О перспективах развития рынка жилья эконом-класса

Введение

Обеспеченность населения жильем является одним из показателей, характеризующих стабильность социально-экономического развития страны, благополучие и уровень жизни ее граждан. В настоящее время общий объем жилищного фонда в России составляет около 3359 млн. м², при этом уровень обеспеченности жильем по сравнению с развитыми странами достаточно скромен и не превышает 23,4 м² на одного жителя [19]. Для сравнения, в США на одного жителя приходится 75 м² жилья, в Великобритании – 62 м², в Германии – 45 м² [17].

Несмотря на ежегодный рост объемов жилищного строительства, отмечающийся в нашей стране в последние годы, на конец 2013 г. только 7,5% граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, были обеспечены доступным и комфортным жильем. Число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составляет более 2,5 млн.

Ежегодное увеличение стоимости недвижимости и рост инфляции только увеличивают разрыв между ценами на жилье и доходами населения. В первом полугодии 2014 г. средняя фактическая стоимость строительства 1 м² общей площади жилых домов по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. выросла на 13% и составила 40456 руб. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников при этом составила около 30 тыс. рублей. Реальные доходы населения по итогам I квартала 2014 г. показали отрицательную динамику и снизились на 2,5% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года [17], а темп роста реальной заработной платы оказался минимальным с 2011 г. и находится на уровне 3,4%. В то же время, около 13% населения нашей страны имеют денежные доходы ниже величины прожиточного минимума. Таким образом, значительная часть населения не может рассчитывать на приобретение жилья за счет собственных средств. Особо остро жилищная проблема стоит в малых городах, бюджеты которых недостаточны для финансирования строительства нового жилья и дополнительной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий [23].

Улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечных кредитов могут лишь около 20% граждан [2,6], а механизмы развития ипотечного кредитования в сфере малоэтажного строительства, на которое приходится до 50% вводимого жилья, и вовсе не отработаны [11]. Результаты исследований ряда авторов позволяют утверждать, что такие негативные тенденции, как ежегодный рост цен на жилье, отмечаемый не только в большинстве регионов России, но и на мировых рынках, и увеличение разрыва между доходами населения и ростом цен на недвижимость, могут привести к кризисному состоянию рынка недвижимости [20,22]. В связи с изложенным выше, разработка и реализация мероприятий государственной поддержки граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, и юридических лиц, участвующих в строительстве доступного жилья, приобретают особую актуальность.

Структура и состояние жилищного фонда и обеспеченность населения жильем

По данным Росстата, на конец 2013 г. общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляла 3,36 млрд. м² [19]. Наиболее интенсивно развитие жилищного строительства в нашей стране происходило до 90-х годов 20 века, когда ежегодно вводилось в эксплуатацию в среднем до 68,7 млн. м² жилья. В последующее десятилетие отмечался ежегодный спад объемов вводимого жилья, а к 2000 г. произошло снижение в 2 раза – до 30,3 млн. м² (рис.1).

Рисунок 1. Ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м² [19]

Восстановление объемов жилищного строительства началось лишь с 2005 г. и за 10 лет удалось увеличить объемы вводимого жилья в 1,5 раза. В 2013 г. ввод в действие общей площади жилых домов достиг 70,5 млн. м², в первом полугодии 2014 г. тенденция к увеличению объемов строительства жилья была продолжена – рост введенных площадей составил 30% по сравнению с аналогичным периодом 2013 г.

Несмотря на положительную динамику ежегодного ввода жилья, с 2000 г. жилищный фонд страны увеличился лишь на 20%. Общая площадь аварийного и ветхого жилья в 1,3 раза превысила показатель ввода жилья. При этом только 7% от состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях семей смогли улучшить свои жилищные условия по данным на конец 2012 г. Более 32 % домохозяйств из числа неудовлетворенных своими жилищными условиями, планируют в ближайшее время их улучшить.

Необходимо отметить также, что по данным исследований, проведенных Коростелевой Т.С. и Кирилловым А.В., с учетом уровня благоустройства, года постройки домов и процента их износа, более трети всего жилищного фонда РФ не соответствует современным требованиям комфортности жилья. Отмечавшийся с 2000 г. рост общей площади жилых помещений на одного жителя страны объясняется ухудшением демографической ситуации в стране [5].

В исследованиях ряда авторов отмечается влияние демографических факторов на изменение спроса на жилье и размеры домохозяйств [21,24]. Низкая покупательная способность населения, с одной стороны, и отсутствие рынка дешевого жилья, с другой стороны, привели к тому, что стало выгодно строить жилье с минимальным размером квартир. В работе Гареева И.Ф., посвященной исследованию эффективности бюджетных программ воспроизводства жилищного фонда в Республике Татарстан отмечается, что при строительстве квартир с небольшими площадями их стоимость оказывается в 2 раза ниже, чем при приобретении на рынке [3]. Такое положение характерно не только для отдельных регионов, но и для России в целом. Как видно на рис.2, количество построенных в 2013 г. квартир по сравнению с 2000 г. увеличилось в 2,5 раза, однако средняя их площадь имеет заметную тенденцию к уменьшению. При такой динамике возникает опасность, что через 15-20 лет мы столкнемся с ситуацией, когда рынок вторичного жилья будет переполнен малогабаритным и морально устаревшим жильем.

Рисунок 2. Число построенных квартир в России и их средняя общая площадь

Таким образом, несмотря на отмеченный рост ввода жилья за последние годы, этого явно недостаточно для замещения стареющего и выбывающего из эксплуатации жилищного фонда, поэтому необходимо ускорение темпов строительства нового и комфортабельного жилья, отвечающего современным требованиям.

В Российской Федерации обеспечение граждан доступным жильем стало одной из приоритетных задач государственной политики в жилищной и коммунальной сферах, для решения которой в 2014 г. Правительством РФ была разработана государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Прогнозные показатели, которые планируется достичь в результате реализации программы, приведены в табл.1.

Таблица 1

Прогноз состояния жилищного строительства в России до 2020 г.

Примечание. Таблица составлена и рассчитана по данным Государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и Росстата [16,19]

Предполагается, что в рамках реализации программы годовой объем ввода жилья составит к 2020 г. 100 млн. м², что позволит увеличить долю семей, обеспеченных доступным и комфортным жильем (из общего числа семей, желающих улучшить свои жилищные условия), до 60%. Годовой объем ввода жилья экономического класса увеличится по сравнению с 2012 г. более чем в 2 раза (с 30 до 66 млн. м²), и его доля достигнет 66% в общем объеме вводимого жилья. Уровень обеспеченности жильем при самых оптимистичных прогнозах возрастет на 50% и составит около 35 м² на одного жителя.

Планы по строительству доступного жилья предусматривают также ввод в эксплуатацию дополнительно к ранее запланированным государственной программой объемам в 2015 г. – 5 млн. м², в 2016 г. – 6 млн. м², в 2017 – 14 млн. м² общей площади жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи».

Реализация программы «Жилье для российской семьи» будет осуществляться в период с 2014 по 2017 годы на территории 65 субъектов РФ. По информации Министерства строительства и ЖКХ Российской Федерации, заявленный данными субъектами объем жилья экономического класса, планируемый к вводу в эксплуатацию до 1 июля 2017 г., составляет к настоящему моменту времени более 19 млн. м². Наибольшие объемы жилья заявлены по Краснодарскому краю, Республике Татарстан и ряду других субъектов РФ (рис.3).

Рисунок 3. Заявленные объемы жилья экономического класса, планируемые к вводу в эксплуатацию до 1 июля 2017 г., по субъектам РФ, млн.м² [15]

Результатом реализации поставленных в программе задач должно стать стимулирование строительства жилья экономического класса и снижение его стоимости, внедрение инновационных механизмов строительства жилья, формирование механизма удовлетворения спроса для граждан, которые не могут приобрести жилье по рыночным ценам.

Очевидно, что в решении поставленных задач ключевая роль должна быть отведена модернизации предприятий индустриального домостроения и возрождению института типового проектирования. Необходимо также совершенствование методов и технологий строительства жилья экономического класса с целью снижения стоимости строительства и расходов на техническое обслуживание и эксплуатацию зданий.

Развитие сегмента крупнопанельного домостроения как инструмент повышения доступности жилья

На сегодняшний день одним из перспективных, но пока недостаточно эффективно использующихся механизмов стимулирования строительства доступного и комфортного жилья может и должен стать переход на индустриальное крупнопанельное домостроение.

Привлекательность строительства крупнопанельных домов в рамках реализации государственных жилищных программ заключается, прежде всего, в более низкой их стоимости и трудоемкости по сравнению с монолитными и кирпичными зданиями за счет использования конструкций повышенной заводской готовности, высокой скорости возведения, минимизации расходов на отделочные работы, широких возможностях использования как в многоэтажном, так и малоэтажном строительстве.

В табл. 2 приведены нормативные сроки строительства жилых домов различных конструктивных решений. Как видно, общая продолжительность строительства крупнопанельных домов в 1,5-2 раза меньше кирпичных и монолитных, а продолжительность отделочных работ в крупнопанельных зданиях занимает в 2 раза меньше времени, чем в зданиях других конструктивных решений.

Таблица 2

Нормативная продолжительность строительства жилых зданий [8]

Однако еще с «советских» времен в отношении крупнопанельных домов существуют определенные стереотипы: отсутствие архитектурной выразительности, низкая энергоэффективность, плохая звукоизоляция, некачественное выполнение швов между панелями, неудачные объемно-планировочные решения, более низкое качество квартир по сравнению с аналогами из кирпича и монолитного железобетона.

Действительно, большинство действующих заводов крупнопанельного домостроения (КПД) выпускают устаревшие серии, не отвечающие современным требованиям [18]. Износ технологического оборудования предприятий КПД достигает 70-80%, а сами предприятия работают лишь на треть своей мощности [7,10]. Такое состояние заводов КПД не позволяет выпускать на их базе конкурентоспособную продукцию, отвечающую современным требованиям.

В то же время, нельзя не отметить преимущества массового строительства зданий на базе домостроительных комбинатов. Это возможность организации непрерывного технологического потока, включающего изготовление сборных элементов, их доставку на строительную площадку, монтаж и отделку зданий; объединение под единым руководством производственной базы, строительно-монтажных организаций и вспомогательных служб; более высокая производительность труда рабочих и низкая удельная трудоемкость возведения крупнопанельных домов. Таким образом, на базе домостроительных комбинатов возможно осуществлять полный цикл работ, начиная с разработки проектной документации и производства строительных материалов и заканчивая вводом готовых объектов в эксплуатацию. В связи с этим особое значение приобретает необходимость дополнительной поддержки в рамках государственных жилищных программ предприятий, взявших курс на модернизацию производства.

Строительство доступного и комфортного жилья требует создания соответствующей инфраструктуры [9]. Модернизированное производство домостроительных комбинатов, с нашей точки зрения, должно быть направлено на комплексное освоение территорий с созданием объектов социальной инфраструктуры – детских садов, школ, спортивных площадок. Реализация такого подхода будет способствовать вовлечению в процесс создания продукции предприятий КПД большого числа организаций-участников – проектных институтов, производителей строительных конструкций и материалов, строительно-монтажных организаций, что позволит не только увеличить данный сегмент строительного рынка, но и придаст новый импульс развитию строительной индустрии в целом [4, 25].

По мнению проф. Бузырева В.В., инфраструктура домостроительных комбинатов, которые к настоящему времени не функционируют по своему прямому назначению, может быть использована или перепрофилирована под выпуск продукции для строительства жилья [1].

Опыт модернизации домостроительных комбинатов в Ростове-на-Дону, Уфе, Набережных Челнах и переход предприятий КПД на использование гибкой системы панельного домостроения (ГСПД), разработанной ОАО «ЦНИИЭП жилища», открывает новые возможности для значительного увеличения объемов строительства жилья, отвечающего социально-экономическим потребностям современного общества [10]. Переход на ГСПД предполагает рациональную стандартизацию параметров основных конструктивных шагов и унифицированных конструктивных решений зданий, возможность изготовления изменяемых изделий внутренних конструкций и применения различных вариантов отделки наружных ограждающих конструкций. Система предусматривает также использование каркасных элементов (колонн, ригелей) для строительства встроенных помещений высотой до 3,3 м на первых этажах жилых зданий, с целью размещения в них учреждений культурно-бытового обслуживания населения. Такой подход позволит не только разнообразить архитектурную выразительность жилых зданий, но и частично решить задачу комплексного подхода к застройке жилых микрорайонов, когда одновременно с жильем в эксплуатацию вводятся необходимые объекты социальной инфраструктуры.

Применение типовой проектной документации для строительства жилья экономического класса

Типовое проектирование как одно из решающих условий масштабного внедрения индустриальных методов домостроения нашло широкое применение в 80-90-е годы 20 в., когда в нашей стране отмечался пик жилищного строительства. По данным Росстата, с 1986 г. по 1990 г. было введено в действие 343,4 млн. м² жилья, из них в 1990 г. – 61,7 млн. м². [16]. Уровень применения типовых проектов в эти годы достигал в жилищном строительстве 98%, в сельском строительстве – 96%, в промышленном – 71%, в строительстве объектов культурно-бытового назначения – 87%.

До 2007 г. согласно СНиП 11-03-2001 под типовой проектной документацией понимались разработанные на основе унификации и типизации объемно-планировочных решений и включенные в Федеральный фонд документации в строительстве комплекты документов на создание зданий и сооружений, конструкций, изделий и узлов для многократного применения в строительстве. На сегодняшний день типовой проектной документацией считается проектная документация, получившая положительное заключение государственной экспертизы и применяемая повторно [12]. Таким образом, это может быть любое зарекомендовавшее себя проектное решение, которое прошло экспериментальную проверку временем, то есть по которому уже были построены и введены в эксплуатацию объекты.

Основные преимущества применения типовой проектной документации заключаются в следующем:

- сокращение трудоемкости, сроков и стоимости проектных работ за счет уменьшения объемов разрабатываемых разделов;

- возможность использования для всех видов объектов капитального строительства (производственного и непроизводственного назначения);

- повторно применяемая проектная документация подлежит государственной экспертизе только в части результатов инженерных изысканий [13].

Главное преимущество использования типовых (повторно применяемых) проектов в рамках реализации жилищных программ состоит, на наш взгляд, в реальной перспективе снижения стоимости строительства на стадии проектирования, что позволит в наиболее короткие сроки обеспечить граждан доступным и комфортным жильем, отвечающим самым современным требованиям. При разработке типовых проектов квартир экономического класса необходимо отдавать предпочтением таким проектам, которые предполагают возможность перепланировки квартир не только на стадии их строительства, но и в процессе эксплуатации с учетом возможного увеличения состава семьи.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 29 марта 2013 г. № 106 были утверждены «Правила формирования и ведения реестра типовой проектной документации», состав информации о проектной документации и форма ее представления. Реестр будет формироваться только из проектной документации, стоимостные показатели которой не превышают показатели нормативов цены строительства для аналогичных объектов, утвержденных Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ [14].

В настоящее время реестр типовых проектов находится в начальной стадии формирования, что создает существенные препятствия для становления и активного развития института типового проектирования. Порядок отбора типовой проектной документации не утвержден, а критерии ее оценки для включения в реестр не разработаны. Необходимы также актуализация ведомственной нормативно-правовой базы и внесение изменений в законодательство с целью создания правовой основы для использования типовой проектной документации.

Выводы

1. Современное состояние и основные тенденции развития рынка жилой недвижимости позволяют сделать заключение о необходимости разработки дополнительных механизмов стимулирования строительства жилья экономического класса, снижения его стоимости и повышения доступности более широким слоям населения.

2. Для ускорения темпов строительства нового и комфортабельного жилья, отвечающего современным требованиям, приоритетным направлением должна стать поддержка предприятий индустриального домостроения и разработка механизма государственно-частного партнерства.

3. Возрождение института типового проектирования и переход к индустриальным методам домостроения могут стать эффективным механизмом снижения стоимости жилья эконом-класса в рамках реализации государственных жилищных программ.