Improving legal and regulatory framework for the regulation of land and mortgage relationships

За последние годы в стране сформирована достаточно прочная правовая основа для развития земельно-ипотечного кредитования. Это позволяет использовать земельные участки в качестве обеспечения исполнения обязательств по предоставляемым кредитам.

Земельно-ипотечные отношения регулируются:

– Конституцией РФ;

– Гражданским кодексом РФ;

– Земельным кодексом РФ;

– Федеральным законом от 24.07.2002 № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения);

– Федеральным законом от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства»;

– Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» (далее — Закон об ипотеке (залоге) недвижимости).

Указанные законодательные акты составляют в совокупности вполне достаточную законодательно-правовую базу для регулирования залоговых отношений в отрасли. Вместе с тем существуют определенные противоречия. Прежде всего, между Гражданским и Земельным кодексами относительно залога земли как главного средства производства в сельском хозяйстве.

Кроме того, данные законодательно-правовые акты недостаточно учитывают специфику сельскохозяйственного производства, залога земель сельскохозяйственного назначения, обусловленную особенностями ведения воспроизводственного процесса в аграрном бизнесе [1].

Регулирование на законодательном уровне

Для успешного создания и развития системы необходимы принятие и реализация ряда дополнительных мер в направлении совершенствования федеральной нормативной правовой базы в сфере регулирования земельно-ипотечных отношений по следующим ключевым направлениям [2]:

1. На уровне Федерального Собрания Российской Федерации – внесение изменений и дополнений:

– в Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в котором должны быть урегулированы:

1) цели предоставления земельно-ипотечных кредитов;

2) особенности договора об ипотеке сельскохозяйственных земель;

3) вопросы перехода прав на заложенный земельный участок к другим лицам в порядке обращения взыскания на предмет залога;

4) порядок реализации и очередность преимущественного права приобретения земельного участка;

5) права и обязанности залогодержателя по владению, пользованию и распоряжению заложенным земельным участком в случае признания публичных торгов несостоявшимися и т.д.;

– в Закон об ипотеке (залоге) недвижимости в части:

1) приведения отдельных норм и положений в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации, с Федеральным законом от 11.11.203 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон об ипотечных ценных бумагах), с Федеральным законом от 22.04.96 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (далее — Закон о рынке ценных бумаг) и др.;

2) ипотеки земельного участка, приобретенного за счет кредитных средств, установления порядка государственной регистрации владельцев закладной и ее залога, соглашения об изменении содержания закладной, смены залогодержателя;

3) изменения порядка передачи прав по закладным, предусматривающим централизованное депозитарное хранение и учет прав владельцев закладных;

4) особенностей залога ипотечного покрытия и договора доверительного управления ипотечным покрытием и т.д.;

– в Закон об ипотечных ценных бумагах в части:

1) уточнения понятия закладной и введения ее в гражданский оборот;

2) особенностей эмиссии ипотечных ценных бумаг;

3) обеспечения обязательств, возникающих в результате эмиссии ипотечных ценных бумаг;

4) определения состава и размера ипотечного покрытия;

5) особенностей ведения реестра ипотечного покрытия;

6) уточнения требований к страховому покрытию и т.д.;

– в Закон о рынке ценных бумаг в части приведения отдельных норм и положений в соответствии с законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», порядка государственной регистрации решения о выпуске облигаций, обеспеченных залогом недвижимого имущества и т.д.;

– в Федеральный закон от 02.12.90 № 395-1 «О банках и банковской деятельности» в части установления новой категории и правового статуса кредитных организаций – ипотечных кредитных организаций в форме ипотечного банка, ипотечной небанковской кредитной организации, основной деятельностью которых является предоставление земельно-ипотечных кредитов и приобретение прав по ним и т.д.

Регулирование на уровне Правительства РФ

2. На уровне Правительства Российской Федерации и других органов исполнительной власти необходимо:

– осуществлять координацию создания и развития системы земельно-ипотечного кредитования;

– принять ряд постановлений Правительства Российской Федерации о мерах по развитию земельно-ипотечного кредитования, в том числе по созданию государственного оператора по рефинансированию земельно-ипотечных кредитов;

– ускорить процесс разграничения государственной собственности на землю с максимально возможной передачей земельных участков муниципальным образованиям, наиболее заинтересованным в экономическом и социальном развитии своих территорий;

– обеспечить правовые гарантии надежности регистрации прав на недвижимость;

– обеспечить разработку и утверждение Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки земельных участков, владельцев закладных, замены залогодержателя, а также залога ипотечного покрытия;

– обеспечить разработку и принятие нормативных актов и технической документации, обеспечивающих внесение в государственный земельный кадастр сведений о качественных характеристиках земельных участков, входящих в состав земель сельскохозяйственного назначения;

– обеспечить предоставление кредитным и оценочным организациям сведений из государственного кадастра объектов недвижимости в отношении качественных характеристик земельных участков и рыночных цен, зафиксированных при проведении сделок с землей;

– разработать механизмы, реально позволяющие залогодержателю получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Регулирование на нормативном и организационном уровнях

3. На уровне оператора по организации выдачи, сопровождения и рефинансирования земельно-ипотечных кредитов необходимо:

– разработать стандартные условия предоставления сельхозтоваропроизводителям земельно-ипотечных кредитов, правила и процедуры, осуществляемые в процессе выдачи и их обслуживания, а также эмиссии и обращения оборота ипотечных ценных бумаг;

– разработать правила и стандарты взаимодействия с участниками системы земельно-ипотечного кредитования;

– организовать формирование инфраструктуры для обслуживания ипотечных кредитов;

– утвердить критерии отбора оценочных, страховых, риелторских компаний для взаимодействия с финансовыми организациями, осуществляющими ипотечное кредитование;

– обеспечить заключение с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления и финансовыми структурами соглашений о взаимодействии в сфере развития ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Принятие предложенных мероприятий в направлении совершенствования федеральной нормативной правовой базы в сфере регулирования земельно-ипотечных отношений будет способствовать развитию системы земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации.