Агентская проблема в контексте целеполагания стейкхолдеров рынка управления жилой недвижимостью

Введение

В современном обществе управление качеством услуг ЖКХ играет ключевую роль в повышении уровня комфорта и благополучия граждан. Одной из основных причин, обуславливающих актуальность проблемы управления качеством услуг ЖКХ, является рост ожиданий граждан и изменения в их потребностях. В условиях современной динамики жизни населения необходимо обеспечивать стабильность и высокое качество предоставляемых услуг, учитывая при этом разнообразные потребности и ожидания граждан. Это требует от управляющих компаний постоянного совершенствования своей работы и внедрения новых технологий и методик управления.

Важным фактором в управлении качеством услуг ЖКХ является стейкхолдерский подход и учет интересов всех участников процесса. Ключевыми стейкхолдерами в данной области являются управляющие компании, жители многоквартирных домов, государственные органы и поставщики коммунальных услуг. Учитывая интересы всех сторон, управляющие компании имеют возможность разработать и внедрить эффективные стратегии управления качеством услуг ЖКХ.

Целью данного исследования является системный анализ интересов и целеполагания ключевых стейкхолдеров в области управления жилой недвижимостью на примере управляющих компаний города Екатеринбурга. Исследование позволит выявить основные проблемы и вызовы, с которыми сталкиваются управляющие компании, а также определить потребности и ожидания жителей в сфере предоставления коммунальных услуг. Анализ интересов стейкхолдеров позволит разработать эффективные стратегии управления качеством услуг ЖКХ, удовлетворяющие потребности всех участников данного процесса.

Методологической основой исследования являются системный подход, концептуально-логическое моделирование, методы научного прогнозирования. Автором опирается на стейкхолдерский подход в исследовании экономических и управленческих отношений, применяются методы системного анализа, индуктивный метод и метод матриц интересов стейкхолдеров.

Материалы и методы

Начало изучению агентской проблемы была положена в работе А. Берле и Г. Минса [1] в которой авторы исследовали отделение управленческих функций от функций собственников. Это ознаменовало значительный сдвиг в понимании корпоративного управления и собственности.

Агентская теория находит широкое отражения в отечественной академической мысли. Среди работ, внёсших вклад в развитие теории следует выделить исследование Ткаченко И.Н. [2] в котором предлагаются практические рекомендации к повышению качества корпоративного управления и вводится понятие институциональной ловушки, блокирующие позитивные изменения в качестве корпоративного управления, а также Курузова М.В. [3], который исследует формирование набора финансово-экономических целей для снижения воздействия агентской проблемы.

Агентская теория также находит отражение в работах Скачковой Л.С. [4], Гозаловой А.В. [5], Смотрицкой И.И. [6], Кудина Л.Ш. [7], Мецгера А.А. [8], Лимитовского М.А. [9], Дохоян З.М. [10], Мусалова М.А. [11], Сяоянь В. [12], Рубина Э.Л. [13], Калмыкова В.В. [14], Забелиной О.В. [15], Мишуровой И.В. [16] и других.

Стейкхолдерский подход в управлении находит своё начало в 1984 c работы Фримена Р.Е. [17]. Большой вклад в развитие теории внесли работы Кларксона М. [18] и Сэвэджа Г. [19]. Стейкхолдерский подход сохраняет свою актуальность в отечественной экономической мысли, из последних работ следует отметить исследования Злыгостева А.А. [20], Раменской Л.А. [21], Кравченко Е.Ю. [22], Габдулдаяновой Р.К. [23], Роднянского Д.В. [24] и других.

На данный момент тема стейкхолдерского подхода в управлении является достаточно разработанным направлением и находит своё отражение в работах отечественных и зарубежных экономистов.

Отстранение акционеров от управления корпорациями является логическим следствием развития корпоративной формы собственности и института привлечения внешнего капитала посредством эмиссии акций. Увеличение масштабов коммерческих предприятий требовало привлечения значительных объемов финансового капитала, чего можно было достичь путем объединения ресурсов. Рост количества поставщиков капитала, а значит и сокращение участия каждого из них в отдельности, привели к экономической нецелесообразности и высоким трансакционным издержкам индивидуального контроля качества управления капиталом. Кроме того, большое количество поставщиков капитала различной квалификации и географической разбросанности привело к увеличению затрат, связанных с процессом принятия решений.

Эти условия сделали экономически оправданным делегирование функций принятия решений профессиональным менеджерам, ответственным за оперативное управление предприятием. Делегирование управленческих функций легло в основу корпоративного управления, где разделение собственности и контроля является определяющей характеристикой современных корпораций.

Стейкхолдеры отрасли управления жилой недвижимостью

Управление жилой недвижимостью в России представляет собой многогранную систему договорных отношений, построенную на основе социальной ответственности государства и ограниченных рыночных принципов. Многоквартирные дома играют важную роль в обеспечении жильем населения. На их долю приходится более двух третей всех вводимых в строй объектов жилой недвижимости, что наглядно отражено на рисунке 1.

Рисунок 1 – Введение в эксплуатацию жилых домов по Свердловской области Источник: составлено авторами по [ [1]]

Однако, управление такими домами представляет собой сложную задачу, требующую взаимодействия собственников квартир, предприятий отрасли ЖКХ и государства. Взаимоотношения между этими сторонами направлены на обеспечение синергии их совместной деятельности для одновременного достижения нескольких целей. Это требует гармоничного взаимодействия и согласования интересов всех сторон, а также внимания к потребностям и ожиданиям жителей многоквартирных домов.

С одной стороны, высокое качество жизни и безопасное проживание жителей многоквартирных домов являются приоритетными задачами. Для этого необходимо поддерживать в хорошем состоянии инфраструктуру дома, обеспечивать его эффективное функционирование, проводить регулярное техническое обслуживание и ремонт. Эти задачи лежат на плечах как собственников квартир, так и организаций ЖКХ, которые ответственны за управление и обслуживание домов. С другой стороны, предприятия отрасли ЖКХ также стремятся получить нормативную прибыль от своей деятельности.

С третьей стороны, цель государства заключается в поддержании социальной стабильности и отсутствии факторов, вызывающих социальную напряженность. Для этого важно, чтобы жители многоквартирных домов чувствовали себя комфортно, безопасно и уверенно, а также имели доступ к качественным коммунальным услугам, не испытывая перебоев или неудобств.

Организация управляющая жилой недвижимостью, являясь предприятием имеет двойственную гражданско-правовую форму. С одной стороны она является объектом гражданских отношений будучи собственностью своих учредителей, а другой стороны она является субъектом отношений, являясь самостоятельным юридическим лицом, имеющим правоспособность и обособленное имущество. Такая двойственная природа обуславливает необходимость применений стейкхолдерского подхода к изучению управленческих стратегий, направленных на достижение целей предприятия.

Результаты

Сформировав матрицу интересов стейкхолдеров в таблице 1, можно заметить их взаимную противоречивость. Если потребители стремяться к высокому качеству услуг и низкому уровню цен, то руководство управляющей компании и собственники стремятся к максимизации прибыли, государство, в целях недопущения социальной напряжённости и обеспечения экономического роста регулирует возникающие правоотношения, стремясь к удовлетворить интересы всех сторон.

Обратим также внимание, что качество услуг находится в сфере интересов всех сторон, для потребителей качество услуг это физически ощутимый фактор, для государства в целом, обеспечение качества социально значимых услуг, к коим относятся и услуги коммунальные, является вменённой обязанностью, а для руководства и собственников, это залог долгосрочного обслуживания территории и высокой конкурентоспособности.

Таблица 1 – Матрица интересов стейкхолдеров.

Отметим, что вопрос качества и безопасности для руководства и собственников связан также с вопросом административной и уголовной ответственности. Нередки случаи привлечения ответственных лиц, вплоть до собственников, к ответственности при трагических происшествиях. Таким образом воздействие государства реализуется через оба традиционных инструмента – «кнута и пряника».

Можно заметить наличие конфликта между руководством и собственником в части уплаты дивидендов. Хотя предприятие и создаётся для получения прибыли собственниками через удовлетворение потребностей потребителей, руководство заинтересовано в осваивании прибыли предприятия внутри него самого, повышении заработной платы, проведении корпоративных мероприятий и формировании денежных фондов на случай аварийных ситуаций. Такая политика снижает инвестиционную привлекательность предприятия и возможность привлечения новых участников для развития. Сохраняя инвестиции в пределах существующих ресурсов компании, руководство снижает потенциальную прибыль собственников и ограничивает общий рост бизнеса.

Здесь, однако надо отметить важную особенность. Управляющие компании обычно относятся к малым и средним предприятиям. Для которых характерно существенные отличие структуры собственности от большинства зарубежных компаний, а именно высокий уровень концентрации капитала организации в руках одного или небольшой группы собственников, что обеспечивает высокий уровень контроля за руководством предприятия.

Исходя из вышеизложенного можно выдвинуть две гипотезы:

1. Управляющие компании имеют положительную рентабельность продаж с небольшой вариацией вокруг средних значений в связи с реализацией принципа обеспечения экономической обоснованности стоимости жилищно-коммунальных услуг.

2. Управляющие компании производят регулярную выплату дивидендов.

В целях проверки гипотез, автором были отобраны 13 управляющих компаний города Екатеринбурга, осуществляющих свою в течение более чем трех лет. Из 13 компаний, только одна имеет организационно-правовую форму акционерного общества, остальные имеют форму общества с ограниченной ответственностью. В 6 компаниях руководители имеют долю в уставе компании, и ни одна из

При расчётах использовался показатель чистой рентабельности продаж, что обусловлено различиями в учётной политике управляющих компаний относительно отнесения управленческих и коммерческих расходов к соответствующим элементам отчётности. Консолидировано сведения, характеризующие деятельность компаний представлены в таблице 2

Таблица 2 – Показатели деятельности управляющих компаний

1. Коэффициент вариации рентабельности демонстрирует существенный разброс показателей, что доказывает несостоятельность первой гипотезы.

2. Регулярность выплаты дивидендов не наблюдается. Распределение чистой прибыли может проводиться один раз в квартал, что составляет 12 периодов выплаты дивидендов за исследуемый период.

3. Компания АО «УК Академический», имеющая наиболее стабильные показатели рентабельности, единственная осуществляет регулярную выплату дивидендов.

Обсуждение

По мнению автора, значительный разброс показателей рентабельности может свидетельствовать о трёх вероятных причинах:

1. Методы тарифообразования требуют совершенствования в целях покрытия волатильности расходов управляющих компаний на обслуживание жилого фонда.

2. В сфере управления жилой недвижимостью ярко проявляется агентская проблема, в условиях которой руководители не стремятся обеспечивать формирование чистой прибыли для выплаты дивидендов собственникам.

3. Собственники управляющих компаний вместо распределения чистой прибыли используют способы сокращения налоговой нагрузки, включая свой экономический интерес в себестоимость оказания услуг, что и обуславливает волатильность показателя рентабельности.

В исследовании, на основе изучения материалов уголовных дел в сфере ЖКХ, Шиханов В.Н. [25] указывает, что наиболее распространенной схемой преступлений в сфере ЖКХ является вывод денежных средств через счета управляющих компаний и их обращение в пользу других лиц. Эти средства могут использоваться руководителями компаний для личных нужд или перечисляться другим лицам. Такие действия маскируются как мнимые сделки, завышение цен или подписание актов приемки недовыполненных работ. Такая же позиция содержится в работах Быстрова Ю.В. [26] и Гладышевой О.В. [27].

Искусственно завышая стоимость оказания услуг, собственники также искусственно снижают рентабельность компании. Это затрудняет расчёт тарифов и приводит к нарушению прав потребителей, отрицательно сказывается на уровне инфляции в стране и размере налоговых поступлений. Кроме того, приводит к снижению доверия и прозрачности в обществе, негативно сказывается на положительной вовлечённости жителей в общественную жизнь и вопросы управления жилой недвижимостью. Это формирует хаотичную и непредсказуемую бизнес-среду, затрудняет принятие обоснованных управленческих решений.

Выводы

Показатели структуры собственности и качества корпоративного управления играют важную роль в справедливом удовлетворении интересов всех стейкхолдеров процесса управления жилой недвижимостью. Дивидендная политика является показателем качества управления и способна оказывать положительное влияние на качество управления.

Проведённое исследование доказывает наличие проблемы в практиках корпоративного управления предприятиями коммунального сектора, имеются признаки острой агентской проблемы и манипуляции отчётными данными, обуславливающие невозможность эффективного регулирования ценообразования в отрасли на основе принципов экономически обоснованных расходов и равновесного удовлетворения интересов всех стейкхолдеров отрасли.

Значимым направлением совершенствования корпоративного управления является создание механизмов привлечения инвестиций в отрасль управления жилой недвижимостью, совмещённой с деконцентрацией капитала. Реализация этого направления потребует широкое внедрение в отечественную управленческую практику кодекса корпоративного управления [3], обеспечения открытости информации о хозяйственной деятельности управляющих компаний и повышения доступности участия в собраниях собственников миноритариям, путём внедрения дистанционного электронного голосования с применением технологии блокчейн.

[1] Управление Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области и Курганской области : сайт. – URL: https://66.rosstat.gov.ru/folder/28859 (дата обращения: 30.01.2024)

[2] Государственный информационный ресурс бухгалтерской (финансовой) отчетности : сайт. – URL: https://bo.nalog.ru/ (дата обращения: 09.02.2024)

[3] <Письмо> Банка России от 10.04.2014 N 06-52/2463 "О Кодексе корпоративного управления"