.

Не каждый гражданин обладает доходами достаточными для покупки объекта жилой недвижимости. Поэтому целесообразно разделить население по уровню дохода и рассмотреть какие возможности для инвестирования имеются у каждой категории населения. На рисунке 2 представлена динамика доходов населения по 20-ти процентным группам населения.

Рис. 2. Динамика доходов населения по 20-ти процентным группам населения по Республике Татарстан, руб. в мес.

Источник: составлено автором на основе данных Федеральной службы государственной статистики [18] и государственной статистики [10].

Проводя сравнение доходов каждой группы с ценой квадратного метра можно сделать вывод о том, что недвижимость является потенциальным объектом инвестирования для населения, относящегося к пятой группе с наивысшими доходами. Проводя анализ графика, можно так же отметить увеличение расслоения доходов в абсолютном выражении. Особенно велик разрыв между пятой группой с наивысшими доходами и четвертой.

На рисунке 3 представлена динамика показателя численности населения в Республике Татарстан.

Рис. 3. Динамика численности населения по Республике Татарстан.

Источник: составлено автором на основе данных Федеральной службы государственной статистики [18].

Рост численности населения – это основа повышения спроса на жилую недвижимость, а, следовательно, и рост ее привлекательности как объекта инвестирования. Численность населения в Татарстане растет. Растет и число потребителей на рынке недвижимости.

На рисунке 4 представлена динамика безработицы в Татарстане. Наблюдается устойчивая тенденция к снижению числа безработных граждан. Если в 2009 году было 8,4 % безработных граждан, то в 2024 году их только 1,8 %. Снижение доли безработных означает рост числа потенциальных покупателей недвижимости и рост спроса.

Рис. 4. Динамика уровня безработицы по Республике Татарстан, %.

Источник: составлено автором на основе данных Федеральной службы государственной статистики [18].

Инфляция оказывает большое влияние на привлекательность недвижимости как объекта инвестирования. В случае роста цен инвесторы стараются сохранить свои средства путем вложения их в недвижимость. Однако, рост стоимости строительства может вызвать рост цен на недвижимость до такой степени, что инвестирование становится невыгодным. На рисунке 5 представлена динамика индекса потребительских цен и индекса цен производителей на строительную продукцию. Можно отметить, что оба показателя достаточно стабильны в текущей экономической ситуации.

Рис. 5. Динамика индекса потребительских цен и индекса цен на строительную продукцию по Республике Татарстан.

Источник: составлено автором на основе данных Федеральной службы государственной статистики [18].

Стабильность показателей инфляции обусловлена проводимой Банком России жесткой денежно-кредитной политикой. На рисунке 6 представлена динамика ключевой ставки.

Рис. 6. Динамика ключевой ставки Банка России, %

Источник: составлено автором на основе данных Центрального банка Российской Федерации [19].

Жесткая денежно-кредитная политика предполагает рост ключевой ставки, что и наблюдается начиная с 2021 года. Рост ключевой ставки вызывает рост стоимости кредитов для населения. Поэтому инвестиционная привлекательность недвижимости падает. Свободные денежные средства выгоднее разместить на депозите в банке в условиях высокой процентной ставки.

Стабильность экономической ситуации и общий уровень развития экономики можно оценить анализируя показатель валового регионального продукта (рис.7).

Рис. 7. Динамика валового регионального продукта по Республике Татарстан, млн. руб.

Источник: составлено автором на основе данных Федеральной службы государственной статистики [18].

Показатель валового регионального продукта по Республике Татарстан имеет общую тенденции к росту. Конъюнктуру рынка недвижимости можно охарактеризовать как благоприятную. В условиях роста валового регионального продукта недвижимость представляется привлекательным объектом инвестирования.

На рисунке 8 представлена динамика ввода жилья в Татарстане. Этот показатель определяет динамику предложения на рынке недвижимости. Чем больше вводится жилья, тем привлекательнее инвестиции в недвижимость, так как появляется возможность удовлетворения различных потребительских предпочтений, а, следовательно, начинается оживление на рынке недвижимости.

Рис. 8. Динамика ввода жилья по Республике Татарстан, тыс. м² общей площади.

Источник: составлено автором на основе данных Федеральной службы государственной статистики [18].

Подводя итог анализу показателей, влияющих на долгосрочные тенденции на рынке недвижимости можно отметить следующее: купить недвижимость без привлечения кредитных средств может только пятая часть населения, относящаяся к группе с наивысшими доходами, что в условиях высокой ключевой ставки ограничивает спрос на недвижимость, несмотря на то, что общий потребность в жилье и конъюнктура рынка стабильны.

Оценить степень влияния макроэкономических показателей на привлекательность недвижимости как объекта инвестирования можно на основе корреляционного анализа [12].

Результаты и обсуждения

Значения коэффициентов корреляции макроэкономических показателей и стоимости квадратного метра недвижимости по Татарстану рассчитаны за период с 2000 по 2024 год (таблица 1).

Таблица 1.

Корреляционный анализ взаимосвязи макроэкономических показателей и стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Республике Татарстан.

Анализируя значения коэффициентов корреляции можно сделать вывод о том, что долгосрочные тенденции на рынке недвижимости определяются макроэкономической конъюнктурой. Основными покупателями недвижимости выступает население из группы с наивысшими доходами. Рост их доходов вызывает рост цен на недвижимость. Рост численности населения как рост числа потребителей также вызывает рост цен на недвижимость. Рост уровня безработицы вызывает падение цен на недвижимость. Цены на недвижимость как на особый товар не сильно чувствительны к общему изменению цен и изменению цен в строительстве. Так как основные инвесторы из группы населения с наивысшими доходами могут осуществлять финансирование за счет собственных средств, цены также слабо чувствительны к изменениям ключевой ставки. А вот благоприятная рыночная конъюнктура (рост величины валового регионального продукта) и увеличение предложения (увеличение темпов ввода жилья) вызывают рост цен на недвижимость.

С учетом изменения показателей макроэкономической конъюнктуры можно прогнозировать рост цены квадратного метра недвижимости, а, следовательно, рост привлекательности недвижимости как направления инвестирования.

Заключение

Долгосрочные тенденции рынка недвижимости определяются под влиянием макроэкономических факторов. Величина валового регионального продукта отражает конъюнктуру рынка. Ввод жилья изменяет величину предложения на рынке недвижимости. Численность населения определяет потребности в жилье. Доходы населения и его занятость характеризуют платежеспособный спрос.

Показатели доходов населения в группе с наивысшими доходами, численности населения, валового национального продукта и ввода жилья имеют положительные коэффициенты корреляции с показателями цены квадратного метра жилой недвижимости. Показатель безработицы показывает отрицательную зависимость с ценой на жилье. Так как доходы населения, валовой региональный продукт, численность населения и ввод жилья растут, а безработица падает, то можно прогнозировать рост цен на жилую недвижимость.