Pricing Factors in the Residential Rental Property Market

Актуальность исследования

В современном мире, проблема ценообразования на рынке аренды недвижимости, приобретает все более актуальный статус в силу того, что напряженная экономическо-политическая ситуация в мире и санкции по отношению к России, а так же каждодневно меняющийся курс национальной валюты, делают все более трудным процесс ценообразования на рынке как купли/продажи так и аренды недвижимости в стране.

Отметим так же, что развитию современного рынка аренды в последнее время уделяется все больше внимания со стороны как профессиональных участников рынка недвижимости, так и со стороны государственных органов управления. Однако, вопросам ценообразования на рынке аренды уделяется недостаточно внимания как со стороны государственных органов, так и со стороны участников рынка. Выявление факторов и процесса ценообразования на рынке аренды недвижимости станет крайне полезным для современного рынка недвижимости, как Москвы, так и России в целом.

Что из себя представляет рынок недвижимости ?

Согласно большинству экспертов, рынок недвижимости представляет собой механизм, обслуживающий процессы купли, продажи и аренды недвижимости на основе спроса и предложения. [1]

В силу постоянно расширяющийся территории городов, рынок недвижимости представляет собой постоянно растущий «организм», однако стоит отметить, что в кризисные времена рынок недвижимости имеет тенденцию к стагнации и/или замедлению роста. Таким примером может служить период мирового финансового кризиса 2008 года, в течение которого рост цен на недвижимость не наблюдался, однако к середине 2011 года рынок недвижимости достигал докризисного уровня, и наблюдался рост цен.

В настоящее время, на территории РФ, рынок недвижимости делится на 2 категории:

· Рынок первичной недвижимости

· Рынок вторичной недвижимости

Объектом сделок на рынке первичной недвижимости обычно становятся объекты недвижимости в процессе строительства или новостройки, не зависимо от предназначения будущего объекта недвижимости. Их могут продавать застройщики, инвесторы, финансировавшие строительство.

Объектом сделок на рынке вторичной недвижимости обычно становиться жилые помещения, которые ранее использовались по прямому назначению. Стоит отметить, что первичный рынок недвижимости отражает объем произведенного жилья, в то время как вторичный рынок недвижимости определяется следующими факторами: [2]

· Благосостояние населения

· Доходность инвестиционных объектов

· События человеческой жизни

· Мобильность трудовых ресурсов.

Многие эксперты считают, что структура вторичного рынка является неизменчивой структурой в силу того, процесс человеческой жизни протекает по некой закономерной схеме. Изменения на вторичном рынке недвижимости происходят в силу изменения структуры и/или количества населения или резкого изменения экономико-политической ситуации в регионе.

Таким образом, можно вывести, что рынок недвижимости в целом является постоянно изменяющимся и растущим организмом, изменения на котором происходят за счет влияния не него экономических, политических и социальных факторов. Однако, в кризисные периоды данный процесс роста изменчивости имеет тенденцию к стагнации, но никогда не к обратному росту.

Общепринятые факторы ценообразования рынка недвижимости.

При рассмотрении факторов ценообразования на рынке недвижимости, принято разделять их на факторы спроса и предложения, которые в свою очередь разделяются на внутренние факторы ценообразования и внешние факторы ценообразования.

Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости разделяются на следующие типы: [3]

· Микроэкономические факторы

· Макроэкономические факторы

· Социальное положение в регионе

· Социальное положение это также макрофактор- тогда уж социальные факторы

К внутренним факторам ценообразования на рынке недвижимости, экспертами принято относить следующие факторы: [4]

· Динамика рынка

· Динамика объема и соотношения спроса и предложения

· Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости

· Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность

· Институциональные факторы

Однако отметим, что в приведенных факторах ценообразования объектов недвижимости, не полным образом рассматриваются все факторы, особенно на уровне отдельных объектов недвижимости. Особенно не четко рассматриваются факторы ценообразования, на которые потенциальный арендатор и арендодатель в первую очередь обращают свое внимание при оценивании объекта недвижимости

Постараемся рассмотреть наиболее приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны арендодателя. К таким факторам относятся:

· Экологическая ситуация в регионе

· Состояние объекта недвижимости

· Структура объекта недвижимости ( наличие балкона, парковки, лифта и пр)

· Доход населения и его платежеспособность (т.е. средняя заработная плата в регионе)

· Уровень спроса и предложения в регионе

· Наличие муниципальных объектов

Экологическая ситуация в регионе. Проблема экологии в последнее время стала актуальным вопросом для рынка недвижимости крупных городов России и мира, и в особенности Москвы. Высокий уровень загрязнения экологического состояния города, непосредственно сказывается как на состоянии здоровья граждан. так и на состоянии рынка недвижимости города. Очевидным является то, что чем лучше экологическое состояние региона в котором находится недвижимость, тем более привлекательным он будет для потенциального потребителя.

П.К. Катышев и Ю.А. Хакимова в своей работе «Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы)», очень подробно рассмотрели влияние факторов, характеризующих состояние окружающей среды, на рынок недвижимости г. Москвы. Авторы отмечают, что экологическая ситуация в разные регионах города, по разному влияет на цену недвижимости. Средняя стоимость недвижимости как правило ниже в тех регионах города, которые находятся ближе к промышленным предприятиям, нежели в регионах находящихся в экологически чистых регионах. [5]

Состояние объекта недвижимости. Данный фактор, безусловно, является основным фактором для ценообразования аренды в силу того, что от класса и состояния объекта недвижимости (начиная от дома, заканчивая квартирой) целиком зависит его цена. В качестве примера достаточно привести тот факт, что в зависимости от качества ремонта дома арендная ставка будет кардинально изменятся. Так, объекты недвижимости расположенные в ЦАО г. Москвы, в хорошем состоянии (евроремонт) типа «однушка» имеют среднюю цену аренды – 90000 руб., в то время как объекты недвижимости расположенные в том же районе, но среднее или ниже среднего состояние (косметический ремонт, или его отсутствие) имеют среднюю цену аренды – 30000 руб. [6].

Структура объекта недвижимости. Под данным фактором понимается, наличие у дома входящих в него и прилегающих к нему дополнительных объектов, таких как: лифт, парковка, домофон и пр. Так, объекты недвижимости в которых присутствуют все или часть входящих в состав или прилегающих к нему объектов, имеют разницу в цене в среднем 5-10%. [7]Т.е. в случае если имеются две квартиры, одна с балконом другая без, то квартира без балкона (в данном случае «однушка») будет иметь среднюю ставку по аренде в 30000 руб, в то время как такая же квартира но с балконом будет иметь ставку в ~33000 руб.

Доход от населения и его платежеспособность. Данный факторы, важен прежде всего для первоначального определения предполагаемой ставки по аренде в силу того, потенциальный арендодатель должен знать среднюю заработную плату в своем регионе, и на основе этого выводить первоначальную арендную плату. Так в качестве примера можно привести что, по состоянию на 2014 – 15 год, средняя заработная плата в Москве, составила 59000 рублей [8], тем самым, делая среднюю ставку по аренде объекта недвижимости не более этого показателя, т.е. ~ 30000 руб.

Уровень спроса и предложения в регионе. В любой сфере рынка, динамика уровня спроса и предложения является основным показателем для формирования его первоначальной цены. Данное правило справедливо и для рынка аренды недвижимости. Если уровень предложения превышает уровень спроса, то ставки по аренде приобретают тенденцию к снижению, и наоборот. Так в качестве примера можно проследить, как влиял уровень спроса и предложения в Москве на средние ставки по аренде на разные типы квартир, в августе 2015. Одна из ведущих экспертных агентств по недвижимости «МИЭЛЬ-Аренда», предоставила следующие данные. В августе 2015 года, уровень спроса и предложения аренды жилой недвижимости вышел на следующие показатели: спрос на аренду жилой недвижимости вырос на 13,6% по отношению к июлю, предложение аренды жилой недвижимости снизилось на 13,65% по отношению к июлю. Средняя ставка по аренде квартир коном класса изменилась следующим образом: «Однушки» - снижение на 0.49% до показателя 30830 руб, «Двушки» - рост на 0.84 до показателя 39950 руб, «Трешки» - рост на 3.83% до показателя 51240 руб. [9]

Наличие объектов муниципальных служб. Под муниципальными объектами в данном случае понимаются: Объекты образовательных структур, больницы, пожарные станции и пр. Фактор наличия объектов муниципальных служб является дополнительным, и прежде всего важен для ценообразования на окаринах крупных городов, в силу того что муниципальные объекты в центре крупных городов, часто находятся в близком расположении от жилых домов. В данном случае, ситуация является схожей как и при наличии в районе промышленных предприятий, только в данном случае данное правило работает в обратную сторону, т.е. чем ближе находятся объекты муниципальных служб, тем дороже будет объект недвижимости.

Далее рассмотрим приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора. Однако сразу отметим, что некоторые факторы будут схожими с предыдущими, в силу того что данные факторы в целом являются общими как для арендатора так и для арендодателя.

Приоритетные факторы ценообразования, рассматривая со стороны потенциального арендатора:

· Географическое местоположение объекта

· Экологическая ситуация в регионе

· Состояние объекта недвижимости

· Структура объекта недвижимости ( наличие балкона, парковки, лифта и пр)

· Наличие муниципальных объектов

· Удаленность объекта от остановок общественного транспорта

· Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья

Фактор географического месторасположения объекта недвижимости. Данный фактор является одним из первых на которые обращает внимание потенциальны арендатор, в силу того что в разных районах города ставка по аренде часто кардинально различается. Чем престижнее район, тем большую ставку просит собственник квартиры. Так, в качестве примера приведет разницу в ставках по аренде жилой недвижимости Москвы внутри Садового кольца и снаружи Садового кольца. Так, средняя ставка по аренде внутри Садового кольца составила – 54000 рублей, в то время как аналогичная квартира снаружи имеет среднюю ставку по аренде в 33000 рублей.

Ценовое соотношение первичного и вторичного жилья. Сегодня данный фактор приобретает актуальность, особенно в Москве, в силу постоянного расширения рынка недвижимости, и появление все новых объектов недвижимости. Ставки по аренде в первично (новостройки) и вторичной недвижимости исторически имеют сильную разницу. Так средняя арендная ставка в новостройке в Москве составляет – 46000 рублей, в то же время средняя ставка вторичных квартир составляет – 35000 рублей. [10]

Удаленность от остановок общественного транспорта. Данный фактор схож при ситуации с наличием объектов муниципальных служб, и имеет ту же схему: чем дальше от остановок общественного транспорта – тем дешевле.

Тем самым предоставляется возможность вывести, что, несмотря на разные цели арендодателя и арендатора, приоритетные факторы при ценообразовании арендных ставок на объекты жилой недвижимости, в целом являются схожими. Так, главными факторами являются внешнее состояние объекта, удаленность от центра города, курс национальной валюты и экономическое состояние в регионе в целом. Однако отметим, что на практике арендодатель часто не берет во внимание такой важный для арендатора фактор, как направленность окон квартиры, тем самым усложняя процесс и увеличивая продолжительность сдачи объекта недвижимости.

Наиболее и наименее приоритетные факторы ценообразования жилой недвижимости

Таким образом, на основе обзоров множества факторов ценообразования на рынке жилой недвижимости, можно сгруппировать их в единую структуру, и выдвинуть общую оценку:

· Внешние факторы ценообразования рынка недвижимости

o Микроэкономические факторы

§ Экономическая ситуация в регионе

§ Поток инвестиционных средств

§ Занятость рабочего населения

§ Темпы развития региона

o Макроэкономические факторы

§ ВВП

§ Уровень инфляции

§ Ставки доходности по финансовым инструментам

§ Доход населения

§ Уровень занятости и уровень трудоспособности населения

§ Индекс потребительских цен на товары и услуги в регионе

§ Состояние торгового баланса

o Социальные факторы

§ Уровень миграции населения

§ Уровень безработицы в регионе

§ Демографическая ситуация в регионе

§ Доля трудоспособного населения в общей численности населения

· Внутренние факторы ценообразования на рынке недвижимости

o Факторы динамика рынка

o Факторы динамики объема и соотношения спроса и предложения

§ Платежеспособность населения

§ Изменения в предпочтениях населения

o Ценовое соотношение первичного и вторичного рынка недвижимости

o Открытость рынка недвижимости и его информационная обеспеченность

o Институциональные факторы

§ Государственное регулирование

§ Налоговое регулирование по сделкам с недвижимостью

· Факторы пользователя недвижимого имущества

o Фактор полезности объекта недвижимости

o Фактор взаимозаменяемости объекта недвижимости

o Фактор ожидания

· Факторы внешней рыночной среды

o Экономический рост и его возможные перспективы

o Финансовые возможности для приобретения недвижимости

o Взаимосвязь между стоимостью и недвижимости и экономической перспективой развития конкретного региона.

· Факторы наилучшего и наиболее эффективного использования

· Экологические факторы

o Концентрация монооксида углерода, оксида азота и двуокиси азота в воздухе

o Удаленность объекта недвижимости от ближайших промышленных предприятий.

Выдвинутые факторы, будут наиболее полезными для крупных инвесторов в силу того, что по данным факторам можно наиболее точно сформировать цену на объекты первичной недвижимости, которые в свою очередь являются приоритетными объектами инвестирования для потенциального крупного инвестора. Так же часть данный факторов будет полезна и для частного арендатора и арендодателя. Однако сразу отметить, что для частного арендатора и арендодателя, в большинстве случаев наиболее приоритетными факторами являются состояние потенциального объекта недвижимости, удаленность от ближайшей станции метрополитена, удаленность от автомагистрали и промышленных предприятий а так же географическое положение объекта недвижимости.

Поэтому на основе ранее проведенного обзора приоритетных факторов ценообразования арендных ставок, нами был выдвинут перечень общих и частных факторов ценообразования арендных ставок на рынке жилой недвижимости:

· Общие факторы

o Состояние потенциального объекта недвижимости

o Географическое местоположение объекта недвижимости

o Удаленность объекта недвижимости от остановок общественного транспорта

o Удаленность от автомагистрали

o Удаленность от промышленных предприятий

o Экологическое состояние в регионе

· Частные факторы

o Наличие парковочного места

o Наличие муниципальных объектов (школа, больница, магазины и пр.)

o Расположение на внутренней или внешней стороне здания

o Этажность объекта недвижимости

o Зашумленность района

o Наличие балкона и лоджии

o Наличие лифта

Под общими факторами ценообразования на рынке недвижимости, формирование цены на основе краткого ознакомления с объектом недвижимости. Так, важным фактором является географическое месторасположение потенциального объекта недвижимости в силу того, что спрос на объекты недвижимости расположенные ближе к центру города зачастую выше, чем объекты, расположенные на периферии города, и тем самым разница в ценах может быть от 30% и выше. Объясняется это концентрацией муниципальных, и офисных объектов ближе к центру города.

Под частными факторами, нами понимается формирование цены на объект недвижимости, на основе наиболее полного ознакомления с потенциальным объектом недвижимости.

Так же на основе вышеизложенных факторов, автором была выдвинута классификация факторов ценообразования на рынке аренды недвижимости, от наиболее приоритетного до наименее приоритетного, рассматривая со стороны частного арендатора и арендодателя. Данная классификация показывает, на какие факторы стоит уделить больше внимания, при формировании цены на объект недвижимости (1 – более важные, 10 – менее важные)

Вывод

Таким образом, можно сделать вывод, что ценообразование на рынке аренды недвижимости, главным образом влияют факторы ценообразования на рынке недвижимости в целом в силу того, что аренда является неотъемлемой частью недвижимости. Так, такие внешние и внутренние факторы как: уровень ВВП, экономическая ситуация в регионе, уровень платежеспособности и занятости населения, уровень спроса и предложения в регионе, являются основными факторами ценообразования не только на рынке недвижимости. Однако, помимо общеэкономических факторов ценообразования, на ценообразование на рынке аренды недвижимости так же влияют факторы, применяемы к отдельно взятым объектам недвижимости. Данные факторы нельзя применять по раздельности, т.к. общеэкономические факторы ценообразования способны вывести цену по региону в целом, а факторы предложенные автором способны вывести цену для отдельно взятого объекта недвижимости.

[1] Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену недвижимости. Аудит и финансовый анализ. / Родионова. Н. В. – 2009

[2] Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену недвижимости. Аудит и финансовый анализ. / Родионова.Н.В. – 2009

[3] Основные факторы влияющие на стоимость жилой и коммерческой недвижимости / электронный ресурс - http://www.kb-yarmarka.ru/ - дата обращения 05.2015

[4] Экономика недвижимости. Учебник для студентов высш. учеб. Заведений под ред. О. С. Белокрыловой - Ростов на Дону : Феникс / Васькина М.Г – 2009.

[5] П.К. Катышев, Ю.А. Хакимова. Экологические факторы и ценообразование на рынке недвижимости (на примере г. Москвы) [Текст] / П.К. Катышев //Прикладная эконометрика. — 2012. — №4 (28) – с.113

[6] На основе анализа цен по г. Москва

[7] Квартира с балконом и без: разница в цене обычно составляет 5-7% - НДВ Недвижимость / электронный рессурс - http://www.ndv.ru – дата обращения - 10.2015

[8] Лучший город для работы – Газета.ru / электронный ресурс - http://www.gazeta.ru – дата обращения 10.2015

[9] Спрос и предложение на рынке недвижимости сравнялись – МИЭЛЬ Аренды / электронный рессурс - http://www.miel.ru - дата обращения 10.2015

[10] На основе анализа цен по г. Москва в 2015 году.

[11] Составлено автором