Экономическая сущность рынка инвестиционного жилья

Отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции функционирования рынка инвестиционного жилья в системе национальной экономики, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству обеспечить эффективное управление этим сегментом. В этой связи необходимо четко представлять экономическую сущность категории рынка инвестиционного жилья с целью последующей разработки и научного обоснования методические подходы к его эффективному управлению.

Для того, чтобы составить представление об экономическом содержании исследуемой категории – «рынка инвестиционного жилья (ИЖ)» – следует обратиться к основам экономической теории, «оттолкнуться» от ее базовых определений. Разработке понятия «рынок ИЖ», с точки зрения автора, должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания, специфики и особенностей центральной категории исследуемого рынка – собственно «жилья». Необходимость такой постановки вопроса обоснована тем, что различные экономисты – и представители классической политической экономии, и современные исследователи – по-разному понимают и трактуют этот термин.

Специфика исследуемой категории «жилье» проявляется в двойственном характере удовлетворения потребности в нем: посредством приобретения в собственность квартиры или индивидуального жилого дома и посредством приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды. Автор разделяет представление Ю.Н. Кулакова о том, что «недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар – объект (для приобретения в собственность) и товар – услуга (для найма и аренды)» [5, стр. 30].

Г. Поляковский [3, стр. 110], приводит два толкования сущности «жилья»: первое из них, которое экономисты называют жилищным фондом, относится к самим строениям или домам; второе – относится к аспекту текущего функционирования жилища.

Следует отметить, что жилье в условиях рынка представляет собой типичный объект рыночных отношений и подлежит купле и продаже наравне с другими товарами: жилье – такая же собственность, как и иные виды имущества.

Рынок жилья А.Н. Ларионов определяет как систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, инвесторами, поставщиками и кредитными учреждениями в области непосредственного производства жилища, его распределения, обмена и потребления с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности [1, стр. 33-34].

Автор считает необходимым отметить, что жизнеспособность экономической системы любого масштаба (отрасль, регион, государство), ее самовоспроизводящаяся функция и способность к саморазвитию во многом зависят от способности привлекать и эффективно задействовать средства со стороны. Поэтому, рассматривая рынок жилья как экономическую систему, следует подчеркнуть присущую ему инвестиционную функцию: в условиях превышения эффективного спроса на жилье над имеющимся предложением создаются максимально благоприятные условия для вливания реальных и косвенных инвестиций. На этом этапе инвестиции дают быстрый и экономически оправданный эффект и приносят инвестору максимальный доход в результате действия акселератора. Термин «инвестиции» означает вложение капитала с целью его дальнейшего возрастания, при этом прирост капитала должен быть достаточным, чтобы возместить инвестору отказ от потребления средств в текущем периоде, вознаградить его за риск и потери от инфляции в будущем периоде.

В рамках выявления экономической сущности рынка ИЖ представляют интерес различные формы инвестиционной деятельности на рынке жилья. Так, осуществление купли-продажи квартир в многоквартирных жилых домах и индивидуальных домов (коттеджей) производится на рынке жилья на основе их стоимости, которую следует объективно определить в сравнении с другими объектами и способами инвестирования (депозиты в коммерческих банках, приобретение акций паевых фондов и т.д.).

При этом стоимость на рынке жилья является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Рассматривая понятие стоимости жилья как объекта инвестирования, нельзя не упомянуть еще два понятия: цену и затраты. Известно, что цена – это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу; в отличие от стоимости, она относится к конкретному месту и времени. Затраты – это денежная сумма, равная издержкам на создание товара или услуги. В самом общем случае, величины стоимости, цены и затрат на создание товара или услуги могут как совпадать, так и существенно различаться. Однако в соответствии с целью и задачами настоящей статьи, для нас представляет интерес инвестиционная стоимость.

И.А. Рахман определяет инвестиционную стоимость как стоимость собственности для конкретного владельца, предъявляющего свои инвестиционные требования к возврату вложенного капитала. Он считает, что от приносящей доход недвижимости инвестор имеет своей целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. Инвестор, с одной стороны, должен возвратить вложенные средства, а с другой – получить вознаграждение за использование его средств [4, стр. 103-104].

Важной составляющей рынка ИЖ является инвестиционное строительство новых многоквартирных и индивидуальных жилых домов. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для создания многоквартирного дома и иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования или размещения проектной декларации в соответствии с законом о долевом строительстве и после государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок. Следовательно, для строителя точно определен момент, с которого он может привлекать денежные средства на строительство объекта недвижимости. Ранее, в отсутствие этого правила, денежные средства привлекались по усмотрению строительных компаний.

Таким образом, анализируя и резюмируя вышеизложенное, автор считает возможным сформулировать и обосновать определение ключевой экономической категории настоящей статьи – рынка ИЖ.

Рынок инвестиционного жилья представляет собой систему экономических отношений между основными его участниками в части непосредственного производства и потребления жилья или жилищных услуг на инвестиционной основе. Он включает в себя все многообразие участников смежных и взаимодействующих с ним рынков, а также отношений между ними. Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между субъектами рынка ИЖ как системы экономических отношений предопределяет необходимость учитывать его специфические особенности.

Рынок ИЖ как экономическая система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты своего становления и развития весьма существенное влияние, поэтому эта подсистема – открытая, она находится в непрерывном взаимодействии с другими подсистемами и является подсистемой рынка жилья.

В отличие от рынка потребительских товаров, рынок инвестиционного жилья требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на производство, поскольку для инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на перспективу, так как оплата приобретения недвижимости обычно растягивается на несколько лет. Поэтому конечные потребители жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и, знать, что они будут в состоянии оплатить покупку жилья или услуги за пользование им.