Реализация инвестиционных проектов реновации жилой недвижимости и их влияние на устойчивое развитие территории

Введение

Актуальность работы определяется исследованием того, что на данный момент ситуация сложившаяся в ветхом и аварийном жилье находится в опасном положении и нуждается в реализации особых мероприятий, а именно принятия, безотлагательных мер в рамках совершенствования законодательной базы и финансовой поддержки. Аварийный жилой фонд в Российской Федерации стремительно расширяется даже, вопреки того, что ежегодно определенную часть жилья капитально ремонтируют.

Сложности, которые возникают при развитии инвестиционных проектов реновации жилой застройки, достаточно хорошо рассмотрены в работах отечественных авторов таких как: Сафьянов А.Н., Старостина К.И. [1], Батоева Э.В., Азорин М.Ю. [2], Захарченко Д.А., Вологжанина Ю.А. [3], Говоров С.В. [4], Черных Г.Н. [5].

Цель исследования состоит в определении основных направлений деятельности при реализации реновации жилой застройки, а также разработки алгоритма применения данной программы для городов Российской Федерации.

Научная новизна представленного исследования заключается в применении комплексного подхода к формированию модели инвестиционно-строительных проектов реновации аварийного жилого фонда в Российской Федерации. И кроме того разработки модели обеспечения устойчивости данных проектов.

В современном мире строительство и реновация жилого фонда становятся

все более актуальными вопросами [6]. Каждый год в различных регионах России проводятся масштабные программы по реновации жилищного фонда. Однако, вопрос устойчивости инвестиционно-строительных проектов в данной области остается нерешенным.

Источником увеличения запросов на реновацию аварийного жилого фонда Российской Федерации является модернизация экономической системы страны и развитие городов [7]. Совершенствование и сохранение градостроительных возможностей городских территорий это является основной деятельностью в рамках проведения реновации [8]. Если представить реновацию аварийного жилого фонда, то она выглядит, как планомерные мероприятия по полному изменению изначального функционального назначения объекта жилого фонда с формированием на его базисе объекта имеющего жилое, коммерческое или общественное назначение. Так производятся работы по модернизации инженерных сетей, внешнего облика, отделочных покрытий и реконструкции конструктивных элементов.

По сравнению с новым строительством реновация аварийного жилого фонда располагает рядом градостроительных, экономических, технических и социальных преимуществ [9]. Уменьшение времени осуществления инвестиционного проекта реновации, небольшой отрезок времени реализации строительных работ, низкие затраты финансов предают несомненный приоритет реновации жилых домов по сравнению с новым строительством здания такого же типа. Увеличить эффективность капитальных вложений повысить инвестиционный климат, сделать возможным формирование коммерческого, градостроительного и инфраструктурного потенциала города, возможно при удачном завершении инвестиционных проектов реновации аварийного жилого фонда.

Основная часть

Самым важным элементом реновации в качестве улучшения состояния городской застройки следует выделить имеющийся у него потенциал улучшения и сохранения исторического вида города, отступления от стандартного образа застройки как промышленных, так и городских кварталов [10].

В рамках реновации жилищного фонда могут применяться различные методы, их можно поделить на две структуры: интенсивные и экстенсивные. К интенсивным методам те, которые создают модернизацию состояния имеющейся жилой площади, в том числе реставрацию, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию, а к экстенсивным методам, которые направлены на рост объема имеющейся жилой площади и просят, обычно, застраивающихся территорий, необходимо причислить - возведение новых зданий.

В последнее время в результате выполнения работ по реновации было обнаружено направление к значительному увеличению плотности застройки в результате роста этажности в новых домах этажности [11]. Все это привело к росту плотности проживающих граждан, в результате чего инфраструктура, модернизация которой не проводилась в рамках предложенного метода и она может с этим не справиться.

Рисунок. 1. Средний процент износа многоквартирных домов на

территории Российской Федерации по году ввода

Источник: составлено автором на основе официальной отчетности

Источник: [19].

По так называемой укрупненной шкале оценки состояние жилого дома считается хорошим, если степень износа колеблется от 0% до 20%, при этом деформаций и повреждений нет. Износ колеблется от 21% до 40%, это говорит о том, состояние дома удовлетворительное и конструктивные элементы в целом подходят для дальнейшей эксплуатации, но необходим капитальный ремонт. Если степень износа колеблется от 41% до 60%, то это говорит о неудовлетворительном состоянии и дальнейшая эксплуатация может быть только после проведения объемного капитального ремонта [12].

Если рассматривать региональную программу капитального ремонта многоквартирных жилых домов в Республике Татарстан, то анализ структуры жилищного фонда, включенного в нее, осуществлен с применением авторского подхода. Для определения площади и количества многоквартирного жилищного фонда по районам предложен анализ показателей официальной отчетности, а также по поселениям Республики Татарстан, распределения жилых домов по годам ввода в эксплуатацию, структуры жилищного фонда по материалу ограждающих конструкций и проценту износа.

В Республике Татарстан в настоящее время функционирует продолжительная программа капитального ремонта жилищного фонда, она запланирована до 2043 года [13]. В нее были добавлены многоквартирные дома первого периода производственного домостроения, похожие им по показателям конструктивных компонентов многоквартирные жилые дома [14]. Относить к таким многоквартирным домам можно, также многоквартирные дома с неполным каркасом (серия 1-335), многоквартирные дома с кирпичными несущими стенами (серий 1-511,1-513,11-34), многоквартирные крупноблочные дома (серия 1-510), крупнопанельные многоквартирные дома (серии 1-515, 1605-АМ, 1МГ-300, К-7, И-32, 11-35) [15].

Таблица 1

Распределение жилищного фонда

Республики Татарстан по годам постройки

Источник: составлено автором на основе официальной отчетности

Источник: [20].

Необходимо особо выделить, что реновация располагает как положительной, так и отрицательной стороной. К отрицательным моментам можно отнести:

- мероприятия по переселению населения;

- владельцы домов в аварийном состоянии выразили ряд проблем, с которыми они сталкиваются: неготовность к переезду в незнакомый район города, экономическое несоответствие, оформление значительного объема документов;

- в результате увеличения плотности застройки увеличивается загруженность транспорта, больниц, учебных заведений, магазинов, возможно появление бытовых неудобств;

- недостаток свободных территорий приспособленных для перемещения граждан проживающих в аварийных домах;

- неизбежность инвестирования больших взносов на первом этапе в инженерную инфраструктуру;

- нехватка финансовых и профессиональных возможностей;

- начальная инженерная подготовка территорий.

Положительные моменты:

- однообразные социальные условия проживания;

- единая документация в области градостроительства;

- комплексный проект инженерной инфраструктуры;

- комплексное описание пешеходных и транспортных потоков, объектов связанных с культурой;

- строительство объектов по кварталам, в итоге расходы значительно снижаются;

- получение новых жилых домов с ремонтом собственниками происходит за счет государства;

- происходит рост площади для собственников в новых жилых домах;

- новые рабочие места предусматриваются новым строительством;

- планирование в новых комплексах парковочных мест приводит к возможному решению проблемы с парковкой.

Проведенные исследования позволили сформировать методические рекомендации по обеспечению устойчивости инвестиционных программ реновации.

Рисунок. 2. Методические рекомендации по обеспечению устойчивости

инвестиционно-строительных проектов реновации

Источник: составлено автором на основе [16]

Необходимо формировать территории населенных пунктов, нуждающиеся в реализации программ реновации с целью интенсивного развития города, обеспечивать устойчивость инвестиционно-строительных программ реновации [17].

Для реализации проекта реновации требуется также наличие единой программы с поэтапной последовательностью реализации действий по переселению граждан и разрушению аварийных домов [18]. Тем не менее, всем участникам реновации необходимо установить обратную и прямую административно-хозяйственную взаимосвязь, так как требуется осуществлять обмен информацией в рамках недопущения нарушений.

Исследуя с разных сторон реновацию, необходимо упомянуть, что она владеет рядом безальтернативных достоинств, а именно регулярный рост благоустройства на подготовленных территориях, что влияет на рост уровня жизни населения, и это в свою очередь, приводит к поддержке экономической среды города.

Заключение

Совершенствование условий в рамках объектов жилья, безотрывно взаимосвязано с ростом качества жизнедеятельности граждан, и модернизация, благодаря которой они застроены, становится основной для осуществления этой цели. Воспроизводство представляет собой непрерывный процесс, благодаря чему жилищный фонд располагает своей кривой жизненного цикла. В рамках этого при реализации процесса требуется обеспечение его выполнения, вследствие чего необходимо использование методов, а именно таких как снос, капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и новое строительство с разнообразными эффектами среди них экономический, социальный и потребительский. Вследствие чего их применение приводит к уменьшению затрат в разрезе эксплуатации здания, росту долговечности и надежности жилья.

Нами проведен анализ деятельности в разрезе проведения инвестиционно-строительных проектов реновации жилой застройки. Она нацелена на модернизацию и сохранение потенциала городских территорий. Объект жилой недвижимости, на котором произведена реновация, которая состоит из комплексного процесса значительной оптимизации первоначального функционального назначения жилого дома с формированием на его основе объекта нового назначения коммерческого, общественного или жилого с реализацией действий по изменению отделочных покрытий, внешнего облика, реконструкции конструктивных элементов, модернизации инженерных сетей.

Вопрос улучшения качества городской среды и обновления жилищного фонда за последние пять лет является очень актуальным в разрезе концепции дальнейшего становления города. Построенные еще в индустриальную эпоху коммуникации и жилые дома являются в настоящее время неэффективными и явно потеряли технологическую новизну.

В настоящее время проблема формирования и реализации инвестиционных территориальных программ устойчивого развития по реновации жилого фонда обладает высокой социальной значимостью. При этом устойчивость, как особый критерий гармоничности развития, должна быть обеспечена как при ликвидации аварийного, ветхого жилья, так и в ходе капитального, текущего ремонта, так и при комплексном решении данной проблематике при воспроизводстве жилого фонда.

Расселение граждан из аварийного фонда, активно ведется в г. Казани, тем не менее, имеется проблема, в рамках которой население неудовлетворенно программой их переселения в другие районы города.