Строительная отрасль Самарской области в условиях экономической нестабильности

Введение

Самарская область в 2023-2024 годах демонстрировала положительную динамику показателей социально-экономического развития, превышая среднероссийские значения темпов роста по большинству показателей. Экономический рост предопределили меры государственного регулирования, нацеленные на социально-экономическую стабилизацию, нивелирование внешнеэкономического давления и формирование условий процветания региона [16].

Строительство является одной из важнейших отраслей в экономике региона. По итогам 2023 года оборот организаций отрасли составляет 242,0 млрд.руб., в строительстве функционирует 8596 ед. предприятий и организаций, 6061 человек индивидуальных предпринимателей, в отрасли занято 140 тыс.чел., или 8,5% от общей численности занятых в экономике региона [17].

Строительство занимает около 5% в структуре валовой добавленной стоимости региона в 2017-2023гг., а «результаты его деятельности обладают мультипликативным эффектом для всей экономики» [9], т.к. здесь создаются объекты жилой и коммерческой недвижимости, объекты социальной инфраструктуры, транспортной инфраструктуры, ведется дорожное строительство и др.

Социальная и экономическая значимость исследования динамики и факторов развития строительной отрасли в регионе и в стране, учет особенностей современного этапа развития отрасли и сложившихся макроэкономических условий определяют актуальность темы исследования.

Степень разработанности темы исследования. Анализ научной литературы, изученный в процессе исследования, показал, что динамика строительной отрасли и факторов ее определяющих привлекает внимание российских ученых и практиков, которые держат в фокусе внимания макро- и микроэкономические проблемы и достижения. Среди них можно выделить труды и научные работы: Сапунова Т.А. изучила развитие строительного бизнеса в России [13, С. 277-281]; Корнилова А.Д., Пересмехин А. А. исследовали актуальные проблемы развития строительной отрасли в современной России [7, С. 665-667]; Акри Е.П. изучила тенденции строительной отрасли в условиях санкционного режима и импортозамещения [2, С. 141-152] и особенности функционирования инвестиционно-строительной сферы в условиях цифровизации [2, С. 1538 – 1550]; Ивасюк Г. И. и Лебедева (Красса) Е.Н. исследовали новые тренды и инновации в строительной отрасли [5, С. 116-122]; Марневский Н.В. уделил внимание «развитию государственного управления строительной отраслью» [8, С. 8-14] и др. Указанные авторы анализировали проблемы развития строительства на национальном уровне, практически не затрагивая региональный уровень. Тогда как на региональном уровне формируются местные особенности, которые нужно изучать и учитывать при реализации государственной политики в сфере строительства.

Ключевой целью настоящей работы является акцентирование зависимости перспектив развития регионального строительства от учета его особенностей, градостроительной реформы и реализации перечня мероприятий, направленных на усиление мотивации строительного бизнеса к реализации значимых для региона проектов.

Гипотеза состоит в проверке необходимости количественных и качественных преобразований в строительной индустрии региона, способствующих росту объемов строительства жилья и коммерческих площадей, освоению и комплексному развитию территорий, проектов развития инфраструктуры, формирующих потенциал социально – экономического и промышленного развития Самарской области. Методология исследования, посредством которой проверяется гипотеза, основана на использовании статистического метода исследования, ретроспективного и сравнительного анализа, абстрактно-логического метода и других. Научная новизна работы заключается в приращении научного знания в области формирования условий для развития региональной строительной отрасли с учетом особенностей этапа развития и сложившихся макроэкономических условий.

Основная часть

В последние годы ситуация для строительной отрасли Самарской области была не простой. Беспрецедентное внешнее экономическое давление, рост цен на строительные материалы и ресурсы, удорожание логистических затрат, рост процента по кредитным договорам, удорожание упаковки, а также рост тарифов на энергоносители сдерживали развитие строительной отрасли – одного из важнейших сегментов региональной экономики.

Уровень развития строительного рынка, девелоперской активности характеризует объем строительных работ (рис. 1) [17].

Рисунок 1 - Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», и индекс его роста в Самарской области в 2013-2023гг.

Источник: составлено автором по данным Самарастат

Объемов строительных работ в последние 10 лет в стоимостном выражении возрос в 2,2 раза. Однако, индекс роста показателя неустойчив и колеблется из года в год.

По оценке в 2024 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», оценивается на уровне 265,7 млрд. рублей – 87,7% к предыдущему году в сопоставимых ценах, что обусловлено высокой базой прошлого года на фоне реализации масштабного инфраструктурного проекта строительства мостового перехода через реку Волгу.

По объему ввода жилья Самарская область в 2023 и 2024 году устойчиво занимала в ПФО 3 место, уступив только Республике Татарстан (1 место – 3453 тыс.кв.м) и Республике Башкортостан (2 место – 3348 тыс.кв.м) [3].

В определенной степени на объем жилищного строительства оказывает влияние динамика платежеспособного спроса населения. Чем более развит и привлекателен для покупателей рынок жилья, тем больший объем общестроительных работ на нем реализуется и, следовательно, больший объем жилой недвижимости вводится в эксплуатацию (рис.2) [17].

Рисунок 2 – Ввод в действие жилых домов, всего и на 1000 человек населения, кв.м. общей площади в Самарской области в 2013-2023гг.

Источник: составлено автором по данным Самарастат

Ежегодный индекс ввода в действие жилых домов колеблется, но несмотря на резкое снижение в 2016, 2017 и 2020 годах, его среднегодовое выражение составляет в 2013-2023 годах 103,5%. В целом, в последние годы наблюдается положительная динамика роста объема ввода в действие жилых домов. В 2023 году введено в действие жилых домов 1938,2 тыс.кв.м., что на 11,5% больше, чем в 2017 году. В 2023 году введено на 1000 чел. 618 кв.м. общей площади жилых домов, что на 14,4% больше, чем в 2017г.

В последние годы увеличивается средняя площадь вводимой квартиры при снижении количества построенных квартир (рис.3) [17].

Рисунок 3 - Число построенных квартир и их средний размер (за счет всех источников финансирования), тыс.ед., кв.м.

Источник: составлено автором по данным Самарастат

Средняя площадь вводимой жилой единицы в целом растет, что в основном обусловлено ростом доли индивидуальных жилых домов в общем объеме вводов, т.к. индивидуальный жилой дом засчитывается как одна квартира.

За последние 10 лет увеличилась общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя Самарской области на 28,8%, что положительно характеризует процессы развития строительной отрасли в регионе, а также указывает на рост уровня жизни населения. В регионе этот показатель в 2024 году составил 29,4 кв. метров, что соответствует среднероссийскому уровню (29,38 кв.м. на 1 человека), но ниже, чем в ПФО (31,06 кв.м. на 1 человека) [11].

В Самарской области преобладает ввод в действие жилых домов в городах, что отражает наличие спроса и характеризует процесс перемещения населения из сельской местности в города с целью поиска работы, желания самореализации, повышения уровня жизни и прочее (рис. 4) [17].

Рисунок 4 – Ввод в действие жилых домов в городах и в сельской местности, всего, кв.м. общей площади в Самарской области в 2013-2023гг.

Источник: составлено автором по данным Самарастат

Однако, в последние годы неуклонно увеличивается ввод жилья в сельской местности, который представлен в основном индивидуальным жилищным строительством (ИЖС), что обусловлено последствиями пандемии короновируса и желанием населения уединиться в индивидуальном жилом доме, государственными программами поддержки, стимулирующими ИЖС, и ростом интереса населения к загородной жизни. «Все более актуальным трендом развития рынка недвижимости становится малоэтажное строительство» [15].

Рост уровня жизни населения и формирование спроса на качественное жилье способствуют росту доли в общем объеме введенных в действие жилых домов, построенных за счет собственности граждан (58,9% в 2023г.).

Наряду с существующей и успешно реализуемой задачей увеличения объемов жилищного строительства, стоит задача улучшения инженерной инфраструктуры (водоснабжение, теплоснабжение и канализация и др.). Однако, данный результат достигнут, прежде всего, за счет увеличения плотности застройки (табл.1).

Таблица 1 – Обеспеченность жилого фонда инженерной инфраструктурой (на к.г.), в процентах [17]

Значительно улучшилось за анализируемый период благоустройство жилого фонда водопроводом и канализацией, горячим водоснабжением и ванной или душем. Недостаточными темпами идет газоснабжение.

На территории области реализуются мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. В 2024 году оказали содействие и улучшили жилищные условия: 929 молодых семей с использованием социальных выплат на приобретение или строительство жилья; 119 молодых семей за счет компенсации при рождении ребенка; 47 семей, утративших право на участие в мероприятии по обеспечению жильем молодых семей в связи с тем, что один из членов семьи достиг возраста 36 лет; 5 ветеранов Великой Отечественной войны; 18 тружеников тыла; 6 ветеранов боевых действий, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.01.2005; 7 инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 01.01.2005; 5 многодетных семей с шестью и более детьми; 12 молодых учителей, 6 молодых педагогов [6].

Продолжилась реализация государственной программы Самарской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года». Из запланированных к расселению на 2019 - 2024 годы 385,02 тыс.кв.метров (или 24,3 тыс.человек) на 01.05.2024 расселено 280,9 тыс.кв.метров или 17,38 тыс. человек [6].

Жилищное строительство является центральной, но не единственной сферой деятельности строительной отрасли Самарской области. Важным вектором социальной ориентации строительства и результатом деятельности отрасли является ввод в действие объектов социально-культурного назначения. Включившись в реализацию национальных и федеральных проектов, регион в последние 10 лет очень серьезно расширил число объектов социально-культурного назначения. Были введены в действие: детские сады (13885 мест), средние школы (17855 учен. мест), образовательные организации высшего образования (3818 кв. м), больницы (599 коек), поликлиники (3219 посещений в смену), клубы (943 посадочных мест), стадионы (45512 мест), бассейны (9 единиц, 3200 кв.м зеркала воды), спортивные сооружения с искусственным льдом (28584 кв. м), спортзалы (20819 кв. м), физкультурно–оздоровительные комплексы (28 единиц), плоскостные спортивные сооружения (футбольные поля, игровые площадки и др.) (350559 кв. м) [17].

Беспрецедентная государственная поддержка развития социальной сферы в РФ позволила реализовать значимые проекты, результатом которых стали объекты социально-культурного назначения. Причем, новые сооружения были созданы не только в городской местности, но и в сельской, существенно улучшив условия жизни на селе.

Современный этап развития строительства региона характеризуется несколькими особенностями, которые определяют векторы дальнейшего развития отрасли и подлежат учету при планировании.

Во-первых, рынок самарской недвижимости малопривлекателен для крупных девелоперов из-за низкой стоимости жилья по - сравнению с другими крупными городами (Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Казань и др.) при одновременном росте потребительских предпочтений относительно комфортности и качества жилья, инфраструктуры. При таких ценах сохраняется и низкий уровень инвестиций [10].

Во-вторых, позитивная динамика развития отрасли в последние годы позволила снять остроту жилищной проблемы в регионе и в условиях отсутствия жилищного кризиса, большая часть потенциальных потребителей – семьи, которые выходят на рынок, чаще всего, в связи с расширением и запросами на увеличение метража, комнатности, на улучшенную инфраструктуру. К сожалению, предложений подходящих практически нет. Жилые комплексы строятся посредственного качества с точки зрения инфраструктуры и планировок. Это останавливает потребителей в покупке жилья «до лучших времен» или мотивирует вложиться в столичное качественное жилье.

В – третьих, последние годы характеризовались отсутствием серьезных вложений в качественную городскую среду, в опережающее дорожное строительство и развитие общественного транспорта, когда строительство жилых и коммерческих объектов сопровождается вводом социальных объектов, коммунальной инфраструктуры и территория становиться точкой притяжения не только для местных жителей, но и для приезжих из других регионов. «Комплексное развитие территорий дает синергетический эффект, повышает капитализацию недвижимости и города в целом, но снижает издержки для обычных граждан и бизнеса» [10].

Комплекс рассмотренных ограничений в совокупности с высокой ключевой ставкой делают строительный бизнес непривлекательным для инвесторов независимо от того, кто им является: государство, бизнес, жители, муниципалитет. Именно их совместные инвестиционные усилия сегодня могут позволить сделать регион комфортным для жизни, средой для удержания в регионе талантливой молодежи, точкой притяжения для приезжающих из других регионов.

Высокие ставки ипотечных кредитов формируют отложенный спрос. При этом растут депозиты у населения [18], что при ожидаемой стабилизации финансовой ситуации в стране будет стимулировать продажи недвижимости, к чему застройщики должны быть готовы. Строительные компании понимают, что рынок восстановиться, поэтому откладывают реализацию новых проектов, дорабатывают ранее начатые проекты и готовятся к инвестиционному рывку.

Начатая градостроительная реформа в регионе в 2025 году будет способствовать формированию мотивации у строительного бизнеса к реализации крупных комплексных проектов. Кроме того, необходимо реализовать целый ряд актуальных мероприятий, которые дадут новый импульс развитию индустрии, а именно:

- снижение административных барьеров, упрощение входа инвесторов на рынок, формирование единых и понятных «правил игры»;

- разработка новых генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ), разработка единого документа градостроительного планирования [4];

- оцифровка всех сведений о городе, необходимых девелоперам (доступность сведений обо всех участках, пригодных для строительства);

- подготовка и запуск проектов комплексного развития территорий (КРТ) посредством формирования инвестиционной модели с полным перечнем обязательств и ограничений, предварительным маркетинговым анализом рынка недвижимости осваиваемой территории и коммерческими предложениями от банков, готовых финансировать подобные проекты;

- взаимоувязка планов развития районов города, застройки с дорожными, транспортными проектами;

- решение проблемы нехватки кадров, прежде всего, рабочих профессий (водителей строительной техники, операторов бетононасосов, крановщиков) ввиду ужесточения миграционной политики [7] и др.

Таким образом, можно констатировать, что у самарского строительного комплекса есть специфические особенности, которые отличают процесс создания объектов, взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, поставщиками и подрядчиками. Учет сдерживающих развитие факторов, реализация комплекса мероприятий по нейтрализации негативного воздействия факторов и условий требует проработки в каждом отдельном регионе.

Заключение

Проведенный анализ динамики развития отрасли строительства в Самарской области, выявление особенностей современного этапа ее развития позволили акцентировать проблемы, требующие решения. Важнейшими из них являются высокие ставки ипотечных кредитов и кредитов для строительных компаний на текущую деятельность, удорожание строительных материалов, сырья и оборудования, недостаток инвестиций, нехватка кадров, низкие темпы цифровизации отрасли.

Реализация предложенного комплекса мероприятий придаст новый импульс развитию отрасли и будет способствовать получению желаемых эффектов всеми заинтересованными сторонами: бизнес сможет строить жилые и коммерческие объекты с требуемой доходностью, жители получат качественное современное жилье, город получит привлекательный архитектурный вид и жителей, которые будут в нем жить, работать и платить налоги, государство – счастливое обеспеченное городское сообщество.