Development of housing stock and urban infrastructure: energy-efficient rehabilitation of an atypical apartment building

Введение

Богатство природных ресурсов России, их низкая стоимость позволили в советский период создавать социальную, инженерную, транспортную инфраструктуру городов и регионов страны с невысоким уровнем энергетической эффективности. Рост стоимости энергоносителей на мировых рынках, кризисные периоды в развитии российской экономики последних лет привели к снижению доходов населения и относительному росту доли расходов на содержание объектов недвижимости (рис. 1), росту бюджетных расходов на субсидирование малоимущих слоев населения по оплате коммунальных услуг.

Рисунок 1. Удельный вес расходов домашних хозяйств на оплату жилищно-коммунальных услуг (в процентах, значение показателя за год) в Российской Федерации

Источник: Федеральная служба статистики РФ, режим доступа: https://www.gks.ru, дата обращения: 11.12.2019.

Снижение реальных доходов населения России приводит к проблеме роста задолженности за коммунальные услуги перед ресурсоснабжающими фирмами, возникновению задолженности с истекшим сроком исковой давности, безнадежной к взысканию [*]. Накопленная задолженности в жилищной сфере РФ растет с 2016 года со средним темпом 5,5 % в год, средний уровень собираемости платежей в 2018 году составил 95,4 %. Задолженность за 2018 год составила 1,376 млрд руб., в том числе населения – 574 млрд рублей. Такое положение невыгодно для всех экономических агентов: домохозяйств, фирм, органов власти в силу всей экономической неэффективности и расточительности.

Жилые и общественные здания в российских городах являются значимыми потребителями энергии, здания советского жилого фонда постройки периода 1965–1990 годов не соответствуют современным российским нормам энергоэффективности объектов недвижимости. Новый жилищный фонд городов, построенный с начала 1990-х годов, создавался в условиях дефицита денежных средств у фирм отрасли, которые вынужденно применяли недорогие строительные материалы и технологии, оказавшиеся впоследствии крайне дорогими в эксплуатации для домохозяйств. Жилищная политика в России направлена на снижение потребления энергии в старом жилом фонде городов за счет применения энергоэффективных мероприятий в процессе капитального ремонта [10] (Gareev, Shavshin, 2019), разработаны и действуют пакеты мер по проведению ремонта домов типовых серий [1, 15] (Abdukhanova, Ibragimova, Galimova, 2017; Prokofev, Moiseev, 2015). В строительной отрасли России приоритетным становится строительство энергоэффективных зданий и сооружений, определение критериев энергоэффективности, анализ стоимости жизненного цикла объекта на основе сквозных технологий моделирования сценариев потребления энергии и принятия рациональных решений об оптимальном использовании объекта на всем жизненном цикле [13] (Kulakov, Baronin, 2019). Кроме того, расширены экологические требования на российском рынке недвижимости [†] и регулируются государством, введены понятия: «экологический менеджмент», «инфраструктура и качество внешней среды», «качество архитектуры и планировка объекта», «комфорт и экология внутренней среды», «качество санитарной защиты и утилизации отходов», «рациональное водопользование и регулирование ливнестоков», «энергосбережение и энергоэффективность», «охрана окружающей среды при строительстве, эксплуатации и утилизации объекта», «безопасность жизнедеятельности». На российском рынке недвижимости появилась тенденция экологической и энергетической оценки объектов на основе рейтинговых систем BREEAM, LEED.

В России научные исследования направлены на решение комплексной задачи создания энергоэффективного здания, применения системных технологических инноваций для повышения энергетической эффективности зданий. «Путь к энергосбережению лежит в комплексном анализе системы теплозащиты здания, которая открывает целостное поведение различных факторов, участвующих в переносе энергии за жизненный срок здания» [18] (Savin, 2019). Вместе с тем учитываются внешние факторы городской среды, которые формируют энергетический баланс города как системы [36] (Masson, 2000). В научных исследованиях были поставлены и решены задачи улучшения архитектурно-планировочных решений, конструктивных инженерно-технических решений, оценки влияния температурно-влажностного режима ограждающих конструкций на теплозащиту и энергоэффективность зданий. Особый интерес вызывают исследования в исторической части городов, в том числе исследования архитектурных памятников, для которых важно сохранение первоначальных материалов, использованных при строительстве объектов, выявлена необходимость дополнительного анализа прочности наружных стен и их долговечности, условий для создания энергосбережения в доме, повышения теплозащитных свойств с учетом толщины наружных стен [2] (Ananev, 2018).

Главным преимуществом комплексного подхода в создании энергоэффективного здания является применение сквозных цифровых технологий. Они позволяют осуществлять моделирование и анализ расхода энергии на жизненном цикле объекта с использованием энерго-экономической модели, учитывающей междисциплинарные и межотаслевые связи факторов влияния на теплопередачу за срок жизни здания (климат, теплозащита, формообразование, система электроснабжения, система горячего водоснабжения, система вентиляции) [17] (Savin, 2018).

Первое направление исследований в области теплотехники и наиболее рациональных способов использования теплоты в городских зданиях – это исследования теплофизических свойств (теплозащиты) ограждающих конструкций новых зданий, которое проводится для различных климатических зон России [9, 12, 39] (Gagarin, Zubarev, 2019; Kraynov, Safin, Lyubimtsev, 2010; Prohorov, Razakov, Chernova, 2019). Проводились исследования применения инновационных энергоэффективных мер для повышения энергоэффективности существующего жилого и общественного городского фонда недвижимости [7] (Borodinets, Prozement, Zayatss, Zemitis, 2019), исследования влажностных процессов в ограждающих конструкциях зданий в России [8] (Borodinets, Zemitis, Sorokins, Baranova, Sovetnikov, 2016). Поиск оптимального инженерного обеспечения тепловоздушного режима здания и организация в здании: микроклимата помещения, энергосбережения как минимизацию затрат органического топлива, комплекса энергетических характекристик здания для рационального использования других (кроме энергии) видов топлива [3, 5] (Bogoslovskiy, 2013).

В дополнение к инженерным расчетам отдельных систем здания необходимо моделирование энергопотребляющих характеристик здания и инженерных систем здания в целом [16] (Prokhorov, Razakov, Chernova, 2018). Проведение поиска перспективных технологий и возможностей создания инженерных систем в зданиях нового типа (интеллектуальных зданиях) и экономической оценки оборудования здания новыми системами по критерию минимизации совокупных дисконтированных затрат [21, 22] (Samarin, Grishneva, 2012; Samarin, 2017). Сравнение натурных исследований, численного моделирования тепловлагопереноса в ограждающих конструкциях объектов санации жилищного фонда городов с использованием проектных данных и анализа проектного решения наружных стен, их соответствия нормативным требованиям по теплозащите на этапе строительства и реконструкции здания, а также реализация мер государственной энергетической политики для нового поколения зданий, ориентированная на приоритеность использования отечественных материалов и приборов регулирования, учета теплопотребления и др. [4] (Bogoslovskiy, Pokotilov, 2012).

Следует также отметить важность стандартизации успешного опыта и применения передовых технологий строительства и стандартов при государственной поддержке экономических агентов [37] (Matrosov, Goldstein, Chao, 1998).

На рынке энергоэффективных зданий моделирование и анализ расхода энергии на жизненном цикле объекта недвижимости проводится с использованием энерго-экономической модели здания. В российских исследованиях активно разрабатывался и применятся математический аппарат для прогнозирования оптимального теплового режима здания как единой теплоэнергетической системы: теплоэнергетического воздействия наружного климата на здание, теплоаккумуляционных характеристик оболочки здания, теплоэнергетического баланса помещений здания, и решения задачи оптимального управления расходом энергии помещения [24] (Tabunshchikov, Brodach, 2015). Выбор критериев оценки вариантов реализации инвестиционных проектов с учетом архитектурно-планировочных решений на основе информационной модели здания позволяет значительно улучшить потребительские характеристики объекта, провести расчет инсоляции, расчет тепловых потерь здания, моделировать водный и энергобаланс здания [6] (Bolotin, Gurinov, Dadar, Oolakay, 2013). Примером успешного использования моделирования состояния здания является оценка параметров наружного климата и его влияния на энергетическую эффективность здания в отопительный и охладительный период с использованием метода Монте-Карло для численного моделирования расчета температуры наружного воздуха [21, 22] (Samarin, Grishneva, 2012; Samarin, 2017). Выявлено, что экономически целесообразно применение технологии информационного моделирования для анализа энергоэффективности здания на этапе проектирования [26, 34] (Aram, Eastman, Sacks, 2013), Fidrikova, Grishina, Marichev, Rakova, 2014), что позволяет использовать цифровой макет будущего здания для параметрического моделирования [43, 44] (Smith, Tardif, 2009; Songa, Yanga, Kimb, 2012), и расчета различных сценариев в процессе проектирования здания для поиска энергоэффективного решения [45] (Su-Ling, Skibniewski, Tsung, 2014).

Следует отметить комплексное исследование во взаимосвязи жилых зданий и инженерной инфраструктуры города и экономическую оценку долгосрочных инвестиционных проектов по энергосбережению (инфраструктурные проекты в городе) с учетом прогнозирования стоимости энергоносителей, превышения темпов роста энергетических тарифов над динамикой инфляции [25] (Tabunshchikov, Kovalev, 2019). Экономический анализ инвестиций в проекты по энергосбережению позволяет рассчитать и рассмотреть различные сценарии, в том числе с учетом государственных субсидий на повышение энергоэффективности объектов недвижимости [19, 20] (Savin, Sheps, Agafonov, 2019; Svistunov, Kurkina, 2018). Построение модели прогнозирования поведения потребителей на предприятии теплоснабжения позволяет осуществлять стратегическое управление, анализировать различные сценарии и выбирать оптимальный вариант для развития предприятия отрасли [14] (Myznikova, Brazhnikova, 2019).

Таким образом, на рынке энергоэффективных зданий России разработаны концепции энергоэффективных зданий разных типов, методы и технологии их строительства в России, применяются методы прогнозирования для анализа альтернативных моделей энергоэффективных моделей зданий на жизненном цикле объекта, есть успешные примеры создания энергоэффективных зданий, в том числе с возможностью их сертификации, а также накоплен опыт поведения ремонта зданий типовых серий при государственной поддержке инициаторов энергоэффективного капитального ремонта. В то же время остается неизученным переход нетиповых жилых зданий в категорию энергоэффективных объектов, не определены стандартизированные методики внедрения технологических инноваций в процессе санации нетипового жилого фонда городов.

Цель исследования: поиск механизма перевода нетипового многоквартирного здания старого жилого фонда города в категорию энергоэффективных зданий для снижения потребления энергии и природных ресурсов при его эксплуатации.

Задачами исследования являются:

1) поиск дефектов жилого здания, влияющих на его энергоэффективность;

2)изучение внедрения передовых технологий строительства и эксплуатации объектов недвижимости на рынке энергоэффективных зданий;

3)поиск механизма государственной поддержки проведения энергетической санации обследованного здания старого жилого фонда города.

Методы

Натурный поиск температурных отличий, нарушений теплоизоляции ограждающих конструкций и других дефектов проектирования, строительства, эксплуатации жилого многоквартирного дома в городе Казани выполнен в зимний период на основе тепловизионного обследования с помощью тепловизора «FLIR E4», спектральной съемки MSX, метода системного анализа дефектов, метода синтеза рекомендаций для устранения выявленных в процессе натурного исследования дефектов здания для поиска механизмов поддержки энергетической санации нетипового дома. Автор проводит наблюдение за состоянием исследуемого объекта на протяжении 6 лет с момента ввода здания в эксплуатацию, тепловизионное обследование дефектов объекта проводилось в декабре 2016, 2017, 2018 гг. при температуре наружного воздуха на улице: -27,2С (на 20.12.16), -12,5С (на 20.12.17),

– 15,0 С (на 20.12.18).

Результаты

Исследуемый жилой дом переменной этажности (одна шестнадцатиэтажная секция, три одиннадцатиэтажные секции) в 2013 году был сдан в эксплуатацию. Здание нетиповое, построено по индивидуальному проекту, имеет низкую энергоэффективность, класс энергоэффективности дому не присвоен. Общая площадь здания составляет 24,3 тыс. кв. м., жилая площадь – 16,1 тыс. кв. м. Несущий каркас здания выполнен из монолитного железобетона, заполнен кирпичом. В доме используются инженерные системы городского центрального отопления, системы энергоснабжения, холодного водоснабжения, подогрева горячей воды, водоотведения, система вентиляции, пожаротушения, система дымоудаления, слаботочные системы. За 6 лет с момента ввода дома в эксплуатацию объекты общей долевой собственности (технические помещения, лестничные площадки, защитные навесы, вентиляционные шахты и др. помещения) оказались в неудовлетворительном состоянии, требуется и возможно устранение дефектов постройки.

Внешние дефекты (общая долевая собственность)

К внешним дефектам, которые приводят к потерям тепла в здании, относятся: присоединение собственниками квартир лоджий здания к жилым помещениям, так, в момент проведения обследования температура внешней стороны стены присоединенной неутепленной лоджии составила 16,8С (рис. 1).

Рисунок 2. Результаты тепловизионной съемки фасада здания в зимний период: присоединенная лоджия на 5-м этаже

Источник: исследование автора.

Внутренние дефекты (общая долевая собственность)

На основе тепловизионного обследования выявлены дефектные зоны здания, проведено документирование тепловых отличий, поиск мест нанесения ущерба от увлажнения конструкций.

Шахта пассажирского лифта

Анализ эксплуатационного состояния шахты пассажирского лифта показал низкие температуры от -0,9С до +8,3С, которые недопустимы производителем лифтов для эксплуатации. Результаты тепловизионной съемки в шахте лифта отражены на рисунке 6.

Рисунок 3. Результаты тепловизионной съемки шахты лифта

Источник: исследование автора.

Проблема низких температур в шахте лифта объекта возникла на этапе эксплуатации здания в результате несанкционированных изменений инженерных сетей отопления: переноса стояков отопления с лестницы на лифтовые площадки, что привело к отсутствию обогрева 2 стен шахты пассажирского лифта:

· одна стена смежна с неотапливаемым техническим помещением и наружной стеной;

· вторая стена смежна с лестницей (на первом этаже задания установлена единственная батарея центрального отопления, что недостаточно для обогрева 15 этажей лестницы).

Машинное отделение пассажирского лифта

В машинном отделении пассажирского лифта отсутствует отопление и утепление стен, что приводит к ненадлежащей эксплуатации лифтового оборудования, перепадам температур, зафиксированным в момент исследования, от -7,7С до +11,3С (рис. 4).

Рисунок 4. Результаты тепловизионной съемки в машинном отделении лифта: дефекты утепления

Источник: исследование автора.

Машинное отделение пассажирского лифта

На лестнице, примыкающей к лифтовой шахте, есть центральное отопление только на 1-м этаже, промерзанию подвергаются ограждающие конструкции, внутренние стены однокомнатных квартир (жильцы самостоятельно провели утепление стен), двери для выхода на лоджию, оконные проемы. Перепад температур в момент исследования составил от -9,7 С до 0,9 С (рис. 5).

Рисунок 5. Результаты тепловизионной съемки на лестнице: дефекты дверей, дверных проемов, оконных проемов

Источник: исследование автора.

Внутренние дефекты (частная собственность владельца квартиры)

Рассмотрим энергетическое состояние жилого помещения дома на примере жилой квартиры на 6-м этаже исследуемого объекта. Перепады температур на оконной коробке в квартире составили от +6,3 С до +28,9 С (рис. 6).

а) б) в)

Рисунок 6. Результаты тепловизионной съемки в жилой квартире на 6-м этаже: а) дефекты оконной коробки, б) дверной коробки, в) оконной коробки около стояка системы центрального отопления

Источник: исследование автора.

Исследование выборочных дефектов здания показало, что необходимо проведение комплексной энергетической санации общей долевой собственности и частных пространств квартир рассматриваемого объекта. Собственники квартир не смогли самостоятельно за 6 лет комплексно санировать ни общее долевое имущество, ни собственные квартиры. По нашему мнению, высокотехнологичная санация жилых зданий требует активной государственной поддержки инициаторов снижения энергетических потерь жилых зданий городов.

Поиск и внедрение передовых технологий строительства и эксплуатации энергоэффективных зданий

Развитие рынка энергоэффективных зданий в мире привело к появлению «продуктовой линейки» энергоэффективных зданий, в каждом из продуктов происходила все большая детализация критериев соответствия здания тому или иному типу экологичности, энергоэффективности, появлялись новые критерии:

· «интеллектуальное здание» 70-е гг. XX века Института интеллектуальных зданий США;

· «пассивный дом» начала 2000-х гг. Вольфганга Файста [32] (Feist, 1993);

· «близкое к нулевому потреблению энергии здание»;

· «активное здание» и др. концепции [31, 41] (D'Agostino, Delia, Mazzarella, Livio, 2018; Shaffer, 2018).

В международных научных исследованиях изучались проблемы применимости тех или иных концепций энергоэффективных зданий в условиях климатических зон разных стран, например, рассмотрены ключевые факторы энергоэффективности здания в холодном климате Финляндии: минимизация теплопроводности конструкций здания и окон, герметичность здания, эффективность использования рекуперации тепла в системе вентиляции здания [23] (Sormunen, 2010). Проведены исследования и выявлена неполнота мер текущего и капитального ремонта зданий в Латвии из‑за отсутствия ремонта вентиляционных систем в старом жилом фонде, что приводит к повышению концентрации углекислого газа, высокой относительной влажности, выявлено, что перспективы обновления старых зданий и создания зданий с почти нулевым потреблением энергии требуют комплексной модернизации инженерных систем, создания установок для хранения энергии (активный дом), использования возобновляемых источников энергии, установок по рекуперации тепла и воздуха [8] (Borodinets, Zemitis, Sorokins, Baranova, Sovetnikov, 2016). Анализ взаимосвязи энергоэффективности жилых зданий и коммунальной инфраструктуры центрального теплоснабжения в Швеции позволяет рассматривать взаимосвязь «здание – коммунальная инфраструктура города» как единую систему в целях ее экологизации [11] (Zimakov, 2018).

Появление новых продуктов на рынке энергоэффективных зданий потребовало передовых технологий строительства и эксплуатации инновационных зданий на всех этапах жизни здания, к основным относим следующие: технологию энергоэффективного проектирования, технологию информационного моделирования и интеллектуальные технологии строительства, эксплуатации недвижимости.

В исследованиях рассматриваются различные подходы и методы решения проблемы повышения энергоэффективности объектов недвижимости: анализ и численное моделирование потребления энергии в здании с учетом требований стандартов BREEAM, LEED [40] (Schwartz, Raslan, 2013), использование технологии информационного моделирования объектов строительства для сокращения издержек инвестиционного проекта [38] (Mesároš, Mandičák, 2017, [30] (Bryde, Broquetas, Volm, 2013), моделирование альтернативных моделей энергоэффективности будущего здания [28, 30, 42, 43, 44, 45] (Barlish, Sullivan, 2012; Šijanec Zavrl, Stegnar, 2017; Smith, Tardif, 2009; Songa, Yanga, Kimb 2012; Su-Ling Fan, Skibniewski, Tsung Wei Hung 2014).

Встроенный анализ энергоэффективности в современных BIM-инструментах учитывает основные нормативы в области устойчивого строительства и «зеленых зданий», специальные возможности для расчета тепловых мостов и энергомоделирования. При этом следует отметить проблему несоответствия оценки теплотехнических показателей зданий при вводе здания в эксплуатацию (оно не заселено, данные бывают неточными до момента заселения объекта) и при энергетической классификации зданий на этапе эксплуатации [33] (Feist, 2016).

Объединение технологии энергоэффективного проектирования, технологии информационного моделирования в строительстве, интеллектуальных технологий эксплуатации построенных объектов может позволить муниципалитетам, девелоперам, владельцам объекта недвижимости рационально использовать невозобновляемые ресурсы в городских объектах инфраструктуры, что обеспечивает экономический эффект для каждого из экономических агентов национальной экономики [35] (Ivanova, 2016). Исследование источников создания инновационной, устойчивой городской инфраструктуры и инвестирования в региональную инфраструктуру показывает недостаток средств государственного сектора [27] (Bakhareva, 2015) и необходимость поиска иных источников инвестиций для преодоления дефицита и скоординированности действий – средств международных банков развития, средств институциональных инвесторов, частных лиц [29] (Bisello, 2017).

В строительном секторе экономики принято проявлять разумную осторожность при использовании инновационных технологий. Здание, построенное по новой технологии, рассматривается как пилотный проект и подлежит мониторингу со стороны государственных органов и ученых совместно на этапе эксплуатации для анализа соответствия проектных решений фактическому состоянию здания.

Рассмотрим пример реализации инвестиционного проекта строительства пассивного дома первого многоквартирного пассивного дома в Любляне (Словения), рассмотрим поиск и внедрение передовых технологий строительства.

Дом ECOSilverHouse был простроен при поддержке Европейского союза, реализован как тематический проект многоквартирного дома околонулевой энергии (128 квартир) FP7 EE-Highrise – Eco Silver House (www.ee-highrise.eu, архитектор проекта М. Крамер). Дому присвоен класс энергоэффективности A1 (8кВт ч / кв. м в год на обогрев), в доме 17 этажей.

Для дома ECOSilverHouse проводился расчет характеристик с помощью пакета проектирования пассивного дома (Passive House Planning Package, сокр. PHPP), так как по проекту требовалось, чтобы энергия на отопление составляла 14 кВт∙ ч / м² по определению Института пассивного дома (Passive House Institute, сокр. PHI). На основе Словенской энергетической карты, выпущенной Словенским инженерно-строительным институтом (GI ZRMK), дом входит в наивысший энергетический класс А1 с требуемым нормативом: 8 кВт∙ ч / м² для обогрева, использование первичной энергии 85 кВт∙ ч / м², 20 кг / м² выбросов углекислого газа.

Каждому жильцу дома при передаче квартиры был предоставлен паспорт квартиры для изучения новых возможностей и инновационных технологий, примененных в здании ECOSilverHouse.

После ввода в эксплуатацию продолжается анализ энергетической эффективности построенного дома как компанией, создавшей автоматизированные системы управления в доме, так и национальным научно-исследовательским институтом (Building and Civil Engineering Institute ZRMK, Словения). При эксплуатации системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в зданиях прогнозы выполняются неточно из‑за климатических различий, отклонений пользовательских и эксплуатационных профилей, из‑за технических изменений и недостатков, возникающих в результате строительства [50].

Таким образом, разумная осмотрительность и государственное регулирование на рынке энергоэффективных зданий позволяют разрабатывать, внедрять передовые технологии строительства и эксплуатации жилищного фонда городов и обеспечивать масштабирование успеха на национальном рынке недвижимости на всем жизненном цикле объекта недвижимости.

Предлагается в России использовать следующий механизм государственной поддержки развития старого жилищного фонда с высоким износом (санация): целевая государственной программа развития жилищного фонда на основе синхронизации инвестиционного и инновационного циклов инвестиций в развитие и использования в программах капитального ремонта жилищного фонда городов передовых технологий строительства для поддержки принятия эффективных решений инициаторов энергоэффективной санации (рис. 7).

Рисунок 7. Механизм государственной поддержки развития жилья с высоким износом (санация): целевая государственной программа развития жилищного фонда (подпрограммы национального проекта развития жилищного фонда), экономическая оценка мультипликативного эффекта ее реализации

Источник: модель автора.

Дискуссия

Хорошо известны меры государственного регулирования и стимулирования управляющих компаний и собственников по повышению энергетической эффективности жилых зданий в России: создана институциональная среда, действует инфраструктура рынка и институты (Фонд содействия развитию ЖКХ и другие институты), разработаны меры государственной поддержки в форме национальных проектов, разработаны методы проведения капитального ремонта для повышения энергоэффективности жилищного фонда в России для домов типовых серий.

Вместе с тем исследованный объект требует энергетической санации, которая не проводилась по ряду причин:

1) отсутствует заинтересованность председателя товарищества собственников жилья (не изготовлен энергетический паспорт, не приняты фактические меры по стандартному пакету мер повышения энергетической эффективности здания к общедолевой собственности, нет плана работ на будущие периоды, штраф за отсутствие энергетического паспорта объекта кратно меньше стоимости его изготовления, обязательное проведение мер по повышению энергоэффективности объекта не исполняется);

2) есть заинтересованность собственников квартир по повышению энергоэффективности объекта, которая наталкивается на когнитивные, административные, финансовые барьеры.

Во-первых, современное здание является высокотехнологичным объектом, решения по его изменению требуют высокой квалификации специалистов при проведении проектных, строительных, различных видов ремонтных работ на жизненном цикле объекта недвижимости. Перевод здания в новое качество является комплексной инженерно-экономической задачей, требует знаний о научных исследованиях в области строительной физики, строительной теплотехники (строительной теплофизики), специальных технических знаний и навыков от исполнителей в области энергоэффективного проектирования, энергетического аудита объектов строительства и эксплуатации, моделирования объектов и представляет собой сложный организационно-экономический комплекс мероприятий, требующий, на наш взгляд, государственного регулирования и субсидирования для достижения целей выбранной государственной политики повышения энергоэффективности и энергосбережения России в жилищном секторе. В этом случае для жителей и собственников домов старого жилого фонда городов задача принятия решения и реализации мероприятий перевода ресурсоемкого жилого здания в категорию энергоэффективного здания является технически сложной, но выполнимой.

Во-вторых, процесс санации старого жилого фонда городов для владельцев недвижимости наталкивается на существенные барьеры:

· отсутствие знаний, умений, навыков комплексного решения задачи повышения энергетической эффективности многоквартирных зданий и достижения плановых критериев энергоэффективности по выбранным критериям;

· высокая стоимость индивидуального инвестиционного проекта санации нетипового объекта недвижимости;

· необходимость соблюдения муниципальных требований к фасадам зданий, выходящим на городские магистрали, а также законодательства по сохранению объектов культурного наследия в исторической части города.

Проведенный анализ практического опыта европейских стран показал, что передовые технологии строительства, эксплуатации позволяют комплексно решить задачу перехода всего городского жилого фонда к энергоэффективному при целевой государственной поддержке разработки передовых технологий, их внедрения, мощной интеллектуальной поддержке (финансирование научных исследований в отраслевых институтах), финансирования строительства инновационных объектов (субсидии и налоговые льготы для владельцев энергоэффективного жилья) и масштабирования успешного опыта в стране на благо граждан.

Заключение

1. В результате поведенного тепловизионного обследования многоквартирного жилого дома выявлены внешние и внутренние дефекты многоквартирного дома, приводящие к потере энергии и ресурсов при эксплуатации объекта (присоединенная лоджия, ограждающие конструкции, шахта и машинное отделение пассажирского лифта, двери, оконные откосы), которые не устранены за 6 лет эксплуатации дома и не планируются к устранению управляющим ТСЖ.

2. Проведен анализ опыта внедрения в европейских странах технологических инноваций для повышения энергоэффективности объектов недвижимости, выявлена необходимость государственного регулирования и поддержки разработки, поиска и внедрения технологических инноваций на этапе строительства и эксплуатации зданий, в основе которых лежит моделирование и прогнозирование энергоэффективности жилья: технология энергоэффективного проектирования, технология информационного моделирования, интеллектуальные технологии.

3. Предложен механизм государственной поддержки развития жилья с высоким износом для проведения энергетической санации в форме целевой государственной программы (подпрограммы национального проекта) для стандартизации и масштабирования успешного опыта повышения энергоэффективности жилищного фонда городов на основе синхронизации инновационного и инновационного циклов развития инфраструктуры города с применением инновационных технологий (инвестиции в проведение капитального ремонта жилья с одновременным инвестированием в инновационные технологии).

[*] Официальный сайт ГАРАНТ, режим доступа: http://www.garant.ru/news/1279098/#ixzz6AieJVLvu, дата обращения: 11.12.2019

[†] ГОСТ Р 54964-2012 Национальный стандарт РФ. Оценка соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости.