Европейский опыт развития ипотечного кредитования

Проблемы развития ипотечного кредитования в России

Развитие жилищного рынка в России сопряжено с рядом проблем как экономического, так и социального характера:

• отсутствие доступности источников финансирования жилищного строительства (в том числе кредитных);

• проблема обеспечения кредитов (отсутствия прав собственности на земельный участок и трудности залога объектов незавершенного строительства);

• низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний;

• несоответствие доходов населения существующей стоимости жилой недвижимости;

• несоответствие банковских процентных ставок при кредитовании жилья существующему уровню социально-экономического развития населения.

• отсутствие государственных экономических механизмов, направленных на повышение доступности жилья для широких слоев населения.

В России в системе ипотечного кредитования существует немало проблем, препятствующих широкому распространению ипотеки в нашей стране.

Во-первых, это наличие высоких финансовых и кредитных рисков, сдерживающих долгосрочное и среднесрочное кредитование, а также сильное влияние изменение курса иностранных валют на денежную систему России;

Во-вторых, недостаточное финансирование рынка ипотечного кредитования, связанного с функционированием рынка ипотечных ценных бумаг. В-третьих, необходимо дополнительное стимулирование развития ипотечного жилищного кредитования со стороны государства и муниципалитетов. В-четвертых, высокие затраты на обеспечение кредитования физических лиц в банковских учреждениях (Сироткин, 2012b).

В тоже время возрастает важность участия государства в развитии ипотечного кредитования, за счет того, что ипотека является эффективным инструментом, способным решать социально-значимые задачи. Она подталкивает к росту сбережений (например, на накопительном этапе) и инвестиций (на этапе вложения средств в строительство), способствуя развитию регионов (Сироткин, 2012a).

Государственное инвестирование способно стать инструментом государственных гарантий, страхования и ориентира для частных инвестиций, содействовать созданию институционально-правовой и экономической среды, стимулирующей подъем внутренних и иностранных инвестиций.

Оценка ипотечных процентных ставок в различных странах.

Необходимо дополнить что, усовершенствование ипотечной системы способствует снижению уровня инфляции в стране за счет того, что оно перемещает финансы населения с текущего потребления в сферу сбережений и капитального строительства. А снижение уровня инфляции – это одна из целей денежно-кредитной политики государств с неразвитой экономикой.

Так как многими экспертами отмечается высокое влияние процентной ставки на развитие рынка недвижимости, остановимся на оценке проблем, связанных с данным фактором более подробно [1].

По данным на апрель 2015 года средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 18,15%. Россия имеет наиболее высокие процентные ставки по ипотечным кредитам среди многих европейских государств (Becker, Osborn, Yildirim, 2012; Courchane, Darolia, Zorn, 2014; Diaz-Serrano, 2005; Diaz-Serrano, Raya, 2014; Gary-Bobo, Larribeau, 2004; Jappelli, Pistaferri, 2007; Magri, Pico, 2011; Sanders, Slawson Jr., 2005; Yunus, 2015).

Таблица 1

Процентные ставки по ипотеке в различных странах мира

В Великобритании процентная ставка по ипотеке колеблется в пределах 1,0–6,0%. Последние несколько месяцев средняя ставка составляет около 4%. Этот довольно низкий показатель ставки был достигнут в результате снижения Государственным банком Англии ставки рефинансирования ниже 1% (0,5% с февраля 2013 г.) [2]. К слову, ставка рефинансирования Центробанка России на данный момент составляет 8,25% годовых, а ключевая ставка с 16 июня 2015 г. составляет 11,5%.

Низкие процентные ставки по ипотечным кредитам за границей вызваны тем, что иностранные банки, осуществляющие ипотечную политику, обеспечивают свою деятельность за счет выпуска долгосрочных облигаций. Ипотечный рынок России не располагает подобными возможностями.

Анализ условий развития ипотечного кредитования

Международный опыт демонстрирует, что важным предназначением государственного и муниципального управления является обеспечение доступного и качественного жилья с помощью законодательных и административно-правовых актов. В числе наиболее распространенных и действенных экономических регуляторов, прошедших многолетнюю апробацию и имеющих международное применение (Англии, Германии, Канады, Финляндии, Франции, Швеции и ряда других), признаются в настоящее время следующие:

А) льготные банковские кредиты в размере от 3,5 до 9 процентов годовых со сроками погашения от 15 до 25 лет на создаваемое и покупаемое населением жилье;

Б) налоговые льготы (например, снижение до 50 процентов НДС) на производство строительных материалов и инженерное оборудование для возведения жилых домов, автомобильных дорог с твердым покрытием, больниц, школ, детских учреждений и некоторых других объектов;

В) стимулирование капитальных вложений, направляемых на строительство жилья, объектов коммунального и энергетического назначения в отдаленных и труднодоступных районах путем полной отмены взимания налогов.

Например, Финляндия использует в действующем законодательстве и практике предпринимательской деятельности нормы, благоприятствующие развитию жилищного строительства, а также эффективное стимулирование генофонда молодых семей за счет снижения оплаты за приобретенную квартиру на 25-50% в зависимости от количества родившихся детей.

В настоящий момент минимальный размер процентных ставок по ипотеке в Финляндии начинается от 3,3% для плавающих ставок и от 3,7% для фиксированных ставок [3]. А если посмотреть в недавнее прошлое, то еще до 1990 г. Центральный банк Финляндии установил ставку для кредитования строительства жилья в размере 3,5 процентов годовых, в то время как средняя ставка на кредит на рынке банков колеблется от 9 до 17 процентов.

В Великобритании распространена ипотечная модель с рефинансированием кредита. Инвесторы рефинансируют ипотеку каждые 2-3 года, возвращая вложенные средства (equity release) за счет того, что ввиду роста стоимости залога и улучшения условий на рынке ипотеки, банки увеличивают сумму кредита под залог этой же недвижимости. При рефинансировании возвращенные вложенные средства не облагаются налогом.

Для того чтобы получить ипотеку, ежегодный доход заемщика должен составлять не менее 30 000 фунтов, либо иметь свободные средства или активы на сумму от 2 000 000 фунтов.

Процентная ставка по ипотеке в Великобритании может быть фиксированной (4-6%) либо плавающей (ставка Банка Англии плюс 1‑3%). Кредит обычно выдается на 25 лет, но его можно погасить либо рефинансировать на более выгодных условиях обычно через 2 года. Фиксированные расходы по ипотеке обычно включают в себя стоимость услуг брокера (1-1,5%) и комиссию банка за организацию кредита [4].

В Германии при накоплении определенной суммы в стройсберкассе (примерно одной трети стоимости жилья) государство выделяет 10 процентов от стоимости жилого дома или квартиры, а на остальную сумму строительная сберкасса выдает кредит под весьма низкий процент (Пилавова, 2011). После приобретения собственного жилого дома или квартиры начинает действовать возвратная составляющая «накопительно-возвратной» системы, которая стимулирует молодые семьи с точки зрения рождаемости, при наличии не менее двух детей. Такие семьи получают от государства субсидии на оплату дома, развитие и образование детей, оплату электроэнергии. Возвратные деньги позволяют семьям, имеющим двух и более детей, существенно облегчить и ускорить погашение кредита, выданного строительной сберкассой.

В США существуют различные программы ипотечного кредитования, однако если доходы заемщика недостаточно высоки, то граждане могут получить кредиты с государственным участием (кредит FHA, кредит под гарантии департамента США по делам ветеранов, USDA – кредит, опирающийся на поддержку Министерства сельского хозяйства США).

Созданная в 1934 году Федеральная жилищная администрация (FHA) и в настоящее время активно участвует в развитии рынка жилой недвижимости, позволяя приобретать жилье с начальным авансовым платежом в 3,5% и обеспечивая надежную страховую защиту ипотечных кредитов. За счет этого ипотечные компании могут предлагать данные программы для менее состоятельных заявителей (Тягай, 2014).

Оценивая условия ипотечного кредитования в различных странах, необходимо обратить внимание на низкую процентную ставку, которая обеспечивает высокий спрос на недвижимость и служит стимулом для развития строительной отрасли.

Условия программы «Строительные сбережения» в Чехии

Более подробно остановимся на программе, реализуемой в Чехии и называемой «Строительные сбережения».

Законодательная база по «Строительным сбережениям» была создана в 1992-1993 году, а реально заработала с середины 90-х гг., охватив к настоящему времени половину всего населения Чехии.

Для кредитования рассматриваются различные проекты, связанные с операциями по приобретению, реконструкции, модернизации и ремонту домов и квартир, а также другие жилищные проекты клиентов. Ссуды предоставляются на срок до 15 лет.

Суть процедуры строительных сбережений заключается в следующем. Финансовые учреждения предлагают клиенту открыть депозит с процентной годовой ставкой порядка 3-4% (процентная ставка регулярно снижается). После 2 лет размещения финансовых средств, вкладчик приобретает право на получение кредита под низкий процент [5]. Тем из них, кто включается в программу более длительного накопления ресурсов (6 лет депонирования) предоставляются государственные субсидии, которые варьируются в зависимости от длительности срока накопления, размера накопления и состава семьи. Субсидия выплачивается 1 раз в год и составляет 10% от суммы вклада (максимальная сумма господдержки 2000 крон). Начисления осуществляются в последний день текущего года, однако поступают на расчетный счет примерно в апреле следующего года. Несмотря на то, что гражданин имеет право иметь неограниченное количество сбережений, однако, господдержка начисляется лишь по одному из них.

Программу «Строительные сбережения» могут осуществлять лишь специализированные финансовые учреждения, получившие специальные разрешения от государственного регулятора.

Этим и обеспечивается и надежность строительных сбережений по сравнению с обычными банковскими вкладами. Кроме того, клиенты могут взять кредит на выгодных условиях с низкой процентной ставкой: достаточно накопить 35% от целевой суммы, и вы уже сможете получить оставшиеся 65% под низкую процентную ставку. Оптимальной суммой для вкладов считается 20 тысяч крон в год.

Большую часть клиентской базы «Строительных сбережений» (до двух третей) составляют клиенты, вносящие паи не с целью решения жилищного вопроса, а с целью сохранения и приумножения средств. Популярность этого вида сохранения накоплений предопределяется высокой степенью надежности данных вкладов (законом определены высокие требования к уровню рисков этой категории операций) и более высокой по сравнению с универсальными банками доходностью вложений из-за предоставления вкладчикам государственных дотаций. Государство также считает выгодной и для себя данную систему.

В связи с этим, несмотря на существующие российские проблемы развития финансовой системы, у программы «Строительные сбережения» есть реальные перспективы для успешного ее применения в России.

Что мы рекомендуем?

Главными условиями для адаптации различных ипотечных моделей является проведение соответствующих изменений и включение дополнений в российское законодательство, а также необходима финансовая стабильность отечественной экономики.

В связи с этим мы рекомендуем следующие ключевые направления развития ипотечного кредитования:

· реализацию моделей ипотечного кредитования с государственным участием;

· внедрение лизинговых схем предоставления жилья;

· разработку региональных и федеральных программ для борьбы с угрозами и рисками на рынке жилья;

· взаимодействие финансовых учреждений и государственных регуляторов по обеспечению граждан жильем и повышение их социальной защищенности.

Важно, чтобы все участники процесса ипотечного кредитования были готовы к реализации новых подходов, направленных на последовательное развитие строительной отрасли в целом и обеспечивая тем самым комфортное проживание граждан.

[1] Pinkowish, T.J. (2012). Residential Mortgage Lending: Principles & Practices (6th Edition). Boston: Cengage Learning; Smith, N., Middleton, S. (2007). A Review of Poverty Dynamics Research in the UK. York: York Publishing Services for the Joseph Rowntree Foundation; Кийосаки, Р.Т. (2011). Инвестиции в недвижимость. М.: Попурри; Пейзер, Р.Б., Гамильтон, Д.С. (2015). Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса. М.: Манн, Иванов и Фербер.

[2] Ипотека в Великобритании (Англии) // Сайт London Invest.

[3] Mortgage in Finland // Сайт Международного агентства недвижимости Gordon Rock.

[4] Ипотека в Великобритании (Англии) // Сайт London Invest.

[5] Строительные сбережения // Сайт Kurzy.cz.